Такое поручение Президент дал Правительству на сегодняшнем совещании, рассказал журналистам министр строительства Михаил Мень.

Фото: www.chsttc.com

Как сообщает сайт Президента России, на совещании обсуждались меры по обеспечению прав пострадавших граждан — участников долевого строительства, кроме того разговор шел о пресечении практики строительства многоквартирных домов на не предоставленных для этого участках.

По итогам совещания Михаил Мень рассказал журналистам, что Владимир Путин дал поручение Правительству и Банку России проработать вопрос об отказе от действующей системы долевого строительства жилья и плавному переходу к проектному финансированию строек при участии кредитных организаций.

«Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность, после того как будут введены в действие окончательные жесткие требования к застройщикам (которые вступают в силу 1 июля 2018 года), перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию с использованием банков», — сказал Мень.

При этом министр отметил, что сроки называть преждевременно: пока дано только поручение разработать предложения, в том числе о том, в какие сроки это можно реализовать.

«Рано или поздно нам нужно будет переходить на более цивилизованный рынок без договоров долевого участия, но это дело перспектив, не дело завтрашнего дня», — добавил Михаил Мень (на фото).

Фото: www.misanec.ru

Вечером информационное агентство ТАСС все же уточнило сроки отказа от долевого строительства. «Механизм полного отказа от долевого строительства может начать работать в России не ранее чем через три-пять лет», сообщил ТАСС министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень.

Напомним, что вопрос об отмене долевого строительства уже прорабатывался Правительством России в июле 2016 года. Тогда не было найдено альтернативных источников финансирования жилищного строительства: ведь деньги дольщиков обеспечивают более 80% финансирования строительства многоквартирных домов или 50% всего жилищного строительства, включая индивидуальные дома. В таком объеме (это около 4 трлн руб.) банки не были готовы возместить выпадающее финансирование. По прошествии года ситуация в банковской сфере не изменилась. У банков явно нет необходимых ресурсов. Как и у застройщиков.

Фактически есть три варианта исполнить поручение Президента.

Первый вариант: ограничить объемы жилищного строительства лишь в размере, который могут профинансировать застройщики вместе с банкирами. То есть перейти на продажу готового жилья без возмещения объемов финансирования, осуществляемого дольщиками. Этот сценарий приведет к серьезному кризису в смежных отраслях, в первую очередь — в производстве строительных материалов. Страна лишится достижений в сфере доступности жилья, к которым шла много лет, развивая институты регистрации недвижимости, ипотеки и т.п. Этот вариант можно рассматривать исключительно в качестве гипотетического. Никто сознательно не пойдет на такой безумный шаг. 

Второй вариант: возместить выпадающее финансирование эмиссией денег. То есть дать (напечатать) банкам средства в объеме 4 трлн руб. для целевого финансирования жилищного строительства. К негативным последствиям такого сценария можно отнести неизбежный виток инфляции. Кроме того, неизвестно, готовы ли банки в таком объеме предоставлять кредитование застройщикам без обеспечения. Ведь у девелоперов нет обеспечения, гарантированного ликвидным имуществом на 4 трлн руб. Есть риск, что государственные деньги будут просто разворованы, а цель достигнуть не удастся. 

Третий вариант: задействовать «спящие» положения законодательства о долевом строительстве о счетах эскроу. Однако пока ни один банк не объявил о готовности работать со счетами эскроу в сфере долевого строительства. Банкиры называют несколько причин. Главная из них — отсутствие у застройщика источника для оплаты процентов по кредитам в процессе строительства. Выдавать кредиты, не предусматривающие уплату процентов, запрещено по нормативам Банка России. 

Возможно, есть и иные варианты. Портал ЕРЗ приглашает экспертов поделиться своим мнением по данному вопросу. 

СПРАВКА:

Положения закона о долевом строительстве, позволяющие применять проектное финансирование банком с использованием инструмента счетов эскроу, вступили в силу с 1 июля 2017 года. Застройщик сохраняет право привлечения в строительство денежных средств дольщиков. Однако эти средства дольщик может положить только на счета в банке со специальным режимом — счета эскроу. В отличие от обычного счета дольщик не имеет право забрать средства с такого счета. В отличие от аккредитива на эти средства банк начисляет проценты. Эти средства являются ресурсной базой банка для кредитования застройщика. По окончании строительства и передачи квартиры дольщику деньги со счета эскроу вместе с накопленными процентами перечисляются застройщику для погашения кредита банку и получения прибыли. 

Право работать с деньгами дольщиков по схеме эскроу счетов предоставлено 21 банку. Опрос банков показал, что они не готовы пока объявить условия работы по этой схеме. 

Другие публикации по теме:

Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут

Для застройщиков, которые привлекают средства дольщиков, могут ввести лицензирование

Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года

Время, которое уходит на оформление разрешительной документации, девелоперы смогут использовать для подготовки стройплощадки, сократив тем самым срок строительства на несколько месяцев.

