Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

На вопросы портала ЕРЗ отвечает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ.

 

 

— Владислав Игоревич, Президент России поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования. Что бы застройщики хотели получить от этого вида финансирования строительства?

— Давайте вспомним, какие основные задачи решал закон о долевом строительстве 214-ФЗ.

Первое. Вовлечение денежных средств граждан в жилищное строительство на начальной стадии проектов в связи с дорогим и не всегда доступным банковским кредитованием.

Второе. Создание условий для приобретения гражданами и инвесторами квадратных метров на начальной стадии строительства со значительным дисконтом.

Третье. Увеличение объемов строительства и повышение обеспеченности граждан доступным и комфортным жильем.

Четвертое. Регламентирование продажи квадратных метров на стадии строительства. Любой проект строительства многоквартирного жилого дома, как правило, занимает около двух лет, а ситуация на рынке очень часто кардинально меняется, поэтому и застройщики, и покупатели были заинтересованы в этом механизме.

Поручение Президента России о переходе на проектное финансирование не всеми трактуется одинаково. Одни понимают это как строительство исключительно за кредитные денежные средства банков, другие — как применение мировой практики в плане комбинированного использования в строительстве как банковского кредитования, так и продажи строящихся квадратных метров с применением счетов эскроу.

 

— Кстати, о счетах эскроу. Какие меры, с Вашей точки зрения, могут стимулировать участников процесса, включая граждан, пользоваться счетами эскроу?

— До сих пор банковский сектор не представил понятных, прозрачных и доступных предложений относительно проектного финансирования с применением эскроу-счетов.

 

— Это значит, что пока полностью отказаться от привлечения средств граждан не получится?

— Мне представляется маловероятным, что ставки по кредитам и стоимость банковского обслуживания не позволят полностью отказаться от привлечения средств граждан и юридических лиц на начальной стадии строительства без значительного сокращения объема строительства.

 

Фото: www. allwomanday.ru

— Какой подход в этой ситуации представляется Вам самым оптимальным?

— Наиболее реальным и привлекательным выглядит комбинированный подход с применением банковского кредитования и использованием средств дольщиков через счета эскроу. Однако, по моим оценкам, даже комбинированный подход будет жизнеспособен лишь при некоторых ослаблениях требований к застройщикам и возможностью поэтапного использования ими денежных средств со счетов эскроу.

 

— В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— Основным плюсом проектного финансирования будет устранение с рынка некачественных игроков. Минусом — сокращение объемов строительства и увеличение его себестоимости.         

 

— Чего в этой связи сегодня больше всего опасается сообщество девелоперов?

— Опасение вызывает сохранение ситуации в том виде, в котором она есть на данный момент, Так, для сохранения текущих темпов строительства застройщикам необходимо будет привлечь дополнительно не менее 200 млрд руб. собственных средств, что сопоставимо со объемами, которые в настоящее время находятся в обороте самих застройщиков.

Застройщики будут вынуждены привлекать недостающие средства на платной основе, но это возможно далеко не везде. Поэтому наиболее предсказуемый дальнейший сценарий будет таким. В Москве и Санкт-Петербурге необходимые собственные деньги застройщики худо-бедно найдут, а вот в регионах девелоперам придется сократить объемы строительства, пропорционально имеющимся у них собственным средствам.

 

— Чем все это в итоге может обернуться?

— Дополнительные расходы застройщиков неизбежно приведут к удорожанию себестоимости строительства ориентировочно на 6%, что, в конечном счете, приведет к росту стоимости квартир. В результате рынок может недосчитаться жилой недвижимости в объеме порядка 0,84 трлн руб., следствием чего могут стать существенные бюджетные потери и кризис на рынке труда.

Необходимо учитывать и существующий отрицательный тренд на рынке многоэтажного строительства. Так, по материалам Госсовета в 2015 году введено чуть более 50 млн кв. м многоэтажного жилья. В 2016 году, по данным АИЖК введено уже 48,2 млн кв. м многоэтажного жилья, а за первые 8 месяцев 2017 года — 39,7 млн кв. м против 42,8 млн кв. м за аналогичный период прошлого года. Как видим, тенденция явно негативная.

 

Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? По словам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30—40% от общей стоимости строительства. А вот глава Брусники Алексей Круковский считает, что если проект плохо продается, никакая величина собственных средств его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих — грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

 — Это весьма непросто вопрос. Дело в том, что до момента реализации проектного финансирования и привлечения денежных средств на счета эскроу затраты застройщиков в разных регионах значительно отличаются: где-то это может быть в пределах 10%, а где-то доходить и до 30% от общей стоимости строительства.

Что касается банка, предоставляющего кредитную линию, то для подтверждения серьезности намерений застройщика ему достаточно 10—15%. Замораживание дополнительных 10% собственных средств на счете застройщика, по моему мнению, обернется крайне негативными последствиями.

 

Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги — например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе? Можно ли, все-таки, считать собственными средствами застройщика заемные небанковские средства, и если да, то при каких условиях (например, если период возврата этих денег определен только после возвращения банковских кредитов)?

— Я думаю, что заемные средства, полученные от материнской компании с условием возврата после завершения строительства объекта, — это вполне разумный рыночный механизм.

     

— Еще один тонкий момент связан с вопросом справедливости оценки. Имеет ли застройщик возможность завысить размер собственных средств, и чтобы при этом все было по-настоящему прозрачно и честно? Например, у тех же банков и страховых компаний собственный капитал по нормативам обычно в порядке. Но позже, когда дело доходит до банкротства и ЦБ принимает управление той или иной финансовой организацией в свои руки, выясняется, что собственный капитал у многих банков — дутый, «бумажный», неликвидный, фиктивный. Таких примеров множество. А какова в этом плане ситуация у застройщиков?

— На эти грабли наши законодатели наступают в течение десятилетий, пытаясь регламентировать разнообразные сферы предпринимательской деятельности — например, в производстве и обороте алкогольной продукции и т.д. и т.п.

 

— Вопрос о степени доступности денег. Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

— Поскольку строительство относится к сфере деятельности с высокими рисками, то реальные процентные ставки сегодня начинаются от 14—15% и выше.

 

Фото: www.nikatv.ru

 

— Готовы ли банки реально контролировать расходование средств застройщиками при банковском финансировании? Эксперт Надежда Косарева считает, что в силу неразвитости в России института проектного финансирования соответствующих специалистов в отечественных банках остро не хватает, то есть налицо дефицит компетенций. Вы согласны с этим?

— Если существующие тенденции будут сохраняться, то достаточное количество специалистов, требуемых в банковской сфере для проведения контроля расходования застройщиками предоставляемых банками средств, может перейти в финансовые учреждения из строительной отрасли — в связи с ее сокращением.

 

— Как говорится, нет худа без добра… План мероприятий по замене долевого строительства альтернативными механизмами должен быть утвержден к 15 декабря 2017 года. Помимо банковского кредитования Правительству поручено изучить и «другие варианты» финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов. Есть и схемы, позволяющие все так же занимать у частных лиц. Интересный опыт накоплен в Германии. О нем порталу ЕРЗ рассказал Андрей Кирсанов (MR Group). Какова Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем? Что Вы знаете об опыте других стран?

— В Великобритании, Франции, Германии, США и многих других странах действует законодательство, позволяющее осуществлять продажи на ранних стадиях строительства, а инвесторам — обеспечить приобретение строящейся недвижимости с дисконтом. Например, упомянутая Вами германская система позволяет застройщику поэтапно использовать полученные от покупателей денежные средства на начальных стадиях строительства.

 Владислав Игоревич, большое спасибо за содержательные, глубокие ответы на заданные вопросы. Успехов Вашему клубу и всем столичным застройщикам!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

+

Эксперты рассказали об основных условиях внедрения ИИ в стройке

При Минстрое России создана экспертная группа по внедрению ИИ в строительстве, которую курирует ДОМ.РФ. По оценке специалистов, экономический эффект от внедрения ИИ в стройотрасли составит более 1 трлн руб. к 2028 году в виде вклада в ВВП страны. Работа группы сосредоточится на пяти направлениях в рамках отдельных подгрупп, сообщила пресс-служба финансового института развития в жилищной сфере.

  

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

 

Экспертная группа по внедрению ИИ включает застройщиков, вендоров, банки, федеральные органы исполнительной власти, а также НИИ и вузы — всего более 50 участников. ДОМ.РФ и Минстрой России при участии бизнес-сообщества в рамках работы группы сформируют Реестр решений с использованием искусственного интеллекта (ИИ) в области градостроительной деятельности.

Замминистра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик (на фото ниже) напомнил, что цифровая трансформация является одним из ключевых направлений развития строительной отрасли, закрепленных в Стратегии развития стройотрасли и ЖКХ до 2030 года.

 

Фото: minstroyrf.gov.ru

 

Как отметил директор цифровизации жилищной сферы ДОМ.РФ Александр Лукьянов (на фото ниже) на форуме РСН–2024, эта работа является необходимым условием для максимального эффекта от использования технологии.

По его словам, первая группа экспертов занимается созданием методики оценки проникновения ИИ-технологий в строительной отрасли. Для этого будет разработана методология, планируется анкетирование застройщиков и подготовка аналитики.

Второе направление — определение ключевых решений для внедрения ИИ и создание общедоступного реестра ИИ-решений.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Третья подгруппа будет заниматься выявлением и нивелированием нормативно-правовых препятствий на пути развития ИИ в рамках различных этапов строительства. Четвертая подгруппа разработает программы повышения квалификации и переподготовки кадров по ИИ-технологиям, профессиональные конкурсы для учащихся и систему мониторинга дефицита специалистов. Пятая займется снятием препятствий по обмену данными, проработкой отраслевой платформы данных и повышением их доступности.  

Управляющий директор по ИТ и цифровой трансформации ДОМ.РФ Николай Козак, возглавляющий экспертную группу, рассказал, что формат работы экспертной группы расширяется для более эффективной, более специализированной и «точечной» работы.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

«Другая важная задача, — подчеркнул Николай Козак (на фото), — подключить к ИИ-взаимодействию как можно больше участников рынка: застройщиков, экспертов, разработчиков, что будет способствовать шлифовке законодательства в области обмена данными».

Управляющий директор по ИТ и цифровой трансформации привел следующие цифры: вклад ИИ-технологий в ВВП страны составляет 2% к 2025 году и 4% к 2028. «Учитывая, что строительная отрасль совместно с ЖКХ стабильно занимает более 10% в доле нашего ВВП, этот вклад для отрасли составит более 1 трлн руб.», — уточнил он.

 

Источник: Мосгоргеотрест

 

Эксперты считают, что ИИ может применяться на всех этапах девелоперского цикла: инженерные изыскания, оценка градпотенциала и выстраивание бизнес-моделей, проектирование, строительство, закупка стройматериалов и оборудования, контроль работ и расходов, совершенствование продаж и соблюдение безопасности на стройплощадке.

Аналитики ДОМ.РФ обозначили несколько основных препятствий на пути внедрения ИИ в строительстве: недостаточная подготовка разработчиков в области ИИ и ML, использование технологии непрофильными специалистами и дублирование функций.

 

Фото: ©Elnur/Фотобанк Лори

 

Еще один мешающий фактор — недостаток вычислительных мощностей, которые необходимы для платформизации ML-решений, а также отсутствие необходимого количества машиночитаемых данных и размеченных датасетов.

Сложность создает и нестыковка в базах данных, возникла необходимость свести их в единую экосистему.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

От лоскутной автоматизации к бесшовной цифровизации: IT-решениями на этапе проектирования поделились застройщики и эксперты на РСН–2024

Главные проблемы застройщиков и пути их решения обсудили участники пленарного заседания РСН–2024

Передовыми знаниями и опытом цифровизации в сфере строительства эксперты поделятся на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома

ДОМ.РФ и Минстрой создадут Реестр решений искусственного интеллекта для строительной отрасли

Опубликован стандарт, устанавливающий требования к цифровым информационным моделям жилых зданий

Новые требования к специалистам в сфере информационного моделирования в строительстве

Утверждены требования к форматам сведений для межведомственного электронного взаимодействия при ИЖС

Для утверждения АГР застройщик должен представить 3D-модель объекта

Утвержден предварительный нацстандарт для цифровых моделей жилых зданий

Чаще всего застройщики применяют искусственный интеллект в маркетинге, рекламе и взаимодействии с покупателями

Эксперты оценили перспективы цифрового взаимодействия застройщиков и банков в рамках проектного финансирования

За год в Москве сформировано больше 43 тыс. цифровых паспортов строящихся и введенных объектов

Эксперты: цифровая трансформация — это не мода, а ключевой фактор успеха компании