На вопросы ЕРЗ отвечает коммерческий директор ООО «ДОМКОР» Юрий Мочалин

 

— Юрий Анатольевич, компания «ДОМКОР» одной из первых в стране добровольно прошла сертификацию в РАСК и получила достаточно высокую оценку надежности застройщика — А3. Для вас это было неожиданностью или просто констатацией известного факта?

— Неожиданностью точно не было. Мы понимали, что находимся, как минимум не ниже лидеров рынка. А когда узнали, что рейтинг А присвоен только нескольким компаниям в стране, нам стало интересно, каковы же наши позиции на фоне других.

Поэтому мы пригласили РАСК оценить ООО «ДОМКОР». И наши предположения, в общем-то, подтвердились: компании была дана достаточно высокая оценка — как в плане надежности, так и в части информационной открытости. Нас подняли на несколько пунктов выше тех рейтингов, которые были присвоены ДОМКОРу дистанционно.

 

— В чем ваши конкурентные преимущества?

— Одно из самых серьезных конкурентных преимуществ — собственный оборотный капитал. У ДОМКОРа нет привлеченных кредитных средств: только свои и деньги дольщиков. Начиная любой дом, мы всегда понимаем, что у нас достаточно ресурсов на его достройку даже при самом катастрофичном сценарии, если рынок встанет. Дольщики без квартир точно не останутся.

Работу по программе социальной ипотеки (с 2005 года в Татарстане действует республиканская программа социального ипотечного кредитования, в соответствии с которой жилье предоставляется в рассрочку на срок до 28,5 лет под 7% годовых; участниками программы могут стать нуждающиеся в улучшении жилищных условий работники бюджетной сферы и сотрудники предприятий, частично финансирующих программу — Ред.) я также считаю важным фактором. Да, мы на ней почти не зарабатываем, но она дает нам возможность загрузить как производство, так и стройку.

Еще одно конкурентное преимущество — присутствие ДОМКОРа одновременно в нескольких городах Татарстана: «проседание» продаж в одном городе мы можем компенсировать усилением в других.

Ну и, конечно, люди. Общаясь с другими строительными компаниями, я точно знаю, что квалификация наших сотрудников, от рабочих до топ-менеджеров, достаточно высока. Впрочем, у ДОМКОРа и планка высокая. Случайных людей у нас нет.

 

ЖК Красные Челны. Набережные Челны

— В свое время ваша компания была чуть ли не единственной в городе и республике, кто сдавал жилье с чистовой отделкой…

— Одно время чистовая отделка действительно была нашим уникальным торговым предложением, но сейчас многие компании подхватили эту идею и растиражировали. Впрочем, насколько ее можно назвать уникальной? Она же пришла с советских времен, когда ни одна квартира в черновой отделке и не сдавалась. Я бы сказал, что как раз черновая и предчистовая отделка — это продукт, рожденный незрелым рынком, когда застройщики пытались сократить затраты и заложить пониже стоимость квартир, а в итоге ремонт выливался покупателю в огромные расходы.

 

— То есть поворот рынка к чистовой отделке, несмотря на то, что приобретаете новых конкурентов, вы одобряете?

— Мое твердое убеждение: квартиры стандарт-класса — да, в принципе, и любого другого! — обязательно должны сдаваться с чистовой отделкой.

Пройдет лет пять, и произойдет насыщение рынка, уже не будет такой острой потребности в массовом жилье, как сейчас. Запросы покупателей вырастут. Впрочем, мы и сейчас уже это наблюдаем: портрет нашего среднестатистического клиента меняется. Его требовательность, осведомленность, юридическая подкованность повышаются день ото дня.

Дом 29 по ул. Р. Галеева. Альметьевск

— Чем вы на это отвечаете?

— Стараемся идти быстрее рынка, в том числе применяя в отделке новые материалы, необычные решения фасадов, входных групп, мест общего пользования. При всей видимой серийности домкоровских домов ни один из них не похож на другой: у каждого из них своя «изюминка» и «фишка». Словом, мы развиваем свой продукт и стараемся, учитывая длинные циклы,  предвосхитить пожелания покупателя на несколько лет вперед.

 

— Комплексным развитием территорий в Набережных Челнах занимается, судя по всему, только ДОМКОР. Для других компаний это направление не столь привлекательно?

— В этой работе есть свои плюсы и минусы. Главный плюс — возможность запроектировать современный район, который будет отвечать всем сегодняшним требованиям к застройке, благоустройству, среде обитания,  доступности, обеспеченности социальной инфраструктурой.

Опять же, если брать комплексное развитие территории, то результат можно рассматривать в еще более дальней перспективе. По сути, разрабатывая микрорайон, мы получаем конечный результат через, как минимум, 5—10 лет, и тут еще важнее предугадать заранее, что́ будет востребовано в этот период, как к тому времени разовьется городская инфраструктура.

Это интересно, но и сложно, поскольку несет серьезные риски для застройщика уже на старте проекта, когда строятся первые дома и финансовая нагрузка особенно высока.

 

— Тем не менее, сегодня комплексное развитие территорий – это устойчивый тренд.

— И этот тренд — правильный. Да, в свое время, когда строительная отрасль в нашем городе замерла, точечная застройка была каким-никаким решением проблемы: на существующие сети «сажался» дом, и это было недорого для застройщика, но совершенно разрушало комплексную гармонию.

Набережные Челны — молодой город, и в 1960-х, когда он разрабатывался академиком Борисом Рубаненко, в проектировании использовались самые современные подходы, не утратившие актуальности по сей день: широкие улицы, большие общественные пространства и придомовые зоны… Сегодняшние попытки застройщиков «воткнуть» какую-нибудь «свечку» в существующую комплексную структуру, как правило, оказываются неудачными: нарушают архитектурный ритм, сложившуюся экосистему. Ну, и не будем забывать дополнительную нагрузку на сети.

 

— В Республике Татарстан за 5 месяцев общий ввод жилья упал на 3% по отношению к 2016 году. При этом ввод жилья многоквартирных домов застройщиками напротив вырос на 7%. С чем это, по-вашему, связано? Созданы благоприятные условия для строительства многоквартирных домов?

— Это опять же связано с тем, что инвестиционный цикл в строительстве достаточно длительный, и ввод, который мы наблюдаем сейчас, — это проекты, заложенные три года назад, когда о серьезном, глубинном кризисе никто даже не предполагал. Естественно, у застройщиков нет вариантов, кроме как ввести эти дома, чтобы не плодить армию обманутых дольщиков. Здесь логика понятна.

Есть другой, более симптоматичный показатель: падает — и достаточно существенно! — количество выданных разрешений на строительство. В одних регионах — на 30%, в других — на 50%. Это значит, застройщики не рискуют давать старт новым проектам, и в ближайшие годы домов будет строиться намного меньше. Последствия скажутся очень скоро: рано или поздно кризис кончится, и к тому моменту отложенный спрос и дефицит предложений в новостройках могут сыграть злую шутку с рынком и достаточно серьезно задрать цены.

Так что благоприятными условия для строительства не назовешь. Особенно если учесть, что сейчас вступают в силу требования ФЗ-214 — с одной стороны, продиктованные временем, а с другой, я считаю, драконовские, — которые резко ограничат существующий круг игроков строительного рынка.

Микрорайон 4-5. Елабуга

— Разве санация рынка — это плохо?

— Для нас, наверное, хорошо. Уйдут компании из категории «пацаны собрались и решили дом построить» — слишком много хлопот при не столь очевидной выгоде: маржинальность нашего бизнеса падает. Останутся работать те, кто имеет собственную строительную индустрию, создает конечный продукт в виде жилого дома, квартир и несет ответственность за их эксплуатацию.

Плохо то, что и оставшимся легче не становится. Мы сталкиваемся с множеством административных барьеров. Взять хотя бы заключение о соответствии застройщика. Просто было создать закон, а вот ка́к он будет исполняться, — не додумали. И сейчас администрация на местах пытается все это свалить на застройщиков. Озадачивают нас сбором документов, перечень которых абсолютно никем не регламентирован. Каждый регион пишет свои правила, и насколько они корректны, зависит от компетенции чиновников на местах. И вот эти разногласия, непрописанные правила и нерегламентированные процессы будут, конечно, вызывать сбои в работе.

 

— Эксперты прогнозируют дальнейшее падение рынка и снижение стоимости жилья. Есть, куда снижаться?

— Могу только предположить, что это касается таких регионов, как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, где заложенная в жилье маржинальность для нас является просто фантастической. Мы же находимся на уровне 12%. С учетом долгого инвестиционного цикла и хлопотности, я считаю, это далеко не самый высокоприбыльный бизнес.

Себестоимость жилья растет, но по ценам мы наблюдаем уже третий год если не падение, то остановку, и в любом случае когда-нибудь, когда покупательская способность восстановится, этот дисбаланс будет компенсирован. Так и получается, что на официальном уровне заявляют о снижении себестоимости строительства, но при этом делают все, чтобы она росла. К примеру, 1,2% отчислений в компенсационный фонд, которые мы отныне должны будем делать, не смогут не отразиться на конечном покупателе.

Фасад дома 20-03 микрорайона Дружный. Набережные Челны

— По данным Единого реестра застройщиков, ДОМКОР занимает 4-е место по объему ввода жилья в регионе как в 2017 году, так и по итогам 2016. При этом по объемам текущего строительства сейчас у вас 3-е место. Расширяете объемы строительства? Видите спрос?

— Объемы мы, как минимум, не сокращаем. Да, покупателей становится меньше, «пирог» сужается, и это заставляет нас агрессивнее драться за свою долю, за своего клиента. Ну, а с учетом того, что мы как холдинг располагаем серьезными ресурсами на рынке, делать это нам несколько легче, чем средним или мелким игрокам.

— Планируете ли выводить в строительство новые жилые комплексы?

— Безусловно. Сейчас идет работа над проектами, которые будут реализованы в течение ближайших 10 лет. То есть, по крайней мере, на этот период у нас расписаны планы, где́ будем строить, что́ и для кого. Это будут микрорайоны в Челнах, Альметьевске, Елабуге. Рассматриваем и другие регионы.

 

— Много ли у вас сделок с ипотекой?

— На данный момент от 80 до 90% наших покупателей — это ипотечные заемщики. И только за счет того, что нам совместно с банками удается сдерживать или даже снижать ипотечные ставки, мы находим своего покупателя. Безусловно, ипотека является едва ли не главным двигателем продаж: процентные ставки, различные виды платежей привлекают людей.

