Сразу два прогноза по рынку жилья на 2020 год — пессимистический и оптимистический — подготовили аналитики компании «Метриум».

Фото: www.i.mycdn.me

Об опасности появления новых обманутых дольщиков

Возможное развитие негативных тенденций эксперты «Метриум» связывают прежде всего с наличием застройщиков, до сих пор не вписавшихся в реформу долевого строительства, переводящую отрасль на рельсы проектного финансирования с использованием счетов эскроу.       

«По данным ДОМ.РФ, на 13 января 2020 года из 3 473 юридических лиц–застройщиков, работающих в России, 390 компаний не могут привлекать средства дольщиков в рамках 214-ФЗ, — констатируют аналитики. — Иными словами, они не начали применять эскроу-счета, но и не добились права завершить свои объекты по старым правилам, привлекая деньги дольщиков напрямую», — подчеркивают специалисты «Метриум».

Они напоминают, что в таком подвешенном состоянии находятся 12,6 млн кв. м или около 11% от всего возводимого в стране жилья.

Фото: www.fotki.yandex.ru

Уже в 2020 году эти девелоперы могут столкнуться с проблемой финансирования своих проектов, а успевшие вложиться в такие стройки покупатели превратятся в обманутых дольщиков, число которых может составить до 260 тыс. человек, прогнозируют аналитики.

Это весьма тревожная цифра, так как уже сегодня, по данным Фонда защиты дольщиков, в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков. Подучается, что армия пострадавших от долгостроя граждан может вырасти более чем в два раза.

Фото: www.siapress.ru

«Обострение проблемы дольщиков способно подорвать доверие к долевому строительству и привести к снижению спроса, а в конечном счете — еще большему закручиванию гаек», — делают вывод представители «Метриум».

По их мнению, крайний вариант негативного сценария развития событий будет выглядеть так: законодатели в этом году начнут обсуждать введение полного запрета продаж квартир до ввода домов в эксплуатацию.

О монополизации рынка

Реформа долевого строительства уже ускорила уход слабых «игроков» из отрасли и, соответственно, усилила крупные компании, с которыми охотнее сотрудничают банки, отмечают авторы прогноза. По их мнению, развитие этой тенденции в ближайшем будущем может привести к монополизации рынка.

По подсчетам экспертов «Метриум», на сегодняшний день общая площадь застройки в перспективных столичных проектах девелоперов составляет более 60 млн кв.м.

При этом на долю десяти крупнейших застройщиков приходится почти 30% площади потенциальных проектов новостроек в Москве.

«Приобретение участков для строительства между девелоперами никак не координируется, поэтому практически в любое время возможно такое стечение обстоятельств, при котором порядка трети (или больше) всего предложения новостроек будут контролироваться 5—10 игроками», — прогнозируют аналитики «Метриум».

Они полагают, что отсутствие конкуренции может привести к:

1) резкому ухудшению качества строительства новых объектов;

2) росту средних цен на рынке, которые сейчас находятся и так на рекордно высоком уровне (в массовом сегменте столицы – более 173 тыс. руб. за 1 кв. м).

Фото: www.infokanal55.ru

О поэтапном раскрытии эскроу-счетов

Оптимистический вариант прогноза развития рынка жилья в 2020 году от аналитиков компании «Метриум» связан, в частности, с возможным предоставлением застройщикам права на поэтапное раскрытие эскроу-счетов (например, для досрочного погашения части кредита или прямых инвестиций в стройку) по мере возведения объекта.

Фото: www.minstroyrf.ru

Как ранее не раз информировал портал ЕРЗ.РФ, глава Минстроя Владимир Якушев (на фото) не снимает с повестки предоставление такого права застройщикам в законодательном порядке, но осталось убедить в правильности такого шага Банк России и коммерческие банки, уполномоченные регулятором на предоставление услуг проектного финансирования.

На недавней встрече с нижегородскими девелоперами Якушев заявил: «Мы договорились о том, что в течение года мы налаживаем механизм проектного финансирования, но в голове держим механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов».

По словам министра, процедура, «по которой работает весь мир», надо вводить и в России, так как это облегчит жизнь девелоперам и позитивно скажется на рентабельности жилищных проектов.

Фото: www.zaomos.news

О снятии социальных обременений с застройщиков

Также одной из мер по повышению рентабельности девелоперского бизнеса в 2020 году может стать снятие «социальных» обременений с застройщиков, указано в оптимистическом варианте прогноза от компании «Метриум».

