О том, как петербургская компания, появившаяся на рынке жилищного строительства в 2010 году, успела превратиться в девелопера, формирующего и задающего тренды на этом рынке, порталу рассказал руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов.

  

  

— Василий Геннадьевич, расскажите немного о компании LEGENDA Intelligent Development (19-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга), ее специализации, экономических результатах?

— Когда нас просят как-то охарактеризовать себя как девелопера, мы шутим, что для рынка мы — «загадочный зверёк». С 2012 года, когда LEGENDA вышла со своим первым проектом, на нас смотрели, как на интересный эксперимент и следили за нами с большой долей скепсиса.

  

Ул. Оптиков, 34, г. Санкт-Петербург

  

Поскольку наша отрасль очень консервативна и даже ретроградна, мало кто всерьез воспринимал новую «бутиковую» компанию, которая была во всем не похожа на остальной рынок. Другие подходы, другие принципы работы, совершенно иной продукт и его позиционирование. Думаю, сейчас, по прошествии пяти лет, на нас смотрят совершенно по-другому.

   

Проспект Дальневосточный, 12, г. Санкт-Петербург

   

Мы — идеологические лидеры отрасли, и этот статус мы не присвоили себе сами, а заслуженно получили от рынка, чем очень гордимся. Сейчас LEGENDA — это компания, формирующая и задающая тренды, создавшая новый класс жилья smart, первой внедряющая новые подходы и технологии в девелопменте, и речь не только о строительных технологиях, но и о передовых инструментах в маркетинге, финансах, управлении. Нас копируют, на нас ориентируются, к нам едут посмотреть и перенять опыт, к нам обращаются за уникальной экспертизой.

  

Проспект Дальневосточный, 12, г. Санкт-Петербург

 

При этом мы никогда не стремились быть лидерами в контексте объемов. LEGENDA сознательно выбрала путь «нишевого» девелопера. На данный момент у нас 3 построенных объекта в сегментах smart и premium, еще 5 объектов в разных стадиях реализации (2 крупных smart-проекта сдаются в этом году), еще несколько проектов в ближайших планах.

По результатам прошлого года продажи принесли нам порядка 7 млрд руб. Наш уникальный продукт позволяет нам продавать с беспрецедентной премией к рынку — до 30—40% в зависимости от локации. 

   

Комендантский проспект, 54, г. Санкт-Петербург

  

— По данным сайта ЕРЗ компания не сдала ни одного квадратного метра в прошлом году. Чем Вы это объясните?

— Как я уже сказал выше, мы — нишевой девелопер со сравнительно небольшой адресной программой. С этим связана неравномерная сдача по годам.

Если в 2017 году сданных объектов не было, то в этом году сдаются сразу два крупных объекта: LEGENDA Дальневосточного и первая очередь первого smart-квартала LEGENDA Комендантского. Их площадь порядка 200 тыс. кв. м, и это уже — значительный в контексте рынка объем. Следующие сдачи у нас планируются на 2020 год в объеме примерно 190 тыс. кв. м.  

  

Комендантский проспект, 58, г. Санкт-Петербург

  

— Недавно LEGENDA выпустила облигации на 2 млрд руб. Что заставило вашу компанию пойти на такой шаг?

— Мы приняли это решение больше двух лет назад. Поэтому для нас размещение облигационного займа стало результатом последовательных целенаправленных действий.

LEGENDA всегда развивалась по собственной стратегии, порой вопреки принятым в отрасли правилам. Мы всегда стремились минимально зависеть от текущей рыночной конъюнктуры и реализовывать собственную политику, в том числе финансовую. Это позволяло не зависеть только от денежного потока, связанного с текущими продажами.

   

Ул. Оптиков, 34, входная группа

  

После нашего размещения многие коллеги из отрасли звонили с просьбой поделиться, как нам это удалось, и дать совет, каким образом повторить наш успех. Мы объясняли, что на рынок публичных заимствований невозможно «запрыгнуть». Нужна длительная подготовка. И если девелопер за последние несколько лет ничего не предпринимал, чтобы стать более прозрачным и публичным, то сейчас шансы повторить наш опыт у него будут стремиться к нулю.

 

— Как следует из материалов СМИ, проценты по облигациям составляют 14% годовых, что превышает ставки конкурентов, которые колеблются в диапазоне от 9 до 13%. Чем Вы объясните такую величину процента? Согласны ли Вы с утверждениями экспертов, что большая ставка — это и больший риск, и что у компаний, которые заявляют такие ставки, выше долговая нагрузка и меньшая информационная прозрачность?

  

Ул. Оптиков, 34, места общего пользования

   

— Для любого специалиста очевидно, что размер ставки — понятие относительное. Нельзя сравнивать ставку дебютного займа компании третьего эшелона со ставкой девелоперов-гигантов, давно присутствующих на этом рынке.

Если посмотреть на уровень ставок крупнейших публичных компаний нашей отрасли, то два года назад у них она тоже находилась на уровне 13—14%. С последующими займами ставка постепенно снижалась, и уже в этом году у тех же девелоперов она составила 9—10%.

