Аналитики ЦИАН зафиксировали, что 28 февраля, когда ЦБ РФ резко повысил ключевую ставку до 20%, количество просмотров объявлений по итогам дня увеличилось в полтора-два раза, средние цены (в столицах) выросли до 1,5% в недельном выражении, а ставки по ипотеке достигли заградительно высоких значений.

Фото: www.itd2.mycdn.me

По мнению специалистов-маркетологов, ажиотажный спрос вызван двумя основными факторами:

1) многие потенциальные покупатели стремятся купить и выбрать объект по ранее предодобренной ипотеке по меньшей ставке, а также успеть оформить ипотеку в тех банках, которые еще не успели изменить ипотечные программы;

2) часть людей ищут «тихую гавань» для денег, массово снятых с конца прошлой недели с банковских счетов; в связи с усилившимися геополитическими и экономическими рисками в сфере недвижимости стали особенно востребованы высоколиквидные объекты — студии и однокомнатные квартиры.

Ряд выступивших на площадке ЦИАН экспертов недельный всплеск спроса на жилье объясняет в основном стремлением значительной части покупателей, которые могут позволить себе покупку недвижимости без привлечения ипотеки, выгодно вложить деньги в период кризиса.

Фото: www.kvobzor.ru

Как заметил руководитель проекта DataFlat Александр Пыпин (на фото), если представить, что в стране в стране живет 50 млн домохозяйств и при этом ежедневно в спокойное время продается около 1 тыс. квартир, то для увеличения спроса в два раза достаточно, чтобы из 50 млн семей впали в панику (опасаясь, что рубль обесценится) и решили купить квартиру не 1 тыс., а 2 тыс. семей.

«То, что спрос вырос, абсолютно нормально в такой ситуации», — пояснил аналитик и добавил, что в долгосрочной перспективе эта тенденция, скорее всего, сойдет на нет.

Фото: www.yandex.ru

В самих девелоперских компаниях ситуацию со спросом, предложением, ценами и ипотекой охарактеризовали так:

• ПИК — сохраняется индексация цен, стоимость 1 кв. м продолжит расти во всех проектах крупнейшего застройщика России; по состоянию на 1 марта действовали особые условия от застройщика (ипотечная ставка 9,99% годовых без скрытых комиссий); на официальном сайте девелопера можно забронировать квартиру на десять дней — за 5 тыс. руб. зафиксировав цену;

• A101 Девелопмент — объем продаж квартир во второй половине февраля 2022 года почти на 50% превысил показатели первой половины месяца и на 70% — второй половины февраля 2021 года; ощущается рост инвестиционного спроса и интереса со стороны клиентов из регионов; при этом стоимость 1 кв. м застройщик пока не повысил, но на фоне резкого скачка ключевой ставки ЦБ прекратил действие программ субсидирования ставок ИЖК совместно с банками;

• Л1 — спрос вырос, так как инвесторы сейчас находятся в поиске надежных активов; продажи компания не останавливает, цены повысила незначительно — в пределах 3—5%;

Фото: www.domoos.ru

• Абсолют Строй Сервис — шквала звонков в последнюю неделю не наблюдалось; напротив, часть сделок были отложены или отменены из-за отказа банков в рассмотрении заявок на ипотеку; повышать цены в текущей ситуации застройщик не планирует;

• Группа Аквилон — цена меняется постоянно, так как спрос в последние дни резко вырос, причем во всех городах, где девелопер ведет строительство; основные покупатели — те, кто торопится вложить свободные средства в недвижимость, а также те, кто в принципе планировал покупку жилья в обозримом будущем;

• ДОНСТРОЙ — в руководстве группы собираются в ближайшие дни значительно повысить цены; также ожидают серьезного увеличения ставок ИЖК в рамках ипотечных сделок; остаются предложения с беспроцентной рассрочкой до конца строительства объекта (первый взнос составляет 30% стоимости недвижимости, а остаток распределяется равными долями на максимальный на 24 месяца);

• ГК Гранель — каждые две-три недели происходит плавный рост цен, который зависит от метража квартиры; например, 1-комнатные квартиры каждый месяц дорожают примерно на 100 тыс. руб., 2-комнатные — на 200—250 тыс. руб. и более; ставка ИЖК меняется каждый день;

• ГК Основа — в последнюю неделю наблюдается повышенный спрос; увеличилось количество звонков, обращений в офис и заключенных сделок по всем проектам компании в столичном регионе; активизировались покупатели, получившие одобрение в банке на ипотеку в течение последних двух месяцев, а также те, кто держал средства на банковских депозитах, но решил переложить их в жилье;

Фото: www.static.ngs.ru

• Setl Group — цены быстро меняются, насколько они вырастут через две недели, «сложно прогнозировать»;

• ГК Ленстройтрест — зафиксирован рост числа обращений и «броней» по сравнению с началом февраля; планы продаж на прошедший месяц были выполнены уже в третьей декаде; средний метраж приобретаемого жилья — порядка 46 кв. м; реализацию недвижимости не приостановлена; застройщик работает в штатном режиме и готовится ранее намеченного строка осуществить плановое повышение цен;

• MR Group — периодически происходит регламентное подорожание, которое не зависит от кризисов; примерно на 5—10 тыс. руб. в месяц на каждый 1 кв. м; ставки по ипотеке выросли к началу марта до 15,8%.

• Hansa Group — в сегменте «бизнес» и выше не наблюдается ажиотажного увеличения спроса (несмотря на то что большинство банков пересматривают свои ипотечные программы и повышают ставку); а в сегментах «эконом» и «комфорт» многие застройщики приостановили продажи; компания работает в штатном режиме, реализуя жилье согласно плану продаж.

Другие публикации по теме:

Эксперты: ряд банков приостановил выдачу льготной ипотеки с господдержкой

Эксперты: обеспечить доступность жилья сегодня невозможно без господдержки и приемлемых условий проектного финансирования

Отечественные застройщики демонстрируют рыночный оптимизм на фоне новых западных антироссийских санкций

Ключевая ставка ЦБ с 28 февраля выросла более чем вдвое — с 9,5% до 20% годовых (график)

Эксперты: господдержка, пандемия, проектное финансирование — главные причины рекордного роста жилищного рынка

Необходимость очередного повышения ключевой ставки регулятор аргументировал тем, что инфляционное давление остается высоким, а спрос по-прежнему превышает предложение. Опрошенные российскими СМИ специалисты оценили последствия данного шага.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Ряд аналитиков сомневаются, что это решение замедлит рост цен («Новые Известия»).

Другие полагают, что к каким-либо значительным изменениям в той же строительной отрасли это не приведет («РИА Недвижимость»).

Третьи ожидают сокращения инвестиций в основной капитал и повышения рисков банкротств («Ведомости»).

Фото из архива П. Самиева

Павел САМИЕВ (на фото), гендиректор агентства «БизнесДром», председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам:

— Самый главный вопрос — чувствительна ли инфляция к росту ключевой ставки? Сам Банк России признает, что нет. Но и других методов у него нет. Чтобы загасить кредитование, ставка будет повышаться и дальше, но на инфляции это не скажется.

Ипотека при минимальных программах поддержки будет очень слабо выдаваться, хотя рынок, понятно, не заморозится совсем. Дальний Восток, ИЖС — какие-то точки роста останутся.

Фото: icss.ru

Сергей ЗАВЕРСКИЙ (на фото), к. э. н., начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ):

— Текущий уровень ставки не позволяет сбавить темпы кредитования. Однако и ее повышение к успеху не приведет, по крайней мере, в ближайшее время.

Фото: stolypin.institute/experts/

Сергей ВАСИЛЬКОВСКИЙ (на фото), руководитель аналитического направления Института экономики роста им. П. А. Столыпина:

— Ставки предложения по кредитам в ближайшее время вырастут еще на 1% — 1,5%, и сильнее всего это ударит по рынку ипотеки. В таких условиях банки будут искать новые способы кредитования населения для поддержания своей прибыли.

Фото: blog.domclick.ru

Екатерина ЧУРЮКИНА (на фото), руководитель управления прямых продаж ГК ФСК:

— Для нас решение было ожидаемым, так как увеличение ставки связано с тактикой руководства ЦБ по сдерживанию инфляции.

Для российских девелоперов это является очередным вызовом, поскольку финансовые модели проектов, которые сейчас находятся в продаже, не позволяют застройщикам существенно снижать цены.

Фото из архива А. Гусева

Алексей ГУСЕВ (на фото), директор по продажам компании ГК Главстрой:

— В целом рынок недвижимости уже морально готов ко всему. Вряд ли мы сейчас увидим какую-либо острую реакцию.

Однако бизнесу в условиях высокой ставки развиваться сложнее, ошибки в планировании могут стать фатальными. Поэтому в период, когда кредиты очень дорогие, лучше сфокусироваться на выживании, нежели на расширении.

Фото: cian.ru

Алексей ПОПОВ (на фото), руководитель Циан.Аналитики:

— Высокая ключевая ставка давит на цены, прежде всего через дорогое проектное финансирование. У застройщиков растут затраты на обслуживание кредита, плюс еще и счета эскроу наполняются медленнее.

Поэтому стоимость жилья и не падает. Застройщикам просто так переписать ценники в сторону уменьшения сложно: растущая себестоимость также приводит к снижению маржинальности проектов, особенно в регионах.

Тем не менее повышение ключевой ставки ЦБ с 18% до 19% не станет столь же значимым событием для отрасли, каким был переход от 7% к 12% летом прошлого года.

Фото: maef.veorus.ru

Александр ШИРОВ (на фото), директор Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН:

— Сейчас необходимо сосредоточиться не на охлаждении спроса, а на расширении предложения, а это невозможно без инвестиционной поддержки. Тех нацпроектов, которые уже согласовываются с Правительством РФ, будет достаточно для первого шага. Но речь пока не идет о том, как в ближайшие 10 лет необходимо стимулировать спрос за счет бюджетных расходов.

Рост инвестиций при господдержке может вызвать новую волну оживления в экономике и стабилизировать цены на горизонте трех-пяти лет.

Торможение спроса, напротив, приведет к стагнации вложений, и это скажется не только на решении задач социально-экономического и технологического развития, но и на обеспечении на приемлемом уровне национальной безопасности.

Фото из архива Д. Белоусова

Дмитрий БЕЛОУСОВ (на фото), руководитель направления анализа и прогнозирования макроэкономических процессов ЦМАКП:

— С высокой ключевой ставкой Россия рискует войти в режим самоухудшающегося производственного потенциала, выбирая для ориентира все более низкие темпы. Растущая ставка дает сигнал бизнесу о том, что инвестиции не будут окупаться. Заводишь деньги в ОФЗ (абсолютно надежный актив) — и получаешь доходность выше, чем рентабельность бизнеса.

Кроме того, власти пересматривают отношение к льготным кредитным программам, которые так или иначе выстроены вокруг ставки ЦБ. Схема «ключевая минус 2 п. п. — 3 п. п» эффективна лишь при ее значении в пределах 12%, при 19% субсидирование обойдется бюджету очень дорого.

Возможны еще два кризиса. Во-первых, это риски волны банкротств малых и средних компаний, которые не относятся к части системообразующих отраслей экономики.

Во-вторых, отмена льготной ипотеки и охлаждение рыночных условий может значительно осложнить жизнь застройщикам. Кредиторы начнут требовать от девелоперов увеличения суммы залогов для строительных объектов, судьба которых неясна.

Фото из архива А. Исакова

Александр ИСАКОВ (на фото), главный экономист по России Bloomberg Economics:

— Кредитный риск растет вместе со ставкой, но реформа системы финансирования строительства привела к тому, что он значительно ниже, чем в 2014—2015 годах, и вряд ли следует ожидать системного риска.

Денежно-кредитная политика может эффективно стимулировать спрос в условиях, когда в экономике есть запас незадействованных ресурсов, то есть низкая занятость и простаивание производств.

В условиях же аномально низкой безработицы (2,4% в июле) и дефицита труда мягкая денежная политика, скорее, приводит к неэффективной аллокации (распределению — Ред.) ресурсов.

Фото: daily.hse.ru

Игорь САФОНОВ (на фото), ведущий эксперт Института «Центр развития» НИУ ВШЭ:

— Невозможно настроить монетарную и фискальную политику таким образом, чтобы увеличить возможности предложения, не затронув спрос.

Это выливается в повышение зарплат и потребления, несмотря на то что сами товары могут быть еще не изготовлены, здания не возведены, а программные комплексы не разработаны.

Спрос всегда будет вырываться вперед.

Фото: ИК «Ренессанс Капитал»

Софья ДОНЕЦ (на фото), экономист «Т-инвестиций»:

— У правительства и ЦБ есть длинный горизонт планирования и эксперименты под лозунгом «жить сегодняшним днем, вложим все в мечту» в него не вписываются.

Здесь стоит вспомнить о заслугах контрциклической политики в 2022 году, когда прогнозировался спад ВВП на 10%, а итогом, по уточненной оценке Росстата, стало снижение лишь на 1,2%.

Не стоит упускать из виду и нацпроекты, которые выполняют бюджетную задачу «фокусирования на лучших».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Переход к адресным ипотечным программам сделает жилье более доступным

Эксперты: число готовых новостроек в Москве за год сократилось на 15%

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

Эксперты: в крупнейших регионах доля льготной ипотеки остается выше 50%

Эксперты: льготные ипотечные программы, пусть с трудом, но продолжают поддерживать рынок

Эксперты: доля новостроек в общем количестве выданных ипотечных кредитов снизилась на 8,5 п. п.

Эксперты: какие схемы продаж новостроек запустили девелоперы в Москве

Эксперты: число сделок с новостройками в столичных регионах продолжает снижаться