Его авторы не исключают, что власти могут разработать регламент или стандарты, которые позволят освободить часть застройщиков от необходимости строительства дорогостоящих социальных объектов.

«Прежде всего, такая мера могла бы помочь девелоперам, которые возводят жилье на рынках с низкой рентабельностью (в основном это депрессивные в экономическом плане регионы)», — подчеркивают аналитики.

Фото: www.megamakler.com.ua

Они полагают, что строительство школ, детских садов, поликлиник и других объектов в этом году вполне может взять на себя государство с учетом его выросшей финансовой мощи: по данным Минфина РФ, за девять месяцев 2019 года профицит бюджета РФ составил 2,99 трлн руб. (3,8% ВВП), а исполнение бюджета за тот же период составило всего 63% (самый низкий уровень за 11 лет).

Снятие же обременений в виде строительства социальной инфраструктуры с девелоперов позволит, по мнению экспертов, существенно снизить себестоимость строительства и предоставит застройщикам «более широкое пространство для ценовой конкуренции и адаптации предложения под возможности покупателя».

Фото: www.st.novostroy.su

Об «амнистии» апартаментов

Аналитики «Метриум» расценивают как весьма вероятное принятие в этом году закона об апартаментах — на основе заявлений о необходимости такого шага, сделанных в конце минувшего года вице-премьером Виталием Мутко, замглавы Минстроя Никитой Стасишиным и руководителем госкорпорации ДОМ.РФ Александром Плутником. 

Как известно, апартаменты де юре не относятся к категории жилья, но данный формат весьма востребован застройщиками, особенно в столице, так как пользуется спросом у значительной части потенциальных покупателей, которые с помощью покупки апартаментов решают для себя де факто именно жилищный вопрос.        

Поэтому легализация данного формата помещений откроет для девелоперов дополнительную бизнес-нишу, которую можно будет полноценно использовать для компенсации издержек в сфере традиционного жилищного строительства, полагают эксперты «Метриум».

Фото: www.pbs.twimg.com

О перспективах ипотеки 

По словам директора по развитию компании «Метриум» Натальи Сазоновой (на фото), оптимизм вселяет также и заметное снижение ставок ИЖК, которое произошло во втором полугодии 2019 года.

Фото: www.i.ytimg.com

«Это дает основания полагать, что в следующем году спрос начнет восстанавливаться или по меньшей мере стабилизируется на текущем высоком уровне», — прогнозирует Сазонова.

Она также предсказывает появление таких тенденций на рынке в наступившем году, как: замедление темпов роста цен (а в некоторых не очень ликвидных проектах возможна и коррекция стоимости вниз) и стабилизация динамики предложения в результате адаптации большинства застройщиков к новой модели финансирования.

Фото: shopandmall.ru

Другие публикации по теме:

В стране 200 тыс. обманутых дольщиков и более 3 тыс. недостроенных домов

Минфин сомневается в необходимости господдержки мелких региональных застройщиков

Государство поддержит региональных застройщиков, у которых есть проблемы с переходом на проектное финансирование и счета эскроу

Банк России: поэтапное раскрытие счетов эскроу — это возврат в прошлое, чреватый появлением новых пирамид

Владимир Якушев: Региональным застройщикам надо помочь

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

Госдума не поддержала законопроект эсеров о поэтапном раскрытии счетов эскроу

Минстрой намерен включить апартаменты в общую статистику объемов строительства жилья

Депутаты планируют распространить требования по счетам эскроу на апартаменты

В Госдуму внесен законопроект, приравнивающий апартаменты к квартирам

Председатель Москомстройинвеста в интервью «РИА Недвижимость» рассказала, насколько столичные девелоперы готовы к переводу своих жилищных проектов на схему проектного финансирования, как в Москве решается проблема уже существующих долгостроев и какие меры предпринимаются для предотвращения новых.

Фото: www.mos.ru

Треть возводимого жилья в Москве будет достроена по старым правилам 

По словам Анастасии Пятовой (на фото), сегодня столичный рынок первичного жилья насчитывает 40 групп компаний и 266 застройщиков, обладающих 584 действующими разрешениями на строительство (РС).

При этом 505 РС приходится на жилье, а 79 РС — на нежилые помещения: апартаменты и гаражи.

Фото: www.stroypuls.ru

Все жилищные проекты, финансируемые с использованием механизма договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), Москомстройинвест разделил на три группы: 

1) объекты строительства, переводящиеся с 1 июля на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов: 190 РС или примерно 21 тыс. ДДУ на площадь в 1,2 млн кв. м;

2) объекты, которые после 1 июля (предположительно) будут достраиваться и продаваться по старой схеме долевого участия, как соответствующие критериям 30-процентной готовности и др., описанным в проекте постановления Правительства РФ: Более 300 РС или около 95 тыс. ДДУ на 5 млн кв. м;

3) объекты со степенью возведения 15—20%, чья схема достройки после 1 июля еще неизвестна: 60 РС или около 14 тыс. ДДУ на 700 тыс. кв. м;

«Мы не можем с точностью сказать, по какой схеме будут вестись в них продажи, так как не ясно, успеют ли застройщики довести их степень готовности до 30%», — пояснила Пятова ситуацию по объектам третьей группы. При этом она добавила, что в случае возможного изменения Правительством РФ критериев для достройки по старым правилам, Москомстройинвест внесет соответствующие коррективы в свою классификацию.

Фото: www.krivoe-zerkalo.ru

Предварительный ответ банков московским застройщикам: в проектном финансировании отказано не будет

По информации руководителя столичного контрольно-надзорного ведомства в сфере строительства, пока нет точных данных, сколько и каких застройщиков в Москве не получат от банков «добро» на кредиты в рамках проектного финансирования.         

«Пока рано говорить, ведь банку надо порядка 90 дней на проверку общения застройщика, — пояснила Пятова. — Но кредитные организации, которые присутствовали на совещаниях с московскими властями, говорили, что уже получили все документы и предварительно проблем не видят», —обнадежила глава ведомства.

Она также уточнила, что сегодня в Москве с застройщиками наиболее активно работают Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Банк ДОМ.РФ, «Открытие» и «СМП Банк».

Попытки не соблюдать новое законодательство о долевом строительстве будут решительно пресекаться

Глава Москомстройинвеста не исключила, что и после перехода отрасли на новую схему финансирования не все игроки на рынке будут стремиться играть по законным правилам.   

«Сейчас у нас есть некоторые опасения, что в момент перехода на эскроу-счета на рынке новостроек снова возродятся «серые схемы» продажи квартир в обход долевого законодательства — например, по предварительным договорам или вексельным схемам», — пояснила свою мысль Пятова.

Впрочем, председатель Москомстройинвеста заверила, что подобные попытки на территории столицы будут пресекаться с помощью целого арсенала средств, имеющихся в распоряжении комитета. В частности, через проведение внеплановых проверок тех застройщиков, кто по каким-то причинам отстает от темпов строительства и сроков ввода.

«Если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям, определяющих степень его готовности, то для нас это будет звоночком, чтобы посмотреть на него пристальнее», — предупредила чиновник.

Она также сообщила, что по оценкам Москомстройинвеста в столице сегодня насчитывается около 100 объектов, по которым выданы РС, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ, но к их строительству девелоперы еще не приступили.

Фото: www.101biznesplan.ru

Столичные чиновники, застройщики и банкиры будут действовать согласованно 

По словам Пятовой, для эффективной адаптации девелоперского  сообщества к работе в новых условиях по поручению мэра Москвы Сергея Собянина в столице планируется создание межведомственной комиссии по реализации инвестпроектов с привлечением средств дольщиков.

Комиссия займется решением таких задач, как:  

• оперативное решение возникающих у девелоперов вопросов;

• создание благоприятных условий для перехода на новые правила проектного финансирования;

• практическая реализация этого перехода.

Предполагается, что в состав комиссии войдут как представители органов власти, так и банки с застройщиками.

Фото: www.st.novostroy.su

Апартаменты жилье не заменят

Анастасия Пятова не разделила опасений интервьюера по поводу того, что после 1 июля застройщики станут активнее строить не жилье, а апартаменты, поскольку возведение последних не требуют перехода на проектное финансирование.    

«Сильного роста интереса к строительству апартаментов по заседаниям градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) я пока не вижу, — заявила Пятова. — Ведь покупатель сам выбирает, какую недвижимость он желает приобрести, и апартаменты востребованы далеко не всеми. Тот, кто понимает, что у него не будет прописки и прикрепления к поликлинике, детскому саду, школе, будет покупать только жилье», —  резюмировала председатель Москомстройинвеста.

Фото: www.sibscience.com

«Что строить, что не строить — решат москвичи…»

Пятова напомнила, что сегодня любое изменение технико-экономических параметров объектов строительства в столице рассматривается через призму публичных слушаний — таковы требования новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ), принятых мэрией Москвы летом прошлого года.

«Поэтому городу и застройщикам необходимо оценивать риски, связанные с позицией местных жителей», — подчеркнула чиновник. При этом Пятова сообщила, что отказы в градостроительном развитии из-за риска непрохождения публичных слушаний в последнее время случаются достаточно часто, а порядка 90% из них в соответствии с действующим законодательством происходит уже на этапе предварительного рассмотрения вопроса.

«И лишь незначительная часть таких проектов, преимущественно в Центральном округе, рассматривается на ГЗК», — уточнила председатель Комитета.

Фото: Москомстройинвест

Мэрия Москвы взяла на себя достройку 12 долгостроев из 32

Анастасия Пятова дала развернутую картину по ситуации в столице с долгостроями и обманутыми дольщиками.

По ее словам, дорожная карта по решению этих проблем для Москвы фиксирует сегодня 32 проекта, по которым 5 800 граждан включены в реестр обманутых дольщиков.

«Но на самом деле людей, ждущих завершения строительства квартир в проблемных объектах, больше — порядка 13 тыс., уточнила руководитель Москомстройинвеста, пояснив: — Дело в том, что далеко не все дольщики, имеющие право на постановку на учет как пострадавшие, подают документы на включение в реестр».

Фото: www.topnovostroek.ru

Что касается конкретных проблемных жилых комплексов столицы и способов защиты интересов их дольщиков, то здесь властями Москвы, по словам чиновника, приняты следующие меры:

• два объекта — дом от СУ-155 в Нагатине и ЖК «Ново-Никольское» от «Агростроя» — уже завершены. В настоящее время ведется передача квартир гражданам;

• достройку 12 проблемных комплексов из 32 власти Москвы взяли на себя — в частности, ЖК «Терлецкий парк» (на фото выше) на Новогиреевской улице, ЖК «Академ-Палас» на проспекте Вернадского и ЖК «Царицыно» на 6-й Радиальной улице;

• еще 14 долгостроев будут завершены за счет средств инвесторов через процедуру введения нового застройщика в рамках действующего законодательства;

• по шести проблемным объектам пострадавшим дольщикам будут предоставлены компенсационные квартиры из жилого фонда, находящегося в собственности города.

Фото: www.novostroykin.ru

 ЖК «Нескучный» и ЖК «Триумфальный» имеют шанс на инвесторов

Председатель Москомстройинвеста признала наличие в столице долгостроев, не включенных в дорожную карту по решению проблем обманутых дольщиков. Это:

• ЖК «Нескучный Home & SPA» в 5-м Донском проезде от ООО «Строй-комплекс» (портал ЕРЗ не раз писал об этом объекте и его застройщике);

• ЖК «Триумфальный» на Кременчугской улице от ЗАО «ФЦСР».

В первом случае граждане заключили 95 ДДУ, во втором – 325 ДДУ.

Какова судьба этих проблемных объектов? По словам Пятовой, сейчас госкорпорация ВЭБ.РФ, как основной кредитор строительства ЖК «Нескучный Home & SPA» прорабатывает механизм возобновления строительства, где ВЭБ.РФ будет выступать уже инвестором.

Для проблемного ЖК «Триумфальный» московские власти ищут инвестора. 

«Про оба жилых комплекса — и в 5-м Донском, и на Кременчугской улице — важно еще понимать, что они прилегают к реновационным кварталам, поэтому, если пересматривать вопрос об их развитии, то нужно будет увязывать его с волнами программы реновации», — указала Пятова возможную перспективу достройки указанных объектов с помощью программы реновации, проводимой мэрией Москвы.

Фото: www.etpmtg.ru

Другие публикации по теме:

Москомстройинвест пока не видит возможностей для поэтапного раскрытия эскроу-счетов

Москомстройинвест возглавила Анастасия Пятова

Константин Тимофеев покидает Москомстройинвест

Москомстройинвест: брать кредит при использовании эскроу-счетов застройщику не обязательно

Москомстройинвест будет добиваться банкротства застройщиков трех столичных ЖК

Москомстройинвест: достройка ЖК «Академ-Палас» затягивается из-за судебного решения

Москомстройинвест: Из-за введения новых правил роста цен на жилье не будет

Москомстройинвест: Покупатели апартаментов не гарантированы от судьбы обманутых дольщиков