Первый заместитель гендиректора одной из крупнейших девелоперских компаний России в интервью РБК Недвижимость поделился секретами адаптации к переходу отрасли на проектное финансирование и дал свой прогноз по ценам, ипотеке и динамике спроса/предложения.

Фото: www.bn.ru

О способах адаптации к новым условиям 

«Окно широких возможностей закрылось, и в ближайшие годы количество девелоперов, по нашим прогнозам, сократится в несколько раз, на плаву останутся те, кто смог разработать финансовые стратегии», — поделился своей оценкой последствий реформы долевого строительства Виталий Руденко (на фото).

Фото: www.rbk.ru

По его словам, Группа «Самолет» (6-е место в ТОП застройщиков РФ, 2-е место в ТОП по Московской области), была готова к новым обстоятельствам лучше большинства крупных игроков российского рынка, поскольку:

1) ее бизнес-модель основана на партнерстве с частными владельцами земли, что позволяет обеспечить более низкую долговую нагрузку на компанию и гибкость в распределении ресурсов;

2) с 2018 года руководство группы начало проводить адаптационную трансформацию бизнес-подразделений организации;

3) осенью текущего года менеджмент Группы усилился привлечением специалистов с международным опытом управления девелоперским бизнесом.

Фото: www.raui.ru

Итогом этой работы стали:

• переход от организационно-производственной дивизионной структуры к проектно-матричной, что позволило наладить сквозные процессы, коммуникацию между подразделениями и повысить эффективность их взаимодействия;

• цифровизация и автоматизация процессов — от внутреннего документооборота до создания цифровой платформы для партнеров, где в электронном виде ведутся торги, документооборот, осуществляется технадзор и формируется база знаний;

• внедрение единых стандартов клиентского сервиса, включая запуск единого продающего сall-центра, системы интеллектуального управления продажами, платформы для альтернативных продаж, внутреннего trade-in для клиентов.

Виталий Руденко также сообщил, что в условиях проектного финансирования в качестве своеобразной альтернативы банковским кредитам весьма неплохим способом фондирования для ГК «Самолет» стали публичные заимствования в виде эмиссии облигаций.

Фото: www.relrus.ru

Об инновациях

«Для того чтобы и дальше развиваться быстрее рынка, мы изучаем опыт самых прогрессивных девелоперских компаний мира», — сообщил журналистам топ-менеджер.

Он уточнил, что руководство Группы в течение последнего года очень плотно знакомилось с подходами строительства больших жилых районов, которые применяются в Китае, Южной Корее и Казахстане.

Одним из результатов этой работы стало инновационное внесение более 40 изменений в конструктив домов, выводимых на рынок ГК «Самолет».

«Это позволило при полном сохранении и даже улучшении технических показателей снизить себестоимость 1 кв. м более чем на 2 тыс. руб.», — конкретизировал арифметику полученной выгоды заместитель руководителя Группы.  

Фото: www.restate.ru

О клиентоориентированности

По словам Виталия Руденко, основной клиент застройщика «Самолет» — экономически активный житель мегаполиса со стабильным средним доходом. В расчете на него девелопер в 2020 году намерен развивать продуктовую линейку и выходить в другие сегменты жилой недвижимости с упором на комплексное развитие территорий (КРТ).   

При этом география застроек, в принципе, остается прежней: это Москва, Новая Москва, Московская и Ленинградская области.  «Мы продолжим создавать мини-города и предлагать клиентам квартиры с отделкой как основной продукт, поскольку это решение зарекомендовало себя на рынке и клиенты этого от нас ждут», — подчеркнул Виталий Руденко.

Фото: www.restate.ru

О достижениях

Топ-менеджер удовлетворением отметил, что все вышеперечисленные меры стратегического воздействия и планирования привели к тому, что «по данным Единого реестра застройщиков России, «Самолет» — на шестом месте в стране с объемом строительства более 1,25 млн кв. м, по объемам сданного жилья мы сейчас входим в ТОП-3, а по продажам — вторые в Московском регионе по объему кв. м».

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

В 2020 году, «Самолет», по словам Руденко, планирует вывести на рынок не менее трех проектов, финансируемых по новой схеме с использованием счетов эскроу, и продолжить наращивать площадь земельных участков, которая сегодня составляет 12 млн кв. м, являясь самой большой в отрасли.

«Мы работаем с ведущими банками, такими как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, ДОМ.РФ, ПСБ, МКБ, и планируем расширять объемы сотрудничества и пул финансовых организаций», — так один из руководителей Группы обозначил планы компании по линии проектного финансирования.  

Фото: www.storm24.media

О ценах

Руденко признал, что реформа долевого строительства, де факто стартовавшая в 2018 году, сопровождается процессом удорожания жилья. 

«В среднем за два года цены в наших проектах выросли на 40—45% при сопоставимом темпе продаж», — подчеркнул Руденко, отметив, что по итогам уходящего года средняя стоимость 1 кв. м в продаже выросла на 20–35% в зависимости от проекта.

По прогнозу девелопера при сохранении текущих тенденций рост цен продолжится и составит 10—15% в год в сегменте массового жилищного строительства.

