Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение от 22.08.2022 №305-ЭС22-7163, в котором разъяснила существующую разницу между покупкой квартиры гражданами в инвестиционных целях и для проживания, а также уточнила, как защищены права каждой из этих категорий граждан. 

 

Фото: www.amgkh.ru

 

Как следует из материалов дела, 14.02.2014 между застройщиком и гражданином (дольщиком, участником строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать участнику строительства 15 квартир площадью более 2 тыс.  кв. м, расположенных в многоквартирном жилом доме, общей оплаченной стоимостью свыше 31 млн руб.

Решением Арбитражного суда Московской области в 2020 году застройщик был признан банкротом. Определением суда первой инстанции от 11.10.2021 в реестр включено требование гражданина о передаче 15 квартир. Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.12.2021, оставленным без изменения постановлением суда округа от 17.02.2022, названное определение отменено, гражданину отказано во включении в реестр о передаче жилых помещений.

Гражданин обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой, в которой просил обжалуемые судебные акты отменить. Судебная коллегия ВС посчитала правильными выводы судов апелляционной инстанции и округа в той части, что в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства.

  

  

Сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Как отмечено в упомянутом Постановлении №34-П, заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.).

По этим причинам вопреки выводам судов о приобретении гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении им правом (ст. 10 Гражданского кодекса РФ), а указывает на необходимость квалифицировать долг перед ним таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Кроме того, ВС указал, что само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц.

  

Фото: www.exchange.1maysk.ru

  

В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон. Если часть квартир приобретена в потребительских целях, а иная часть — в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.

Если бы по результатам проверки целей приобретения квартир было установлено, что требования (их часть) гражданина носили инвестиционный характер, они подлежали включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве.

Учитывая данную позицию ВС, в дальнейшем суды при вынесении решения должны будут исследовать вопрос, для каких целей гражданин приобретает большое количество квартир (например, имелись ли среди них те, которые приобретены для потребительских целей).

  

Фото: www.spb-sovetnik.ru

  

Также ВС указал, что ошибочны и выводы судов, указавших, что действующим законодательством ограничена до 120 кв. м площадь помещения, приобретаемого физическим лицом — участником долевого строительства. В силу п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом в действующем законодательстве отсутствуют положения, предусматривающие ограничения по площади жилого помещения, приобретаемого участником долевого строительства. Ч. 2 ст. 13 218-ФЗ подобное ограничение не устанавливает.

Названная норма подлежит применению для определения размера компенсации участнику строительства в ситуации, когда Фондом развития территорий принято решение о выплате возмещения вместо решения о финансировании мероприятий по завершению строительства. Однако названная норма не ограничивает площадь помещения (помещений), которое подлежит передаче физическому лицу, включенному в реестр о передаче жилых помещений, и размер трансформированного денежного требования кредитора.

Учитывая указанные, а также иные обстоятельства дела, ВС отменил постановления суда апелляционной инстанции от 06.12.2021 и суда округа от 17.02.2022, отправив обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

  

Фото: www.cashcirculation.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

+

Власти Ленобласти ограничили площадь квартир в новостройках 30-ю кв. м

Однако застройщики региона не опасаются данного формального запрета на строительство микроквартир, поскольку запрет не действует, если документация по планировке территории уже утверждена. В отношении большинства участков, наиболее интересных застройщикам, это уже сделано, уточняет «Российская газета».

    

Фото: www.dekoriko.ru

  

Де-факто речь идет о запрете властей Ленинградской области (которая по данным ЕРЗ.РФ традиционно лидирует в рейтинге регионов, где строится самое маленькое по средней площади жилье в МКД) так называемых квартир-студий в новостройках.

Однако, по информации издания, данный 30-метровый норматив, введение которого, обсуждалось еще в прошлом году, не несет никакой угрозы для тех застройщиков, кто уже возводит или планирует строить дома с привычными для области миниатюрными квартирами-студиями площадью от 18 (и даже меньше) до 26 кв. м.

По крайней мере, такой вывод содержится в тематическом аналитическом обзоре, опубликованном в региональном правительственном издании.

   

Фото: www.i.pinimg.com

    

Речь в нем идет о постановлении областного правительства №227 от 20 мая 2019 года. Документ, утверждающий порядок подготовки документации по планировке территории, гласит, что минимальная площадь квартиры в многоквартирном доме в регионе должна составлять 30 кв. м.

Но, как пояснили «РГ» в аппарате правительства Ленинградской области, положения постановления №227 не применяются, если документация по планировке территории уже утверждена. А, между тем, для большинства участков, наиболее интересных застройщикам, это уже сделано, причем еще несколько лет назад.

«Если проекты межевания территории (ПМТ) и проекты планировки территории (ППТ) утверждены в соответствии с действующими на момент утверждения нормами, то по причине несоответствия новому нормативу (30 кв. м) отменить их нельзя», — уточнили региональные чиновники.

   

Фото: www.sip-rost.ru

  

По их словам, расчет в ППТ ведется по нормам жилищной обеспеченности, а отслеживать соблюдение норматива по минимальной площади квартир возможно только на этапе проведения экспертизы проектов домов и выдачи разрешений на строительство (РС).

При этом технические специалисты из аппарата областного правительства признают, что норма в 30 «квадратов» взята, что называется, с потолка, и в официальном документе она, как подчеркивает издание, «появилась по прямому распоряжению руководителя».

     

Фото: www.creaprok.com

   

    

  

 

 

Другие публикации по теме:

Площадь студий: в лидерах Махачкала, в аутсайдерах — Мурманск

Маленькие квартиры: тенденции и прогноз

В Ленобласти хотят ограничить строительство квартир-студий: комментарии застройщиков

Средняя площадь строящихся квартир остается на отметке 49,3 кв. м

Средняя площадь жилых единиц ждет нового года