Поводом для уголовного дела и домашнего ареста послужил незаконный вывод активов проблемного долгостроя.

Фото: www.monent-istini.com   

Территория несчастья

В сентябре портал ЕРЗ рассказывал о проблемах обманутых дольщиков краснодарского ЖК «Территория счастья». Сообщали мы и об уголовном деле, заведенном против застройщиков проблемного комплекса, ключи от которого обладатели квартир, вложившие в строительство свои деньги, должны были получить еще в марте 2016 года.

И вот новый поворот в этом деле. Как сообщают местные СМИ, руководитель ГК «Счастье» Давид Купрадзе и генеральный директор ООО «КСС» («Кубань Строй Стандарт») Андрей Соколов, в отношении которых возбуждено уголовное дело по статье 159 (мошенничество в особо крупном размере), задержаны, и по решению Октябрьского суда г. Краснодара будут два месяца находиться под домашним арестом. При этом подозреваемым запрещено пользоваться средствами связи и интернетом.

По информации «Коммерсанта», продажи квартир в этой комплексе осуществлялись от имени строительной компании «Счастье», но в разрешительной документации указано, что это лишь коммерческое наименование, а официально застройщиком является ООО «Кубань Строй Стандарт». На практике же достройкой ЖК «Территория счастье» на средства ООО «КСС» занималась генподрядная организация ООО «Стройтехсервис».

«Кто-то считает, что счастье — это когда ты успешен в работе, кто-то думает, что счастье — это заниматься своим делом... Мы знаем точно, что счастье — это жить в своей квартире!» Такие пафосные сентенции опубликованы на официальном сайте ГК «Счастье». Но дольщиков жилого комплекса «Территория счастья» эти слова уже давно не греют, поскольку счастья жить в своих законно приобретенных квартирах они-то как раз до сих пор лишены.

В общей сложности жилой комплекс насчитывает более 800 квартир. Почти все они проданы, но строительная компания, как уже отмечалось, более чем на полтора года просрочила ввод домов в эксплуатацию. При этом объем средств, выделяемых на стройку, постоянно снижался.

На встрече с горадминистрацией собственникам ЖК «Территория счастья» было обещано, что финансирование их стройки будет увеличиваться, однако на практике этого не произошло. «На встрече с представителями департамента строительства, состоявшейся 2 августа, было озвучено, что с февраля по конец июня на стройку пошло всего 32 млн руб., хотя планировалось, что поток денег будет возрастать», — рассказал активист группы обманутых дольщиков Краснодарского края Андрей Шевцов.

По словам же подозреваемого Давида Купрадзе, за последние полгода на достройку объекта по ул. Евгении Жигуленко, 3, было направлено около 32—33 млн руб., причем средства расходовались под жестким контролем мэрии.

«Действительно, увеличения финансирования не произошло, но нужно понимать, что не так просто убедить партнеров выделять больше денег, — пояснил глава ГК «Счастье». — Особенно в условиях падения спроса на жилую недвижимость, из-за которого застройщики находятся в непростой ситуации». «Но я не понимаю, — добавил он, — о каких обманутых дольщиках может идти речь, если строительство ведется. Да, уже ясно, что до конца года сдать дом не удастся, в связи с чем разрешение на строительство было продлено до середины 2018 года. Но бросать стройку никто не собирается», — заверил Давид Купрадзе (на фото).

 Фото: www.krd.ru

По его оценке, на завершение строительства нужно еще порядка 200 млн руб. По словам же руководства мэрии Краснодара, в краевом центре насчитывается около ста проблемных объектов, а найти инвестора не так просто. «Надо понимать, что в городе осталось не такое большое количество строительных кампаний, которые могут отвлекать свои денежные средства на достройку того или иного проблемного дома», — пояснил «Коммерсанту» глава города Евгений Первышев.

По мнению экспертов, сам факт того, что генподрядчик придерживается какого-то графика строительства — в принципе, позитивный знак. «Понятно, что сроки строительства превысили все допустимые рамки, но, если ведется диалог и есть шанс на то, что дом будет сдан, пусть и позже, это уже хорошо», — отметил гендиректор Macon Realty Group Илья Володько. — Что касается финансирования строительства проблемного объекта, то я думаю, что это простой деловой расчет: у компании „ССК“ много своих объектов, которые тоже нужно достраивать, и она будет распоряжаться средствами так, как ей удобно», — резюмировал эксперт

Однако такая тактика диаметрально расходится с планами дольщиков ЖК «Территории счастья», вложивших в строительство объекта свои кровные деньги. Из-за замедления строительства комплекса, отсутствия перспектив финансирования стройки и игнорирования властями проблем брошенных на произвол судьбы людей дольщики ЖК «Территория счастья» были вынуждены прибегнуть к такой крайней мере, как голодовка.

Группа обманутых дольщиков в течение трех недель, с 13 сентября по 3 октября, отказывалась от пищи, круглосуточно находясь возле офиса продаж застройщика проблемного объекта — ГК «Счастье». Визита губернатора на проблемную стройку участники голодовки так и не дождались, однако его первый заместитель (персонально ответственный за решение в крае проблем обманутых дольщиков) Андрей Алексеенко с голодающими встретился.

Несмотря на все заверения чиновников краевого и городского уровня, а также г-на Купрадзе (строитель также выходил к голодающим) о том, что в скором времени поступит новый взнос на достройку дома, а власти каждую неделю будут контролировать акты строительных работ, люди не поверили обещаниям и продолжили акцию протеста. Голодовку большая часть протестантов была вынуждена прекратить лишь по состоянию здоровья, а некоторым участникам акции потребовалась медицинская помощь.

Фото Алины Горловой

В итоге затягивание решения проблемы дольщиков этого долгостроя обернулось, как уже отмечалось, уголовным делом и арестом двух главных лиц, по вине которых обманутые участники долевого строительства сегодня по-прежнему остаются без своих квартир.

Ход уголовному делу был дан после того как несколько десятков дольщиков ЖК «Территория счастья» подали заявление в полицию о привлечении к ответственности застройщика. По их мнению, со стройки незаконным образом выведено 240 млн руб. «Деньги были выведены с нашего объекта  для строительства других объектов застройщика», — рассказала порталу ЕРЗ член инициативной группы участников долевого строительства ЖК «Территория счастья» Алина Горлова.

Вскоре после возбуждения уголовного дела подавших заявления граждан стали вызывать на опросы в органы полиции. Следствие продолжается.

Проблемный регион

Впрочем, обманутые участники долевого строительства «ЖК «Территория счастья» далеко не одиноки в своих несчастьях. Помимо них годами (а кое-кто и десятилетиями) ждут своих квартир дольщики ЖК«Анит-Сити», «Изумрудный», «Таурас-96», «Радуга», «Рич Хаус», «На волнах мечты» и многих других краснодарских объектов. Проблема недостроев также остро стоит в Сочи, Анапе, Ейске, Геленджике и других городах Кубани.

Несколько дней назад портал ЕРЗ в отдельной статье, посвященной ситуации в Краснодарском крае, отмечал, что, согласно представленной регионом дорожной карте, опубликованной на сайте Минстроя, на сегодняшний день на Кубани насчитывается 816 обманутых дольщиков и 60 проблемных объектов.

Источник: www.minstroyrf.ru

Но и это не окончательные цифры. Как сообщила в конце сентября директор Департамента жилищной политики Минстроя РФ Ольга Корниенко (к слову, в течение ряда лет руководившая краевым управлением по надзору в области долевого строительства) на Кубани заявились в реестр 6 461 человек — больше, чем в любом другом регионе России.

По данным прокурора Краснодарского края Сергея Табельского, проблемным долгостроем является каждая шестая кубанская стройка. Сроки строительства 127 жилых комплексов из 690 многоквартирных домов превышают запланированные на 9 и более месяцев. За несколько месяцев 2017 года краевая прокурора выявила 250 нарушений в сфере долевого строительства.

Одной из причин, по которой число обманутых дольщиков на Кубани не уменьшается, является непоследовательность властей, подчеркивает Сергей Табельский (на фото). По словам прокурора, органы местного самоуправления выдают разрешения на строительство, а после того, как дольщики вкладывают деньги, часто аннулируют разрешения.

Также имеют место и чисто криминальные причины: двойные продажи, нецелевое расходование вложенных участниками долевого строительства денег, вывод средств и помещений аффилированным лицам.

На фото: www.vestikavkaza.ru

Кроме того, как отмечали участники недавнего круглого стола, посвященного незавершенным объектам долевого строительства Краснодарского края, даже попадание в региональный реестр обманутых дольщиков — еще не повод для радости: могут и исключить, написав в официальном ответе, что внесли ошибочно. Пока граждане обжалуют, статистика стоит на месте, а количество проблемных и обманутых дольщиков в крае не прибавляется…

По словам уже упомянутого активиста Андрея Шевцова, краевой департамент надзора в строительной сфере сначала включает дольщиков в список обманутых, а потом шлет уведомление, что это ошибка. «Я уверен, таким образом уменьшают статистику», — поясняет Андрей Шевцов.

Впрочем, вскоре и в этом вопросе будет наведен порядок. Портал ЕРЗ на днях сообщил, что в кулуарах совещания восстановлению прав граждан — участников строительства многоквартирных домов министр строительства Михаил Мень рассказал о поручении премьер-министра. Поскольку данные по оценке обманутых дольщиков сильно расходятся, Дмитрий Медведев поручил Минстрою в кратчайшие сроки завершить пообъектный анализ проблемных домов, где есть пострадавшие участники долевого строительства.

Окончательные цифры о ходе выполнения региональных планов-графиков за первый квартал все субъекты РФ должны были представить в Минстрой до 23 октября нынешнего года.

Другие публикации по теме:

Минстрой пересчитает всех дольщиков и проблемные объекты, а застройщики начнут отчислять взносы в Фонд дольщиков с 25 октября

Губернаторы до 23 октября отчитаются по планам-графикам по решению проблем дольщиков

Так сколько на Кубани обманутых дольщиков?

Митинги обманутых дольщиков: вторая половина сентября 2017 г.

Выводы Конституционного Суда вызывают вопросы и могут повлечь дискриминацию собственников отдельных видов помещений, считают разработчики Жилищного кодекса.

Фото: www.exiora.ru

Конституционный Суд РФ признал законной обязанность собственников помещений в многоквартирных домах оплачивать расходы на содержание общего имущества, сказано в постановлении, опубликованном на официальном сайте суда. Такое решение суд принял по жалобе жителя Ростова-на-Дону, который не соглашался с дифференциацией платежей в зависимости от назначения помещения, находящегося в собственности. Размер выплат был определен на собрании ТСЖ, и для владельцев нежилых помещений он был меньше. Истец обжаловал его сначала в судах общей юрисдикции, а после отказа обратился в Конституционный Суд с жалобой на несколько пунктов Гражданского и Жилищного кодексов.

В постановлении суда отмечается, что оспариваемые нормы соответствуют Конституции. Суд отмечает, что учет характеристики помещений при установлении платежей возможен, но лишь в том случае, если дифференциация их размеров не повлечет за собой необоснованных различий среди собственников одного и того же вида помещений.

«Содержащиеся в (оспариваемых нормах) положения… предполагают совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме и не исключают возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения… особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме», — сказано в решении суда.

Там подчеркивается, что такая дифференциация размеров не должна повлечь за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.

Фото: www.teleprogramma.pro

По просьбе портала ЕРЗ данное решение Конституционного Суда комментирует ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Конституционность оспариваемых заявителем норм ГК РФ и ЖК РФ не подлежит сомнению, — подчеркивает эксперт. — Однако вывод Конституционного Суда вызывает вопросы.

Почему, анализируя нормы ЖК РФ, суд не учел, что формула распределения общих расходов на содержание общего имущества между собственниками жилых и нежилых помещений, а также машино-мест в многоквартирном доме императивно установлена ч. 2 ст. 39 ЖК РФ: «доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника»? Эта норма четко устанавливает, что от общих расходов на каждого собственника приходится доля, пропорциональная площади принадлежащего ему на праве собственности помещения.

Почему КС РФ не учел, что эта формула сформулирована для всех собственников одновременно и не содержит никаких изъятий для собственников отдельных видов объектов недвижимости в многоквартирном доме? Эта формула применена специально для способа управления многоквартирным домом ТСЖ. Так в п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ устанавливается, что ТСЖ вправе: «устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме». Как видим, здесь также содержится четкая формула, относящаяся как к членам ТСЖ, так и к собственникам, не являющимся членами ТСЖ.

Для способа управления многоквартирным домом управляющей организацией законодатель в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ установил, что «условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме». Поскольку условие о размере платы за жилое помещение (за содержание общего имущества в многоквартирном доме) является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), то, соответственно, устанавливать в договоре управления для собственников различных видов помещений разные размеры платы — противозаконно.

Конституционный Суд РФ, основываясь на формальном анализе норм, делает спорный вывод о том, что при непосредственном управлении многоквартирном домом собственниками помещений и при управлении ТСЖ или ЖСК «не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений». То есть, если в многоквартирном доме большинство помещений жилые, то на общем собрании собственников помещений можно на собственников нежилых помещений возложить бремя содержания общего имущества в большем размере, чем будет возлагаться на собственников жилых помещений. И наоборот. Представляется, что это породит многочисленные нарушения и споры.

В российских городах много домов, в которых есть нежилые помещения. Возможно, теперь собственники жилых помещений захотят снизить бремя своих расходов, переложив их на собственников нежилых помещений. И, наоборот, есть дома, в которых большинство помещений — нежилые. И не исключено, что собственники нежилых помещений, теперь, возможно, захотят выжить собственников жилых помещений, попытаются создать для них трудные условия несения бремени расходов на содержание общего имущества.

Как один из авторов проекта Жилищного кодекса РФ должен сказать, что документ написан исходя из концептуального принципа равенства собственников жилых и нежилых помещений. А этот принцип сегодня подвержен сомнению.

Последствия могут быть непредсказуемыми. Положения и выводы Конституционного Суда РФ могут быть учтены законодателем. Например, он может дополнить ЖК РФ запретом  установления различных размеров платежей в зависимости от вида недвижимости в многоквартирном доме. Воспользуется ли он таким правом? Ответ на этот вопрос мы обязательно узнаем», — резюмировал эксперт.

Фото: www.mtdata.ru

Другие публикации по теме:

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры начинается с даты погашения дольщиком задолженности перед застройщиком