Правовые аспекты развития рынка недвижимости в России эксперты и девелоперы обсудили за деловым завтраком, организованным РБК

Как отмечалось на форуме, законодательные изменения в сфере недвижимости и строительства открывают для строительных компаний и других участников рынка новые возможности, но одновременно новации вызывают множество вопросов, касающихся их правоприменения. 

Сделки с недвижимостью и связанные с ними судебные споры, одни из самых сложных. Изменения гражданского законодательства требуют от юристов новых знаний и корректировки подходов к практической работе, без которых возникают серьезные сложности в сфере оформления и защиты прав на недвижимость. 

​​​​​​​

О ситуации на рынке недвижимости

С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ. Застройщики и банкиры активно готовятся к работе по новым правилам, хотя однозначных ответов на многие вопросы до сих пор нет, говорили участники завтрака. Доработка и согласование позиций будут проводиться в течение всего переходного периода к проектному финансированию.

По мнению директора по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергея Нотина, налицо тенденция увеличения регулирующей роли государства, которое все больше внимание уделяет экономике строительства. Градостроительные полномочия муниципалитетов наполняются новым содержанием. Законодательных ограничений становится все больше, и они существенно влияют на рентабельность бизнеса. Есть вероятность того, что девелоперы начнут «проедать» свой основной капитал, считает г-н Нотин.   

О законодательных инициативах

«Мы не успеваем отслеживать изменения 214-ФЗ, подстраиваться под вновь и вновь принимаемые нормы, — посетовала председатель комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) Елена Соловьева, подчеркнув: — Но это относится не только к нам: не успевают и контролирующие органы. Чтобы нас услышали, пришлось объединить площадки, которые раньше между собой не консолидировались: АИМ, ОПОРУ России, Деловую Россию».  

По ее словам профессиональное сообщество в лице АИМ и НОЗА систематизировали поправки к 214-ФЗ. В Госдуму переданы десять основных предложений, которые нужно учесть при корректировке закона. 

В весеннюю сессию парламентарии примут ряд законов, регулирующих строительную отрасль. Елена Соловьева обратилась к участникам мероприятия с просьбой активнее участвовать в обсуждении законопроектов, чтобы мнение профессионалов было услышано законодателями. 

Об ужесточении требований к девелоперам

По мнению начальника отдела правового обеспечения коммерческой деятельности ГК «Инград» Максима Деркача, изменения в 214-ФЗ, являющиеся промежуточным этапом на пути к проектному финансированию, заметно ужесточают требования к застройщикам.

Например, согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации. Таким образом, по мнению, г-на Деркача, сделана попытка исключить вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы «досягаемости» обманутых дольщиков и правоохранительных органов. Кроме того, застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, при этом он также не может предоставлять займы или ссуды, напомнил Максим Деркач.

По его словам, требования, предъявляемые законом к профессиональным кадрам строительных компаний, также вполне логичны. «Ждем поправок! Мы справимся», — сказал он, завершая свое выступление.

О банковском контроле денежных средств застройщика

Как напомнила руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family Рената Беляева, в соответствии с 218-ФЗ девелоперы должны иметь один расчетный счет в уполномоченном банке. ЦБ РФ будет регулярно формировать, редактировать и утверждать список таких банков: через них будут проводиться все финансовые операции отрасли — в частности, расчеты с генподрядными организациями и техзаказчиками, которые также должны иметь счета в конкретном уполномоченном банке. Сейчас в соответствующем списке, опубликованном на сайте ЦБ РФ, числится 23 уполномоченных банка.

Банки только готовятся к работе по 218-ФЗ, отметила г-жа Беляева, добавив, что пока у кредитно-финансовых учреждений нет необходимого количества квалифицированных специалистов. По ее мнению, требование проверки каждого платежа на соответствие целевому назначению увеличат длительность проведения банковской операции. Банки должны быстрее идти вслед за рынком, резюмировала она.

О сделках с уникальными объектами недвижимости

Рынок недвижимости не сводится только к коммерческим объектам, на нем есть и по-настоящему уникальные объекты, купля-продажа которых имеет свои особенности. О рисках при сопровождении сделок с такими объектами рассказал вице-президент, директор имущественно-правового департамента «Галс-Девелопмент» Михаил Попов.

Круг игроков на этом рынке очень узок, любой новый покупатель вызывает обоснованное недоверие, пояснил он, однако данный рынок динамично развивается.

Цена уникального объекта превышает среднерыночную, надбавка обуславливается эксклюзивностью объекта. При этом исторически сложившееся назначение уникального объекта практически нельзя изменить. Так, здание «Детского мира» можно использовать только для продажи детских товаров, и никак иначе. Это должен учитывать покупатель, заключил эксперт.

О строительстве в приаэродромных зонах

В московской зоне располагаются шесть аэродромов, сообщил адвокат Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Андрей  Резниченко. Он рассказал, что России действуют «Рекомендации по установлению зон ограничений жилой застройки в окрестностях аэропортов гражданской авиации из условий шума».

Со временем аэропорты развиваются, что влияет на прилегающие территории. Так, в районе аэропорта «Домодедово» суды отменили ряд ране выданных согласований на застройку. Ситуация с претензиями «Домодедово» в 2016 году поставила под угрозу десятки строительных проектов на территории Московской области.

Поэтому пришлось совершенствовать законодательную базу в данной сфере, отметил г-н Резниченко. Так, 135-ФЗ от 01.7.2017 ведено понятие «приаэродромные территории» (ПТ), установлены общие принципы строительства на ПТ. В составе ПТ выделяются семь подзон с различными ограничениями. В частности, третья подзона — это ограничение по высоте зданий в рамках линий воздушных подходов, седьмая подзона — территория, на которой нарушаются нормативы допустимого шума, и т.д.

Поэтому ПЗЗ должны приводиться в соответствие с правовым режимом ПТ, резюмировал юрист.     

О разрешении споров в долевом строительстве

Конкретными примерами из своей практики по защите интересов инвесторов (дольщиков) поделилась старший консультант департамента юридической практики, куратор проектов Alliance Legal CG Ольга Калинченко.

На основании своего опыта она пришла к заключению, что при рассмотрении споров девелоперов и дольщиков суды отдают предпочтения дольщикам. Однако в случаях явных появлений потребительского экстремизма суды в последнее время начали снижать суммы неустоек или даже отклонять иски, констатировала эксперт. 

О переходе из одной СРО в другую

Старший юрист консалтинговой группы «БАЗИС» Константин Глушков осветил нюансы взыскания денежных средств, внесенных в качестве взносов в компенсационные фонды саморегулируемых организаций и не перечисленных ими при переходе организации из одной СРО в другую в порядке реализации регионального принципа, установленного 372-ФЗ.

Юрист напомнил, что при переходе из одной СРО в другую компания уведомляет свою саморегулируемую организацию о прекращении членства в ней в связи с переходом в другую СРО. После принятия в члены новой СРО организация должна направить требование «бывшей» СРО о переводе средств компфонда на счет новой организации, напомнил г-н Глушков. Однако, как показала практика, «бывшие» СРО в большинстве своем отказывали в переводе таких средств.

В итоге строительные компании, как правило, самостоятельно вносили взносы в компенсационные фонды новой СРО (поскольку этого требовали условия членства), однако при этом обращались в суд с требованиями к «бывшей» СРО о взыскании убытков или неосновательного обогащения в размере «зависшего» взноса в их компфонд.

Суды в большинстве случаев признавали такие средства убытками, указывая, что своим бездействием ответчик нарушил права и законные интересы истца, причинив ему убытки в размере, равном сумме компенсационного взноса. В основном требования удовлетворялись — при условии, что данная саморегулируемая организация еще не потеряла своего статуса, то есть не была исключена из реестра СРО. Если же статус был утрачен, некоторые суды отказывали в требованиях.

Но впоследствии эта практика изменилась, и в ходе рассмотрения дела суды стали выносить определения о процессуальном правопреемстве, причем в качестве ответчика оказывался НОСТРОЙ, требования к которому удовлетворялись. В обоснование своей позиции суды ссылались на то, что требование о переводе взносов компфондов в новую СРО было заявлено до исключения «бывшей» СРО из реестра, а, значит, положения Приказа Минстроя России №643/пр от 08.09.2015 в данном случае применению не подлежат, а применяются положения ч. 13 ст. 3.3 191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»

Таким образом, судебная защита вполне может оказаться эффективной при правильном сборе доказательств и выстраивании правовой позиции, резюмировал Константин Глушков. Поэтому пострадавшие лица должны использовать все имеющиеся правовые возможности для взыскания своих средств. При этом не следует забывать о вариантах, которые предоставляет законодательство о банкротстве НКО, а также о расширении возможностей для привлечения контролирующих лиц к субсидиарной ответственности.

Участники с интересом выслушали все доклады. Было задано множество вопросов, на которые докладчики дали обстоятельные ответы. В целом деловой завтрак удался. Это подтверждает и тот факт, что дискуссии продолжились и после официального завершения мероприятия.
Сергей КОЗЛОВ
Фото автора

Другие публикации по теме:

Застройщики начали менять наименования в соответствии с требованиями нового закона

Совет Федерации возвращается к обсуждению 218-ФЗ за три месяца до вступления в силу основных норм закона

Новостройки, начатые по новым правилам после 1 июля 2018 года, будут на 5—8% дороже: мнение эксперта

Минстрой: 214-й и 218-й законы могут существенно измениться

Банк России предлагает допустить 66 банков к проектному финансированию застройщиков

