По мнению суда высшей инстанции, выразившемуся в его вердикте на апелляцию по арбитражному делу, которое рассматривалось в Кировской области, наличие или отсутствие экономической целесообразности не могут являться основанием для одностороннего прекращения договорных обязательств, поскольку такое основание не предусмотрено ни законом, ни договором.

Застройщик ООО «Стройсоюз» обратился в суд с иском к дольщику ООО «СпецСтройРеконструкция» о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, в том числе стоимости дополнительной площади квартиры.

Между застройщиком и дольщиком был заключен договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира общей проектной площадью 76,74 кв. м. По условиям договора после завершения строительства многоквартирного дома площадь квартиры уточняется по результатам технической инвентаризации, кроме того, согласно ДДУ, до подписания передаточного акта дольщик дополнительно оплачивает работы по установке рам, лоджий и их остеклению.

Срок передачи квартиры был установлен не позднее III квартала 2015 года. Застройщик своевременно исполнил обязательства по строительству данного дома, и уже 29 января 2015 года передал дольщику квартиру по акту приема-передачи.

Фото: www.domik.ua

По результатам технической инвентаризации площадь квартиры составила 80,2 кв. м, то есть увеличилась на 3,55 кв. м, в связи с чем застройщик выставил дольщику требования об оплате дополнительных квадратных метров квартиры и работ по ее остеклению.

11 июля 2016 года, спустя 1,5 года после принятия объекта, дольщик направил застройщику уведомление о расторжении договора в связи с отсутствием экономической целесообразности, ссылаясь при этом на п. 5 ч. 1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ (расторжение ДДУ в иных установленных федеральным законом или договором случаях). Однако застройщик отказал в расторжении договора, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для этого.

В рамках рассмотрения дела суд первой инстанции сделал вывод, что представленный в материалах дела акт приема-передачи квартиры от 29 января 2015 не может являться доказательством, подтверждающим исполнение застройщиком обязанности по передаче квартиры ответчику.

Из содержания данного акта следует, что от имени ООО «СпецСтройРеконструкция» акт подписан В. В. Шмаковым, действовавшим на основании доверенности. Однако в самой доверенности, как посчитал суд первой инстанции, ответствовали соответствующие полномочия. При этом суд возложил на застройщика ответственность за совершение действий, свидетельствующих о его одобрении действий Шмакова В.В. по приемке квартиры и подписанию данного акта. При таких обстоятельствах факт исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в собственность дольщика суд счел недоказанным.

Решением от 06.12.2016 Арбитражным судом Кировской области №А28-4071/2016 застройщику было отказано в удовлетворении требований, поскольку суд счел, что объект не был передан, а ДДУ был расторгнут на основании одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Решение суда первой инстанции отменил постановлением 18.05.2017 Второй арбитражный апелляционный суд. Дополнительно проверив материалы дела, он установил, что акт приема-передачи подписан В. В. Шмаковым. Интересы организации ООО «СпецСтройРеконструкция» он представлял на основании нотариально удостоверенной доверенности. При этом в доверенности был указан широкий спектр полномочий. Кроме того, дольщиком был произведен осмотр квартиры, что суд апелляционной инстанции расценил как одобрение сделки по передаче квартиры дольщику.

Наличие в деле уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора не является доказательством расторжения договора, поскольку конкретных норм права, нарушенных застройщиком, дольщик не привел. При таких обстоятельствах суд указал, что единственная причина инициирования дольщиком одностороннего расторжения — это отсутствие экономической целесообразности. Однако наличие или отсутствие экономической целесообразности не могут являться основанием для одностороннего прекращения договорных обязательств, поскольку такое основание не предусмотрено ни законом, ни договором, напомнил суд.

В судебном порядке данный договор расторгнут не был. Записи в ЕГРН о расторжении договора участия в долевом строительстве также отсутствуют. Таким образом, обязательственные правоотношения, возникшие между сторонами, в одностороннем порядке не были прекращены, заключил Второй арбитражный апелляционный суд.

Верховный Суд определением №301-ЭС17-20852 от 18.01.2018 поддержал мнение суда апелляционной инстанции.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

Арбитражный суд: акт приемки квартиры может содержать отказ от требования неустойки

Арбитражный суд: возложение на дольщика расходов по содержанию квартиры до ее передачи незаконно

Арбитражный суд: акт приемки квартиры может содержать отказ от требования неустойки

Уклонение дольщика от приемки квартиры лишает его права на неустойку. Судебная практика

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры не зависит от срока погашения дольщиком задолженности перед застройщиком

Верховный Суд разъяснил, как считать просрочку передачи квартиры, если дом введен в эксплуатацию досрочно

Вероятность банкротства строительных компаний в 2024 году выросла. Это связано с падением продаж и высокой ключевой ставкой ЦБ. В то же время, как считают опрошенные РБК аналитики, массовым этот процесс не будет, власти такого не допустят.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По мнению директора группы корпоративных рейтингов АКРА Василия Тануркова, банкротство девелоперов возможно в двух случаях:

• если к моменту ввода значительная часть проектов не распродана и средств на счетах эскроу недостаточно для погашения проектного долга и накопленных по нему процентов, а у компании нет свободных средств, чтобы возместить банкам разницу;

• когда денежных средств компании не хватает для обслуживания общекорпоративного долга.

Риски второго варианта могут реализоваться намного быстрее, поскольку многие застройщики значительную часть расходов на покупку участков покрывали за счет бридж-кредитов или облигаций.

Фото: АКРА

«Это повышает рентабельность инвестиций, но сроки начала продаж по новым проектам откладываются, а долг остается», — пояснил Василий Танурков (на фото).

Еще один важный критерий, который может свидетельствовать о возможных проблемах, — это кредиты с низкой долей собственного участия.

Фото: 2019-spb.urbanawards.ru

«В этом случае девелоперский проект очень чувствителен к изменению конъюнктуры, и падение спроса может привести к недостатку средств для исполнения обязательств перед банком», — отметил старший директор по корпоративным рейтингам Эксперт РА Дмитрий Сергиенко (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

«Застройщикам важно следить за соотношением стройготовности и распроданности жилья. Например, до конца этого года нормальный уровень составляет 70%, а для следующего — 40%», — добавил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

Фото из архива Ф. Выломова

«Если отталкиваться от текущих макроэкономических показателей, жесткой политики ЦБ, риски по отдельным проектам и застройщикам, конечно, существуют», — согласен гендиректор РАСК Федор Выломов (на фото).

По его словам, в стрессовые для экономики периоды растет конкуренция и реализуются сценарии, которые застройщики закладывали в свои стресс-тесты. И тут основной вопрос заключается лишь в том, насколько качественно они проведены.

Фото: «НДВ-групп» 

Глава НДВ Групп Александр Хрусталев (на фото) напомнил, что сегодня в непростом положении находятся больше половины застройщиков. И во многом это связано с моделью субсидированных программ, которую они сами и выстроили.

Фото: hse.ru

Кроме того, как уточнила замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная (на фото), наивысшие риски несут те застройщики, кто при планировании своей работы сделал ставку исключительно на льготную ипотеку.

Несмотря на все проблемы, эксперты не прогнозируют массовых банкротств. Прежде всего потому, что большинство застройщиков в период, когда были льготная ипотека и рост цен, успели сформировать значительный запас финансовой прочности.

Текущие проекты у большинства из них находятся в высокой стадии распроданности, и по этим объектам уже открыто проектное финансирование.

Фото сгенерировано нейросетью chataibot.ru

Одновременно отрасль продолжит консолидироваться — будут происходить слияния и поглощения.  Прежде всего федеральными застройщиками — региональных с целью выйти на другие территории и занять интересные площадки, имея на местах уже готовые технические и кадровые ресурсы.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Насколько упадут выдачи ипотеки в 2025 году: прогнозы экспертов

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

ЦБ: после завершения льготной ипотеки продолжают возникать серые схемы, что повышает цены на жилье

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: в стройкомплексе растет число банкротств, но все равно он более устойчив, чем другие отрасли

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й