На совещании «Меры по обеспечению финансовой устойчивости застройщиков жилья в условиях реализации законодательства о долевом строительстве», которое прошло 28 декабря в Совете Федерации, зампред Банка России Ольга Полякова и замминистра строительства РФ Никита Стасишин подробно ответили на вопросы сенаторов и региональных застройщиков о проводимой реформе долевого строительства.

О состоянии дел с внедрением проектного финансирования

Заместитель председателя Банка России Ольга Полякова (на фото ниже) назвала актуализированные цифры по банковскому сопровождению и проектному финансированию отрасли жилищного строительства. 

Для обеспечения механизма банковского сопровождения открыто около 11 тыс. спецсчетов застройщиков.

Всего в долевом строительстве сейчас находится 4 трлн руб. Из них 788 млрд руб. — это кредиты банков застройщикам. Кредиты получили около 1 тыс. застройщиков. Еще 400 млрд руб. составляют собственные средства застройщиков. Остальные средства (около 2,8 трлн руб.) вложено дольщиками.

Фото: www.lenta.co 

Что касается увеличения объемов проектного финансирования, то к этому виду кредитования застройщиков сегодня готовы около половины уполномоченных банков. «32 банка из 60 сообщили нам о готовности обеспечивать кредитование, — заявила она, добавив: — Достаточность капитала на сегодняшний день такова, что на ближайшую перспективу, до 2024 года, банки смогут обеспечить кредитование почти на 16 трлн рублей. При требуемых 6 трлн рублей», — отметила Полякова. Причем в этом году дополнительных средств на проектное финансирование понадобится в размере 1 трлн руб. 

Фото: www.allwomanday.ru  

«На сегодняшний день в уполномоченные банки уже поступило порядка 188 заявок от застройщиков для предоставления кредитов со счетами эскроу, некоторые заявки уже одобрены на общую сумму 55 млрд руб. Дольщиками открыто более 500 счетов эскроу», — сообщила представитель регулятора.

К слову, по информации портала ЕРЗ, из названных 500 эскроу счетов значительная часть, а если точнее, то 114 эскроу-счетов, приходится на одну компанию: ГК Талан, совместно со Сбербанком реализующую ряд проектов, о которых неоднократно рассказывал портал ЕРЗ.   

Фото: www.szaopressa.ru

О поэтапном раскрытии счетов эскроу

Напомним, что законодательство позволяет накопленные на счетах эскроу деньги дольщиков направлять застройщику только после ввода дома и передачи первой квартиры дольщику. На совещании ряд сенаторов и застройщиков попросили регулятора вернуться к рассмотрению вопроса о возможности поэтапного раскрытия счетов эскроу. Заместитель министра строительства Никита Стасишин (на фото ниже) заявил, что Минстрой России поддерживает поэтапное раскрытие счетов эскроу, однако против этого категорически выступает Банк России. 

Фото: www.m.asninfo.ru

Действительно, Банк России последовательно не поддерживал постепенное раскрытие эскроу-счетов, поскольку, по словам той же Ольги Поляковой, даже на финальных стадиях строительства жилого дома нет уверенности в том, что объект будет введен в эксплуатацию. Однако, как показало совещание в Совете Федерации, регулятор в лице зампреда ЦБ изменил свою позицию по этому вопросу. При этом выдвинув условие: должен быть создан действенный, документально обоснованный механизм раскрытия эскроу-счетов.

«У нас есть плохой опыт потери банками кредитов, выданных застройщикам, — пояснила свою позицию Ольга Полякова, подчеркнув: — Мы готовы рассмотреть такие механизмы. Если они обеспечат гарантии возврата кредита, то ЦБ поддержит поэтапное раскрытие», — заверила она.

Фото: www.sakhalife.ru

Как видим, ЦБ согласился с поэтапным раскрытием эскроу-счетов и ждет предложений, позволяющих обосновывать их поэтапное раскрытие, контролируя, таким образом, механизм выполнения застройщиком конкретного этапа работ по конкретному объекту. Теперь регулятор надеется получить от Правительства и Минстроя соответствующий внятный проект нормативно-правового акта, из которого будет четко видно, что банки гарантированы от обмана со стороны недобросовестных девелоперов и в любом случае не потеряют свои деньги.

Как быть с застройщиками, которые не получат проектного финансирования банков

Некоторая часть из 5 тыс. застройщиков сегодня находится в преддефолтном состоянии, отметила в своем выступлении Ольга Полякова. На днях глава Минстроя Владимир Якушев дал прогноз о том, что около 30% проектов на рынке жилья могут лишиться финансирования после изменения законодательства 1 июля текущего года.

Фото: www.gisfactory.com

«30 процентов проектов по строительству жилья на сегодняшний день у нас в "красной" зоне, — проинформировал министр (такие же цифры называют и некоторые застройщики — Ред.). — По предварительной оценке, они не смогут получить кредит ни в одном банковском учреждении после 1 июля, когда им необходимо будет строиться только за счет банковского финансирования. Это ориентировочно 14,3 млн кв. м жилья», — уточнил глава Минстроя.