Для системообразующих застройщиков будут введены особые правила

Как власти и строительное сообщество Санкт-Петербурга предлагают скорректировать 218-ФЗ: комментарий эксперта

Согласование строительства на подмосковных приаэродромных территориях будет упрощено

Минстрой России разработал требования к уполномоченным банкам

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

«Известия» опросили девелоперов по поводу ожиданий и прогнозов, связанных с развитием в 2025 году рынка жилищного строительства. Эксперты предсказывают снижение объема продаж квартир до 15%, уменьшение вывода на рынок новых объектов, нестабильность спроса, допускают слияние и поглощение компаний, стабилизацию и даже рост цен.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Вторая половина 2024 года была насыщена событиями, серьезно усложнившими ситуацию в строительной отрасли: отмена и корректировка ряда льготных ипотечных программ, нехватка лимитов, повышение Банком России ключевой ставки, подорожание кредитов для застройщиков.

В результате произошло охлаждение на первичном рынке жилья, в связи со снижением покупательной способности стал падать спрос на новостройки, отмечается некоторое снижение цен.

В конце года Минстрой разработал ряд мер по поддержке отрасли, в числе которых продление моратория на банкротство, компенсация затрат по кредитам и др.

Фото: vk.com/samolet_plus_business

Руководитель отдела аналитики ГК Самолет Олеся Дзюба (на фото) прогнозирует, что в 2025 году объем продаж снизится на 15% при сохранении активности спроса за счет программ государственного субсидирования, в частности «Семейной ипотеки», а также «Дальневосточной и Арктической» ипотек.

Она считает, что наибольшие объемы продаж придутся на крупные промышленные центры России. Девелоперы попытаются сохранить баланс, выводя на рынок меньшие объемы. Тем не менее представитель одного из ведущих застройщиков страны считает, что цены вырастут на 5% — 6% из-за повышения себестоимости строительства и роста финансовых расходов девелоперов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото) предполагает усиление оттока клиентов с первичного рынка в начале 2025 года. По его мнению, велика вероятность, что ключевая ставка ЦБ уже вышла на плато.

«Об этом говорит сохранение показателя в декабре. Возможно, под давлением исполнительной власти ЦБ переключится на другие инструменты таргетирования инфляции, — аргументировал Голев свою точку зрения и добавил: — В результате уже в ближайшие месяцы может начаться процесс снижения ключевой ставки и восстановления покупательской активности».

Топ-менеджер девелоперской компании убежден, что ведущие застройщики страны обладают внушительным запасом прочности, который поможет избежать банкротств в 2025 году, однако он не исключает заключения сделок по слиянию и поглощению для диверсификации деятельности, пополнения земельного банка.

Фото: Key Capital

Гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) согласна с тем, что слияния будут происходить, но не в связи с рекордным значением ключевой ставки ЦБ.

«Мы наблюдаем соответствующий процесс уже на протяжении двух лет, — заявила она и пояснила: — Крупные игроки стремятся к коллаборациям, так как сейчас в приоритете в сфере девелопмента — проекты комплексного развития территорий, которые ввиду существенного масштаба проще реализовывать совместными усилиями».

Гусева полагает, что в начале 2025 года рынок столкнется с определенной «ямой» потребительской активности, однако эта ситуация не будет долгосрочной.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Сооснователь и совладелец Группы Родина Владимир Щекин (на фото) не ожидает в 2025 году резкого снижения объема ввода новых проектов. Он объяснил это длительностью девелоперского цикла: от начала работы над комплексом до момента покупки квартиры проходит около трех лет, то есть на рынок будут выходить проекты, находящиеся на высокой стадии готовности.

Щекин не видит оснований для снижения цен: стоимость квадратного метра на первичном рынке, по его мнению, останется на прежнем уровне или немного увеличится. Кроме того, при нестабильности экономики возможны слияния, поглощения, банкротства строительных компаний.

В этих условиях застройщики будут стимулировать спрос на жилье, применяя разнообразные инструменты. Девелопер подчеркнул, что для устойчивого роста спроса необходимо, чтобы макроэкономическая ситуация в стране была благоприятной.

Фото: m.vk.com/urban_awards

Как считает гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова (на фото), «все зависит от того, с чем именно решит бороться правительство — с инфляцией или стагнацией».

При первом сценарии подъем цен будет минимальным, строительная активность продолжит замедляться, возрождение ипотеки сдвигается на неопределенный срок. При втором — квартиры подорожают, рынок заемных средств ждет оживление, а разрыв между уровнем цен и доходами населения увеличится.

В целом, считает эксперт, наблюдаемый кризис характеризуется полной непредсказуемостью. При этом цены на первичном и вторичном рынках начали выравниваться, что стало результатом замедления цен на новостройки и сокращения предложений на вторичном рынке.