  

Ул. Оптиков, 34, двор

  

Мы — дебютанты, а этот фактор также автоматически повышает нашу ставку, это обычная практика. Снижение ставки — нормальный поступательный процесс, где имеют значение время и характер присутствия компании на публичном рынке.

Уровень ставки заранее обсуждался и был определен совместно с организаторами займа. Цели снизить ставку не было, поскольку мы отлично понимаем, от чего она зависит и какой должна быть, чтобы заинтересовать инвесторов облигациями дебютного займа. Для нас был важен сам факт выхода на этот рынок, чтобы зарекомендовать себя как надежного партнера и в дальнейшем использовать этот инструмент заимствований уже на других, более привлекательных, условиях.

Этой цели мы достигли.

  

Ул. Оптиков, 34, шоурум

  

— Насколько, по Вашему, легче привлечь деньги через облигации, чем по схемам проектного финансирования?

— Эти инструменты не взаимозаменяют, а дополняют друг друга. Мы все готовимся к тому, что после отмены возможности привлекать деньги по ДДУ девелоперам придется задействовать другие инструменты, и далеко не один: проектное финансирование, другие виды кредитования, привлечение инвесторов, выпуск ценных бумаг.

Вопрос в том, что не все компании смогут этими инструментами воспользоваться: никакие банки не будут кредитовать в каком бы то ни было виде непрозрачных и финансово неустойчивых девелоперов.

  

Ул. Оптиков, 34, шоурум

  

Девелопмент и строительство всегда оценивались банками и инвесторами как высокорисковый сектор. Застройщику было сложно не то что выйти на публичный рынок или привлечь инвесторов, но даже получить стандартное проектное финансирование. Чтобы разместить облигационный заем, компания должна соответствовать огромному количеству жестких критериев и условий, которые большая часть застройщиков не выдерживает.

Сейчас, из-за введения поправок в 214-ФЗ и «закручивания гаек» в отрасли, условия для выхода на публичный рынок заимствований для девелоперов стали еще сложнее.

На данный момент мы — единственный в России публичный девелопер нашего эшелона, и сам факт выхода компании на публичный рынок в такое непростое время беспрецедентен.

   

Ул. Оптиков, 34, общий вид со двора

   

— Каковы дальнейшие планы компании по развитию этого направления? Собирается ли LEGENDA использовать и другие инструменты привлечения средств на фондовом рынке? Если да, то какие и в каких объемах?

— Пока в наших планах — выпуски облигаций в заявленном объеме 10 млрд руб. Все наши текущие и новые проекты уже обеспечены проектным финансированием от крупнейших банков. Поэтому пока мы не видим необходимости искать дополнительные инструменты привлечения средств на фондовых рынках.

  

— Благодарю Вас, Василий Геннадьевич, за интересную беседу и откровенные ответы на вопросы. Дальнейших успехов в бизнесе Вам лично и холдингу LEGENDA в целом!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Редакция благодарит компанию LEGENDA за помощь в подготовке материала и предоставленные фото 

  

Фото: www.lifedeluxe.ru

   

СПРАВКА ЕРЗ: LEGENDA Intelligent Development

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 187 919 кв. м

Объектов строительства — 6 (в 3 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 108-е

Место в ТОП по Санкт-Петербургу — 19-е

  

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2016 г. — 30 990 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2016 году — 285-е

 

Рейтинг ЕРЗ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 4 (из 5)

Рейтинг в 4 кв. 2017 г. — 4 (из 5)

  

 

  

 

  

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Мы внесли в ЦБ разъяснения по вопросам, возникающим у банкиров и застройщиков в связи с новым законодательством

Минстрой РФ и ЦБ обсуждают возможность предоставить застройщикам право снимать деньги с эскроу-счетов уже в процессе строительства

Сбербанк отсрочит уплату процентов по кредиту застройщикам, использующим счета эскроу

ЦБ опубликовал перечень банков, допущенных к банковскому сопровождению застройщика

Владимир Якушев: Застройщикам выгоднее перейти на эскроу-счета до 1 июля 2019 года

В Госдуму внесен законопроект, позволяющий банку выпускать облигации под обязательства застройщика перед дольщиком

Александр Ручьев: ГК «Основа» построит два жилых комплекса бизнес-класса в Германии

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.

Сбербанк запустил два продукта для застройщиков в связи с изменениями законодательства о долевом строительстве

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Setl Group разместит на бирже облигации на 25 млрд руб.

На портале mos.ru опубликован проект Постановления Правительства Москвы «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 23 декабря 2015 г. №945-ПП».

  

Фото: © Алексей Хромушин / Фотобанк Лори

 

Проект Постановления вносит изменения в утвержденные нормативы градостроительного проектирования города Москвы в области транспорта, автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения.

Название Раздела 6 «Хранение и паркирование индивидуального и коммерческого легкового транспорта» изменено на «Размещение индивидуального транспорта. Методика расчета парковок». Устанавливается новая типология парковок:

• по типу доступа — парковка не общего пользования, парковка общего пользования;

• по типу использования — места постоянного размещения, приобъектная парковка, гостевая парковка, парковка для инвалидов;

• по размещению — гараж, плоскостная парковка, парковочное место (на улично-дорожной сети, кроме магистральной), внутриквартальный проезд.

Устанавливаются новые требования к размещению парковочных мест и (или) машино-мест при архитектурно-строительном проектировании, к расчету количества парковочных мест и (или) машино-мест. Определены случаи, когда допускаются отклонения от требований при разработке документов территориального планирования, проектов планировки территории, архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства, документации по организации дорожного движения, архитектурно-строительном проектировании.

  

   

Рассчитан целевой показатель уровня автомобилизации города Москвы — 257 транспортных средств на 1 000 жителей.

Кроме того, новая редакция включает в себя следующие приложения:

• Определение числа машино-мест в зависимости от функционального назначения объекта;

• Уточняющие коэффициенты деловой активности территории города Москвы;

• Порядок расчета числа мест постоянного размещения транспортных средств жителей;

• Порядок расчета числа мест приобъектной парковки; коэффициент доступности рельсового каркаса;

• Принципы размещения мест парковки и остановки;

• Порядок расчета числа мест остановки, определение числа машино-мест в зависимости от функционального назначения объекта;

• Состав и требования к предварительному проекту организации дорожного движения.

Предлагается изменить действующий и утвердить новый понятийный аппарат, используемый в нормативах. В частности, меняются следующие определения:

• Гараж — здание, сооружение или помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть, как частью здания (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением.

• Гостевая парковка — парковка, предназначенная для временного паркования транспортных средств посетителей жилых зон на незакрепленных за конкретными владельцами машино-местах или парковках (парковочных местах).

  

Фото:© glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

   

• Приобъектная парковка — парковка (парковочное место) и (или) машино-место, предназначенные для размещения транспортных средств посетителей и работников объектов различного функционального назначения.

• Плоскостная парковка — стоянка открытого типа: специальная площадка (без устройства фундаментов) для закрытого (с ограждением капитальными или некапитальными конструкциями) размещения транспортных средств.

• Места для постоянного размещения — парковка (парковочные места) и (или) машино-места, оборудованные ограждением и (или) иной конструкцией, препятствующей использованию неограниченным кругом лиц, предназначенные для постоянного хранения транспортных средств жителей города Москвы, находящихся в их пользовании.

• Рельсовый каркас — метрополитен, станции метрополитена, Московское центральное кольцо (МЦК), станции МЦК, Московские центральные диаметры (МЦД), станции МЦД.

• Максимально допустимый уровень пешеходной доступности для населения до станций рельсового каркаса должен составлять: в пределах МКАД — не более 1 200 м; за пределами МКАД — не нормируется.

• Максимально допустимый уровень транспортной доступности для населения до рельсового каркаса: в пределах МКАД — не более 2 500 м; за пределами МКАД — не нормируется.

Кроме того, вводятся новые определения:

• Места остановки транспортных средств — места для преднамеренного прекращения движения транспортного средства на время до 5 минут, а также на большее, если это необходимо для посадки или высадки пассажиров либо загрузки или разгрузки транспортного средства, размер одного места не менее 6,0 х 3,6 м или 2,5 х 6,5 м, в случае расположения вдоль проезжей части.

• Предварительный проект организации дорожного движения — документация, содержащая предварительные инженерно-технические, технологические, конструктивные и иные проектные решения и мероприятия по организации дорожного движения, и разрабатываемая на этапе градостроительного проектирования. Состав и требования к предварительному проекту организации дорожного движения определяются правовым актом Правительства города Москвы.

Вводится также ряд других новых определений.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

     

Другие публикации по теме:

Эксперты рассказали о сроках окупаемости гаражей и машино-мест при сдаче их в аренду

Росреестр определил основные векторы развития рынка новостроек Москвы

Депутаты предложили оборудовать все парковки местами для электромобилей

МЧС разъяснила требования пожарной безопасности для закрытых автостоянок электромобилей с оборудованием для их зарядки

Банк ДОМ.РФ выяснил, жители каких мегаполисов чаще всего берут «парковочную ипотеку»

Эксперты: спрос на аренду машино-мест в России за год вырос на 39%, на покупку — на 19%

Эксперты: как в столице менялась обеспеченность машино-местами за последние шесть лет

Эксперты: самый высокий спрос на рыночную ипотеку — в Москве и Подмосковье

Эксперты: покупатели московских квартир начали экономить на машино-местах

Эксперты: по итогам I квартала спрос на машино-места увеличился вдвое

Росреестр: средняя цена машино-места в Москве превысила 3 млн руб.

Застройщики предложили Минстрою изменить нормы организации парковок в новостройках

Московские девелоперы теперь не могут размещать плоскостные парковки рядом с возводимыми домами

Маркетологи застройщиков определились с тем, как оценивать парковки в новостройках