Документ, подготовленный Комитетом по жилищной политике и ЖКХ перекликается с законопроектом Минстроя РФ, внесенным в Госдуму около года назад и предполагающим регистрацию жильцов в зданиях нежилого назначения.

Фото: www.gospress.ru 

В Госдуму в середине июня внесен законопроект, предлагающий восстановить жилищные права владельцев апартаментов (апарт-отелей) и перевести данные помещения в статус жилых, сообщает «Парламентская газета».  

Соответствующий законопроект №488847-7 подготовлен первым заместителем председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным, представляющим парламентскую фракцию от партии «Единая Россия».

Как сказано в пояснительной записке к документу, он предполагает внести изменения в действующий Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ, которые позволили бы:

• определить юридический статус уже построенных «апартаментов» и зданий с «апартаментами»;

• сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в «апартаментах»;

• установить правовое регулирование апартаментов и зданий с апартаментами на будущий период;

• ввести раздельное зонирование жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).

Фото: www. karetniyplaza.ru

В настоящее время с точки зрения закона апартаменты не являются жилыми помещениями. Жилищным кодексом предусмотрена возможность перевода нежилого помещения в жилое. Вместе с тем в сложившейся ситуации апартаменты едва ли смогут пройти указанную процедуру, поскольку в большинстве случаев они не отвечают установленным жилищным законодательством требованиям, определяющим помещение как пригодное для жилья.

Так, законопроектом предлагается наделить субъекты РФ полномочием по установлению временных правил перевода уже построенных апартаментов в категорию жилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу законопроекта. При этом наравне со специальными временными правилами субъектов РФ предлагается регламентировать:

• условия и порядок признания здания или части здания многофункциональным домом;

• требования к нежилым помещениям в таком доме, в отношении которых допускается перевод в жилые апартаменты;

• порядок перевода нежилых помещений в многофункциональном доме в жилые апартаменты

• максимальный срок реализации собственниками апартаментом указанного права

Указанные новеллы, по мнению автора, позволят устранить наиболее острые проблемы, связанные с использованием для постоянного проживания граждан апартаментов.

В целях установления правового регулирования апартаментов и зданий с ними на будущий период законопроектом предусмотрено внесение изменений в такие базовые нормативный правовые акты как Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы.

В частности, в ЖК предусмотрели понятие «жилых апартаментов», под которыми будут пониматься структурно обособленные помещения в многофункциональном доме, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящие из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В тексте проекта также раскрыли понятие «многофункционального дома».

Кроме того, законодатель тщательно подошел к решению вопроса общего имущества собственников помещений в многофункциональном доме. Так, например, отличительной чертой правового режима общего имущества собственников апартаментов является то, что в общее имущество не будет входить земельный участок, на котором расположен многофункциональный дом и который находится в государственной или муниципальной собственности. Вместе с тем законопроектом предусмотрена возможность выкупа такого земельного участка собственниками апартаментов.

Наряду с вышеназванными изменениями, также предлагается регламентировать отношения, касающиеся управления многофункциональным домом, платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядок установления указанных платежей, а также порядок предоставления субсидий и компенсаций по оплате расходов на оплату апартаментов и коммунальных услуг.

Корреспондирующие изменения также предлагается внести в Градостроительный кодекс. Так, например, согласно пояснительной записке законопроектом предлагается осуществлять учет особенностей проектирования и строительства многофункциональных домов путем определения:

• состава территориальных зон, в которых разрешается строительство;

• требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в границах территориальных зон;

• особенностей нормативов градостроительного проектирования для территориальных зон, в которых расположены многофункциональные дома.

При этом при выборе территориальных зон будет применяться принцип раздельного зонирования жилых зон на:

• зоны, допускающие размещение многоквартирных домов и других жилых объектов;

• общественно-деловые зоны, допускающие смешанное использование.

Вышеуказанный проект в части стремления уравнять в правах жильцов (владельцев) апартаментов с жильцами (владельцами) квартир перекликается с законопроектом от Минстроя, предлагающим разрешить регистрацию в апартаментах.

Решение о приравнивании апартаментов к жилью противоречит концепции градостроительного законодательства. Так прокомментировал порталу ЕРЗ законодательную инициативу Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли. По его мнению, апартаменты строятся в тех градостроительных зонах, где жилищное строительство запрещено. Чтобы обойти ограничение на жилищное строительство застройщики получают разрешение на строительство, например, гостиницы. Затем продают помещения в этой гостинице под видом юридически несуществующего типа помещения «апартаменты». Им это проще, чем добиваться внесения изменений в градостроительные регламенты. Все это идет от некачественной разработки правил землепользования и застройки. Или от высокой платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Корень проблемы надо искать в несовершенстве местного нормотворчества в городах, где массово строятся апартаменты. Узаконивая возможность постоянного проживания граждан в нежилых помещениях проблему не решить, т.к. могут быть случаи, когда постоянно жить в конкретном доме нельзя из-за неблагоприятного внешнего воздействия.

Другие публикации по теме:

Минстрой подготовил законопроект, разрешающий регистрацию в апартаментах

Власти Москвы: В законопроекте Минстроя об апартаментах надо прописать требования к этому виду жилья

Минстрой России вынес на обсуждение законопроект об апартаментах. Комментарий эксперта

Только 20% апартаментов предназначены для проживания людей

Первоначальный вариант документа не получил одобрения экспертного сообщества по причине «излишней зарегулированности» системы самоуправления собственников жилья, теперь же у них появится возможность голосовать по общедомовым вопросам очно, заочно и в онлайн-режиме.   

Фото: www.23kvartiri.ru

Как сообщили порталу ЕРЗ в Комитете Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, там принято решение доработать первоначальную версию законопроекта 487583-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ», подготовленного для этапа согласования в органах власти и ряде министерств, ведомств и экспертных сообществ.  

Законопроект нацелен на решение проблемы низкой явки на общих собраниях собственников жилья (ОСС) в многоквартирных домах (МКД). Он был поддержан рядом чиновников Минстроя, Министерства цифрового развития РФ, а также экспертно-консультативным советом фракции «Единой России» по вопросам развития ЖКХ и благоустройства, но вызвал критические оценки в экспертном сообществе.

Фото с сайта ГИС ЖКХ: www.dom.gosuslugi.ru

Одной из главных причин недовольства экспертов стало положение об учреждении единой процедуры проведения общих собраний собственников в многоквартирных домах, которая фактически сведет все формы проведения собраний — очную, очно-заочную, заочную — к голосованию с помощью площадки ГИС ЖКХ (так называемые онлайн-собрания).

В начале июля, после обсуждения версии законопроекта в Минстрое на уровне замминистра Андрея Чибиса, отвечающего в ведомстве за сферу ЖХК, на уровне профильного комитета Госдумы было принято решение доработать законопроект, и уже после этого направить его на обсуждение по государственным и общественным инстанциям для получения отзывов и замечаний.

Фото: www.sidyak.in

«Законопроект будет частично уточнен, — рассказал порталу ЕРЗ один из авторов документа, заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин (на фото). — Мы провели консультации с экспертами, профильными министерствами. Инициатива содержит много новелл, ее актуальность признают все, поэтому важно было вчитаться в трактовку проектируемых норм, прежде чем направлять текст на подготовку заключений в регионы, правовые службы. При этом концепция остается прежней: мы намерены активно внедрять онлайн-собрания как современный элемент цифровизации ЖКХ. Для этого сейчас есть все технические и государственные возможности, которых не было раньше», — резюмировал парламентарий.

Основные направления доработки, кардинально меняющие ключевые положения предыдущего варианта законопроекта, таковы:

• орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ) не будет администратором общего собрания собственников — чтобы не перегружать работу жилинспектров и не предоставлять им абсурдного права проверять ими же составленный протокол;

• все формы проведения ОСС сохраняются без всяких преференций в пользу онлайн-собраний;

• статья 47.1, предусматривающая проведение ОСС с использованием онлайн-голосования, будет уточнена.

• календарная привязка, определяющая этапы подготовки и проведения ОСС, будет убрана, а взамен собственникам будет предложено соблюдать общий тайминг: столько то дней на формирование повестки, столько-то — на голосование по той или иной форме и т.д.;

• ограничение по количеству вопросов повестки дня будет убрано.

• будут прописаны ограничения, чтобы избежать созыва параллельных ОСС.

Ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев (на фото) является последовательным критиком первоначального варианта законопроекта №487583-7, предложенного Минсвязи РФ. Он считает его излишне зарегулированным в части прописания процедур проведения собраний в МКД. К слову, многие в Минстрое и Госдуме солидарны с экспертом. Не случайно, новый вариант законопроекта, подготовленный для внесения в нижнюю палату парламента, в большей степени учитывает эту позицию, которую Дмитрий Павлович еще раз обозначил в комментарии порталу ЕРЗ.