Фото: www.6422570.ru

О спросе на жилье и ставке ИЖК

«При сохранении текущих тенденций наши аналитики прогнозируют рост cпроса на рынке массового жилищного строительства на 5%, — рассказал Руденко. — Кто получит этих клиентов — зависит от ряда обстоятельств. Помимо качества и цены жилья, теперь это еще и скорость, и уровень сервиса на каждом этапе», — заключил представитель руководства Группы «Самолет».

Он также предположил, что напрямую влияющая на спрос ставка ИЖК в первой половине 2020 года продолжит снижаться. «Насколько заметным будет снижение ставки — зависит от макроэкономической ситуации», — так обусловил процесс удешевления ипотеки Виталий Руденко.

По его мнению ипотечное кредитование в России имеет большой потенциал роста, поскольку доля ипотеки в отечественном ВВП составляет всего 6—7%, в то время как в ряде развитых стран он может приближаться уже к 100%.

Фото: www.yt3.ggpht.com

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: ГК Самолет

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 1 267 209 кв. м

Объектов строительства — 64 (в 9 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 6-е

Место в ТОП по Московской области — 2-е

Место в ТОП по Москве — 17-е

Место в ТОП по Ленинградской области — 24-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2018 г. — 218 607 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2018 году — 12-е

Текущий объем ввода жилья в 2019 г. — 447 160 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 4 (из 5)

Рейтинг в IV кв. 2018 г. — 5 (из 5)

Другие публикации по теме:

В ГК «Самолёт» сменилось руководство

Объем продаж ГК Самолет за 9 месяцев вырос на 17%, объем ввода в эксплуатацию — на 144%

ГК Самолет и ПИК соревнуются за первенство по вводу жилья в Подмосковье

Группа Самолет поможет небольшим застройщикам работать в новых условиях

Группа Самолет отчиталась об успехах в I квартале

Сбербанк и ГК «Самолет» стали стратегическими партнерами

Группа Самолет-Девелопмент выходит на IPO

Игорь Евтушевский (ГК «Самолет-Девелопмент»): Власть заинтересована в создании цивилизованных правил игры. И новый закон этому поможет

В Госдуму внесен проект Федерального закона «О внесении изменения в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"».

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, постановлением Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 было признано, что нормы, установленные абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и пп. 2 и 3 ст. 213.25 127-ФЗ, не соответствуют Конституции РФ, поскольку в системе действующего правового регулирования они не обеспечивают определенности в том, что касается условий распространения имущественного (исполнительского) иммунитета на денежные средства, вырученные от продажи в рамках процедуры банкротства принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, оставшегося после расчетов с залоговым кредитором, которое является для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания.

Во исполнение указанного Постановления КС РФ разработан законопроект, предусматривающий следующие особенности распределения денежных средств, вырученных от продажи единственного жилого помещения, являющегося предметом ипотеки.

Денежные средства вносятся на открытый финансовым управляющим специальный банковский счет гражданина, с которого они списываются.

При этом вне очереди погашаются расходы на обеспечение сохранности предмета ипотеки и реализацию его на торгах.

Оставшиеся денежные средства распределяются в следующем порядке:

• 90% — на погашение обязательств перед залоговым кредитором, но не более суммы требований, включая неустойки, иные финансовые санкции и проценты;

• 5% — на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества гражданина для погашения этих требований (оставшиеся денежные средства после погашения требований кредиторов первой и второй очереди направляются на погашение требований залогового кредитора);

• 5% «блокируются» для обеспечения жилищных прав гражданина (к которым прибавляются денежные средства, оставшиеся после всех расчетов с залоговым кредитором и кредиторами первой и второй очереди) и исключаются финансовым управляющим из конкурсной массы.

Если размер денежных средств, подлежащих исключению из конкурсной массы, позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности в жилище гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих с ним, финансовый управляющий и (или) лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе обратиться с ходатайством в арбитражный суд об уменьшении в пользу конкурсной массы размера таких денежных средств.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

По результатам рассмотрения ходатайства, арбитражный суд вправе уменьшить размер подлежащих исключению из конкурсной массы денежных средств в пользу конкурсной массы до размера, позволяющего приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам соответствует уровню, достаточному для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи, но в любом случае не меньшего минимальной учетной нормы площади жилого помещения, устанавливаемой в соответствии с ЖК РФ, или, в случае если денежных средств недостаточно для приобретения жилого помещения, уменьшить их размер до размера, позволяющего удовлетворить потребности гражданина и членов его семьи в жилом помещении (его части) в течение разумного срока, не превышающего трех лет.

Если жилое помещение принадлежало супругам (бывшим супругам) на праве общей собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по их общим обязательствам, то требования залогового кредитора и расходы на обеспечение сохранности жилого помещения и реализацию его на торгах подлежат удовлетворению из всей выручки, в то время как требования кредиторов первой и второй очереди подлежат удовлетворению из суммы денежных средств, причитающихся только должнику.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Генпрокуратура: проблемы дольщиков полностью решены в 46 регионах России

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка