Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении №305-ЭС21-21196 (5) от 04.08.2022 указала, что многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения.

  

  

Как следует из материалов дела, 21.08.2014 между гражданином (покупателем) и ООО «Константа» (продавцом) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1 484 кв. м за 222 600 руб. Переход права собственности зарегистрирован 02.12.2014.

16.11.2018 решением Арбитражного суда Московской области ООО «Константа» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсный управляющий должника оспорил в арбитражном суде сделку должника — договор купли-продажи земельного участка.

Определением суда первой инстанции от 19.08.2021 заявление было удовлетворено. Постановлением суда апелляционной инстанции от 09.11.2021 определение от 19.08.2021 отменено, в удовлетворении заявления отказано. Окружной суд 02.02.2022 оставил постановление от 09.11.2021 без изменения. Конкурсный управляющий обратился с кассационной жалобой на судебные акты судов апелляционной инстанции и округа.

 

 

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ посчитала, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

При разрешении подобных споров суду следует в числе прочего оценить добросовестность контрагента должника, сопоставив его поведение с поведением абстрактного участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно. Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора.

Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно, и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица.

  

Фото: www.rosotkat.ru

  

Оценивая поведение покупателя, суд первой инстанции не установил его заинтересованности по отношению к обществу.

Вместе с тем суд принял во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 642 417 руб., а средняя рыночная стоимость недвижимости, согласно представленному конкурсным управляющим заключению специалиста от 20.01.2020, — 2 050 888 руб. Таким образом, установленная спорным договором цена была ниже кадастровой стоимости в семь раз, а рыночной — более чем в девять раз.

Действия лица, приобретающего имущество по цене явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения.

  

Фото: www.spb-sovetnik.ru

  

В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника.

Кроме того, конкурсный управляющий приводил доводы об отсутствии надлежащих доказательств оплаты имущества и поступления в адрес Общества денежных средств, а также финансовой возможности покупателя оплатить имущество в установленном размере.

  

Фото: www.amgkh.ru

  

Согласно позиции Верховного Суда, совокупность установленных обстоятельств спора и доводов, приведенных конкурсным управляющим, убедительным образом свидетельствовала в пользу того, что отчуждение имущества, скорее всего, осуществлено с целью вывода ликвидного актива из конкурсной массы в ущерб Обществу. Бремя их опровержения подлежало переложению на покупателя.

С учетом изложенного ВС оставил в силе определение Арбитражного суда Московской области от 19.08.2021 по указанному делу, отменив постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2022 по делу № А41-70837/17 Арбитражного суда Московской области.

  

Фото: www.cashcirculation.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

Верховный Суд: дополнительные работы не подлежат оплате без явного и утвердительного согласия заказчика на увеличение их стоимости

+

ЕРЗ.РФ: в среднем по России новостройки сдаются на 5,2 месяца позже, чем планировалось

Портал ЕРЗ.РФ опубликовал апрельский аналитический обзор «Строительство жилья профессиональными застройщиками». Отдельный раздел в нем посвящен срокам ввода объектов в эксплуатацию.

  

Фото: www.t.me/mkhusnullin

  

В качестве источников информации аналитики ЕРЗ.РФ использовали сайты и проектные декларации девелоперов, публичные реестры выданных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а также официальные данные Росстата, Росреестра и Банка России.

   

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Согласно исследованию ЕРЗ.РФ, в России на сегодня сложилась следующая структура строящегося жилья по объявленному в проектной декларации сроку ввода в эксплуатацию или передачи квартир дольщикам по договорам долевого участия (ДДУ).

 

Распределение жилых новостроек РФ по планируемому году ввода в эксплуатацию
или передачи квартир дольщикам

Источник: ЕРЗ.РФ

 

До конца 2024 года застройщики намерены ввести или передать по ДДУ 29,5 млн кв. м жилья (без учета 28 млн кв. м апартаментов).

 

Распределение строящегося жилья по планируемому году ввода в эксплуатацию или передачи
квартир дольщикам на апрель 2024 года

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Распределение строящегося жилья по планируемому году ввода в эксплуатацию или передачи квартир дольщикам за год практически не изменилось.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Доля переноса сроков с 2023 года на 2024-й в пересчете на совокупную площадь жилых единиц — наибольшая.

Задержаны ввод в эксплуатацию или передача квартир дольщикам 4,9 млн кв. м жилья, или 16,7% от общего объема.

 

Динамика изменения в РФ среднего переноса планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию
или передачи квартир дольщикам, месяцев

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Средний перенос планируемых сроков на 01.04.2024 составляет в РФ 5,2 месяца. Динамика изменения данного параметра отражена на графике.

С полной версией обзора, а также с другими исследованиями ЕРЗ.РФ можно ознакомиться здесь.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Эксперты ЕРЗ.РФ назвали наиболее популярные материалы стен в строительстве жилых домов

Эксперты ЕРЗ.РФ: российские застройщики задерживают сдачу жилья на 5,2 месяца

Верховный Суд разъяснил, как применять ключевую ставку ЦБ при расчете за просрочку передачи объекта дольщику

В случае просрочки передачи объекта дольщику застройщики уникальных объектов будут выплачивать неустойку в ограниченном размере

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов

В июле вернулся прежний порядок приемки новостроек

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Минстрой России: ставим задачу не допустить в 2023 году ни одного переноса сроков ввода жилья

Верховный Суд: для снижения размера неустойки за просрочку передачи квартиры необходим существенный мотив

Верховный Cуд: при нарушении сроков передачи квартиры застройщик должен компенсировать дольщикам аренду жилья