Об этом  говорили участники бизнес-бранча «Правовые вопросы в девелопменте», который прошел в Москве в среду.

Фото: www.perspectives.eiu.com

Тема санитарно-защитных зон (СЗЗ) стала главенствующей на бизнес-бранче «Правовые вопросы в девелопменте», затмив даже тему перехода на новые формы финансирования работы застройщиков с использованием счетов эскроу.

Фото: www.kazned.ru

Ведь, как справедливо напоминает журнал «Вести», прежде чем озаботиться эскроу-счетами, нужно получить разрешение на строительство. А это в свою очередь зависит не только от состояния конкретного строительного объекта, но также от понимания состояния соседних, и если оценка этого состояния произведена неверно — разрешение выдано не будет.

Фото: www.region.center

Неудивительно, что тревогу застройщиков вызывает усилившаяся активность государственных контрольно-надзорных органов и организаций в вопросе оформления зон с особыми условиями, прежде всего охранных и санитарно-защитных зон (СЗЗ), прилегающих к особо охраняемым и опасным объектам.

Как неоднократно указывал портал ЕРЗ.РФ, новые нормы закреплены в недавно вступившем в силу 342-ФЗ от 03.08.2018, который внес изменения в соответствующие статьи Градостроительного кодекса РФ.

Как было отмечено на бизнес-бранче, если раньше среди санитарно-защитных зон выделялись ориентировочные, расчетные и установленные, то после 1 января 2020 года в России должны остаться только установленные и зафиксированные в кадастре СЗЗ.

Фото: www.bki-tambov.ru

«Если объект признан опасным, он должен быть исключен. Источником может быть что-то, что в километре до вас, и это помешает Вам строить, — недвусмысленно заявил застройщикам замдиректора Департамента недвижимости Миэкономразвития России Михаил Бочаров (на фото). — Теперь охранная зона может остановить ввод объекта в эксплуатацию, и он должен быть разрушен», — отрезал чиновник.

Фото: www.duma.mos.ru

Председатель Москомархитектуры Юлианна Княжевская (на фото) рассказала, что на сегодняшний день в Москве выделено 4 тыс. ориентировочных, 645 расчетных и 342 установленных санитарно-защитных зон. Всего на все санитарные зоны приходится 66 тыс. га столичных земель, или 40% от застраиваемой территории Москвы.

Цифры, что называется, впечатляют. Таким образом, целый ряд строящихся жилых проектов в России и Москве рискую оказаться внутри санитарно-защитных зон, в которых не допускается размещение жилья и соцобъектов.

Фото: www.projekt92.ru

Предполагается, что установлением границ санитарных зон будут заниматься правообладатели опасных объектов, которые должны обратиться с соответствующим заявлением в Роспотребнадзор до 1 октября 2019 года.

При этом застройщики теряют возможность видеть в градостроительной документации возможные границы санитарной зоны, если собственник объекта с негативным воздействием не разработал проект СЗЗ и не подал заявление в Роспотребнадзор.

Владислав Преображенский

«Как пример, автозаправка на границе строящегося жилого дома, владелец которой по каким-то своим причинам не желает устанавливать границы санитарной зоны, не позволит ввести в строй построенный дом, в котором проданы квартиры, — пояснил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский (на фото выше). — Это дополнительный и труднопрогнозируемый для девелопера риск», — резюмировал он.

Он также указал, что при сокращении или прекращении СЗЗ застройщики сталкиваются с рядом административных барьеров. Например, внесение изменений в отношении зон может занимать длительное время, появление сведений о СЗЗ в ПЗЗ требует до 150 дней, «хотя и носит технический характер».

По мнению Преображенского, нужно переложить с хозяйствующего субъекта на Роспотребнадзор бремя обеспечения правообладателя земельного участка, граничащего с источником негативного воздействия, исходно-разрешительной и технической документацией по объектам, формирующим СЗЗ.

«При отсутствии такой возможности у Роспотребнадзора нужно принимать решение об изменении границ или ликвидации СЗЗ на основании акта санитарно-эпидемиологической экспертизы без подтверждения предприятием, чей объект формирует санитарную зону», — заявил Владислав Преображенский.

Заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото), опубликовавший на портале ЕРЗ.РФ целый ряд статей по этому вопросу, заявил, что существующие требования грозят не только строительному рынку, но и обществу в целом.

«Если мы строим дом, а его строить нельзя — остаются обманутые дольщики, — напомнил девелопер. — СЗЗ не должны стать причиной появления новых обманутых дольщиков, — подчеркнул он.

Другие публикации по теме:

Противоречит ли законодательству указание в документах территориального планирования ориентировочных размеров ССЗ: комментарий эксперта

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

С 3 февраля действуют унифицированные формы заявлений об установлении, изменении или прекращении СЗЗ

Порядок установления, изменения и прекращения санитарно-защитных зон будет пересмотрен

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

Суд высшей инстанции отменил решения судов трех инстанций, вслед за Росреестром отказавшим в госрегистрации договора, по которому дольщица уступила предпринимателю, специализирующемуся на потребительском терроризме, право требования неустойки за просрочку, оставив за собой право требования самой квартиры.

Людмила Александрова заключила с ООО «Даверна» договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома по адресу: Московская область, г. Видное, ул. Школьная, дом. 11. После того как застройщик не передал квартиру в установленный срок, дольщица уступила предпринимателю Алексею Косареву право требования неустойки за просрочку девелоперской компанией исполнения своих обязательств.

Однако при этом право требования самой квартиры к предпринимателю не перешло, а государственная регистрация уступки прав в части получения неустойки действующим законодательством не предусмотрена. На этом основании Управление Росреестра по Московской области отказало в госрегистрации договора цессии.

Косарев обжаловал отказ в суде (дело № А41-59308/2016), однако три инстанции в заявленных требованиях предпринимателю отказали, указав, что обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.

Но на этом предприниматель, специализирующийся на заключении договоров цессий с дольщиками, не успокоился и обратился с жалобой в Верховный Суд РФ. При этом Косарев ссылался на п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса, согласно которому соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Кроме того, как следует из п. 3 ст. 4 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, напомнил г-н Косарев. Таким образом, по его мнению, договор уступки права (требования) неустойки по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации.

В итоге позицию заявителя жалобы поддержала Судебная коллегия Верховного Cуда РФ по экономическим спорам, которая отменила судебные акты нижестоящих инстанций и обязала Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать договор. 

Фото: www.cashcirculation.ru

Напомним, что 22 января 2018 года Национальное объединение застройщиков жилья обратилось в Минстрой России и Государственную Думу с предложением запретить уступку прав требования неустойки отдельно от основного обязательства. Строительное ведомство и депутаты пока не обозначили своей позиции по данному вопросу. 

Другие публикации по теме:

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

На телевидении обсудили проблему потребительского терроризма (видео)

Арбитражный суд: незарегистрированное соглашение о переносе срока не освобождает от уплаты неустойки

Арбитражный суд: штраф за неисполнение требований потребителя может быть выплачен только физическому лицу

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Застройщики нашли механизм противодействия потребительским террористам

Как противодействовать потребительскому терроризму в долевом строительстве?