Фото: пресс-служба Savils

Гендиректор и управляющий партнер Intermark Городская Недвижимость Дмитрий Халин (на фото) согласен с коллегами, что в 2025 году ситуация в строительной отрасли не будет простой.

«Экономика проектов сейчас достаточно сложная. Все дорожает: строительные материалы, инженерные системы, отделочные материалы, повышается оплата труда и т. д., — напомнил топ-менеджер, добавив: — И все это происходит в условиях очень высокой ставки по кредитам».

В таких условиях надо приложить титанические усилия, чтобы не только окупить проект, но и получить прибыль, без чего ни один здравомыслящий инвестор и девелопер реализовывать проект не будет.

Даже при стабилизации не стоит ожидать больших объемов строительства и масштабных проектов, выходящих на рынок, как это было ранее. Импульсом для роста цен на первичном рынке, по мнению Дмитрия Халина, может стать улучшение условий по приобретению недвижимости в рассрочку, «но на вторичном рынке такой импульс пока не просматривается».

Фото из личного архива И. Доброхотовой

Основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото) ожидает, что сложные условия конца 2024-го в строительной отрасли продлятся весь 2025 год, пока ЦБ не снизит ключевую ставку. Тем не менее в Москве и в городах, где представлено дорогое жилье, ситуация будет другой: чем дороже сегмент, тем меньше он зависит от ипотеки, тем выше доля продаж со стопроцентной оплатой и тем меньше падение спроса.

«Ситуация с ценами также будет отличаться в зависимости от сегмента, — уточнила эксперт и пояснила: — Уже сейчас в массовом сегменте мы наблюдаем некоторую стагнацию: с августа цены либо стоят на месте, либо точечно показывают небольшое снижение. При этом в дорогих сегментах мы по-прежнему видим рост».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что конъюнктура на рынке недвижимости в 2025 году будет зависеть от политики ЦБ, уровня ключевой ставки и государственных мер поддержки спроса.

«В настоящий момент можно с определенной уверенностью предполагать, что ключевая ставка и, соответственно, ипотечные кредиты в 2025 году останутся для многих потенциальных покупателей малодоступными, — отметил он и добавил: — Дальнейшая динамика рынка будет определяться совокупностью факторов, включая общую макроэкономическую ситуацию, уровень инфляции и доходы населения».

Рост цен на первичном рынке, считает эксперт, стимулируют существенная инфляция на строительные материалы, оборудование и услуги, дефицит рабочей силы, удорожание проектного финансирования и бридж-кредитов, участков и процедуры смены ВРИ (вида разрешенного использования) земли. Однако влияние этих факторов нивелируется высокой ключевой ставкой ЦБ, недоступными рыночными кредитами, отменой льготной ипотеки, что ведет к оттоку клиентов, особенно на рынке новостроек комфорт- и бизнес-классов.

«Исследования показывают, что клиентам психологически некомфортно оформлять ипотеку выше 16% годовых», — заметил Сырцов. Он допустил возможность снижения ключевой ставки ЦБ в 2025-м, но не до комфортных значений.

Фото: cian.ru

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) заявил, что основной риск для отрасли в наступившем году заключается в росте стоимости заимствований, повышенной кредитной нагрузки на девелоперов и владельцев недвижимости.

«Результаты июля — ноября 2024-го подтверждают, что найти покупателей и при рыночной ставке 25% и выше, и при сильно урезанных льготных программах сложно, но можно, — сказал он, уточнив: — Тогда как финансовые модели многих компаний на такие внешние вводные не были рассчитаны».

Аналитик полагает, что поддержка спроса будет оказываться новыми управленческими вводными: о распространении «Семейной ипотеки» на вторичный рынок и о «безлимитном» характере выделения средств на нее на протяжении следующего года.

Позитивными факторами для рынка эксперт назвал сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений, сильное строительное лобби, высокая прозрачность отрасли. Именно это, по мнению Попова, позволит государству оперативно отреагировать в случае увеличения вероятности кризисных проявлений.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: за квартал спрос на петербургские новостройки упал на треть, а рассрочек и акций от застройщиков стало больше

Эксперты: время рекордов для ипотеки прошло, но настоящая кредитная «зима» наступит в 2025 году

Эксперты: в 2025 году спрос на первичном рынке снизится на 20% — 25%

Эксперты: о долгосрочном спаде в строительстве говорить рано

Эксперт: в ближайшее время застройщики будут вынуждены сворачивать свой бизнес на рынке многоквартирного жилья

Эксперты: в ожидании просадки рынка из-за жесткой политики ЦБ управление застройщиками переходит от профильных девелоперов к финансистам

Эксперты: в нынешних условиях повышение или сохранение ключевой ставки ЦБ не имеет существенного значения для рынка недвижимости 

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

Минфин: рынок жилья практически полностью живет за счет госдотаций на льготную ипотеку

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках