Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение №309-ЭС213466 от 13.09.2021 и направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции дело об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов, поскольку срок действия разрешения на строительство истек и в материалах дела нет доказательств того, что строительство объектов завершено в настоящее время.

Фото: www.pbs.twimg.com

Администрация г. Магнитогорска (Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Обществу об изъятии объектов незавершенного строительства со степенью готовности 25%; объекта незавершенного строительства со степенью готовности 60%, принадлежащих на праве собственности Обществу, путем их продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.06.2020 по делу №А76-11526, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2020 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2020, в удовлетворении требований было отказано.

Фото: www.respectrb.ru

Как установлено судами, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (ЗУ) от 23.06.2008, согласно которого арендатор принимает в аренду ЗУ для строительства отгрузочной площадки и складов. Договор заключен сроком до 25.12.2008, его условия распространяются на отношения, возникшие с 25.12.2006.

Дополнительным соглашением от 01.07.2009 внесены изменения в договор аренды, согласно которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду ЗУ для строительства склада, отгрузочной площадки, контрольно-пропускного пункта. Срок действия договора от 23.06.2008 продлен до 25.12.2010.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

За Обществом 18.11.2011 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 25% и объект незавершенного строительства со степенью готовности 60%, которые располагаются на арендованном ЗУ.

Между Администрацией и Обществом подписано дополнительное соглашение от 26.06.2013 к договору от 23.06.2008, которым стороны продлили срок действия договора аренды до 25.12.2015 и отразили, что на участке имеются объекты незавершенного строительства.

Фото: www.rosotkat.ru

До истечения срока действия договора от 23.06.2008 Общество обратилось к главе города Магнитогорска с заявлением о заключении договора аренды ЗУ на новый срок (3 года) для завершения возведения объектов незавершенного строительства.

По соглашению от 18.11.2015 договор от 23.06.2008 расторгнут сторонами и заключен договор аренды земельного участка от 18.11.2015 для завершения возведения объектов незавершенного строительства с видом разрешенного использования — для строительства отгрузочной площадки и складов. Срок его действия устанавливается до 23.09.2018.

Ссылаясь на прекращение действия договора от 18.11.2015, который был заключен для завершения возведения объектов незавершенного строительства, Администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Судебные инстанции пришли к выводу о том, что:

• срок заключенного до 01.03.2015 договора от 23.06.2008 не истек, так как стороны расторгли его соглашением от 18.11.2015, и он не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет;

• сдать участок в аренду можно один раз путем заключения нового договора после истечения срока действия первоначального.

Верховный Суд не согласился с ними, указав:

• У собственника объекта, строительство которых не завершено после 01.03.2015, имеется право на однократное заключение договора аренды, для завершения строительства. Если строительство не завершено к моменту окончания срока аренды ЗУ, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов;

Фото: www.amgkh.ru

• поскольку законность договора от 23.06.2015 не оспаривалась, следовательно, сделан неверный вывод о том, что договор от 18.11.2015 мог быть заключен только в случае прекращения первоначального договора.

• выводы судов о том, что Общество не воспользовалось предоставленным ему законом правом на однократное заключение договора аренды для завершения строительства, так как срок действия, прекращенного по соглашению сторон договора от 23.06.2008, не истек, противоречит положениям действующего законодательства. Поэтому право ответчика требовать повторного предоставления ему земельного участка для завершения строительства, неверно;

• доказательств того, что строительство объектов завершено, не представлено.

Учитывая изложенное ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности

Верховный Суд: обращаться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости можно только после досудебного обжалования

ФНС уточнила критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу

Верховный Суд: изменение генплана не является основанием продления срока аренды земельного участка

Верховный Суд: застройщик вправе считать прибыль по всему ЖК, а не по каждой квартире

Верховный Суд: госрегистрация прекращения договора аренды не зависит от волеизъявления сторон по договору залога права аренды

Верховный Суд: экспертиза самовольной постройки необходима только для ее легализации

Портал ЕРЗ.РФ опубликовал апрельский аналитический обзор «Строительство жилья профессиональными застройщиками». Отдельный раздел в нем посвящен срокам ввода объектов в эксплуатацию.

Фото: www.t.me/mkhusnullin

В качестве источников информации аналитики ЕРЗ.РФ использовали сайты и проектные декларации девелоперов, публичные реестры выданных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а также официальные данные Росстата, Росреестра и Банка России.

Источник: ЕРЗ.РФ

Согласно исследованию ЕРЗ.РФ, в России на сегодня сложилась следующая структура строящегося жилья по объявленному в проектной декларации сроку ввода в эксплуатацию или передачи квартир дольщикам по договорам долевого участия (ДДУ).

Распределение жилых новостроек РФ по планируемому году ввода в эксплуатацию
или передачи квартир дольщикам

Источник: ЕРЗ.РФ

До конца 2024 года застройщики намерены ввести или передать по ДДУ 29,5 млн кв. м жилья (без учета 28 млн кв. м апартаментов).

Распределение строящегося жилья по планируемому году ввода в эксплуатацию или передачи
квартир дольщикам на апрель 2024 года

Источник: ЕРЗ.РФ

Распределение строящегося жилья по планируемому году ввода в эксплуатацию или передачи квартир дольщикам за год практически не изменилось.

Источник: ЕРЗ.РФ

Доля переноса сроков с 2023 года на 2024-й в пересчете на совокупную площадь жилых единиц — наибольшая.

Задержаны ввод в эксплуатацию или передача квартир дольщикам 4,9 млн кв. м жилья, или 16,7% от общего объема.

Динамика изменения в РФ среднего переноса планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию
или передачи квартир дольщикам, месяцев

Источник: ЕРЗ.РФ

Средний перенос планируемых сроков на 01.04.2024 составляет в РФ 5,2 месяца. Динамика изменения данного параметра отражена на графике.

С полной версией обзора, а также с другими исследованиями ЕРЗ.РФ можно ознакомиться здесь.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты ЕРЗ.РФ назвали наиболее популярные материалы стен в строительстве жилых домов

Эксперты ЕРЗ.РФ: российские застройщики задерживают сдачу жилья на 5,2 месяца

Верховный Суд разъяснил, как применять ключевую ставку ЦБ при расчете за просрочку передачи объекта дольщику

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов

В июле вернулся прежний порядок приемки новостроек

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Минстрой России: ставим задачу не допустить в 2023 году ни одного переноса сроков ввода жилья

Верховный Суд: для снижения размера неустойки за просрочку передачи квартиры необходим существенный мотив

Верховный Cуд: при нарушении сроков передачи квартиры застройщик должен компенсировать дольщикам аренду жилья