Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение от 22.08.2022 №305-ЭС22-7163, в котором разъяснила существующую разницу между покупкой квартиры гражданами в инвестиционных целях и для проживания, а также уточнила, как защищены права каждой из этих категорий граждан. 

Фото: www.amgkh.ru

Как следует из материалов дела, 14.02.2014 между застройщиком и гражданином (дольщиком, участником строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать участнику строительства 15 квартир площадью более 2 тыс.  кв. м, расположенных в многоквартирном жилом доме, общей оплаченной стоимостью свыше 31 млн руб.

Решением Арбитражного суда Московской области в 2020 году застройщик был признан банкротом. Определением суда первой инстанции от 11.10.2021 в реестр включено требование гражданина о передаче 15 квартир. Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.12.2021, оставленным без изменения постановлением суда округа от 17.02.2022, названное определение отменено, гражданину отказано во включении в реестр о передаче жилых помещений.

Гражданин обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой, в которой просил обжалуемые судебные акты отменить. Судебная коллегия ВС посчитала правильными выводы судов апелляционной инстанции и округа в той части, что в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства.

Сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Как отмечено в упомянутом Постановлении №34-П, заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.).

По этим причинам вопреки выводам судов о приобретении гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении им правом (ст. 10 Гражданского кодекса РФ), а указывает на необходимость квалифицировать долг перед ним таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Кроме того, ВС указал, что само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон. Если часть квартир приобретена в потребительских целях, а иная часть — в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.

Если бы по результатам проверки целей приобретения квартир было установлено, что требования (их часть) гражданина носили инвестиционный характер, они подлежали включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве.

Учитывая данную позицию ВС, в дальнейшем суды при вынесении решения должны будут исследовать вопрос, для каких целей гражданин приобретает большое количество квартир (например, имелись ли среди них те, которые приобретены для потребительских целей).

Фото: www.spb-sovetnik.ru

Также ВС указал, что ошибочны и выводы судов, указавших, что действующим законодательством ограничена до 120 кв. м площадь помещения, приобретаемого физическим лицом — участником долевого строительства. В силу п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом в действующем законодательстве отсутствуют положения, предусматривающие ограничения по площади жилого помещения, приобретаемого участником долевого строительства. Ч. 2 ст. 13 218-ФЗ подобное ограничение не устанавливает.

Названная норма подлежит применению для определения размера компенсации участнику строительства в ситуации, когда Фондом развития территорий принято решение о выплате возмещения вместо решения о финансировании мероприятий по завершению строительства. Однако названная норма не ограничивает площадь помещения (помещений), которое подлежит передаче физическому лицу, включенному в реестр о передаче жилых помещений, и размер трансформированного денежного требования кредитора.

Учитывая указанные, а также иные обстоятельства дела, ВС отменил постановления суда апелляционной инстанции от 06.12.2021 и суда округа от 17.02.2022, отправив обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

В отличие от сенаторов в профильном комитете Госдумы пока не склонны к компромиссам и отвергают аргументы профессионального сообщества.

Сенаторы ищут компромисс

Портал ЕРЗ уже сообщал, что в настоящее время профессиональное сообщество в лице представителей НОЗА, НОСТРОЙ, Деловой России и Клуба инвесторов Москвы подготовило консолидированную позицию относительно недавно принятого 218-ФЗ.

Поиск компромисов проходит под эгидой Совета Федерации, руководитель которого Валентина Матвиенко поручила сенатору Степану Киричуку (на фото) взять эту организационную работу на себя. «Мы получили письмо руководителя НОСТРОЙ Андрея Молчанова, — заявила глава Совета Федерации. — В сентябре надо доложить палате предложения. Может быть, надо будет и внести какие-то коррективы в закон. Защищая граждан, нельзя наносить вред строительной отрасли», — резюмировала Валентина Матвиенко.

Фото: www.s-ura.news

О письме руководителя НОСТРОЙ сообщил в эксклюзивном интервью порталу ЕРЗ и сам Степан Киричук. «У нас уже есть целый ряд обращений: из НОСТРОЙ, из регионов, — отметил он. — В них описываются разные ситуации и высказываются мнения по данному вопросу». «Мы будем разговаривать юридическим языком, обсуждая с застройщиками и экспертами поправки и возможность внесения изменений в отдельные статьи, — подчеркнул бывший мэр Тюмени. — Передо мной поставлена задача найти решение конкретных проблем, чтобы принятый закон работал, никого не ущемляя. Вот этого и будем добиваться».

Речь идет о том, чтобы, по словам Степана Михайловича, «приступить к формированию тех поправок, которые, не меняя концепцию закона, способствовали бы тому, чтобы строительным организациям было легче преодолеть те препятствия, которые перед ними сегодня возникли».

При этом сенатор выразил надежду на то, что в итоге устраивающее все стороны решение будет найдено. «Мы хотим предложить нашим коллегам, депутатам Государственной Думы, также поучаствовать в этом», — добавил он.

Позицию Совета Федерации поддерживает и отраслевое ведомство. «Минстрой рассматривает возможность корректировки поправок, внесенных в законодательстве о долевом строительстве», — сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Председатель профильного комитета Госдумы с необходимостью корректировки закона не согласен

В отличие от сенаторов, еще в июле начавших реальную работу по поиску компромиссов, коллеги из нижней палаты парламента не соглашаются с наличием недостатков в законе.

В своем письме (оно есть в редакции портала ЕРЗ) председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Николай Николаев (на фото) заявляет, что отсутствуют «основания для пересмотра положений законопроекта, относящихся к регулированию деятельности застройщиков».

В частности, утрата действующими застройщиками права привлекать средства дольщиков при создании дочерних компаний в связи с установлением запрета на создание застройщиками юридических лиц и осуществление иной деятельности помимо долевого строительства будет «применяться к проектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года», напоминает г-н Николаев. Соответственно, застройщики, имеющие дочерние компании или планирующие их создание, сохранят возможность достроить все объекты, разрешения по которым получены до указанной даты.

Отвергает глава комитета аргументы о том, что законопроект провоцирует создание множества отдельных компаний под реализацию каждого разрешения на строительство, тем самым полностью отменяя проводимую государством политику, направленную на укрупнение застройщиков согласно нормам ранее принятого 304-Ф3. «Создание проектных компаний для реализации отдельных проектов является распространенной практикой для застройщиков, — напоминает парламентарий. — Согласно имеющимся оценкам, на 1 января 2017 года около 6,5 тыс. застройщиков осуществляли строительство 13,5 тыс. объектов недвижимости, то есть на одного застройщика приходилось два таких объекта. При этом у крупных застройщиков, например, компаний «ПИК» и «ЛСР», в состав групп в настоящее время входят десятки юридических лиц».

Поэтому, считает Николай Николаев, «вводимые требования не препятствуют укрупнению застройщиков, происходящему на базе холдинговых компаний», а предусмотренная законопроектом мера «позволяет также существенно снизить концентрацию рисков на одного застройщика, ограничив эффект «домино», а также затруднив создание недобросовестными застройщиками «строительных пирамид».

Фото:  Марат Абулхатин, фотослужба Госдумы РФ

По мнению Николая Николаева, не находят своего подтверждения факты введения новых административных процедур, затрудняющих работу застройщиков. Законопроект не наделяет компенсационный фонд долевого строительства полномочиями по контролю деятельности застройщиков, предоставляя ему лишь право запросить их бухгалтерскую (финансовую) отчетность и подтверждающие документы. А запрет на одновременное ведение строительства по нескольким разрешениям на строительство «не лишает застройщика возможности осуществления строительства нескольких объектов, например, микрорайона или квартала, в рамках одного разрешения на строительство».

Что касается направления средств участников долевого строительства на финансирование создания объектов социальной инфраструктуры, то такая возможность для застройщика сохраняется, отмечает депутат Николаев, «если после ввода таких объектов в эксплуатацию они безвозмездно передаются застройщиком в государственную или муниципальную собственность либо на них возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства».

А вот какие аргументы приводит автор письма по поводу того, что законопроект запрещает займы, кредиты, облигации, в то время как около 70% застройщиков, работающих на рынке, используют эти источники финансирования наряду с денежными средствами граждан. «Эмитентами облигаций являются в основном не застройщики, а контролирующие их холдинговые компании, как правило, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, — ссылаясь на экспертов, пишет председатель профильного комитета Госдумы. — Кроме того, указанные нормы не будут распространяться на застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирного жилья с привлечением средств участников долевого строительства, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года».

Не поддерживает он и доводы о том, что привлечения только целевых кредитов, как это предусмотрено в законопроекте, недостаточно для эффективной деятельности застройщиков, а запрет на использование других, более дешевых финансовых инструментов негативно скажется на цене недвижимости для конечного потребителя. По мнению г-на Николаева, «целевые кредиты (проектное финансирование) являются основной формой долгового финансирования, обеспечивающей устойчивость проекта, в связи с тем, что это наиболее защищенная и дешевая форма заемного финансирования». В свою очередь «иные нецелевые формы финансирования не обеспечивают гарантии завершения строительства, увеличивают кредитный риск, а также вероятность создания «строительной пирамиды» и риск банкротства застройщика».

Финансирование строительных компаний сегодня является одним из наиболее высокорискованных сегментов кредитования, напоминает депутат, приводя данные Банка России, согласно которым доля просроченной задолженности застройщиков по состоянию на 31 марта 2017 года составляла свыше 25%. Учредителями застройщика могут использоваться иные формы финансирования, без передачи риска на уровень проектной компании, считает он.

В конце своего письма Николай Николаев еще раз подчеркивает, что «вводимый законопроектом новый механизм регулирования деятельности застройщиков разработан в целях обеспечения эффективной защиты участников долевого строительства и призван кардинальным образом повысить прозрачность строительного бизнеса, а также ограничить риски и потери при банкротстве застройщика».

Напомним, что председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев в эксклюзивном интервью порталу ЕРЗ сообщил, что именно он и его коллеги-депутаты являются авторами большинства принятых поправок в 218-ФЗ.

Справедливости ради, следует отметить, что письмо Комитета Госдумы вышло из стен нижней палаты парламента до обнародования консолидированной позиции застройщиков. Не исключено, что развернутое, на 55 страницах, описание проблем, возникших в строительной отрасли, смягчит жесткую линию депутатов. Об этом можно будет узнать на VI Российском инвестиционно-строительном форуме (состоится 20-21 сентября), в пленарном мероприятии которого запланировано выступление Николая Николаева. 

Другие публикации по теме:

Консолидированная позиция застройщиков по 218-ФЗ представлена в Совет Федерации

Застройщики близки к выработке консолидированной позиции по 218-ФЗ

Совещание в Совете Федерации: застройщикам поручили подготовить консолидированную позицию

Степан Киричук (Совет Федерации): Защищать дольщиков, но губить при этом строительную отрасль — с этим мы не согласны

Валентина Матвиенко поручила создать рабочую группу по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к закону о компенсационном фонде

Депутат Николай Николаев: Застройщики, которые не отвечают требованиям надежности, не могут обеспечить гарантии гражданам, уйдут с рынка жилищного строительства, и это нормально