Как сообщил замминистра строительства Никита Стасишин, для таких застройщиков прорабатывается идея специального финансового продукта. «По тем, у кого есть дольщики и кто будет переходить на эскроу счета, но не получит проектное финансирование, будет небанковский продукт, позволяющий достроить эти объекты», — пояснил чиновник, отметив, что конкретные критерии этого продукта пока назвать не может, поскольку в настоящее время они обсуждаются в Кабмине.

Фото: www.nemotor.ru

О критериях, определяющих степень готовности проектов

Замглавы Минстроя призвал сенаторов и застройщиков вносить предложения по критериям, которые определят, какие проекты останутся на существующей системе финансирования. Озвученное предложение одного из участников совещания — 10% готовности —  чиновник назвал несерьезным. При этом Никита Стасишин согласился с тем, что надо учесть многообразие ситуаций, когда проект может включать большие затраты на строительство инфраструктуры, приобретение земли. «Мы понимаем разницу между себестоимостью и инвестиционной себестоимостью», — уточнил он. 

Никита Стасишин поддержал предложение застройщиков из Кемерово о необходимости отдельной проработки критериев для проектов, в которых дольщиками выступает публичная власть (т.е. квартиры приобретаются органами власти по ДДУ для последующего предоставления по договорам социального найма). 

На совещании была озвучена позиция Сбербанка, которая заключает в том, что высокой готовностью можно считать проекты с 30% объемов выполненных работ.

О стабильности размера отчислений в компенсационный фонд

Ряд застройщиков подняли вопрос о неприемлемости в нынешних условиях повышать тариф отчислений в Фонд защиты дольщиков до 6%. В ответ на это Никита Стасишин подчеркнул, что вопрос об увеличении ставки отчислений в Фонд до 6% больше не обсуждается. «Вопрос снят с повестки, — заверил чиновник и, обратившись к присутствующим на заседании застройщикам, сказал: — Планируйте бизнес, исходя из ставки 1,2%».

О возможном росте ключевой ставки ЦБ

«Если произойдет (очередной — Ред.) рост ключевой ставки Банка России, то будет субсидирование кредитования или иные формы поддержки. Никто отрасль в беде не бросит», — заверил участников совещания Никита Стасишин.

Фото: www.gov.ru

Другие публикации:

Евгений Романенко: (ГК Талан): При проектном финансировании рынок покинет около трети застройщиков

Банки будут формировать резервы по кредитам застройщиков по новому порядку

Владимир Якушев: Проектное финансирование покажет свою эффективность в долгосрочной перспективе

Минстрой и Госдума выработают критерии, по которым застройщики смогут достроить долевые проекты по старым правилам

Минфин внес предложение расширить число банков, работающих со счетами эскроу

Минстрой установил формулы для расчета финансовой устойчивости деятельности застройщика

Правительство увеличит число банков, работающих с эскроу-счетами

Никита Стасишин: Задача Минстроя — не допустить обвала отрасли и не оставить застройщиков наедине с ЦБ и банками

Банк России: поэтапное раскрытие эскроу-счетов пока невозможно, поскольку к этому не готовы банки

Банк России намерен определять условия проектного финансирования, исходя из качества застройщика и его проекта

Банкам, открывающим счета эскроу, сделают послабления

Виталий Мутко: Критика проектного финансирования заслуживает внимания Правительства

Система банковской оценки рисков застройщиков будет изменена

Максим Орешкин: У банков не хватит денег кредитовать застройщиков

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, в пятницу на заседании совета директоров Банка России было принято решение повысить ключевую ставку ЦБ сразу на 200 б. п. — до 18% годовых.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

Портал ЕРЗ.РФ попросил топ-менеджеров российских девелоперских компаний прокомментировать этот шаг регулятора и дать прогнозы относительно того, как повышение ключевой ставки ЦБ отразится на рынке жилищного строительства и ипотеки.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Монолит

Илья ВИТКОВСКИЙ (на фото), вице-президент по маркетингу и продажам федерального девелопера DOGMA:

— Ставка в 16% уже стала критичной для рыночной ипотеки. Пятничное ожидаемое повышение не окажет значительного влияния на продажи новостроек. Июльское падение продаж на 30% — 40% относительно июня скорректировало рынок, и дальнейшего снижения мы не ожидаем. Более того, конец месяца показывает некоторое оживление на рынке.

Основным драйвером продаж служит и останется «Семейная ипотека». Кроме того, в своих проектах мы предлагаем рассрочку и траншевую ипотеку.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Лидер Групп

Ирина ПЕТРОВА (на фото), руководитель отдела продаж ГК Лидер Групп:

— В целом дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ уже принципиально ничего не меняет. Учитывая, что и сейчас рыночная ставка по ипотеке составляет 18% — 19%, а некоторые банки уже подняли ее до 20% и более, многие желающие взять ипотечный кредит не проходят по уровню доходов.

Сейчас в нашей компании запущена новая программа рассрочки до двух лет. Важно, что теперь она распространяется и на готовое жилье. Также мы начали субсидировать «Семейную ипотеку», что позволило снизить стандартную льготную ставку до 4,5%.

Совместно с банками-партнерами продолжаем развивать траншевую ипотеку, сейчас по некоторым проектам она позволяет ежемесячно платить в первый год пользования кредитом символическую сумму в два рубля.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Монолит

Дарья ПЛОТНИКОВА (на фото), коммерческий директор группы компаний ГК Монолит:

— Повышение ставки ипотечного кредитования может временно приостановить активность на рынке жилья, однако это не сильно отразится на ценах, и ожидать снижения цен на новостройки не стоит.

Темпы строительства останутся стабильными, поскольку застройщики уже имеют проектное финансирование, а рост спроса в предыдущие годы позволил им выполнить требования банков по наполнению счетов эскроу.

В сложившейся ситуации застройщики предложат более низкие субсидированные ставки на срок до пяти лет с возможностью рефинансирования под актуальные базовые ставки в будущем.

Такой подход будет оптимален для многих клиентов, осознающих перспективы роста цен квадратного метра. Хотя динамика роста цен на первичное жилье по сравнению с предыдущими годами будет более умеренной, цены все равно продолжат расти, но меньшими темпами, чем уровень инфляции.

Юлия АЛАБУЖИНА, коммерческий директор СЗ ГОЛОС ДЕВЕЛОПМЕНТ (входит в Группу Голос)

— Застройщикам просто придется принять повышение ставки ЦБ и с этим жить. Искать новые финансовые инструменты для клиентов, понимая, что эти инструменты будут обходиться застройщику дороже.

В любом случае мы верим, что со временем рынок найдет новое равновесие.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Каждое увеличение ключевой ставки ЦБ ведет к росту ставок по ипотеке, поскольку чаще всего банки устанавливают +1% — 1,5% к ставке ЦБ. А учитывая тот факт, что психологически комфортный порог ипотечной ставки — это около 10% и все, что выше, замедляет темпы продаж, текущие ставки в 19% по классической ипотеке на жилье и так являются заградительными и существенно влияют на продажи недвижимости.

Конечно, в большей степени это скажется на вторичном рынке недвижимости, так как там нет льготных программ. Но и первичный рынок, несмотря на наличие «Семейной ипотеки» с государственным субсидированием, также охладится. По статистике, около 40% сделок проводятся с использованием средств от продажи «вторички». С 1 июля уже произошло снижение спроса на 70%, и очередное повышение снизит и без того слабый спрос на жилье.

На данный момент в самом выигрышном положении находится рынок ИЖС, поскольку на него действуют льготные программы «Сельской» и «Семейной» ипотеки.

Сегодня мы активно взаимодействуем с банками-партнерами и разрабатываем льготные предложения для наших клиентов.

Фото предоставлено пресс-службой  ГК Element Development

Виталий КОРОБОВ (на фото), генеральный директор ГК Element Development:

— Полагаю, возможное повышение «ключа» катастрофически не скажется на рынке, поскольку текущая ставка уже находится на заградительном для большинства потребителей уровне.

Чтобы привыкнуть к новым реалиям, массовому потребителю потребуется время. Поэтому в горизонте двух-трех месяцев спрос на рынке может частично просесть — это касается прежде всего масс-маркета. Поэтому застройщики этого сегмента уже начали перестраивать свою политику продаж под новые реалии: запустили удобные рассрочки, стали самостоятельно субсидировать ставки — от года до трех лет, то есть до окончания срока строительства.

На премиум-сегмент (ту нишу, где работает наша девелоперская компания) повышение «ключа» по-прежнему влияет в меньшей степени.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЦБ повысил ключевую ставку до 18% годовых (график)

Эксперты: в июне, перед окончанием льготной ипотеки, объем выдач вырос на 44%, а за первые две недели июля он сократился на 46,4%

Эксперты ожидают роста ключевой ставки до 17,5% — 20%

Росреестр: 60% сделок со столичными новостройками оформлено в кредит

Эксперты: во II квартале объемы выдач ипотеки в России выросли на 73%

Эксперты подвели итоги реализации программы льготной ипотеки

ЦБ: возвращения госпрограммы массовой льготной ипотеки на новостройки ожидать не стоит

Эксперты объяснили, почему в ведущих банках ипотека подорожала даже при сохранении ключевой ставки ЦБ

ЦБ: в мае ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 33,9% больше, чем годом ранее (графики)

Росреестр: количество договоров долевого участия с эскроу превзошло результат 2023 года

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

ЦБ: в I квартале объем поступлений на счета эскроу снизился вдвое