 

— Программы каких банков наиболее привлекательны?

— Как и везде, на этом рынке есть свои лидеры — Сбербанк и ВТБ. Основной процент наших покупателей — их клиенты. С банками мы постоянно прорабатываем возможности снижения ставок. Недавно, например, запустили обоюдно субсидируемую программу со Сбером, когда жилье от ДОМКОРа можно приобрести под 8% годовых.

Микрорайон Прибрежный. Набережные Челны

— По опросам застройщиков, в целом по РФ отмечается существенное улучшение ситуации с административными процедурами. А как с этим обстоят дела в вашем регионе?

— Я бы не сказал, что ситуация с административными процедурами улучшается. Может быть, на бумаге. По факту же все только усложняется. Например, удлиняется срок прохождения и получения разрешения на строительство, процедура ввода в эксплуатацию. Единственное, пожалуй, что упростилось, — это прохождение экспертизы. Но насколько это правильно, вопрос спорный, поскольку на рынок «вывалилась» масса частных контор, предлагающих подобные услуги, и теперь наличие положительного заключения экспертизы определяется величиной тарифа за нее. На мой взгляд, это может привести к очень печальным последствиям в среднесрочной перспективе.

Что упростилось? Опять же, получение разрешения на строительство сейчас завязано на заключении о соответствии застройщика... Да, правительство пыталось сократить количество административных барьеров для компаний, но получилось с точностью до наоборот: родилась масса новых документов, и прохождение процедур стало еще более длительным и трудоемким.

Монтаж дома 20-06 микрорайона Дружный. Набережные Челны

 

— Ощущается ли влияние на рынок нового законодательства, которое обязало всех застройщиков стать более открытыми в части сайтов и проектных деклараций?

— Мне сложно сказать за весь рынок. Мы этого не особо ощутили: сайт с информацией о компании и объектах у нас работает давно, видеокамеры на стройплощадках ДОМКОРа мы уже лет пять как ставим, трансляции ведутся с каждого объекта. Когда мы проходили проверку РАСКа, нам было сделано несколько незначительных замечаний по сайту, которые мы быстро устранили.

Что касается проектных деклараций, то мы и раньше выкладывали их на сайт. Но сейчас по новым требованиям вынуждены включать в них столько технической информации, что средний объем одного такого документа достигает 200—250 страниц. А самая большая декларация, например, насчитывает 294 страницы. Вдумайтесь: почти 300 страниц бестолковой информации, из которых действительно ценные для обывателя сведения о застройщике и объекте уместились бы на 3—4 страницах (как у нас раньше и было)! Неужели кто-то всерьез думает, что среднестатистический покупатель будет все это читать?! Насколько это соотносится с информационной открытостью?

Ладно бы, если бы компания возводила один-два дома, но когда у вас в работе на разных стадиях находится порядка 50 объектов, это выглядит как издевательство. Пришлось увеличить штат, и теперь у нас есть специалисты, которые занимаются только составлением проектных деклараций. Как это отражается на стоимости жилья? Ответ очевидный.

Пугает даже не то, что делает правительство для обеспечения открытости и надежности компаний. Пугает то, ка́к это делается на местах, ка́к это трактуют местные власти. Опять же, это дополнительный административный рычаг, с помощью которого они могут, скажем так, влиять на бизнес...

Мы понимаем необходимость сделать прозрачной деятельность застройщиков, особенно тех, кто действительно собирал деньги дольщиков и писал в проектных декларациях ерунду. Но эти процессы не должны быть чрезмерными — если, конечно, администрации городов и регионов понимают необходимость стройки. На мой взгляд, все эти нововведения требуют постоянного мониторинга и внесения своевременных корректив.

 

— Возникают ли у застройщиков сложности с увеличением уставного капитала?

— Для нас это не было проблемой. На протяжении нескольких лет собственники нашей компании не выводят дивиденды, а оставляют их на развитие, так что с учетом наших оборотов — а это достаточно серьезные суммы! — мы были готовы к этим требованиям.

Микрорайон Алсу. Альметьевск

 

— Будет ли широко развиваться практика, когда застройщики под каждый проект открывают новое юридическое лицо?

– У нас это не практикуется, мы выступаем только под собственным именем «ДОМКОР». Но я знаю, что это довольно частое явление. Есть много причин, по которым компании идут на такой шаг. Когда дом построен, удобно ликвидировать созданное под него юрлицо: жителям некому предъявлять претензии по качеству работ, а с застройщика — как говорится, взятки гладки.

Но есть и другая сторона медали. Дело в том, что сегодняшнее законодательство не позволяет продавать земельные участки, приобретенные с аукциона. А что, если застройщик, купивший землю, трезво оценил свои возможности и решил, что не потянет проект? Прямая продажа от одного юридического лица другому запрещена. Выход один: купить юрлицо и провести эту процедуру через него. Думаю, такая практика будет продолжаться. Она неоднозначна, но это точно не наш путь.

 

— Потребительский терроризм: есть ли в регионе юридические фирмы, специализирующиеся на злоупотреблениях правами потребителей? 

– Конечно же, есть, и их деятельность мы ощущаем на себе. В одном из городов нашего присутствия, например, есть три юридические компании, которые, по сути, «поделили» этот город и «отрабатывают» жильцов всех вводимых в эксплуатацию новостроек.

Нас даже пытались шантажировать: предлагали заплатить, а иначе угрожали организовать массовые иски. Компания отбилась только благодаря грамотной работе юридической службы: «террористы» поняли, что не на тех нарвались, и отстали. Понятно, нападают они на заведомо слабых игроков строительного рынка, которые не располагают сильной командой юристов, способных дать им отпор в судах.

Есть «потребительские террористы» и среди отдельных наших покупателей. Но мы знаем свои права и обязанности, хорошо расшифрованные в 214-м законе. Если не правы, находим возможности договариваться и решать вопрос вместе с жильцами. Если же правда на нашей стороне, без сомнений идем на судебный процесс.

 

— Недавно портал опубликовал экспертный материал, посвященный проблемам и перспективам развития в нашей стране института РЗТ. Каково ваше отношение к этому механизму? 

— Развитие (реновация) застроенных территорий — это абсолютно нормальный эволюционный процесс. Сейчас мы наблюдаем уникальный пример в Москве, когда всего за несколько лет на месте 4,5 тыс. старых хрущевок городские власти намереваются с согласия жителей построить новое жилье. С интересом будем следить за тем, как будет реализовываться этот проект и работать принятый закон о реновации.

Легким этот путь не будет: столичным властям придется договариваться с тысячами собственников, которые абсолютно по-разному оценивают перспективы переселения. Невозможность договориться с одним может серьезно затормозить переезд всех остальных. Тем не менее, необходимость в реновации действительно назрела, и останавливать этот процесс только из-за того, что у двух-трех собственников завышенные требования к своему жилью, нельзя. Думаю, в случае успешного применения этой практики в Москве, ее растиражируют на все остальные российские регионы.

Фасадные работы на доме 20-02 микрорайона Дружный. Набережные Челны

 

— Набережные Челны — город молодой. Наверное, вопрос реновации для вас не актуален?

— Для нас он, конечно, не так актуален, как для многих других российских городов с историей. Хотя в самом «возрастном» районе Набережных Челнов — поселке ГЭС — уже на подходе дома́, которые скоро пора будет включать в программу реновации. Это самые первые пятиэтажки, построенные в далеких 1960-х: без балконов, с устаревшими планировками и парковочными местами из расчета «2 машины на подъезд».

Поэтому реновация — абсолютно нормальный процесс. Нужно лишь, чтобы он был четко прописан на законодательном уровне и собственник знал: если дому исполнилось, скажем, 50 лет, он подлежит сносу и владельцы квартир имеют право на равноценное жилье в новостройке или справедливую компенсацию. Если это будет четко регламентировано, меньше будет ломаться копий вокруг этой темы. Более того, реновация даст новый импульс к развитию жилищного строительства.

 

— Не так давно ЕРЗ опубликовал обзор состояния делового климата в строительной отрасли во II квартале. 40% руководителей строительных организаций констатировали, что портфель заказов на подрядную деятельность находится на уровне «ниже нормального». В чем, по вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли?

— Да, все объективно. Идет серьезное сокращение объемов строительства и санация в том числе среди генподрядных организаций. Заказчики становятся более требовательными. Идет нормальный, оздоровительный процесс. Выживут только самые сильные, мобильные, умеющие подстраиваться под желания заказчика.

 

— Закон о компенсационном фонде, принятый в июле: как вы его прокомментируете?

— Я считаю, что когда власть пишет законы, она должна привлекать к их обсуждению представителей того сообщества, для которого они предназначены. Так было, к примеру, с ФЗ-214: он широко обсуждался экспертами, и некоторые выводы по итогам этих дискуссий были учтены в его окончательной версии.

Судя по всему, закон о компфонде разрабатывался без привлечения застройщиков, людьми, абсолютно не соприкасающимися с нашей отраслью, и к нашему изумлению, его текст кардинально изменился по сравнению даже с тем, что озвучивалось изначально.  У меня сложилось впечатление, что этот закон нацелен на уничтожение долевого строительства. Проще было бы тогда полностью его запретить!

Согласно новелле закона, застройщик отныне должен строить единовременно только один дом. У меня вопрос: а как же комплексное развитие территорий, о котором заявляют как об одном из главных трендов жилищного строительства на ближайшие годы? Возьмем нашу компанию, имеющую холдинговую структуру и обеспечивающую конвейер загрузки. По сути, нам этим законом сказали: «У вас был конвейер — а теперь начинайте работать вручную».

Этот же закон требует от нас, крупного холдинга, ведущего комплексные проекты застройки, открывать кучу «дочек» под каждый проект в отдельности. По каждому теперь должно вестись отдельное финансирование, и с требованием, чтобы застройщик больше никуда не направлял эти деньги, мы не можем не согласиться. Но остается непонятным, как это будет реализовываться на практике.

Еще один возмутительный казус. При том что ДОМКОР никоим образом не привлекает кредиты, при расчетах дольщиков с нами именно банк будет определять, дать нам эти деньги или нет: то есть нас все-таки пытаются насильно засунуть в схему, когда придется брать кредиты. Более того, сейчас мы должны будем предоставлять банкам полный финансовый и технический отчет о работе.

 

— Как считаете, кому все это нужно?

— Я считаю, над законом однозначно потрудилось банковское лобби. Банкам мало их любимой ипотеки, при которой они, выдав деньги на одну квартиру, возвращают сумму, равную двум. Они хотят еще и с застройщиков доход получить и таким образом еще увеличить нагрузку на покупателя! При этом повсюду звучат лозунги о доступном жилье. Откуда оно возьмется?

Мы уже смирились с компенсационным фондом, в который теперь нужно будет отчислять 1,2% стоимости каждого ДДУ, хотя прекрасно понимаем, что покупка «индульгенции» не решит проблемы обманутых дольщиков — зато может породить армию новых.

По приблизительным подсчетам, компенсационный фонд будет составлять порядка 50 млрд руб. Что такое 50 млрд для таких гигантов, как ЛСР, ПИК, Эталон, если даже у нас, компании не из первой двадцатки, обороты составляют 8 млрд? Падение двух-трех лидеров — и все, компфонд накрылся.

Еще один момент — закон отменяет требование по уставному капиталу. А мы как порядочная, законопослушная компания уже его исполнили, значительно увеличив уставный капитал, и «отыграть» ситуацию назад, вытащить эти деньги — очень сложная процедура. Спрашивается: ну что за игры такие?..

В перспективе, на мой взгляд, все это законодательное «творчество» уничтожит ручеек поступлений в компфонд. Застройщики будут искать пути удешевления своей работы: продавать уже готовое, но более дорогое жилье либо искать серые схемы ухода от «долевки». И их не упрекнешь: строителей загоняют в угол такими законами.

Ведется целенаправленная борьба с долевым строительством. Ну, тогда и вещи надо называть своими именами: не законом о компенсационном фонде, а законом по борьбе с долевым строительством.

Беседу вела Татьяна ГИМАТДИНОВА

Редакция благодарит PR-службу ООО «ДОМКОР» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

Максим Федорченко: Поправки в 214-ФЗ разрушают единственный эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков

АБСУРД, ГЛУПОСТЬ, КОРРУПЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ: такие оценки закону о компенсационном фонде дали некоторые застройщики

На вопросы портала ЕРЗ отвечает Игорь БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ, генеральный директор ГК «Стрижи», г. Новосибирск

 

— Игорь Юрьевич, наибольшая доля жилищного строительства в Новосибирской области приходится на дома этажностью 25+ — 25,3% от всей площади строящегося жилья. Между тем в целом по России доля высотного строительства вдвое меньше — 13,6%. Чем объясните такой феномен?

— Новосибирск, это, все-таки, мегаполис, третий город в России. Земля у нас дорогая, а требования к застройщику мало чем отличаются от московских и петербургских. Поэтому и жилищное строительство здесь «мегаполисное», и этажность соответствующая.

 

— Наиболее популярные строительные материалы в Новосибирской области — кирпич и монолит-кирпич, они перетягивают на себя долю монолита. В целом по РФ на монолитное домостроение приходится порядка 27% строящихся квадратных метров жилья, а в Новосибирской области — только 10%. Почему, как Вы думаете?

— Новосибирский рынок жилищного строительства гораздо более требовательный по сравнению с подавляющим большинством регионов России, и местный потребитель более платежеспособен, чем население других городов-миллионников.

Ну а поскольку кирпич, все-таки, более экологичный, дорогой, комфортный, более «статусный» материал, чем тот же железобетон, — он здесь хорошо востребован. В сознании наших потребителей кирпич всегда ассоциируется с жильем более высокого класса, нежели чистый монолит. И местные застройщики это учитывают.

Дом жилого комплекса «Кленовая аллея-2», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск)

— В рейтингах ЕРЗ ГК «Стрижи» постоянно занимает 2-е место среди крупнейших застройщиков региона. Вас устраивает такое положение — «вечно вторых»? Рассчитываете когда-нибудь стать первыми?

— У нас нет цели занять какое-то определенное место, первое или десятое. Мы ставим цель выполнить наши производственные планы и намеченные объемы, и эту цель выполняем.

— Все жилье, которое ввели «Стрижи» в 2016 и в первой половине 2017 года, введено без переноса сроков. За счет чего удается так строго соблюдать сроки ввода?

 — Мы действительно сдаем все жилье точно в срок, поскольку достаточно тщательно планируем все имеющиеся ресурсы. Приведу конкретный пример.

Сейчас у нас один жилой комплекс начал продаваться быстрее, чем мы намечали. Так вот, повышать цены мы, все-таки, не решились, и сейчас в этом ЖК искусственно подтормаживаем продажи — чтобы идти точно по графику освоения. Опередить график освоения непринципиально — принципиально его строго соблюсти.

Жилой комплекс «Стрижи на Родниках» (г. Новосибирск)

— Планируете ли начинать строительство новых жилых комплексов?

— Обязательно. Причем ту турбулентность, которая в настоящее время наблюдается на рынке, мы расцениваем как шанс, позволяющий компании нарастить свои позиции. Три года подряд наши объемы строительства в денежном выражении ежегодно составляют примерно 3,5 млрд руб., а в этом году попробуем разменять цифру в 4 млрд или, по крайней мере, к ней подобраться.

Все имеющиеся у нас площадки мы сейчас начали очень активно готовить к освоению. Первая из них — ЖК «Солнечные часы». Эта площадка — основа по поэтапному развитию застроенных территорий в соответствии с новыми изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс. Кроме того, здесь мы решили применить ряд новых подходов к организации дворового и околодомового пространства. Например, парковки и дороги отсекаются крупномерными деревьями.

Помимо этого создаются как бы два ядра дворов. Первое ядро — это стандартный, благоустроенный классический двор, где дворовое пространство принадлежит мамочкам с малютками, детям, а также спокойным, тихим гражданам. Но ведь в каждом дворе есть и гораздо более активные жители, и для таких мы сделаем отдельную зону, вынесенную за пределы двора.

Двор в жилом комплексе «Кленовая аллея-2», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск)

Причем нам в этом смысле помог ландшафт: он как бы рассекает площадку ЖК «Солнечные часы» своеобразным небольшим каньоном. Раньше мы хотели сделать за этим каньоном парковку, но в итоге разместили ее в другом месте. А сам каньон, вычистив и облагородив его, накроем геотекстилем и перебросим через него мостик из металла. И на этом месте сделаем скульптуру, точнее, сами солнечные часы, давшие название жилому комплексу, а вокруг них разместим зоны отдыха. Здесь сможет проводить время и «тусоваться» та самая, гораздо более активная и шумная, часть жителей.

 

— Интересно. И все эти нововведения не отменяют принятого в компании стиля?

— Нет, это по-прежнему будет кирпич, то есть классические «Стрижи». Помимо этого в нашем микрорайоне «Стрижи» в этом году мы получили разрешение на строительство и готовим к выводу еще одну площадку. А еще готовим следующую очередь ЖК «Северная корона».

Жилой комплекс «Северная корона» (строящийся объект, г. Новосибирск)

 

— Насколько влияет на рынок ситуация с ипотекой? Много ли у вас сделок с ипотекой? Программы каких банков наиболее привлекательны?

— Ипотека — 100-процентный драйвер нашего рынка. Сейчас у нас порядка 60% сделок проходят с привлечением ипотечных денежных средств. Наиболее привлекательные программы предлагают Сбербанк и ВТБ24. Несмотря на то что многие другие банки пытаются дисконтировать, все-таки в плане технологичности, сервиса, комплектности предложения и качества андеррайтинга — то есть по совокупности всех этих показателей, — Сбербанк и ВТБ лидируют.

При этом в регионе присутствуют крупные федеральные банки с более дешевыми ставками, но у них гораздо более слабый андеррайтинг и сопровождение, что не позволяет перенаправить туда часть потребителей.

 

— По опросам застройщиков в целом по РФ отмечается улучшение ситуации с административными процедурами. Ваша оценка ситуации в этой сфере? Какие процедуры проходить стало проще — связанные с взаимодействием с публичной властью или сетевыми компаниями?

— Хороший вопрос. С публичной властью, однозначно, проще. Она, по крайней мере, движется в правильном направлении, постепенно становится гораздо более восприимчивой к критике и обратной связи.

А вот с сетевыми компаниями, как говорится, все очень запущено — и в России в целом, и в Новосибирске в частности.

Жилой комплекс «Кленовая аллея-3», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск) 

 

— Не спешите говорить за всю Россию, Игорь Юрьевич! Недавно я беседовал с крупнейшим краснодарским застройщиком, и он, в отличие от Вас, придерживается противоположного мнения. Гендиректор ООО «НСИ» Геннадий Ушаков убежден, что «с сетевыми компаниями проще: тут, по крайней мере, есть правила игры, установлены таксы, тарифы, мы платим деньги и получаем ресурсы — газ, тепло, воду, электроэнергию».

 

— Не знаю, как на Кубани. Нам, сибирякам, проще с государством: в Новосибирске оно играет по совершенно четким и конкретным правилам. А вот сетевики, наоборот, часто хамят, и порою их беспардонное поведение бывает очень болезненным для девелоперов.

 

— Конкретный пример можете привести?

— Пожалуйста. Скажите, как называется понуждение застройщика подключиться к городским сетям при наличии у него собственных автономных источников тепло- и водоснабжения? Мы считаем, что это банальное выкручивание рук, а не игра по правилам.

 

— Понятно. Теперь давайте сменим тему. Возникают ли у застройщиков сложности с увеличением уставного капитала?

— У кого-то, конечно, возникают. А вот мы, например, недавно увеличили уставный капитал и выпустили на рынок компанию с оплаченным деньгами УК в размере 110 млн руб. К слову, несколько дней назад она выиграла на аукционе первую площадку.

Так что увеличивать-то мы увеличили, но если вспомнить последние законодательные новации, я, честно говоря, не совсем понимаю, зачем мы все это делали...

Двор жилого комплекса  «Стрижи на Родниках» (г. Новосибирск)

 

— Раз уж Вы упомянули последние законодательные новации, то разрешите спросить о Вашем отношении к требованию открытия под каждый проект нового юридического лица?

— Я бы разделил ответ на этот вопрос на две части. Безусловно, хорошо, что застройщики начали наконец-то дорожить своим именем, своим прошлым, историей свое компании, в том числе и кредитной. Все большее количество девелоперов стало накачивать оборотами, активами ограниченное количество юридических лиц. С точки зрения общемировой практики — это правильно.

Однако новое законодательство вводит сумбур, непонятность и противоречие — причем как с уже действующими документами, так и с основными трендами движения нашего общества. Поэтому я считаю, что одно юридическое лицо — один дом — одно разрешение на строительство — это, если откровенно, безумная и чрезвычайно вредная во всех смыслах норма.

 

— Поскольку мы перешли к обсуждению нового 218-ФЗ, принятого Госдумой, одобренного Советом Федерации и подписанного Президентом, не могли бы Вы — как говорится, для чистоты эксперимента — сперва отметить наиболее разумные нововведения этого закона, указав на положительные последствия от их применения?

— Главное разумное нововведение 218-ФЗ — это долгожданное определение статуса самого компенсационного фонда долевого строительства (напомню, что он создается в форме публично-правовой компании со всеми вытекающими условиями) и тарифа, который должны перечислять застройщики. 1,2% от цены заключенных ДДУ — это, конечно, не самый льготный тариф, поскольку приличные застройщики сегодня страхуются дешевле, но, по крайней мере, он есть, этот тариф. В этом смысле наконец-то появились понятные правила игры, что несомненный плюс.

Велосипедная дорожка в жилом комплексе «Стрижи на Родниках» (г. Новосибирск)

 

— С плюсами ясно. А теперь давайте перейдем к минусам. Выделите непродуманные, с Вашей точки зрения, новации этого закона и укажите отрицательные последствия от их применения.

— Самая непродуманная новация — это, собственно, вся глава, посвященная дополнительным требованиям к застройщикам. Ряд пунктов этой главы прямо противоречит уже действующим законодательным нормам и очень серьезно их ограничивает. К тому же подавляющее большинство требований, содержащихся в этой главе, отличается надуманностью.

Отрицательные последствия этих новаций таковы, что мне, например, как застройщику, который имеет доступ к банковским ресурсам и кое-какие собственные активы, теперь проще вообще уйти с рынка привлечения средств населения. И если не удастся внести изменения в уже принятый закон, то таким девелоперам, как «Стрижи», проще будет строить не за средства дольщиков, а за банковские деньги либо за свой счет.

 

— Но много ли найдется компаний, которые на это способны?

— Нет, конечно, таковых не много. Поэтому предложение в сфере долевого строительства однозначно сократится, а сам рынок привлечения денежных средств населения может «скукожиться» в разы. Что в свою очередь приведет к общему сворачиванию объемов на рынке и к обязательному «ответу» в виде роста цен.

 

— В интервью нашему порталу глава ГК «Основа» Александр Ручьев дал прогноз: по его мнению, после вступления в действие 218-ФЗ примерно половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка. Вы согласны с этим?

— Не знаю, как в масштабах всей России, но в Новосибирске, по моим прикидкам, лишь 35% застройщиков будут в состоянии работать в новых условиях. По своему функционалу, обязательствам и требованиям компенсационный фонд достаточно сложен, поэтому вероятность того, что его удастся быстро и грамотно создать, невелика. А вот вероятность срывов, ошибок, придирок, необоснованной приостановки и пр. — напротив, весьма велика.

Поэтому, как я уже сказал, первое время нам лучше и проще вообще игнорировать этот рынок, чем нарываться на нем на финансовые и репутационные риски для компании.

 

— Иными словами, «Стрижи» по «долевке» работать больше не будут?

— Да, пока именно так. Во-первых, у нас хорошие уставные капиталы, мы успели их нарастить. Сейчас мы получим много разрешений на строительство, которых нам хватит до 2019 года включительно, а дальше просто будем строить с привлечением банковских средств вне рамок использования денег дольщиков — то есть станем все строить на постпродажу.

Да, пока экономика здесь несколько ущербная. Но есть надежда на то, что, во-первых, мы на 100% отобьем себестоимость при работе с банковскими деньгами, а во-вторых — на то, что рынок все-таки изменится, включая цены.

Двор в жилом комплексе «Кленовая аллея-3», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск)

— Снизится ли у вас в результате объемы, и если да, то насколько?

— Думаю, что объемы у нас снизятся процентов на 30%, а вот маржа вырастет, поэтому валовый результат нашей деятельности будет совершенно точно не хуже, чем при долевом строительстве. А когда, в силу уменьшения количества игроков на этом рынке, цены поползут вверх, мы сможем рассчитывать на еще большую часть дохода, чем сейчас.

Так что объемы снизятся, но маржа и прибыль вырастут в размере, компенсирующем это снижение.

— Выходит, когда депутаты пропагандировали и принимали этот закон, который, по их мнению, защищает рядовых граждан, участвующих в долевом строительстве, — они не подумали о ценах на жилье, которые обязательно устремятся вверх?

— Понимаете, мы, застройщики, — слуги потребителей, и, если надо, всегда развернемся под любые правила. И этот закон — не против застройщиков: по крайней мере, он не направлен против опытных и достаточно крупных девелоперов. Это закон в целом против рынка.

Сколько лет было потрачено на то, чтобы построить общество, в котором квартира, — скажем, у нас, в Новосибирске, — стала абсолютно доступным продуктом для любого нормального молодого человека, вступившего во взрослую жизнь и начавшего зарабатывать от 40—50 тыс. в месяц. Такой человек в Новосибирске — уже клиент на покупку квартиры.

А теперь эта социальная группа будет отрезана от возможности иметь квартиру, и мы все вернемся в славные 1990-е годы — когда бабушка, папа, мама, молодая семья с вечно орущим ребенком, собака, кошка и попугай дислоцируются на площади в 31 квадратный метр в двухкомнатной хрущевке. Вот к этому возвращает нас 218-ФЗ, понимаете?

 

— Не дай, как говорится, Бог…

— Увы, но это так — закон возвращает именно такую «картину мира», уничтожая тем самым общественные достижения последних 15-ти лет.

МОПы (места общего пользования) в жилом комплексе «Стрижи на Родниках» (г. Новосибирск)

— Значит, Вы согласны с мнением коллег-застройщиков, что с принятием этого закона мы рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого?

— Конечно, согласен. Более того, я скажу больше. Вот у нас в стране принято кивать на западный опыт и всячески охаивать опыт собственный, национальный. Тем не менее, в России сложился уникальный инвестиционный опыт, когда деньги населения в огромном объеме (несколько триллионов рублей в год!) инвестируются непосредственно в реальный сектор, минуя все эти акции, облигации и прочую резаную бумагу. Понимаете, население само разобралось с этим продуктом, достаточно охотно идет в эти инвестиции.

А что делают законодатели? Они берут и разрушают этот единственный, годами складывавшийся рынок, который привлекает деньги населения! Да, в этой сфере есть свои пробелы, есть люди, которые ошибись, есть и самые настоящие мошенники. Но давайте наведем здесь порядок без усекновения самого рынка, без разрушения уникального современного опыта, при котором инвестиции населения направляются непосредственно в отечественную экономику!

Ведь один инвестированный в стройку рубль, как известно, оборачивается от четырех до семи раз, и 90% этой денежной массы идет на финансирование внутренних резервов и производственных мощностей.

 

— Тогда зайдем с другой стороны. Решит ли, на Ваш взгляд, закон о компенсационном фонде долевого строительства проблему обманутых дольщиков?

— Прекрасный вопрос. Смотрите, на сегодняшний день по оценкам ЕРЗ несколько миллионов квадратных метров жилья находится в зоне банкротства или угрожающего банкротства. То есть десятки тысяч граждан имеют конкретные проблемы уже сейчас, и львиная доля этого объема, вполне возможно, застрахована компаниями, которые не могут выполнить свои обязательства.

А что предлагает новый закон? Он закладывает правила, которые будут работать года через два-три, совершенно не решая проблемы вышеупомянутых людей. Таким образом, все негативные процессы, которые уже сегодня требуют решения, останутся вне действия этого закона — он пройдет мимо них.

Так, может быть, нам лучше, все-таки, заставить соответствующие страховые компании выполнить свои обязательства, нежели заниматься введением механизма, который будет работать не сейчас, а в каком-то  отложенном будущем?

Парк при жилом комплексе «Кленовая аллея-3», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск)

 

— Здесь с Вами трудно спорить. Интересно, а что думает отраслевое ведомство? На днях в Минстрое прошло совещание с участием застройщиков, на котором Вы присутствовали и даже выступили. О чем там говорили и что в итоге решили?

— Скажу сразу, лично мне очень понравилась позиция, которую занял министр Михаил Мень и его аппарат. Они признали, что в части требований к застройщикам закон, действительно, имеет большое количество перегибов и нуждается в изменении. Это было приятно слышать.

Министр предложил Национальному объединению застройщиков жилья собрать рабочую группу, которая сформулирует и подготовит изменения в принятый закон к началу осенней сессии. При этом глава Минстроя пообещал девелоперам организовать встречу с авторами закона. Чтобы мы, застройщики, смогли, что называется, глядя глаза в глаза, объясниться с теми, кто разрабатывал этот закон, доказать им нецелесообразность определенных пунктов и, наоборот, убедить в целесообразности своих предложений.

Считаю, в нынешней ситуации, когда закон уже принят и подписан, это максимум того, что Минстрой мог для нас сделать. И он это сделал, что само по себе не может не радовать.

 

— Хочу вам сообщить, что позже к этому подключилось и руководство Совета Федерации, одобрившего данный закон.  Валентина Матвиенко поручила создать рабочую группу по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к закону о компенсационном фонде. В соответствии с этим поручением комитет СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению 9 августа проведет совещание с представителями профессионального сообщества. «Осенью будет проведена большая конференция, где обсудим аспекты реализации закона. Будут найдены ответы на все вопросы», — заверил зампредседателя комитета Степан Киричук.

— Замечательно! Могу сказать только одно: молодец, Валентина Ивановна, и молодцы, сенаторы!

 

— Поэтому не исключено, что самое безумные и противоречивые положения 218-ФЗ еще удастся отменить или, по крайней мере, скорректировать.

— Надежда, как известно, умирает последней.

 

— Игорь Юрьевич, спасибо Вам за интересный и содержательный разговор. Успехов Вам лично и Вашей компании!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит ГК «Стрижи» за предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

АБСУРД, ГЛУПОСТЬ, КОРРУПЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ: такие оценки закону о компенсационном фонде дали некоторые застройщики