По мнению «Метриум», это чревато появлением новых долгостроев и увеличением числа пострадавших дольщиков. Подобный сценарий предотвратит вмешательство властей или слияние слабых игроков рынка с более крупными и успешными, считают эксперты.

Фото: www.minstroy.samregion.ru

Как неоднократно сообщал портал ЕРЗ, российские застройщики, претендующие достраивать уже возводимые объекты по прежним правилам долевого строительства (без перевода их на эскроу-счета), должны были до 1 октября текущего года подать заявки на соответствие этих проектов критериям строительной готовности и привлеченных средств дольщиков.

Напомним, что в соответствии с постановлениями Правительства РФ №480 и №1191 для возможности достройки по старым правилам 214-ФЗ необходимо, чтобы строящийся объект был готов не менее чем на 30% (в ряде случаев степень готовности проектов снижается до 15% и до 6%), а доля средств дольщиков, привлеченных в рамках договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) по данному объекту, составляла не менее 10%.

Фото: www.pbs.twimg.com

Но ряд застройщиков не успели этого сделать, а банки отказали им в кредитовании в рамках новой схемы проектного финансирования, ставшей обязательной для отрасли с 1 июля 2019 года.

В основном в число «отказников» вошли региональные застройщики, чьи проекты отличаются минимальной рентабельностью, в силу чего сопряжены с рисками дефолта, что отпугивает банки.

На основе данных госкорпорации ДОМ.РФ аналитики «Метриум» подсчитали долю и количество таких девелоперов, не вписавшихся в новые реалии рынка, и попробовала дать прогноз о том, что станет с их возводимыми объектами и превратятся ли они в новые долгострои.

«Метриум» по данным ДОМ.РФ

Итак, по состоянию на конец сентября — начало октября в России:

• 660 из 3 200 застройщиков (20,6%) не получили ни проектного финансирования, ни права доcтраивать свои объекты по старым правилам долевого финансирования;

• совокупная площадь такого жилья, рисующего оказаться недостроенным, составляет 28,5 млн кв. м или 24% от всего возводимого по стране.

Как отмечается в исследовании компании «Метриум», самая большая доля потенциально проблемных строек насчитывается в Красноярском крае — 52% (1,5 млн кв. м) от общего объема строительства в регионе. На втором месте этого своеобразного антирейтинга находится Краснодарский край, где в «красную зону» попадают 41% (4 млн кв. м) строящихся в регионе жилых площадей;

На третьей позиции — Республика Башкортостан: здесь таких объектов около 39% (1,7 млн кв. м).  

На четвертом месте Ленинградская область — 36% (1,5 млн кв. м).

«У застройщиков, которые сейчас оказались в аутсайдерах, остается два пути дальнейших действий, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая (на фото). — Первый вариант — продолжать добиваться проектного финансирования в банках. Скорее всего, большинство девелоперов пойдут этим путем. Второй вариант — строительство за счет собственных средств».

При этом сама эксперт признает маловероятной реализацию второго сценария, поскольку доля собственных инвестиций девелоперов в жилищное строительство в России традиционно была невысокой — порядка 15—17%.

Фото: www.pbs.twimg

С учетом этого авторы исследования допускают возможность появления новых долгостроев и вынужденного невыполнения обязательств застройщиков перед своими дольщиками.

«Поэтому не исключено, что властям придется вмешаться в ситуацию и прямо стимулировать банки кредитовать девелоперский бизнес», резюмирует Литинецкая.

Фото: www.адвокат-кульмин.рф

Другой вариант реализации оптимистичного сценария, по мнению и Литинецкой и ряда других экспертов, таков. Не вписавшимся в новые реалии игрокам рынка следует войти в структуры более крупных и успешных игроков или же начать работать по франшизе последних.

Источник: shopandmall.ru           

Другие публикации по теме:

До конца года на счета эскроу могут перевести до половины возводимого в России жилья

Из 2,4 тыс. заявок застройщиков на проектное финансирование банки одобрили около четверти

Правительство: направить заявление о подтверждении степени готовности проекта можно до 1 октября

Число застройщиков, перешедших на эскроу, в ближайшие месяцы вырастет вдвое, а до трети девелоперов могут уйти с рынка

Срок подачи заявлений на достройку по старой схеме Правительством подтвержден: 1 октября

Банковская система РФ готова к проектному финансированию. Но не вся

В ноябре сроки возврата жилищных займов увеличились на 70 месяцев и достигли рекордных 27 с половиной лет. Это следует из данных «Скоринг Бюро», которые изучил РБК.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Аномальное увеличение продолжительности ипотеки, по мнению гендиректора «Скоринг Бюро» Олега Лагуткина, связано с изменением структуры выдач кредитов на жилье.

«Многие игроки в принципе ушли с рынка или резко сократили объемы массового ипотечного кредитования, поэтому "вес" каждого займа стал более значимым», — пояснил эксперт.

Подобный рост, по его словам, связан с крайне высокими сроками буквально по нескольким десяткам «экстраординарных» договоров. Если их исключить, то средняя продолжительность ипотеки составит 241 месяц (чуть больше 20 лет), и это даже меньше, чем в октябре.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Весь текущий год Банк России последовательно ужесточал денежно-кредитную политику. С прошлого декабря ключевая ставка ЦБ выросла с 16% до 21% годовых.

При этом, по данным регулятора, сокращение необеспеченного кредитования наметилось только в октябре, но на общем позитивном фоне объем долгов по ипотеке продолжил расти — на 0,7% к сентябрю.

РБК выяснил, что думают эксперты по поводу сроков кредитования, в том числе жилищного.

Фото из архива О. Лагуткина

Олег Лагуткин (на фото) надеется, что после аномального и в основном технического всплеска в ноябре, средний срок ипотеки в России вряд ли будет расти.

При этом он признал, что текущее состояние экономики сильно отличается от прежнего, когда перед нею стояли другие вызовы, поэтому поведение участников рынка прогнозировать сложно.

Фото: t.me/acraratingagency

Политика банков в части сроков кредитования может быть связана с их ожиданием дальнейшего роста процентных ставок, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото).

Управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА Юрий Беликов (на фото ниже) обратил внимание еще на одну продуктовую особенность: застройщики и банки активно предлагают клиентам «покупать» более низкую ставку по кредиту за единовременную комиссию.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

«Чем выше срок кредитования, тем выше комиссия. Таким образом они гарантируют свой доход даже в случае досрочного погашения кредита заемщиком», — пояснил эксперт.

Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич (на фото ниже) отметил, что средний срок выдаваемого кредита и реальный по его погашению могут существенно отличаться.

Фото: asros.ru

В предыдущие годы, напомнил он, это особенно было заметно в рыночной ипотеке, когда клиенты оформляли кредит на 20—25 лет, а гасили за 10—15 лет. По льготным программам деньги возвращались, как правило, в установленные сроки.

Что касается ипотеки, предоставленной в 2024 году, то если она выдана по ставке 15% — 16%, ее уже быстро никто не гасит.

«Многие заемщики планировали рефинансировать кредит после снижения ключевой ставки ЦБ, — уточнил Виталий Костюкевич и добавил: — Однако ожидания не оправдались, и они стали погашать ссуды по графику».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Снижение ставки по ипотеке вслед за ключевой и возможность уменьшить ежемесячный платеж — что это дает заемщику: мнения экспертов

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Для борьбы с ипотечными схемами на рынке жилья ЦБ готовит новые меры регулирования рынка

Эксперты: переплата по рыночной ипотеке в России за год выросла в два с половиной раза

Что будет с рынком ипотеки в следующем году: мнения экспертов

Эксперты рассказали, как в октябре изменилась структура выдачи ипотеки

Рассрочка, трейд-ин и переплата за снижение ставки: как застройщики адаптировали структуру продаж после отмены льготной ипотеки

ЦБ: в октябре объемы выдачи рыночной ипотеки выросли на 14%

Эксперты: в октябре рынок ипотечного кредитования поддержал спрос на вторичное жилье

Платное снижение ипотечной ставки: возможны варианты