В интервью «Ведомостям» президент ФСК «Лидер» сломал уже успевший сложиться стереотип о том, что вводимое государством проектное финансирование грозит застройщикам убытками и даже уходом с рынка. По его мнению, ожидание роста цен лишь подстегивает спрос на жилье. А преодолеть экономические сложности помогут продажи готового жилья и ориентация на собственную производственную базу.    

Фото: www.jimcdn.com

Сегодня девелоперы поднимают цены на фоне инфляции и ожидаемого роста издержек из-за замены денег дольщиков недешевыми банковскими кредитами.

Парадоксальность ситуации заключается в том, что на дорожающее жилье растет спрос, доходя до ажиотажного, отмечает Владимир Воронин (на фото), основатель одной из крупнейших девелоперских компаний России ФСК «Лидер» (8-е место в ТОП по РФ по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода жилья в 2018 году). 

Фото: www.newsae.ru

«В хорошие времена мы продавали примерно 250 квартир в неделю (вместе с Петербургом), а сейчас — 340 квартир. То есть рост почти в 1,5 раза», — информирует «Ведомости» Воронин, добавляя, что темп роста цен на квартиры от ФСК «Лидер» увеличился с 1—1,5% в месяц до 1—1,5% за две недели. 

Повышение спроса на фоне роста цен топ-менеджер объясняет повышением ключевой ставки и ожиданием подорожания ипотеки. По его мнению, это стимулирует озабоченных жилищным вопросом граждан быстрее принимать решение о покупке.

«Продажи выросли у всех крупных девелоперов», — свидетельствует Воронин, отмечая, что на фоне банкротства ряда застройщиков потенциальные покупатели жилья смирились с ростом цен и стали обращать больше внимания на репутацию застройщика.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

В то же время Владимир Воронин признает серьезность возможных проблем, которые несут с собой новые правила финансирования строительства (особенно для некрупных региональных застройщиков), и прямо заявляет, что продавать по этим правилам возводимые квартиры будет невыгодно.   

«При существующей маржинальности бизнеса в 10—12% даже в Московской области дополнительные затраты в связи с нововведениями — это ощутимая нагрузка, которая будет отражаться в росте цен. Использование эскроу-счетов — это от 4 до 6% годовых, что еще дороже», — поясняет девелопер.

Фото: www.promdevelop.ru

Но для себя Воронин уже решил, как можно нейтрализовать проблемы для рентабельности девелоперского бизнеса, которые, по мнению ряда наблюдателей, несет в себе обновленный 214-ФЗ, предполагающий обязательный переход с 1 июля 2019 года на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.    

Речь идет о таких стратегиях, как:

• увеличение доли продаваемых готовых квартир (то есть в домах, уже сданных в эксплуатацию);

• опора на собственную производственную базу (независимость от сторонних строительных подрядчиков).

«На сегодняшний момент 30—35% квартир в каждом доме я оставляю для более поздней продажи, когда дом уже сдан, — делится своей стратегией предприниматель. — Это в том числе дает свободные деньги. Поэтому я не опасаюсь изменений в законодательстве и сам постепенно перехожу к продаже готового жилья».

Фото: www.bl.m24.ru

Что касается собственной производственной базы, то это означает, что ФСК «Лидер» является девелоперской компанией полного цикла, включающей в свою структуру ДСК.

«Даже хорошие подрядчики могут обанкротиться, а смена генподрядчика занимает минимум полгода, и стройка встает. Это все безопасность», — поясняет глава компании, входящей в ТОП-10 по России.

Напомним, что в структуре ФСК «Лидер» работает комбинат ДСК №1 — крупнейшее предприятие панельного домостроения, образованное в 1961 году.

Такой актив, существенно модернизированный после вхождения в ФСК «Лидер», помог компании прочнее закрепиться на рынке индустриального домостроения и расширить ассортимент в сегментах стандарт и комфорт.

Фото: www.cdn.mesto.ru

СПРАВКА ЕРЗ: Финансово-строительная корпорация Лидер

Объем текущего строительства — 1 145 172 кв. м

Объектов строительства — 53 (в 15 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 8-е

Место в ТОП по Московской области — 5-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2017 г. — 296 341 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2018 году — 2-е

Объeм ввода жилья в 2018 г. — 409 671 кв. м

Рейтинг ЕРЗ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 3 (из 5)

Рейтинг в IV кв. 2017 г. — 3,5 (из 5)

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

ТОП по вводу жилья в 2018 году: в лидерах ПИК, ФСК Лидер и ЮгСтройИнвест

Владимир Воронин: Модернизированный ДСК-1 позволит застройщику реализовать современные качественные проекты, но быстрее и дешевле, чем монолит

Отмена долевого строительства приведет к росту доли панельного домостроения (графики)

ЛСР и ФСК Лидер подтвердили сделку по ЖБИ-6

ФСК Лидер покупает у Группы ЛСР московский ЖБИ-6

Крупные кредитные организации, на долю которых в 2023 году приходилось около 85% ипотечного рынка, ограничили выдачу льготной ипотеки только застройщиками-партнерами. Forbes собрал мнения экспертов, каких изменений стоит ожидать в связи с новыми условиями.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Сбер первым объявил, что с 11 января будет выдавать ипотеку по госпрограммам при условии покупки жилья у застройщиков, участвующих в программе субсидирования. C 12 января его примеру последовал второй крупнейший банк с госучастием — ВТБ.

С 15 января вступят в силу изменения в программах ипотеки в Альфа-Банке, и как подтвердила Forbes его пресс-служба, они коснутся всех госпрограмм.

Совкомбанк установил минимальный размер первоначального взноса для льготной ипотеки в 50% от стоимости приобретаемого жилья. Снизить его до 20% — 30% можно будет только при участии в программе застройщика с субсидированием процентов по кредиту.

Наконец, Газпромбанк, как сообщил «Коммерсант», с начала 2024 года приостановил выдачи ипотеки по госпрограммам клиентам «с улицы».

Поясняя свои решения, кредитные организации ссылаются на Постановление Правительства РФ №2166. Согласно ему была снижена сумма кредита (с 12 млн руб. до 6 млн руб. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) и повышен для всех первоначальный взнос с 20% до 30%.

Кроме того, Постановление уменьшило размер субсидий, которые получают банки. Для всех кредитов, выданных после вступления в силу документа, недополученный процент будет компенсироваться по формуле «ключевая ставка, увеличенная на 1,5 п. п., за вычетом ставки по кредиту».

Фото: rusipoteka.ru

«Это оставляет банкам порядка 9,5%, если речь идет о льготной ипотеке на новостройки. В условиях, когда доходность депозитов превышает 16%, встает вопрос рентабельности госпрограмм в принципе», — прокомментировал главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко (на фото).

Банки предполагают, что застройщики смогут позволить себе поделиться доходами. Размер комиссии составит менее 5% от суммы кредита и, как отметил директор департамента розничных рисков Банка Зенит Александр Шорников, это вполне укладывается в уровень индивидуальных скидок от застройщика.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Гранель

Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК Гранель Татьяна Боева (на фото) привела свои расчеты: при кредите в 6 млн руб. размер субсидии от застройщика составит около 7,5% от стоимости кредита. «По сути, уменьшение компенсации банкам — это еще одна, косвенная, мера давления на рынок для снижения доли ипотеки с госучастием и охлаждения спроса на рынке жилья», — убеждена эксперт.

С точки зрения главного аналитика Совкомбанка Анны Земляновой, основной вопрос заключается в том, смогут ли застройщики переложить эти расходы на покупателя. А коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже) надеется, что коррекция цен вверх будет незначительной, так как застройщики не могут повышать цены на фоне ожидаемого сокращения покупательской активности.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руководитель агентства недвижимости PRO ОБМЕН Екатерина Никитина (на фото ниже) отметила в разговоре с корреспондентом портала Ludiipoteki.ru, что решение крупнейших банков выдавать льготную ипотеку только клиентам, покупающим жилье у застройщиков-партнеров, ударит по небольшим игрокам отрасли.

Фото: obmenkvartir.pro

В целом рынок, добавила эксперт, начнет двигаться в сторону укрепления союза застройщика и банка, которые начнут предлагать покупателям все более и более персональные условия приобретения жилой недвижимости.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ФАС рассмотрит жалобы застройщиков на ограничение выдачи банками льготной ипотеки

Ведущие застройщики объявили бойкот комиссиям Сбера по льготной ипотеке и приостановили работу по ипотечным программам банка

ВТБ с 12 января начнет выдавать жилищные кредиты по госпрограммам только на квартиры застройщиков-партнеров

В РСПП обсудят вопрос взаимодействия «банк — застройщик» в соответствии с новыми требованиями банков о субсидировании льготной ипотеки

Эксперты: новые условия Сбера по льготной ипотеке могут привести к росту цен на новостройки

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки

Сбер прекращает выдачу льготной ипотеки без допсубсидирования от застройщика

Банки объявили новые условия выдачи ипотеки

Альфа-банк повысил ипотечные ставки

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