На совещании «Меры по обеспечению финансовой устойчивости застройщиков жилья в условиях реализации законодательства о долевом строительстве», которое прошло 28 декабря в Совете Федерации, зампред Банка России Ольга Полякова и замминистра строительства РФ Никита Стасишин подробно ответили на вопросы сенаторов и региональных застройщиков о проводимой реформе долевого строительства.

О состоянии дел с внедрением проектного финансирования

Заместитель председателя Банка России Ольга Полякова (на фото ниже) назвала актуализированные цифры по банковскому сопровождению и проектному финансированию отрасли жилищного строительства. 

Для обеспечения механизма банковского сопровождения открыто около 11 тыс. спецсчетов застройщиков.

Всего в долевом строительстве сейчас находится 4 трлн руб. Из них 788 млрд руб. — это кредиты банков застройщикам. Кредиты получили около 1 тыс. застройщиков. Еще 400 млрд руб. составляют собственные средства застройщиков. Остальные средства (около 2,8 трлн руб.) вложено дольщиками.

Фото: www.lenta.co 

Что касается увеличения объемов проектного финансирования, то к этому виду кредитования застройщиков сегодня готовы около половины уполномоченных банков. «32 банка из 60 сообщили нам о готовности обеспечивать кредитование, — заявила она, добавив: — Достаточность капитала на сегодняшний день такова, что на ближайшую перспективу, до 2024 года, банки смогут обеспечить кредитование почти на 16 трлн рублей. При требуемых 6 трлн рублей», — отметила Полякова. Причем в этом году дополнительных средств на проектное финансирование понадобится в размере 1 трлн руб. 

Фото: www.allwomanday.ru  

«На сегодняшний день в уполномоченные банки уже поступило порядка 188 заявок от застройщиков для предоставления кредитов со счетами эскроу, некоторые заявки уже одобрены на общую сумму 55 млрд руб. Дольщиками открыто более 500 счетов эскроу», — сообщила представитель регулятора.

К слову, по информации портала ЕРЗ, из названных 500 эскроу счетов значительная часть, а если точнее, то 114 эскроу-счетов, приходится на одну компанию: ГК Талан, совместно со Сбербанком реализующую ряд проектов, о которых неоднократно рассказывал портал ЕРЗ.   

Фото: www.szaopressa.ru

О поэтапном раскрытии счетов эскроу

Напомним, что законодательство позволяет накопленные на счетах эскроу деньги дольщиков направлять застройщику только после ввода дома и передачи первой квартиры дольщику. На совещании ряд сенаторов и застройщиков попросили регулятора вернуться к рассмотрению вопроса о возможности поэтапного раскрытия счетов эскроу. Заместитель министра строительства Никита Стасишин (на фото ниже) заявил, что Минстрой России поддерживает поэтапное раскрытие счетов эскроу, однако против этого категорически выступает Банк России. 

Фото: www.m.asninfo.ru

Действительно, Банк России последовательно не поддерживал постепенное раскрытие эскроу-счетов, поскольку, по словам той же Ольги Поляковой, даже на финальных стадиях строительства жилого дома нет уверенности в том, что объект будет введен в эксплуатацию. Однако, как показало совещание в Совете Федерации, регулятор в лице зампреда ЦБ изменил свою позицию по этому вопросу. При этом выдвинув условие: должен быть создан действенный, документально обоснованный механизм раскрытия эскроу-счетов.

«У нас есть плохой опыт потери банками кредитов, выданных застройщикам, — пояснила свою позицию Ольга Полякова, подчеркнув: — Мы готовы рассмотреть такие механизмы. Если они обеспечат гарантии возврата кредита, то ЦБ поддержит поэтапное раскрытие», — заверила она.

Фото: www.sakhalife.ru

Как видим, ЦБ согласился с поэтапным раскрытием эскроу-счетов и ждет предложений, позволяющих обосновывать их поэтапное раскрытие, контролируя, таким образом, механизм выполнения застройщиком конкретного этапа работ по конкретному объекту. Теперь регулятор надеется получить от Правительства и Минстроя соответствующий внятный проект нормативно-правового акта, из которого будет четко видно, что банки гарантированы от обмана со стороны недобросовестных девелоперов и в любом случае не потеряют свои деньги.

Как быть с застройщиками, которые не получат проектного финансирования банков

Некоторая часть из 5 тыс. застройщиков сегодня находится в преддефолтном состоянии, отметила в своем выступлении Ольга Полякова. На днях глава Минстроя Владимир Якушев дал прогноз о том, что около 30% проектов на рынке жилья могут лишиться финансирования после изменения законодательства 1 июля текущего года.

Фото: www.gisfactory.com

«30 процентов проектов по строительству жилья на сегодняшний день у нас в "красной" зоне, — проинформировал министр (такие же цифры называют и некоторые застройщики — Ред.). — По предварительной оценке, они не смогут получить кредит ни в одном банковском учреждении после 1 июля, когда им необходимо будет строиться только за счет банковского финансирования. Это ориентировочно 14,3 млн кв. м жилья», — уточнил глава Минстроя.

Как сообщил замминистра строительства Никита Стасишин, для таких застройщиков прорабатывается идея специального финансового продукта. «По тем, у кого есть дольщики и кто будет переходить на эскроу счета, но не получит проектное финансирование, будет небанковский продукт, позволяющий достроить эти объекты», — пояснил чиновник, отметив, что конкретные критерии этого продукта пока назвать не может, поскольку в настоящее время они обсуждаются в Кабмине.

Фото: www.nemotor.ru

О критериях, определяющих степень готовности проектов

Замглавы Минстроя призвал сенаторов и застройщиков вносить предложения по критериям, которые определят, какие проекты останутся на существующей системе финансирования. Озвученное предложение одного из участников совещания — 10% готовности —  чиновник назвал несерьезным. При этом Никита Стасишин согласился с тем, что надо учесть многообразие ситуаций, когда проект может включать большие затраты на строительство инфраструктуры, приобретение земли. «Мы понимаем разницу между себестоимостью и инвестиционной себестоимостью», — уточнил он. 

Никита Стасишин поддержал предложение застройщиков из Кемерово о необходимости отдельной проработки критериев для проектов, в которых дольщиками выступает публичная власть (т.е. квартиры приобретаются органами власти по ДДУ для последующего предоставления по договорам социального найма). 

На совещании была озвучена позиция Сбербанка, которая заключает в том, что высокой готовностью можно считать проекты с 30% объемов выполненных работ.

О стабильности размера отчислений в компенсационный фонд

Ряд застройщиков подняли вопрос о неприемлемости в нынешних условиях повышать тариф отчислений в Фонд защиты дольщиков до 6%. В ответ на это Никита Стасишин подчеркнул, что вопрос об увеличении ставки отчислений в Фонд до 6% больше не обсуждается. «Вопрос снят с повестки, — заверил чиновник и, обратившись к присутствующим на заседании застройщикам, сказал: — Планируйте бизнес, исходя из ставки 1,2%».

О возможном росте ключевой ставки ЦБ

«Если произойдет (очередной — Ред.) рост ключевой ставки Банка России, то будет субсидирование кредитования или иные формы поддержки. Никто отрасль в беде не бросит», — заверил участников совещания Никита Стасишин.

Фото: www.gov.ru

Другие публикации:

Евгений Романенко: (ГК Талан): При проектном финансировании рынок покинет около трети застройщиков

Банки будут формировать резервы по кредитам застройщиков по новому порядку

Владимир Якушев: Проектное финансирование покажет свою эффективность в долгосрочной перспективе

Минстрой и Госдума выработают критерии, по которым застройщики смогут достроить долевые проекты по старым правилам

Минфин внес предложение расширить число банков, работающих со счетами эскроу

Минстрой установил формулы для расчета финансовой устойчивости деятельности застройщика

Правительство увеличит число банков, работающих с эскроу-счетами

Никита Стасишин: Задача Минстроя — не допустить обвала отрасли и не оставить застройщиков наедине с ЦБ и банками

Банк России: поэтапное раскрытие эскроу-счетов пока невозможно, поскольку к этому не готовы банки

Банк России намерен определять условия проектного финансирования, исходя из качества застройщика и его проекта

Банкам, открывающим счета эскроу, сделают послабления

Виталий Мутко: Критика проектного финансирования заслуживает внимания Правительства

Система банковской оценки рисков застройщиков будет изменена

Максим Орешкин: У банков не хватит денег кредитовать застройщиков

Аналитики Домклик изучили динамику изменений ключевых показателей с начала года, рассмотрев структуру ипотечных выдач (новостройки, готовое жилье, ИЖС) и определили ключевые тенденции рынка недвижимости.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Специалисты отметили значительное охлаждение спроса на новостройки в первом полугодии 2024 года. Соответственно снизилось количество ипотечных выдач — 124,6 тыс. шт. (против 132,3 тыс. шт. в I и 274,8 тыс. шт. во II полугодиях 2023-го). Причину этого авторы исследования видят в ужесточении условий льготной ипотеки в конце прошлого года, коснувшихся программы «Господдержка».

Во II квартале 2024 года эксперты отмечали восстановление спроса перед завершением программы «Господдержка» и ожидаемым изменением условий «Семейной ипотеки», а к концу полугодия он приблизился к показателю прошлогоднего сентября.

В Сбере подсчитали, что если в I квартале количество выдач составляло 7—11 тыс. кредитов в месяц, то во II квартале отмечен рост с 16 тыс. до 53 тыс. кредитов в месяц.

В суммарном количестве выданной ипотеки доля новостроек выросла с 17,9% (I кв.) до 40,8% (II кв.). При этом в июне установлен рекорд — 48,9%.

На рынке ИЖС в январе — июне 2024 количество выдач увеличилось с 7,2 тыс. в январе до 20,8 тыс. в июне. Доля при этом оставалась все время стабильно высокой — от 16% до 23%. Причина та же — завершение «Господдержки», позволявшей строительство дома своими силами. И, конечно, сезонность.

На вторичном рынке количество выдач за рассматриваемый период было стабильным — в среднем около 30 тыс. шт. в месяц, т. е. практически вдвое меньше среднего показателя того же периода прошлого года (около 64 тыс.).

Доля выдач на готовое жилье непрерывно снижалась с февраля 2024 года — с 62,8% до рекордно низких 30,8%. Уменьшение доли вторичного рынка аналитики объясняют сохранением повышенной ключевой ставки на уровне 16%, продолжающимся ужесточением макропруденциальных требований, а также резким возрастанием спроса на новостройки и ИЖС, на которые распространяются льготные программы.

В июне 2024 года Сбер выдал 109,1 тыс. кредитов (+41,4% к маю) и достиг уровня марта — июня 2023 года — периода до первого повышения ключевой ставки (103—111 тыс. шт. в месяц). Объем выдач в июне — 414,7 млрд руб. (+49% с мая).

Спрос

По данным Домклик, в июне количество ипотечных выдач на новостройки составило 53,4 тыс. шт. (+75,4% с мая), при этом их доля в общем количестве выдач достигла 48,9% (+9,5 п. п. к показателю мая).

Самое большое увеличение отмечено в Республике Калмыкия (+29,5 п. п.), Псковской области (+24,6 п. п.) и Республике Дагестан (+24,2 п. п.).

Среди регионов с городами, в которых население превышает 1 млн человек, показатели роста значительно ниже: в Красноярском крае (+14,1 п. п.), Самарской (+13,6 п. п.) и Волгоградской (+11,8 п. п.) областях. В столичных регионах еще меньше: в Санкт-Петербурге — 5,5 п. п., в Москве — 3,5 п. п.

На рынке ИЖС количество выдач составило 20,8 тыс. (+56,1% с мая). Доля выдач в общем количестве ипотечных сделок осталась высокой — 19% (+1,8 п. п. к маю). Существенное увеличение доли рынка ИЖС зафиксировано в республиках Коми (+8,1 п. п.), Татарстан (+6,6 п. п.) и Марий Эл (+6,5 п. п.).

Показатель выдач на вторичную недвижимость остается невысоким – 33,6 тыс. (+5,1% с мая). А доля ипотеки на готовое жилье упала до минимального значения за всю историю наблюдений — 30,8% (-10,6 п. п. с мая).

Фото: domclick.ru

Директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото) пояснил, что окончание программы «Господдержка» и предстоящее изменение «Семейной ипотеки» послужили для заемщиков серьезными стимулами для оформления ипотечных кредитов на новостройки.

«Выдачи по этим двум программам составили в июне 92,2% сделок на первичном рынке, что практически достигло рекордного значения декабря 2022 года (94,1%), — уточнил он и добавил: — В результате в июне 2024 года доля выдач на строящееся жилье достигла максимума, составив примерно половину всех выданных кредитов. А количество сделок практически сравнялось с пиковым значением сентября прошлого года».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперт: в ряде банков ставки по ипотеке выросли до 23%, но спрос сохраняется и торг уместен

Эксперт: рост спроса на новостройки в Петербурге за полгода составил около 50%

Крупнейшие банки остановили выдачи «Семейной ипотеки»

В Правительстве обсуждают варианты корректировки IT-ипотеки, в частности снижение максимальной суммы кредита по данной программе

В июне Сбер выдал рекордный объем ипотечного кредитования

Эксперты объяснили, почему в ведущих банках ипотека подорожала даже при сохранении ключевой ставки ЦБ

Эксперт: спрос на загородную недвижимость комфорт-класса в Московской области будет падать, в сегментах «премиум» и «бизнес» — расти

Эксперты: снижения цен на недвижимость ждать не стоит

Эксперты: в мае банки выдали 125,9 тыс. кредитов на 537,1 млрд руб.

Эксперты: рыночная ипотека по низким ставкам намного лучше льготных программ

Эксперты: продажи новостроек после 1 июля могут сократиться на 50%