17.07.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение №306-ЭС22-27838 по делу, в котором разбиралась ситуация, когда из-за бездействия конкурсного управляющего и неосмотрительности Фонда развития территорий и фонда Саратовской области при банкротстве застройщика дольщик потерял право на получение жилого помещения.

Согласно материалам дела, 25.06.2019 между компанией (застройщиком) и ООО «Финансовый холдинг-центр Группа компаний «ЖБК-3» (центр) был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома (МКД). ДДУ зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии по договору уступки требования от 23.04.2020 центр уступил гр-ну Дегтяреву В. Н. требование к компании о передаче двухкомнатной квартиры, основанное на ДДУ. Договор уступки требования зарегистрирован был 24.04.2020.

Суды установили, что Дегтярев В. Н. полностью исполнил обязательства, принятые по договору уступки требования, уплатив центру за полученное требование 1 771 440 руб., в силу чего данное требование перешло к нему.

18.03.2021 решением Арбитражного суда Саратовской области застройщик был признан несостоятельным (банкротом). Дегтярев В. Н. направил 23.12.2021 конкурсному управляющему компании заявление о включении его требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр застройщика.

Конкурсный управляющий уведомлением от 25.01.2022 отказал во включении данного требования в реестр, сославшись на пропуск срока закрытия реестра.

Дегтярев В. Н. 18.02.2022 обратился в арбитражный суд с возражениями на решение конкурсного управляющего.

Разрешая спор, суд первой инстанции признал требование Дегтярева В. Н., основанное на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и уступки требования, обоснованным, констатировав отсутствие встречного предоставления со стороны компании. Определяя момент, с которого требование Дегтярева В. Н. считается включенным в реестр застройщика, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной Росреестром.

Фото: www.polinov.ru

Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции счел, что требование Дегтярева В. Н., включенное в реестр застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме. Суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.

Указывая на допущенные судами апелляционной инстанции и округа нарушения норм, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам — участникам строительства в натуре помещений в этом доме.

В данных отношениях Фонд развития территорий (ФРТ) и соответствующие региональные фонды по существу выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия дольщикам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

Фото: www.edsro.center

Законодательством предусмотрен специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из ДДУ. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр.

При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме.

На день принятия ФРТ или соответствующим фондом субъекта РФ решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации ЕГРН (реестр недвижимости) о заключенных застройщиком ДДУ, с имеющимися у девелоперской компании данными о произведенной оплате со стороны участника строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего компании-застройщика.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных ДДУ, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В рассматриваемом случае на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (03.12.2021) требование Дегтярева В. Н., основанное на сделках, отраженных в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика, на что верно обратил внимание суд первой инстанции.

Фото: www.anspb.ru

При этом Фонду развития территорий и фонду Саратовской области при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами — участниками долевого строительства следовало проявить должную осмотрительность. Они должны были обратиться к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений Закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным ДДУ, в том числе требование Дегтярева В. Н.

Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены судами апелляционной инстанции и округа на гражданина. Вывод судов об утрате Дегтяревым В. Н. права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц признан ошибочным.

Фото: www.amgkh.ru

Верховный Суд РФ указал, что наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра.

Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а Фонд развития территорий, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

Дегтярев В. Н. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил постановления суда апелляционной инстанции и суда округа, оставив в силе Определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2022 по указанному делу.

Другие публикации по теме:

Президент освободил от НДФЛ обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству

Обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству, освободят от НДФЛ

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Субсидии ФРТ на завершение строительства жилья освободили от казначейского сопровождения

Достроен самый крупный проблемный жилой комплекс России и Москвы ЖК Царицыно

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства 

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Марат Хуснуллин: за четыре года в России восстановлены права более 162 тыс. обманутых дольщиков

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

В Госдуму внесен проект Федерального закона «О внесении изменения в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"».

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, постановлением Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 было признано, что нормы, установленные абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и пп. 2 и 3 ст. 213.25 127-ФЗ, не соответствуют Конституции РФ, поскольку в системе действующего правового регулирования они не обеспечивают определенности в том, что касается условий распространения имущественного (исполнительского) иммунитета на денежные средства, вырученные от продажи в рамках процедуры банкротства принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, оставшегося после расчетов с залоговым кредитором, которое является для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания.

Во исполнение указанного Постановления КС РФ разработан законопроект, предусматривающий следующие особенности распределения денежных средств, вырученных от продажи единственного жилого помещения, являющегося предметом ипотеки.

Денежные средства вносятся на открытый финансовым управляющим специальный банковский счет гражданина, с которого они списываются.

При этом вне очереди погашаются расходы на обеспечение сохранности предмета ипотеки и реализацию его на торгах.

Оставшиеся денежные средства распределяются в следующем порядке:

• 90% — на погашение обязательств перед залоговым кредитором, но не более суммы требований, включая неустойки, иные финансовые санкции и проценты;

• 5% — на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества гражданина для погашения этих требований (оставшиеся денежные средства после погашения требований кредиторов первой и второй очереди направляются на погашение требований залогового кредитора);

• 5% «блокируются» для обеспечения жилищных прав гражданина (к которым прибавляются денежные средства, оставшиеся после всех расчетов с залоговым кредитором и кредиторами первой и второй очереди) и исключаются финансовым управляющим из конкурсной массы.

Если размер денежных средств, подлежащих исключению из конкурсной массы, позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности в жилище гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих с ним, финансовый управляющий и (или) лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе обратиться с ходатайством в арбитражный суд об уменьшении в пользу конкурсной массы размера таких денежных средств.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

По результатам рассмотрения ходатайства, арбитражный суд вправе уменьшить размер подлежащих исключению из конкурсной массы денежных средств в пользу конкурсной массы до размера, позволяющего приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам соответствует уровню, достаточному для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи, но в любом случае не меньшего минимальной учетной нормы площади жилого помещения, устанавливаемой в соответствии с ЖК РФ, или, в случае если денежных средств недостаточно для приобретения жилого помещения, уменьшить их размер до размера, позволяющего удовлетворить потребности гражданина и членов его семьи в жилом помещении (его части) в течение разумного срока, не превышающего трех лет.

Если жилое помещение принадлежало супругам (бывшим супругам) на праве общей собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по их общим обязательствам, то требования залогового кредитора и расходы на обеспечение сохранности жилого помещения и реализацию его на торгах подлежат удовлетворению из всей выручки, в то время как требования кредиторов первой и второй очереди подлежат удовлетворению из суммы денежных средств, причитающихся только должнику.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Генпрокуратура: проблемы дольщиков полностью решены в 46 регионах России

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка