Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Застройщики обсудили, как изменится рынок ИЖС в 2022 году

В новом выпуске «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» эксперты обсудили новую законодательную инициативу, оценили перспективы крупных девелоперов на рынке ИЖС и рассмотрели текущую ситуацию на нем.

 

 

9 декабря прошла трансляция видеопроекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ», где эксперты рынка недвижимости в прямом эфире обсуждают новости отрасли и делятся своими кейсами. Дискуссии проходят каждый четверг в 11:00 (по МСК). Организатор проекта — отраслевой портал ЕРЗ.РФ, генеральный партнер — компания MACRO, информационный партнер — консалтинговое агентство GMK.

В новом выпуске спикеры обсуждали перспективы малоэтажного строительства. Экспертами прямого эфира выступили:

 Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

 Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK;

 Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании Этажи;

 Денис Бадиков, директор по девелопменту компании Партнер-Строй;

 Наталья Воронцова, директор юридического департамента семейства компаний KASKAD Family;

 Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный;

 Серикгалий Мукатаев, CEO ООО «Специализированный застройщик М–Левел».

 

Фото: РБК Недвижимость 

 

Первым выступил Кирилл Холопик (на фото). Эксперт представил обзор проекта федерального закона о долевом строительстве коттеджных поселков и изменений в других законодательных нормах.

«Можно выделить два наиболее обременительных условия привлечения средств дольщиков в ИЖС, которые указаны в проекте закона: наличие утвержденной ДПТ (в составе ППТ и ПМТ) и раскрытие информации о застройщике и проекте в ЕИСЖС, — отметил эксперт. — Однако они позволят получать средства банков по линии проектного финансирования, что является большим шагом вперед».

Также одной из проблем коттеджного строительства Холопик назвал вакуум в законодательстве в отношении общего имущества. По его словам, законопроект подробно описывает этот термин и требует, чтобы информация об общем имуществе была раскрыта в ЕИСЖС, проектной декларации и ДДУ. При этом понятие и признаки общего имущества в малоэтажном жилом комплексе введены и в Жилищный кодекс.

Кроме того, спикер озвучил изменения в других нормативных актах, касающихся ИЖС.

 

 

О формировании рынка ИЖС в России рассказал Сергей Разуваев (на фото).

«В прошлом году по запросу Минстроя мы проводили исследование и общались с 20 крупнейшими застройщиками страны. Практически все из них заинтересованы нишей малоэтажного строительства и ИЖС, в том числе ПИК и ГК Самолет, — рассказал о результатах опроса спикер. — Некоторые компании могут достигать 20% доходности на капитал в таких проектах, что является нормальным показателем для среднего года».

Разуваев отметил, что изучение ввода ИЖС показывает — большинство построенных домов является так называемым «самостроем». По мнению эксперта, в 2021 году сформированного рынка нет, однако появляются компании, которые начинают специализироваться либо на ИЖС и на малоэтажных домах.

По прогнозу Разуваева, законодательные инициативы формализуют рынок, и тогда застройщики смогут привлекать финансирование и более активно проникать в данную нишу.

 

 

Своим взглядом на сегодняшнюю структуру рынка ИЖС поделился Антон Сауков (на фото).

«То, что происходит сейчас — хаос, рынок “самостроя”. Это касается всех регионов, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга. Частные строители стараются снизить себестоимость и продать дороже. А теперь мы сталкиваемся с тем, что люди, которые купили такие дома 2-3 года назад не у девелопера, разочаровываются в качестве “загородки”, — поделился наблюдениями эксперт. — После дачной амнистии ввод ИЖС сильно вырос, но это не говорит о том, что люди стали больше строить. Данные нужны очищенные: садовые общества — это одни цифры, а то, что строят застройщики или частные строители — другие», — подытожил Сауков.

По мнению спикера, ИЖС является перспективным и быстроразвивающимся рынком, но сильного игрока, который мог бы его регламентировать, пока нет.

 

 

Денис Бадиков (на фото), рассказал об опыте строительства «Партнер-Строй» в нише ИЖС и озвучил свой взгляд на тренды и законодательные инициативы.

«ИЖС и малоэтажные дома — это тренд. При этом людям нужен не только дом, но и среда. Ранее такие проекты были только в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре, а сейчас подобные поселки можно увидеть в Воронеже, Тюмени, Екатеринбурге, Челябинске, — отметил спикер. — Сейчас мы пытаемся находить варианты работы с банками и органами в ручном режиме, поэтому если появятся нормы, которые стандартизируют все процессы и требования, это будет большим развитием для ИЖС и малоэтажного строительства», — заявил Бадиков.

Спикер сообщил, что сейчас строительство ИЖС связано с рядом трудностей. Например, Партнер-Строй удалось получить проектное финансирование, однако предложить ипотеку для покупателей банк не смог. При этом спикер отметил, что маржинальность для компании вторична, и застройщик осознанно соглашается на меньшую доходность, предоставляя покупателю большую добавленную стоимость.

 

 

Мнением о последствиях введения озвученных в законопроекте требований и положений поделилась Наталья Воронцова (на фото).

«Мы работаем по 214 ФЗ уже более семи лет, строим таунхаусы и многоквартирные дома до 4 этажей, а также занимаемся активным развитием территорий в наших проектах, — обозначила направление работы KASKAD Family спикер. — Озвученные изменения считаем правильными и уместными: они решают проблему использования земель общего пользования, дают застройщикам доступ к проектному финансированию, а покупателям — к ипотеке с нормальными ставками».

Так, по словам Воронцовой, законопроект повысит оборачиваемость денежных средств застройщика, и покупатели смогут пользоваться доступными условиями по ипотеке с более низкими ставками и меньшим первоначальным взносом. Эксперт считает, что для поддержки строительства ИЖС, государству необходимо продлить льготные программы по ипотеке для людей, приобретающих у застройщиков частные дома или квартиры в малоэтажных комплексах.

 

 

Кристина Яковенко (на фото) поделилась взглядом на то, к каким изменениям приведут новые законодательные нормы.

«Мы строим коттеджные поселки уже 12 лет, и спрос на проекты с организованной средой был всегда высок. Однако за последние два года спрос стал расти еще активнее, и нам пришлось наращивать темп строительства, — рассказала о ситуации на рынке Яковенко. — Нововведения, с одной стороны, улучшают качество продукта, с другой — повышают порог входа для застройщика. Помимо организации рынка со стороны законодательства, нужно понимать, кто будет строить ИЖС и малоэтажные дома: крупные организованные компании или частные строители».

Также эксперт отметила, что переход застройщика из многоэтажного строительства в малоэтажное связан с рядом трудностей. Например, одному из франчайзи девелоперской группы Хрустальный пришлось перестраивать множество процессов при переходе в новую нишу. Застройщик сменил подрядчиков, изменил схему и подход к продажам, подобрал нестандартные технические решения, актуальные для ИЖС, и подстроился под специфичную экономику загородных проектов.

 

 

Серикгалий Мукатаев (на фото) отметил одно из достоинств законодательных нововведений.

«Плюсов у законопроекта больше, чем минусов. Он даст крупным застройщикам обоснование более высокой цены для клиентов. Иногда частные строители считают: чем дешевле предложение, тем выше вероятность покупки. Однако люди хотят покупать и дом, и среду, — сообщил спикер. — Это значит, что системы делают более востребованный и безопасный для покупателя продукт: дольщики защищены законом, а на стройке работают профессионалы, которые выполняют работы по современным требованиям строительства».

Также Мукатаев ответил на вопрос о возможности применения типовой застройки в ИЖС. По его мнению, использовать типовые проекты во всех регионах нельзя как минимум из-за климатических условий — в каждом регионе России они сильно отличаются друг от друга. Это обуславливает необходимость строить разные фундаменты и изменять другие инженерные и архитектурные элементы.

Посмотреть запись эфира можно по ссылке. Подписывайте на ютуб-канал ЕРЗ.РФ, чтобы не пропустить анонсы этого и других проектов отраслевого портала.

 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты рынка недвижимости обсудили эффективность лидогенерации от федеральных агрегаторов новостроек

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: ведущие эксперты отрасли проанализировали важность репутации застройщика

В рамках нового проекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» ведущие эксперты рынка недвижимости России будут обсуждать актуальные вопросы отрасли 

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ

Лидеры России по скорости строительства: мнения экспертов — в эфире СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ

+

Минстрой назвал компенсирующие мероприятия при проектировании объектов капстроительства, которые на практике приводят к негативным эффектам

На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Минстроя России №59262-СМ/08 от 10.10.2024 «О направлении информации о компенсирующих мероприятиях, принимаемых при отступлениях от национальных стандартов и сводов правил в сфере строительства».

    

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

 

В письме содержится информация, поступившая от органов исполнительной власти субъектов РФ, о 78 компенсирующих мероприятиях, принимаемых при отступлениях от национальных стандартов и сводов правил в сфере строительства, которые позволяют обеспечить базовые требования безопасности, но на практике приводят к различным негативным эффектам, в том числе к удорожанию последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ОКС), сложностям в их эксплуатации, а также к ухудшению их потребительских свойств.

Вся информация собрана в таблицу, состоящую из трех столбцов: в первом содержится «Требование документа по стандартизации в сфере строительства (с указанием реквизитов документа и номера пункта) от которого происходило отступление», во втором — «Принятое компенсирующее мероприятие», а в третьем столбце — «Негативный эффект от применения компенсирующего мероприятия».

В таблице, в частности, приведены следующие примеры.

 Устройство воздушно-тепловых завес на входах в многоквартирные жилые здания вместо двойных тамбуров приводит к удорожанию их дальнейшей эксплуатации, к необходимости дополнительного обслуживания (замены) технических устройств, проведения дополнительных мероприятий по предотвращению движения потоков воздуха внутри многоквартирного жилого здания, перечисленных в п. 9.21 СП 54.13330.2022, что приводит к удорожанию строительства.

• Аварийное искусственное освещение вместо устройства оконных проемов в наружных стенах на каждом этаже. Отсутствие естественного освещения в случае нарушения электроснабжения при эвакуации в режиме чрезвычайных ситуаций.

• Для предотвращения образования ледяных пробок и сосулек в водосточной системе кровли, скопления снега и наледей в водоотводящих желобах и на карнизном участке следует предусматривать установку на кровле кабельной системы противообледенения. Указывается, что данная система должна быть принята в состав общедомового имущества и обслуживаться за счет жителей многоквартирного дома (МКД). В связи с высоким энергопотреблением греющего кабеля и значительным возрастанием стоимости ежемесячных квитанций за потребленную электроэнергию жители МКД категорически против принятия в состав общего имущества водосточной системы и греющего кабеля.

  

  

• Установка на чердаке МКД водосборников приводит к затоплению квартир верхнего этажа, в результате требуется капитальный ремонт кровли.

• Бытовые кухонные вытяжки подключаются в общую систему вентиляции жилого дома при ограничении их производительности по расходу и установке обратного клапана. Это приводит к разбалансировке общей системы вентиляции, перетеканию запахов между квартирами.

• Вентиляционные каналы систем приточно-вытяжной противодымной вентиляции изготавливаются из кирпича или бетона при длине шахты более 50 м при условии герметизации шахты оштукатуриванием. Шахты строительного исполнения без внутреннего стального воздуховода имеют значительное аэродинамическое сопротивление, за счет чего увеличивается требуемое давление вентиляторов и расход электроэнергии. Кроме того, велика вероятность некачественного выполнения работ по внутреннему оштукатуриванию шахты, что практически неустранимо в процессе эксплуатации.

• При отсутствии в регионе ливневой канализации и водных объектов предусматривается сбор организованно отведенного и очищенного поверхностного стока в накопители. При отсутствии в регионе потребностей в техническом водоснабжении, обводнении и орошении за счет использования очищенных сточных вод необходимость опорожнения данных накопителей стока приведет к огромным эксплуатационным затратам.

Указан целый ряд других примеров.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Москве вступили в силу требования к проектированию очистных сооружений, канализационных станций и водопроводных узлов

В Москве изменят нормативы градостроительного проектирования для размещения транспортных средств, в том числе автостоянок, паркингов, гаражей

Опубликован рейтинг проектировщиков с изменениями на октябрь

Возможность заключения госконтрактов на строительство объектов «под ключ» планируют продлить на один год

Опубликован рейтинг генподрядчиков в жилищном строительстве с изменениями на октябрь

Очередные уведомления о новых проектах СП

Определены органы, уполномоченные на подготовку проектной документации неоднократного применения

Опубликованы уведомления о новых проектах СП

Опубликованы уведомления о проектах изменений в сводах правил

Очередные уведомления о проектах новых изменений в СП

Проекты новых изменений в сводах правил

Проекты новых изменений в сводах правил на проектирование образовательных организаций и судов

Росстандарт проинформировал о разработке новых сводов правил

Изменения правил проектирования систем внутреннего тепло- и холодоснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха

Изменения в действующих сводах правил и новые стандарты

Как изменятся правила проектирования для маломобильных групп населения

Минстрой разъяснил условия применения стандартов организации при разработке проектной документации

Минстрой будет контролировать применение типовой проектной документации в регионах

Вступил в силу национальный стандарт, устанавливающий требования к малым грузовым лифтам

Требования к порядку подготовки и содержанию результатов применения способов обоснования принятых проектных решений