Фото: www.urbaneconomics.ru

«Одна из миссий первоначально внесенного законопроекта — с помощью администратора собрания и установления основным способом голосования в ГИС ЖКХ предотвратить подделки протоколов и освободить собственников помещений от действий по проведению собрания, — отметил эксперт. — Действительно, подделок протоколов в России очень много. Но сегодня госжилинспекция подписи в протоколах на подлинность, как правило, не проверяет, экспертизы не назначает, а если и проводит какие-то проверки, то материалы по ним в полицию не направляет. Подобное бездействие органами прокуратуры, насколько я знаю, никак не пресекается, уголовные дела не возбуждаются…

На мой взгляд, в Жилищном кодексе необходимо усилить положения, направленные против фальсификации решений общих собраний в многоквартирных домах, исключению подделок протоколов таких собраний. Но решать проблему только путем введения обязательности голосования в ГИС ЖКХ или бюллетенями при обязательном участии назначаемого администратора. Вообще, последний должен избираться собственниками помещений, но поскольку на практике провести собрание и избрать своего администратора трудно, многие собственники отказываются ими быть, и администратор по проекту назначается в виде органа местного самоуправления или органа государственного жилищного надзора по решению регионального законодателя.

При этом проект все три существующие формы проведения собраний «сливает» в одну, радикально меняя (ограничивая!) и количество собраний в год, и количество выносимых на голосование вопросов, и личное участие собственников в процедурах созыва, голосования и подсчета голосов. Это представляется неприемлемым.

Ради все той же цели — повышения прозрачности подсчета голосов на собраниях — необходимо ввести следующую норму. Голосование на общих собраниях собственников должно остаться в трех привычных формах с добавлением новой четвертой на интернет-портале ГИС ЖКЖ (или в альтернативных региональных, муниципальных и частных системах). При этом три привычные формы собраний в качестве факультативного (дополнительного) способа необходимо дополнить электронным голосованием.

Фото: www.na-zapade-mos.ru

Такие способы могут использоваться по решению собственников — инициаторов собраний в дополнение, например, к голосованию  с помощью бюллетеней при очно-заочной и заочной формах общего собрания. Но данный способ виртуального голосования ни в коем случае не должен становиться главным! Ведь, как показывает практика, люди больше доверяют тем способам, при которых они сами определяют кворум и подсчитывают голоса, а высокие технологии можно очень даже успешно использовать для манипулирования мнением и поведением людей. Тем более, когда много отдано на откуп администратору, назначенному органами власти.

Более того, нужно отсрочить вступление в силу введение в действие норм о проведении общего собрания собственников в ГИС ЖКХ — до полного устранения всех технических недостатков в работе этого портала. Для начала данную норму следует апробировать в нескольких наиболее продвинутых в информационно-техническом плане регионах страны.  

С другой стороны, альтернативные традиционным формы голосования можно расширять уже сегодня. Например, использовать СМС, сканы по электронной почте и т.д. Сами процедуры созыва и проведения «обычных» общих собраний необходимо упростить: снизить кворум повторного собрания и порог голосов по вопросам — с двух третей до половины голосов от общего числа голосов  собственников.

Логичным будет предоставить собственникам право делегировать часть вопросов общего собрания оперативным управленческим структурам — советам домов, правлениям, председателям жилищных кооперативов и товариществ. Главное, чтобы провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме было проще, доступнее. Если это сделать, то постепенно люди будут чаще принимать управленческие решения, а власть будет реже их подменять», — резюмировал эксперт.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

ТСЖ и ЖСК обязали уведомлять жилинспекции о начале деятельности 

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Похоже, в Минстрое уже осознали, что с помощью ГИС ЖКХ информацию до людей не доведешь

«Почта России» осталась оператором ГИС ЖКХ

В Москве собственники жилья в МКД теперь могут управлять домом и голосовать на собраниях в режиме онлайн

Минстрой подготовил перечень правил и норм содержания общего имущества МКД

Для застройщиков упростилась возможность получать в управление построенные ими МКД

У ГИС ЖКХ могут поменять оператора

Депутат Александр Сидякин: Предлагаемые Минстроем критерии признания дольщиков пострадавшими во многом основаны на наших предложениях