Суть предлагаемых регулятором мер — в увеличении банковских резервов, создаваемых для компенсации возможных невыплат по ипотечным кредитам. Представители ВТБ считают данную инициативу преждевременной. По расчетам ЕРЗ.РФ, предлагаемые изменения коснутся порядка 23% выдаваемых ипотечных кредитов. Отрицательное мнение и у опрошенных порталом ЕРЗ.РФ застройщиков.  

  

Источник: Банк России

    

Свой взгляд на ситуацию с ипотекой в России и рекомендации по ее улучшению аналитики Центробанка изложили в докладе, посвященном обеспечению сбалансированного развития данного вида кредитования.

Авторы исследования признают, что в России сохраняется существенный потенциал для роста ипотечного сегмента кредитования и качество этих кредитов по-прежнему остается на высоком уровне.

  

Фото: www.utmagazine.ru

  

Но ускоренный рост ипотеки, опасаются они, может «сопровождаться формированием новых уязвимостей для финансовой системы, сопряженных как с долговой нагрузкой населения, так и c потенциальной волатильностью цен на жилье в условиях высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом».

Согласно приведенным в докладе данным, если на 1 января 2015 г. лишь 39% ипотечных заемщиков имели в дополнение к ипотечному кредиту задолженность по другим кредитам, то на 1 сентября 2019 года их доля достигла 46%.

По мнению регулятора, это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечный кредит.

   

Фото: www.dazzle.ru

  

В связи с этим Банк России рассматривает возможность введения с 1 июля 2020 года дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

«Эти надбавки установлены в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) к справедливой стоимости предмета залога («кредит/залог»)», — поясняется в сообщении пресс-службы регулятора. 

Предлагаемая ЦБ шкала надбавок, представленная в докладе, выглядит так:

     

       

Напомним, что ранее ЦБ принял решение повысить с 1 января 2020 года коэффициент риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом ниже 20% — с 150% до 200%.

Авторы доклада признают, что в случае установления дополнительных надбавок к коэффициентам риска нагрузка на капитал банков при неизменной структуре их ипотечных портфелей потенциально может возрасти в 1,4 раза.

И это будет стимулировать банки не предоставлять ипотечные кредиты заемщикам с высоким значением показателя долговой нагрузки (ПДН) и низким первоначальным взносом по ипотеке.

   

Фото: www.kgwp.com

    

В то же время данные меры, уверены в руководстве ЦБ, приведут к увеличению запаса капитала банков на покрытие убытков «в случае реализации внешних или внутренних шоков, способных вызвать снижение доходов населения и цен на недвижимость, и тем самым обеспечат сбалансированность роста ипотечного портфеля с точки зрения кредитных рисков».

Первая реакция банковского сообщества на доклад ЦБ о предлагаемых мерах по ужесточению ипотечного кредитования была критической.

   

Фото: www.euroexbank.ru

  

В пресс-службе Банка ВТБ, одного из отечественных флагманов ипотечного кредитования, заявили ТАСС, что считают преждевременными данные меры, поскольку они могут привести к сокращению объемов кредитования.

«Учитывая низкий уровень проникновения ипотечного кредитования в России, подтвержденный в том числе ЦБ, высокое качество ипотечного кредитного портфеля банка и банковского рынка в целом, мы считаем преждевременным внедрение дополнительных ограничительных мер в рамках ипотеки», — подчеркнули в ВТБ.

    

    

Каково мнение экспертного сообщества? Предлагаемые регулятором меры по стабилизации ипотеки прокомментировал главный аналитик портала ЕРЗ.РФ Виталий ЛАПШИН (на фото):

«В докладе ЦБ говорится, что после повышения в январе 2019 года надбавок к коэффициентам риска по кредитам с показателем «кредит/залог» в диапазоне 80–90% банки увеличили разницу в ставках по кредитам с небольшим первоначальным взносом и прочими ипотечными кредитами, — отметил эксперт. — В результате доля ипотечных кредитов с показателем «кредит/залог» более 80% (т.е. с первоначальным взносом до 20%) снизилась с 45 до 37%.

