С начала 2018 года получить ипотечный кредит с первоначальным взносом меньше 20% станет сложнее. По мнению регулятора, эта мера должна предотвратить возникновение «ипотечного пузыря».

Фото: www.ivnovostroiki.ru

В Банке России, как сообщили «Ведомости», подготовлены поправки к инструкции «Об обязательных нормативах банков», которые, как планируется вступят в действие с 2018 года. Согласно новым правилам, кредит с первым взносом менее 20% будет наделен коэффициентом риска 150%, менее 10% — 200%.

Следует отметить, что ипотеку с первоначальным взносом ниже 20% сейчас предлагают 4 из 5 ведущих ипотечных банков:

Сбербанк, №1 в ТОП ипотечных банков, - 15%;

Райффайзенбанк, №3 в ТОП ипотечных банков, - 10%;

Россельхозбанк, №4 в ТОП ипотечных банков, - 15%;

Газпромбанк, №5 в ТОП ипотечных банков, - 10%.

Портал ЕРЗ писал о том, что в России набирают популярность ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом. Такие программы предлагают:

Промсвязьбанк (ставка по кредиту от 12% годовых);

СМПбанк (ставка по кредиту от 14% годовых);

Возрождение банк (ставка по кредиту от 12% годовых);

Металлинвестбанк (ставка по кредиту от 13% годовых).

По мнению застройщиков, такими программами интересуются от 7 до 20% потенциальных покупателей новостроек. 

Введение новых нормативов Банком России снизит объем финансирования жилищного строительства, но положительно скажется на финансовой устойчивости банков. 

Вместе с тем, введение нормативов Банка России является более мягкой мерой по сравнению с реформами ипотечного кредитования, которые предлагались законопроектом, подготовленным Минэкономразвития РФ еще летом текущего года. Этим документом предлагалось существенно изменить систему ипотечного кредитования под залог прав требований по договорам долевого участия. В частности, ведомство предлагало ввести норму, согласно которой отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования по ДДУ не должно превышать 80%. По сути, это тоже самое, что запретить первоначальный взнос в размере менее 20%.

Однако данный законопроект пока не принят, из чего можно предположить, что власть, вероятно, предпочла решить непростой вопрос путем изменения нормативов Банка России.

Как отмечают эксперты, чтобы соответствовать новым требованиям, банки вынуждены будут поднимать либо размер минимального взноса, либо ставку. И, скорее всего, выбор будет сделан в пользу взноса, поскольку банковские клиенты особенно чувствительны к колебаниям ставки.

Данное решение регулятора для портала ЕРЗ прокомментировал финансовый аналитик Александр СИНЕЛЬНИКОВ (на фото).

«Ужесточение Банком России правил выдачи ипотеки через повышение коэффициентов риска по нестандартным ипотечным судам для меня, как финансового аналитика, не только подтверждает озабоченность регулятора возрастающими рисками на ипотечном рынке, но и несет важную информацию о состоянии российской экономики и ее перспективах на будущее.

На сегодняшний день актуальные ставки по рублевым ипотечным кредитам превышают 9% годовых. А с учетом относительной стабильности и даже укрепления курса рубля относительно доллара, эффективная валютная доходность кредитов, выданных банками за последние два года, выше рублевой.

Такое инверсное состояние денежного рынка для банков делает крайне выгодным привлечение дешевых рублевых и валютных депозитов и выдачу дорогих рублевых ипотечных кредитов, квалифицируемых в первую и вторую группы надежности. Высокая банковская маржа стимулирует увеличение выдачи банками ипотечных кредитов, в том числе за счет привлечения заемщиков на нестандартных для сложившегося рынка условиях.

Резко повышая коэффициенты риска по нестандартным ссудам, а именно с уменьшенными первоначальными взносами, ЦБ, по моему мнению, доводит до участников рынка информацию о том, что ближайшие три-пять лет не стоит ожидать от денежных властей уменьшения стоимости заимствований, а для банков — улучшения финансового положения заемщиков из числа физических лиц.

Кризисные явления в экономике в среднесрочной перспективе будут по-прежнему оказывать влияние на волатильность национальной валюты и связанную с этим фактором высокую учетную ставку, а также на падение реальных доходов населения.

Контрцикличная политика ЦБ в области регулирования кредитных рисков на ипотечном рынке весьма актуальна и своевременна, поскольку ее последствия будут сказываться в ближайшие несколько лет, когда новые заемщики из-за нелинейной конструкции аннуитетного платежа будут крайне незначительно погашать основную сумму долга.

Банковская практика убедительно показывает, что кредитные риски по ипотечным ссудам с уменьшенным первоначальным взносом в несколько раз выше, чем стандартные. И, соответственно, по новым правилам они должны при расчете обязательного норматива H1 существенно ухудшать его значение и требовать от акционеров увеличения капитала.

Повышение требования по капиталу заставит банки повысить требования к заемщикам или увеличить процент по кредитам.

Для застройщиков же ужесточение политики ЦБ должно привести к уменьшению продаж жилья за счет нестандартных ипотечных ссуд. Но размер этого влияния на сегодняшний день оценить очень сложно», — резюмировал эксперт.

Другие материалы по теме:

Еще 4 банка снизили ставки по ипотеке

Банк России снизил ключевую ставку до 8,25%

Ведущий аналитик Сбербанка объяснил, чего боятся банки при снижении ставки ипотеки

Ставки АИЖК по ипотеке для новостроек снизились до 9%

Ставка ипотеки около 7% в 2018 году вполне реальна при сегодняшнем уровне инфляции

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована

Специалисты аналитического центра Домклик выяснили, как изменились за год востребованность «вторички» и портрет среднестатистического заемщика в условиях роста ключевой ставки ЦБ РФ и ужесточения требований к заемщикам.

По данным Сбербанка за I квартал 2024 года, проанализированным аналитиками Домклик, значительная часть заемщиков сконцентрирована в Центральном (23,2%) и Приволжском (21,9%) федеральных округах. На их долю пришлось 45,1% всех выданных ипотек на рынке вторичного жилья в I квартале 2024 года.

Меньше всего сделок было заключено в Дальневосточном округе (5,5%). Аналитики полагают, что там внимание покупателей сосредоточено на жилье, которое можно купить по льготной программе «Дальневосточная ипотека».

Существенно выросла доля СКФО с 5,8% до 9,9%. В частности, Чеченская Республика стала лидером по количеству ипотек на рынке готового жилья, обогнав крупнейшие регионы страны. При этом в республике высока доля сделок с загородной недвижимостью (89%).

По доле вторичного рынка в общем количестве ипотек также лидирует СКФО с показателем 79%. В остальных федеральных округах она находится на уровне 48% — 62%.

Аналитики Домклик также отследили, как изменился портрет заемщика на рынке готового жилья, изучив ипотечные сделки, заключенные в I квартале 2023 и 2024 годов.

За год медианный возраст заемщика не изменился и составляет 37—38 лет, причем в разных округах страны он примерно одинаков. Лишь в СКФО заемщики в среднем моложе — 35 лет.

Ипотеку на вторичном рынке берут в основном люди с доходом около 83 тыс. руб. Аналитики отметили рост медианного дохода за год с 48 тыс. руб. до 83 тыс. руб. (+71%). Увеличение уровня дохода отмечено во всех федеральных округах, но особенно значительно это зафиксировано в ЦФО (+84%), СФО (+83%), ЮФО (+79%) и СЗФО (+78%).

Согласно статистике Сбера, 55% заемщиков — женщины. В среднем по стране их число увеличилось на 1,4 п. п., в ЮФО и СКФО — чуть больше (+3,3 п. п. и +2,8 п. п. соответственно).

58% заемщиков состоит в браке (+0,5 п. п.). Наиболее явные изменения произошли только в СКФО, где процент заемщиков в браке вырос на 2,9 п. п.

Количество бездетных получателей ипотек на готовое жилье за год увеличилось с 78% до 84%: наибольший прирост отмечен в СКФО (+8,7 п. п.), УФО (+8,2 п. п.) и ПФО (+7,4 п. п.). 15% заемщиков имеют одного-двух детей (-4,5 п. п.). Доля многодетных семей — около 1,4% (-1,4 п. п.).

За год в общем количестве сделок на «вторичке» выросла доля загородного жилья с 4,3% до 9,7%, причем в СКФО рост составил более чем в два раза (с 30,3% до 62,7%).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Кому доступна новая программа льготной ипотеки под 2% на вторичное жилье

Эксперты: I квартал 2024 года на вторичном рынке Москвы запомнится низким спросом и стагнацией цен

Льготную ипотеку для семей с детьми распространят на вторичный рынок

Эксперты отметили снижение количества сделок на новостройки и рост — на вторичное жилье и ИЖС

Эксперты: вторичный рынок падает сильнее первичного, но запас у него еще есть

Эксперты: Москва — единственный крупный город России, где «вторичка» дороже новостройки

Эксперты: цена на вторичное жилье в России в январе прибавила 1,2%

Эксперты: к концу года темпы роста ипотечного кредитования на первичном рынке обошли вторичный

Эксперты: в январе вторичное жилье в крупных городах подорожало на 1%

Эксперты: на одну покупку квартиры в новостройке приходится пять продаж вторичного или загородного жилья