24 августа в Северной столице состоится первый в этом году аукцион с общим объемом закупки квартир более чем на 2 млрд руб.

Фото: www.sovetclub.ru

Питер впереди всех

Закупка квартир, которая пройдет под контролем Комитета имущественных отношений Петербурга, будет разбита на шесть лотов стоимостью от 160 до 620 млн руб. Всего планируется купить 710 квартир площадью более 30 тыс. кв. м: 470 однокомнатных, 186 двухкомнатных и 54 трехкомнатных квартир. Общая сумма закупки составит 2,1 млрд руб.

При этом, по условиям торгов, 50% от суммы закупки город перечислит застройщику в течение двух недель после регистрации контракта, еще 30% поступят на счет девелопера после того, как он предоставит документы о том, что дом готов на 70%, а последний транш в 20% будет перечислен после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Все дома должны быть сданы до 15 декабря этого года. А передать городу квартиры застройщик обязан до 30 апреля 2018 года. Заявки от девелоперов принимают до 21 августа. И это будет единственная закупка жилья для госнужд в этом году.

В 2016 году год закупил около 1200 квартир на общую сумму около 5,5 млрд руб. Из них около 4,6 млрд получила компания «Дальпитерстрой» (№14 в ТОП по РФ), печально известная 100-процентными срывом сроков сдачи своих новостроек. Она продала городу около 1 тыс. квартир в Шушарах. А всего с 2008 года, то есть со времени первого подобного торга, Смольный закупил у девелоперов 9 тыс. квартир на общую сумму 25 млрд руб.

Цена закупки на этот год составляет 66,2 тыс. руб. за 1 кв. м (в прошлом году она равнялась 61,3 тыс. руб.). Если принять во внимание, что, по данным руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, средняя цена жилья массового спроса в Петербурге сейчас составляет 108 тыс. руб. за 1 кв. м, нет ничего удивительного в том, что большинство участников рынка к массовым закупкам жилья для госнужд отнеслись без энтузиазма.

«Слишком низкая цена и слишком жесткие условия по готовности дома, — отмечает гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер. — Во многих текущих проектах себестоимость приближается к анонсированной цене. Так что, продавать квартиры в ноль или себе в убыток никто не захочет».

«Принимать участие в этом конкурсе могут только те компании, у которых остались какие-то нераспроданные площади в больших или удаленных от центра города проектах. Не думаю, что их на рынке много», – аргументирует директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

Но несколько компаний, которые традиционно продают Смольному жилье, собираются принять участие в закупке и в этом году. Например, по данным АСН, такие планы подтвердили в «Группе ЛСР», которая ежегодно участвуют в таких торгах с 2014 года. Вновь пойдет на конкурс и вышеупомянутый «Дальпитерстрой», глава которого Аркадий Скоров подтвердил журналистам, что у компании «есть квартиры по этой цене в Шушарах».

А что в Белокаменной?

Как бы то ни было, Санкт-Петербург сегодня — российский лидер по закупке жилья у застройщиков для госнужд. Из других мегаполисов страны этим занимается только Москва, но пока не в таких объемах, как город на Неве. Впрочем, регулярно закупает квартиры для реализации государственной программы «Арендное Жилье» АИЖК.

Новые возможности предоставляет программа реновации. Как сообщают «Ведомости» со ссылкой на источники в мэрии, Москва может начать выкупать у застройщиков квартиры под программу реновации, если не будет стартовых площадок. Предварительные переговоры на этот счет с девелоперами уже ведутся. Город выкупит квартиры, если они подойдут по стандартам и цене, резюмирует издание.

Эту информацию подтверждают и застройщики, от которых известно, что в мэрии регулярно проходят совещания с их участием, где активно обсуждаются варианты сотрудничества.

Первой компанией, которая продаст квартиры для программы реновации, по данным «Ведомостей», может стать группа ГК Пионер: речь идет о 200 квартирах на ул. Гжатская, которые, возможно, городские власти выкупят по цене 85 тыс. руб. за 1 кв. км. Для города это выгодная сделка: сам девелопер планирует продавать квартиры по цене не менее 200 тыс. руб. за «квадрат».

Также сообщается, что в три месяца назад мэрия договорилась с застройщиком территории Московской тонкосуконной фабрики имени Петра Алексеева о передаче городу 80—90 квартир для программы реновации. Застройка территории этой фабрики — один из проблемных столичных проектов. Мы уже писали о том, что компания RED Development начала строить здесь комплекс Loft Park площадью 90 тыс. кв. м, но из-за финансовых проблем в 2015 году работы были приостановлены, а в конце 2016-го фабрика по процедуре банкротства выставила на продажу свое имущество. При этом сама продажа loft-апартаментов по предварительным договорам стала основанием для возбуждения уголовного дела по ст. 159 УК РФ (мошенничество) против руководителя RED Development Алексея Ковальчука, который в настоящее время находится под стражей в ожидании решения суда.

Как стало известно «Ведомостям», в начале 2017 года проект за 2,93 млрд руб. купила фирма МТФПА, действующая в интересах акционера «Абсолют банка» — НПФ «Благосостояние». При этом новые договоры с дольщиками проекта подписывает УК «Благосостояние Родины», 49% которой, по данным ЕГРЮЛ, принадлежит фирме «Родина строй групп». Этой фирмой, как пишет газета, владеет выступающий в качестве соинвестора проекта Антон Винер — сын знаменитого тренера по художественной гимнстике Ирины Винер-Усмановой, супруги миллиардера Алишера Усманова.

Другие публикации по теме:

Продажа loft-апартаментов по предварительным договорам стала основанием для возбуждения уголовного дела против застройщика

Исследовав рынок жилой недвижимости комфорт-, бизнес-и премиум-класса Санкт-Петербурга, эксперты консалтинговой компании Nikoliers пришли к выводу, что ситуация в I полугодии 2023 года оставалась весьма неопределенной, и поэтому девелоперская активность продолжала снижаться.

Фото: Nikoliers

Согласно данным аналитиков, застройщики Северной столицы сдержанно запускали новые проекты.

Объемы строительства составили всего 7,4 млн кв. м (-3% к началу января, и -13% к июню 2022 года).

Динамика нового предложения по проектным декларациям по зонам

Источник: Nikoliers

По информации экспертов, за первые шесть месяцев в продажу вышли корпуса и очереди в составе 30 проектов, из которых 13 — это новинки.

В объеме нового предложения традиционно наибольшую долю (75%) занимает комфорт-класс — 11,8 тыс. квартир, в «бизнесе» — 3,8 тыс. квартир, а в «премиуме» — всего 83 квартиры, причем все в составе одного проекта.

Структура нового предложения по проектным декларациям по классам и районам

Источник: Nikoliers

Лидерами стали Пушкинский (30%) и Выборгский (16%) районы города на Неве. Более 28% нового предложения пришлось на локации за пределами КАД.

В центральных районах Санкт-Петербурга сохраняется тренд на реализацию проектов реконструкции старого фонда, что позволяет реализовать небольшие проекты в востребованных локациях с демократичным чеком в сравнении с новым строительством.

Основные индикаторы рынка по итогам II полугодия 2023 г.

Источник: Nikoliers

По итогам II квартала объем экспозиции составил 41,9 тыс. квартир, или 2,1 млн кв. м.

Доминирующую долю предложения занимает комфорт-класс (70%), на «бизнес» и «премиум» пришлось соответственно 25% и 5%.

Распределение количества квартир в экспозиции по классам и площадям

Источник: Nikoliers

Эксперты отмечают, что по сравнению со II полугодием 2022 года структура предложения по сегментам практически не изменилась, но распределение по площади немного скорректировалось.

Доля квартир менее 35 кв. м увеличилась на 3 п. п., а доля квартир площадью от 35 до 50 «квадратов», а также жилья площадью более 80 кв. м снизилась на 2 п. п. и 1 п. п. соответственно.

Структура экспозиции по классам и районам

Источник: Nikoliers

Лидерами по объему предложения стали Приморский (17%), Выборгский (16%), Пушкинский (13%) и Красногвардейский (11%) районы Санкт-Петербурга, где основной объем экспозиции приходится на комфорт-класс.

Доля нераспроданных квартир во введенных в эксплуатацию объектах по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась более чем в два раза: с 3,2 тыс. до 7,1 тыс. квартир, составив 17% от общего объема экспозиции.

Динамика средневзвешенной цены 1 кв. м и объема строительства

Источник: Nikoliers

На конец июня 2023 года в Северной столице средневзвешенная цена 1 кв. м на рынке первичной жилой недвижимости составила 248 тыс. руб. (-2% к II кварталу 2022 года).

Корректировка стоимости, считают эксперты, обусловлена в первую очередь изменением конъюнктуры рынка и адаптацией продукта к текущей ситуации.

Существенное снижение цены 1 кв. м произошло, как и в предыдущем квартале, в Кировском районе — 225 тыс. руб./кв. м.

Самый заметный рост пришелся на Курортный и Фрунзенский районы (соответственно +23% и +11%).

Распределение средневзвешенной цены за 1 кв. м по районам и ее динамика к II кварталу 2022 г.

Источник: Nikoliers

С 2019 года из-за изменений на рынке и кризисных явлений прогрессирует процесс размывания классов.

Девелоперы крайне сдержанно выводят на рынок высокобюджетную недвижимость и склонны «демократизировать» проекты для расширения целевой аудитории.

Как итог — игроки все чаще представляют рынку компромиссный «премиум», более консервативный «бизнес-лайт» или продвинутый «комфорт-плюс» в околоцентральных и периферийных локациях.

Динамика спроса и средневзвешенной ставки по выданным ИЖК

Источник: Nikoliers

В 2020 году сделки с квартирами, находящимися на стадии котлована, занимали доминирующую долю в общем объеме — 64%. Сейчас они перестают пользоваться спросом.

Эксперты объяснили это снижением активности частных инвесторов и исчерпанной выгодой «ипотечного плеча» для покупки квартир с целью последующей продажи.

Распределение количества проданных квартир по классам и площадям за II квартал 2023 г.

Источник: Nikoliers

Для покупателей же, приобретающих квартиры для собственного проживания, нестабильная экономическая ситуация делает более привлекательными квартиры на высокой стадии готовности с минимальным сроком ожидания ввода и возможностью привлечения льготных ипотечных программ.

Менее популярной становится и готовая первичная недвижимость. Рынок затоварен таким жильем, и оно вступает в активную конкуренцию со «вторичкой».

Фото: www.rbk.ru

«Уровень спроса на недвижимость является одним из индикаторов настроения потребителей, находящегося в высокой зависимости от общей новостной повестки», — объяснила полученные результаты директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей (на фото).

На фоне инфляции и высокой волатильности валюты квартира дает дополнительную уверенность сохранения средств. И особенно ярко данный тренд, по мнению эксперта, отражается на рынке премиальной недвижимости.

Другие публикации по теме:

Эксперты: июньские итоги продаж в новостройках Петербургского региона вписались в пределы погрешности

Эксперты: июнь не показал изменений на рынке новостроек Санкт-Петербурга

Потребительские качества новостроек в Санкт-Петербурге превышают общероссийский уровень

Эксперты: на рынке жилья Петербургского региона отмечен рост количества сделок

Эксперты: рынок петербургских новостроек уверенно растет

Эксперты: в Петербургском регионе за год резко снизилось количество лотов в сделках

Эксперты: объемы ввода жилья в Петербургском регионе сократились почти вполовину

Эксперты: рынок новостроек Петербургского региона шаг в шаг следует за Московским

Эксперты: в Санкт-Петербурге резко увеличились объемы нераспроданного жилья

Эксперты: в марте предложение в петербургских новостройках оказалось минимальным