Фото: www.fashnstroigrad.com

Поправки в Градостроительный кодекс, подготовленные Минстроем, как пишут «Известия», вводят новое понятие: «комплекс работ подготовительного периода строительства, реконструкции».

В соответствии с идеей авторов поправок, такие работы можно будет начинать еще до получения разрешения на строительство. За счет этого застройщики смогут существенно сократить время возведения или ремонта здания. Также появится возможность для более тщательного отбора подрядчиков.

Чтобы начать подготовительные работы, надо будет получить отдельное разрешение на ведение подготовительных работ. Для этого нужно представить проектную документацию, которая затем пройдет госэкспертизу (максимальный срок, предусмотренный для этой процедуры, составляет 20 дней).

Если в течение года разрешение на основное строительство так и не выдадут, заказчик будет обязан привести земельный участок «в пригодное для использования состояние» и восстановить «нарушенное состояние окружающей среды».

По мнению юриста правового департамента HEADS Consulting Константина Ханина, к подготовительным работам можно будет отнести:

- строительство подъездных дорог;

- устройство основных инженерных сетей;

- создание строительной инфраструктуры, в том числе сооружение временных зданий;

- расчистку территории;

- установку инвентарных зданий, ограждений и освещения строительной площадки;

- подготовку площадок для складирования строительных материалов,

- устройство мест для курения, щитов с первичными средствами пожаротушения;

- установку башенного крана.

«Теперь время ожидания получения разрешения на строительство будет потрачено на подготовительные работы, — поясняет эксперт. — Строительная организация сможет выиграть от этого и ускорить свои темпы», — резюмирует Константин Ханин.

С ним согласен и гендиректор Экспертной инжиниринговой компании Сергей Должников. «Мобилизация и подготовительные работы в среднем могут занимать от двух до четырех месяцев в зависимости от типа работ — достаточно серьезный срок», — полагает специалист. — Можно использовать это дополнительное время, чтобы спланировать все, провести экспертизу, тщательно организовать работы».

Причем, время, которое уходит на получение всех согласований, можно будет использовать без спешки, как это нередко бывает сегодня, когда всё торопятся сделать в последний момент, отметил Сергей Должников. При этом он уверен, что предусмотренного по новому закону срока в один год, за который надо успеть получить разрешение на строительство, вполне достаточно при условии, что застройщик обладает должной квалификацией.

Значение предлагаемых Минстроем изменений трудно переоценить. Нововведения помогут улучшить позицию в рейтинге Всемирного банка Doing Business по пункту «разрешение на строительство», где  Россия занимает пока 115-е место (31 октября будет объявлен новый рейтинг — Ред.).

А что о новых правилах думают сами застройщики? По просьбе портала ЕРЗ подготовленные Минстроем нововведения прокомментировал заместитель генерального директора Ассоциации Строительных Организаций «Промстрой» (1-е место в ТОП застройщиков Кемеровской области) Александр САВОСТЬЯНОВ (на фото).

«Мы предварительно изучили предлагаемые Минстроем поправки, и готовы по ним работать. Считаем, что они способны ускорить строительный процесс — по крайней мере, в его начальной стадии. Появляется возможность начать определенные виды работ до получения пакета разрешительной документации на основной строительный процесс. Тем самым подготовительные работы выносятся за рамки получения необходимых разрешений.

Однако стройка, как известно, стройке рознь, и подготовительные этапы везде проходят по-разному и имеют свои нюансы, которые нужно учитывать. Порой приходится первоначально готовить площадку с необходимыми коммуникациями. Если речь идет о развитии застроенной территории, особенно внутри крупных городов, то там площадки имеют определенные обременения: в частности, требуется переносить существующие строения и пр., поэтому подготовительный этап здесь может продлиться достаточно долго.

Предлагаемые Минстроем поправки отчасти облегчают нам, застройщикам, процесс строительства. У нас появляется время, чтобы глубже все проанализировать, более тщательно подготовиться к строительству, и начать возведение объекта, уже хорошо представляя все возможные риски, которые могут возникнуть на данной площадке.

Но здесь надо понимать, как будет выстроен сам процесс. Многое зависит от того, насколько быстро и необременительно можно будет получить разрешительные документы на подготовительные работы.

У нас нет сомнений, что Минстрой, предлагая данные поправки, хочет блага для строителей. Весь вопрос в том, как будет выстроен механизм и организован процесс реализации предлагаемых нововведений. Это очень важно. Здесь все должно быть прозрачно и понятно для нас, застройщиков, чтобы потом обошлось без неожиданных подводных камней», — резюмировал топ-менеджер девелоперской компании.

Другие публикации по теме:

Минстрой России: выдача разрешений на ввод в эксплуатацию нескольких МКД на одном земельном участке законна

Никита Стасишин: По просьбе девелоперов введем правило «Один КОТ — одно разрешение»

К концу года в жилищном строительстве останется 107 процедур

В Подмосковье в электронный вид перевели четыре гоcуcлуги в строительстве