Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 19.01.2021 по делу №69-КГ20-15-К7 указала на обязанность застройщика выплатить убытки гражданину, получившему права участника долевого строительства на основании договора цессии, несмотря на его возможную осведомлённость о предстоящем нарушении обязательства застройщиком и на то, что цессионарий не заключил замещающую сделку.

Фото: www.old.refportal.com

Гражданин В. обратился в суд с иском о защите прав потребителя к АО «Сибстройсервис», в котором просил взыскать с ответчика денежную сумму в размере 720 тыс. руб., уплаченную по договору участия в долевом строительстве (ДДУ); проценты за пользование указанными денежными средствами и чужими денежными средствами в связи с нарушением срока их возврата; убытки в виде разницы между ценой, уплаченной по договору долевого строительства, и рыночной стоимостью объекта на момент расторжения сделки в размере 450 тыс. руб.; компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы.

Решением Нефтеюганского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 23.09.2019 по делу №2-2720/2019 ~ М-2468/2019 исковые требования удовлетворены частично, в том числе отказано в удовлетворении требований о возмещении убытков в виде разницы между рыночной стоимостью объекта долевого строительства и ценой, уплаченной по договору.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 11.02.2020 по делу №33-819/2020(№2-2720/2019) решение суда первой инстанции изменено в части размера суммы штрафа и общего размера взысканных денежных средств. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.05.2020 по делу №88-8861/2020 указанные судебные постановления оставлены без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов в части, касающейся отказа в возмещении убытков в виде разницы между размером денежных средств, оплаченных за строительство квартиры по договору, и стоимостью аналогичной квартиры на момент расторжения договора.

Как было установлено судом, между АО «Сибстройсервис» (застройщик) и К. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Обязательство по оплате квартиры в размере 720 тыс. руб. исполнено К. в полном объеме. В соответствии с ДДУ застройщик принял на себя обязательство обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства не позднее 28.02.2018.

Фото: www.hotdolg.ru

29.04.2019 между К. (правообладатель) и В. (правопреемник) был заключен договор уступки требования (цессии), в соответствии с которым к последнему перешли в полном объеме права (требования), принадлежащие правообладателю как участнику долевого строительства. Стоимость уступаемой доли в размере 720 руб. оплачена В. в полном объеме.

26.06.2019 ввиду неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором на два месяца, В. уведомил застройщика об одностороннем расторжении сделки и потребовал возврата уплаченных по ДДУ денежных средств.

Согласно оценке, произведенной по заказу В., по состоянию на 25.06.2019 рыночная стоимость указанной выше квартиры составляет 1 млн 170 тыс. руб.

По расчету истца разница между ценой, уплаченной по ДДУ, и стоимостью квартиры на момент расторжения договора составила 450 тыс. руб.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Отказывая в удовлетворении исковых требований о возмещении требуемых истцом убытков, суд первой инстанции (с которым в этом согласился суд апелляционной инстанции) исходил из того, что неполучение жилого помещения явилось следствием действий В., достоверно знавшего о нарушении застройщиком срока передачи объекта и утратившего интерес в его приобретении, тогда как вина застройщика заключается не в отказе от исполнения обязательства, а в нарушении сроков его исполнения, в связи с чем указанные требования выходят за рамки ответственности АО «Сибстройсервис».

Суд отметил, что истец не предпринимал мер к приобретению аналогичных объектов недвижимости, доказательств подобного намерения В. не представлено. Суд кассационной инстанции указал, что до направления истцом ответчику уведомления о расторжении договора жилой дом, в котором расположена квартира, был введен в эксплуатацию, что исключает вывод о возникновении убытков на стороне истца.

Фото: www.respectrb.ru

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, необходимость приобретения другого жилья не была обусловлена виновным поведением застройщика.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации посчитала, что судебными инстанциями допущены существенные нарушения норм права. Было указано, что в соответствии с гражданским законодательством убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка.

Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась.

Фото: www.evannscollectionlaw.com

С учетом норм гражданского законодательства, 214-ФЗ от 30.12.2004, Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 №17 Верховный Суд РФ сделал вывод, что цессионарий имеет право на возмещение убытков в виде разницы между ценой, уплаченной по ДДУ, и стоимостью аналогичной квартиры на момент расторжения сделки несмотря на:

• возможную осведомленность цессионария о предстоящем нарушении обязательства застройщиком;

• тот факт, что цессионарий не заключил замещающую сделку.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возмещение убытков, рассчитанных абстрактным методом

Верховный Суд: взыскание штрафа за просрочку исполнения обязательства по ДДУ является обязанностью суда

Большинство застройщиков сталкиваются с судебными исками со стороны потребительских экстремистов: комментарий эксперта

С потребительским экстремизмом в строительстве будет покончено

Депутаты отклонили законопроект о противодействии потребительскому экстремизму дольщиков

НОСТРОЙ предложил ввести досудебный порядок разрешения споров между застройщиками и дольщиками

Приобрести жилье в новостройке можно не только у девелопера по ДДУ, но также по переуступке прав требования у инвесторов. И они все чаще стали соглашаться на дополнительные скидки. Это следует из опубликованных РБК данных ИНКОМ-Недвижимости.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Несмотря на отмену массовой льготной ипотеки, застройщики не торопятся снижать цены. Специалисты пояснили, что для стимулирования спроса остались другие инструменты — действующие государственные, а также собственные (траншевое кредитование, рассрочка платежа и пр.) программы.

У инвесторов этого нет. До прошлого года условия льготной ипотеки распространялись и на сделки по переуступкам, но с 2024-го банки свернули такую возможность.

Инвесторам остается работать только со скидками, и, как утверждают эксперты ИНКОМ-Недвижимости, эффект от уменьшения цен есть:

• с июля средний срок экспозиции квартир в новостройках, реализуемых по договору переуступки права требования, сократился в полтора раза — до двух месяцев;

• в домах, которые уже достроены, этот показатель снизился втрое и составляет около трех недель.

Фото из личного архива И. Доброхотовой

Средний уровень скидки при продаже квартиры по переуступке определить сложно — все зависит от времени вхождения в проект и уровня роста цен, отметила основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото).

В качестве примера она привела двухкомнатную квартиру, которую в 2020 году приобрели в новостройке Новой Москвы за 8 млн руб.

Сегодня в том же ЖК застройщик похожие лоты предлагает за 17 млн руб., инвестор — за 15 млн руб., и «такие варианты уходят очень быстро».

Не получится оценить уровень скидок от инвесторов и по средним ценам предложения.

По информации Метриум, в августе в «старой» Москве на первичном рынке (без учета элитного сегмента) по переуступке было совершено 167 сделок со средней стоимостью лота 38 млн руб. И 3 693 сделки — по стандартным ДДУ в среднем за 24,3 млн руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Казалось бы, квартиры по переуступке дороже, но это не так. Дело в том, что застройщики реализуют квартиры непрерывно на всех этапах строительства, а переуступка происходит в основном на поздних стадиях, когда цены закономерно выше.

«При этом стоимость жилья по переуступке традиционно ниже, чем у девелопера на той же стадии строительства», — подчеркнул управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

В нынешних непростых условиях инвесторы вынуждены ориентироваться еще и на дисконт от застройщика, добавил эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Минстрой: следует правильно оценить возможные риски, связанные с приобретением прав на объект долевого строительства путем уступки прав требований

ЦБ: В Минфине согласны с нашим предложением закрыть такую «серую схему» от застройщика, как переуступка прав по ДДУ

Эксперты: в новостройках премиум-класса формируется отложенный спрос на договоры переуступки

Минстрой рекомендует информировать граждан об особенностях уступки прав требований по ДДУ

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав

Эксперты: на московском рынке новостроек доля квартир по переуступке выросла на треть

Когда нельзя возвращать без рассмотрения заявление о госрегистрации договора об уступке прав по ДДУ 

Верховный Суд: одновременное заключение и подача на госрегистрацию договоров долевого участия и уступки права требования не противоречит закону

Получить статус обманутого дольщика по договору уступки станет труднее

Юрист: 478-ФЗ оставляет застройщикам возможности для маневра путем переуступок права требования по ДДУ с переводом долга