Фактически эти кредиты «перетекли» в категорию с показателем «кредит/залог» 70—80%.

  

Источник: Банк России

    

Как видно из диаграммы выше наибольшее распространение имеют ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом (большим соотношением «кредит/залог»): две трети кредитов имеют первоначальный взнос не более 30%.

При этом распределение показателя долговой нагрузки существенно не меняется (см. диаграмму ниже). Заемщиков, у которых на выплаты по кредитам уходит 50—60% дохода около 17%. Тех, у кого кредит отнимает 60—70% ежемесячного дохода, около 12%.

  

Источник: Банк России

   

Порядка 7% тех, кто отдает за кредит 70—80% дохода. И, наконец, 6,6% заемщиков имеют ПДН более 80%, причем эта группа быстро растет. В целом 42% заемщиков имеет долговую нагрузку более 50%. Предложения ЦБ о повышении коэффициентов риска по ипотечным кредитам направлены на заемщиков с ПДН от 50%. Сейчас надбавка по ним нулевая, а планируется установить ее на уровне от 10 до 60 п.п.

    

Фото: www.lombard-voronezh.ru

    

Таким образом, по расчетам ЕРЗ.РФ (они сделаны исходя из предположения о взаимной независимости факторов ПДН и «кредит/залог»), предлагаемые ЦБ изменения коснутся почти четверти (порядка 23%) выдаваемых ипотечных кредитов, в т.ч.:

• 42% кредитов с первоначальным взносом 20—30%;

• 26% кредитов с первоначальным взносом 30—40%;

• 14% кредитов с первоначальным взносом 40—50%;

• 7% кредитов с первоначальным взносом более 50%.

    

Фото: www.centr-mbk.ru

  

В результате многие заемщики столкнутся со сложностями при одобрении ипотеки банками. Можно предположить, что среди заемщиков с высоким показателем ПДН в реальности немало тех, кто имеет «серый» доход, и именно они почувствуют изменения в первую очередь.

  

Фото: www.stolica-ipoteka.ru

   

Банки в свою очередь будут вынуждены транслировать повышение коэффициентов риска в процентные ставки, но вряд ли оно станет существенным.

По данным ЦБ в настоящее время разница в ставках по кредитам с небольшим (до 20%) первоначальным взносом и прочими ипотечными кредитами невелика и составляет до 0,7 п.п. — при том, что величина надбавки по таким кредитам составляет 100—200 п.п.

Предлагаемое ЦБ повышение коэффициентов риска в среднем составит 20—25 п.п., что может быть эквивалентно росту ставок по кредитам с низким первоначальным взносом при высокой долговой нагрузке заемщика на 0,15—0,20 п.п.», — резюмирует Виталий Лапшин.

   

  

А что думают застройщики жилья? Для портала ЕРЗ.РФ инициативу Банка России прокомментировал генеральный директор ГК «Стрижи» (3-е место в ТОП застройщиков Новосибирской области) Игорь БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ (на фото).

«Сколько я себя помню (имея в виду новейшую историю рынка девелопмента), у меня такое ощущение, что регулятору не дает покоя существование рынка недвижимости как такового. И он пытается его угробить своими далеко не всегда профессиональными решениями. Последняя инициатива — из той же оперы.

Создается впечатление, что те специалисты Центробанка, которые отвечают за подготовку решений по рынку недвижимости, не ходили в своей жизни никуда дальше своего офиса. Потому что более нелепого и непрофессионального решения сложно представить. Хотите угробить рынок — так и скажите: не нужен России рынок недвижимости. Но если вы хотите рынок регулировать — вы хотя бы выйдите на улицу. Прочитайте документы, которые подписывают люди.

     

Фото: www.zaim.com

     

Правительство и банки изо всех сил пытаются вернуть доверие розничных покупателей к рынку недвижимости. Они делают микрошаги и макрошажочки, чтобы вернуть доверие и сделать услугу доступной. А всё поведение Центробанка — это поведение слона в посудной лавке. Я не устаю это повторять. И еще повторю: не нужен рынок — закройте! Нужен — спуститесь и поймите, как он функционирует. Либо замените тот отдел, у которого не хватает компетенции и мотивации понять реальные экономические процессы на реально существующем крупнейшем розничном рынке.

За всю Российскую Федерацию я ответственно говорить не могу, но в Новосибирске строительный рынок — один из крупнейших розничных рынков. И такие методы регулирования, ничего, кроме стагнации и дезориентации, за собой не повлекут.

     

Фото: www.p0.zoon.ru

    

Нет пока у новосибирского потребителя доверия к ипотеке. Спросите все банки: сегодня люди с огромным трудом решаются взять на себя нагрузку даже на действующих условиях. Дополнительное резервирование для банков угробит розничный рынок окончательно. Который, к слову, еще до сих пор не отошёл от последних издевательств со стороны регулятора.  

…Если обратиться к русскому языку, то корень слова «угробить» — «гроб». Так вот пусть специалисты регулятора посчитают, как отразится на ВВП Российской Федерации «угробление» рынка недвижимости», — заключил топ-менеджер.

  

 

  

А вот мнение руководителя девелоперских проектов «УГМК Застройщик» (4-е место в ТОП девелоперов  Кемеровской области, 10-е место в ТОП Свердловской области) Евгения МОРДОВИНА (на фото):

«Если ЦБ РФ принудит банки к ужесточению процедуры выдачи ипотечных кредитов, то в ближайшем будущем это может привести к снижению спроса на квартиры в новостройках, — отметил топ-менеджер. — Применение принципа расчета предельной долговой нагрузки заемщика к ипотечному кредитованию — бесполезная и излишняя мера. Выдача таких кредитов уже достаточно серьезно контролируется самими банками: они рассматривают проект дома, устанавливают определенный размер первоначального взноса, процентную ставку, оценивают рыночую стоимость объекта, а соответственно — размер залога и т.д. 

Однако из-за введения ограничений со стороны ЦБ банки вынуждены будут чаще отказывать заемщикам в предоставлении ипотечных кредитов. Таким образом, многие потенциальные покупатели квартир в новостройках лишатся такой возможности», — резюмировал Евгений Мордовин.

    

Фото: www.900igr.net

     

     

     

   

  

Другие публикации по теме:

Банк России увидел риск образования ипотечной «кредитной спирали» на рынке жилья

ЦБ дестимулирует банки выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20%

Бедным кредиты не дадут

Банк России: риска ипотечного «пузыря» нет, но первоначальный взнос должен быть от 20%

К такому выводу пришли эксперты «Метриум Групп». В АИЖК с этим не согласны. 

 

Фото: www. ivnovostroiki.ru

 

Ужесточение правил кредитования, которое готовит Центробанк в 2018 году, может сделать недоступной ипотеку для трети покупателей новостроек массового сегмента, считают аналитики «Метриум Групп». По их подсчетам около трети всех клиентов в Московском регионе привлекают кредиты с первоначальным взносом менее 20%. Между тем, согласно обнародованным планам Банка России, о которых недавно сообщал портал ЕРЗ, в 2018 году число таких займов должно сократиться после принятия новых правил работы для банков.

Напомним, что ЦБ РФ планирует ужесточить требования к банкам, выдающим кредит с небольшим первоначальным взносом (ПВ). Для таких займов вводится повышенный коэффициент риска, что может сделать невыгодным кредитование клиентов, рассчитывающих на первоначальный взнос менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры.

Подобное решение ЦБ можно соотнести с законопроектом, подготовленным Правительством РФ еще летом текущего года. Этим документом предлагалось реформировать систему ипотечного кредитования под залог прав требований по договорам долевого участия.

В частности, Правительство РФ предлагало ввести норму, согласно которой отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования по ДДУ не должно превышать 80%. По сути, это то же самое, что запретить первоначальный взнос в размере менее 20%. Однако данный законопроект до сих пор не внесен в Госдуму, из чего можно предположить, что власть, вероятно, предпочла решить непростой вопрос путем изменения инструкции Банка России.

«Для застройщиков ужесточение политики ЦБ должно привести к уменьшению покупок жилья за счет нестандартных ипотечных ссуд», — сказал в интервью порталу ЕРЗ финансовый аналитик, автор монографии «Ипотечное кредитование в России» Александр Синельников. 

Опасения ЦБ связаны с резким ростом в 2017 году числа выданных кредитов с низким первоначальным взносом. За 8 месяцев текущего года их доля в суммарной выдаче ипотеки выросла с 6,8% до 20,6%. По мнению экспертов Центробанка, ипотечные кредиты с низким ПВ усиливают риски неплатежей, поэтому разрабатываемые меры должны ограничить выдачу займов либо путем повышения первоначального взноса, либо увеличения процентной ставки.

Доля клиентов, привлекающих ипотеку с низким первоначальным взносом, наиболее ощутима в проектах массового сегмента, где она составляет от 20% до 50%, отмечают эксперты «Метриум Групп». Средний размер первоначального взноса, который вносят такие покупатели, составляет 14% от стоимости квартиры. В высокобюджетных проектах доля заемщиков с низким первоначальным взносом также ощутима и может достигать 20—30% от всех сделок с «ипотечными» покупателями.

«Действительно, в бизнес-классе нередко встречаются клиенты, которые берут ипотеку с низким первоначальным взносом, – комментирует генеральный директор TEKTA GROUP Роман Сычев. — Как правило, это связано с их нежеланием осложнить ведение собственного бизнеса, изъяв из оборота значительные средства. В этом случае они получают кредит на максимальный срок, чтобы добиться комфортного ежемесячного платежа, а затем стараются его погасить в сжатые сроки. Тем не менее, я полагаю, что для данной покупательской аудитории повышение размеров первоначального взноса не станет проблемой», — делает вывод специалист.

«Хотя низкий первоначальной взнос в большинстве случаев используется банками, скорее, как инструмент привлечения покупателей, для многих клиентов именно такие программы становятся единственным способом приобрести квартиру в кредит, — считает генеральный директор «Метриум Групп» Наталья Круглова (на фото). — Подобные кредиты пользуются спросом у тех покупателей, которым по каким-то причинам необходимо быстро решить жилищный вопрос, а копить средства нет времени. Другие опираются на скромную сумму, вырученную от продажи старого жилья или доли в нем».

 Фото: www.cbre.rentnow.ru

 

На первичном рынке жилья Новой Москвы удельный вес клиентов с маленьким взносом по ипотеке по данным «Метриум Групп» достигает 35%. Сокращение числа ипотечных программ, предполагающих низкий первоначальный взнос, может сильно ударить в первую очередь по покупательской активности в Подмосковье, Новой Москве, да и в целом по стране, считает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

«В отличие от «старой» Москвы, где спрос на новостройки в 2016—2017 году только возрастает, в других регионах покупательская активность на рынке жилья стагнирует. Низкие доходы и высокие расходы не позволяют населению накопить необходимые средства на первоначальный взнос. Цены на «вторичку» заметно снизились, а значит, деньги от продажи старой квартиры уже далеко не всегда могут стать серьезным подспорьем для получения доступного кредита на новостройку, — говорит специалист. — Ужесточение политики кредитования может «отрезать» от первичного рынка жилья до трети покупателей», — предупреждает Александр Зубец.

По мнению экспертов, предпринимая поспешные превентивные меры против «ипотечной эйфории», Банк России рискует ввергнуть рынок жилья обратно в «ипотечную депрессию». Однако состояние кредитного портфеля крупнейших игроков жилищного кредитования сегодня не вызывает беспокойства.

«Так, по данным АИЖК, доля просроченной ипотечной задолженности на 1 сентября снизилась до 2,44%, хотя год назад она составляла 3,02%. То есть рост числа кредитов с низким первоначальным взносом в 2017 году не привел к увеличению доли «плохих» долгов, — отмечает Наталья Круглова. — Более того, по прочим видам кредитов для населения удельный вес просроченной задолженности составляет 13%, что не идет ни в какое сравнение с долгами на рынке ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, на мой взгляд, опасения образования «ипотечного пузыря» беспочвенны», — резюмирует эксперт.

Тем не менее г-жа Круглова рекомендует не откладывать приобретение жилья на 2018 год тем, у кого на данный момент уже есть необходимая сумма на небольшой первоначальный взнос (до 20%), поскольку, по ее мнению, «скорее всего, в следующем году программы с таким низким «порогом входа» исчезнут». «Но даже если они и останутся, то процентная ставка по ним будет повышена, что обернется большим размером ежемесячного платежа», — подчеркивает Наталья Круглова.

«Банковская практика убедительно показывает, что кредитные риски по ипотечным ссудам с уменьшенным первоначальным взносом в несколько раз выше, чем стандартные, — поясняет финансовый аналитик Александр Синельников (на фото). — И, соответственно, по новым правилам они должны при расчете обязательного норматива H1 (норматив достаточности капитала — Ред.) существенно ухудшать его значение и требовать от акционеров увеличения капитала. Повышение требования по капиталу заставит банки повысить требования к заемщикам или увеличить процент по кредитам».

 

Если ЦБ ужесточит требования к банкам, выдающим кредиты с низким первоначальным взносом, и это обернется повышением размера такого взноса, то, по мнению Натальи Кругловой, «порядка трети клиентов московского региона не смогут получить доступный ипотечный кредит или, по крайней мере, им придется отложить покупку».

В АИЖК с такой оценкой не согласны. Аналитики Агентства отмечают, что в целом по РФ доля наиболее высоко рисковых кредитов с первоначальным взносом менее 10% не превышает 5% выдачи, а около 15% заемщиков берут кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20%.

«Для последних повышение суммы первоначального взноса на 5—10% не является критическим и если и приведет к откладыванию покупки, то ненадолго: семья (двое работающих) со средними зарплатами может накопить 10% стоимости типовой квартиры (2,97 млн руб.), откладывая по 30% своих зарплат, примерно за год. Что касается индивидуальных предпринимателей, которые прибегают к кредитам с низким первоначальным взносом из-за нежелания отвлекать деньги из бизнеса, то они не составляют значимую долю ипотечных заемщиков. Во-вторых, ситуация, когда, по сути, бизнес финансируется более дешевым ипотечным кредитом, не является нормальной», — отметили в АИЖК.

В Агентстве считают, что меры, которые предлагает Банк России, приведут к ограничению накопления рисков в секторе ипотечного кредитования. Инициатива банка подразумевает, что граждане сначала будут производить накопления, достаточные для первоначального взноса и безболезненных платежей в течение первых трех-шести месяцев.

В целом процентные ставки по ипотеке достигли рекордно низких показателей, что повышает доступность приобретения жилья, напомнили в АИЖК.

Высказались по поводу ипотеки с низким первоначальным взносом и в Банке России. ЦБ не считает чрезмерным рост ипотечного кредитования в РФ, его доля в ВВП не превышает 6%, заявила первый зампред Банка России Ксения Юдаева (на фото).

Фото: zamoshnikov.ru 

«Сектор, который последнее время был под нашим вниманием — это ипотека. Там сохраняются значительно высокие темпы кредитования. В целом мы не рассматриваем этот рост как чрезмерный. Задолженность по ипотеке в России сейчас не превышает 6% от ВВП, что значительно ниже аналогичных значений по странам со схожей структурой экономики», — сказала Юдаева журналистам. По ее словам, в ЮАР эта доля составляет почти 29%, в Бразилии — 12%, в Чили — примерно 24%.

«Тем не менее, беспокойство с точки зрения финансовой стабильности вызвал рост ипотеки с повышенными рисками,  — отметила она, добавив:  — За первые три квартала 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% выросла с 7% до 29%. Это характерно для широкого круга банков, поэтому Банк России принял превентивные меры по ограничению накопления рисков, повысив коэффициенты риска », — пояснила Ксения Юдаева.

Другие материалы по теме:

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Ведущий аналитик Сбербанка объяснил, чего боятся банки при снижении ставки ипотеки

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована