«Коммерсант» проанализировал одну из последних инициатив представителей девелоперского бизнеса, выступившего за смягчение условий предоставления проектного финансирования.

Фото: www.infokanal55.ru

Как сообщается в материале издания, владелец девелоперской компании Брусника Алексей Круковский (на фото ниже) обратился с письмом к курирующему строительство вице-премьеру РФ Марату Хуснуллину, главе Минстроя Иреку Файзуллину и президенту Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леониду Казинцу.

В своем послании представитель девелоперского бизнеса просит в рамках господдержки стройиндустрии в условиях санкций разрешить застройщикам поэтапное раскрытие эскроу-счетов по мере достижения определенной готовности объекта и обязать банки начислять проценты на остатки на таких счетах.

Риски незавершения строительства при досрочном снятии части средств (до ввода объекта в эксплуатацию, как сегодня предусмотрено регулирующим долевое строительство 214-ФЗ) можно минимизировать при создании должной системы оценки надежности застройщиков и проектов, полагает Круковский.

Фото: www.ekogradmoscow.ru

Президент НОЗА и владелец девелоперской Корпорации Баркли Леонид Казинец (на фото) поддержал идею коллеги.

«Инициатива полезна для отрасли, но это вряд ли устроит банки», — прокомментировал он «Коммерсанту» предложение владельца Брусники.

Вице-президент по финансам ГК ИНГРАД Марина Заболотнева (на фото) согласилась с тем, что это предложение — актуальное.

Сегодня застройщики испытывают дефицит денег на расчетных счетах в условиях, когда проектное финансирование не покрывает всех расходов на стройку, напомнила топ-менеджер.

Фото: www.interfax.ru

Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами А101 Девелопмент Анатолий Клинков (на фото) признал, что в соответствии с 214-ФЗ чем больше средств на эскроу-счетах — тем меньшую ставку предлагают банки-кредиторы застройщикам в рамках проектного финансирования.

Однако на практике для получения минимальной ставки по такому финансированию эскроу-счета должны быть заполнены не менее чем на 140% от объема кредита, одобренного застройщику. А это делает досрочный доступ к средствам на эскроу-счетах весьма востребованным со стороны девелоперов, поддержал точку зрения коллег Клинков.

Фото: www.kitanie.com

Напомним, что дискуссия вокруг предоставления застройщикам поэтапного доступа к эскроу-счетам ведется с 2018 года, когда начался перевод долевого строительства на схему проектного финансирования.

Традиционно девелоперы выступают за такой доступ, а Минстрой с пониманием относится к позиции застройщиков.

Фото: www.postupi.online

Например, разработанный ведомством проект «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года» в своей последней редакции в качестве одной из антикризисных мер включает досрочное перечисление девелоперам денег дольщиков с эскроу-счетов до окончания строительства объекта.

Фото: www.sakhalife.ru

В отличие от Минстроя Банк России, представители коммерческих банков и часть парламентариев выступают против предоставления застройщикам такого права.

В частности, комментируя «Коммерсанту» инициативу владельца Брусники, директор департамента проектного финансирования Промсвязьбанка Дамира Махмутова заявила, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов может «создать лазейки для недобросовестных застройщиков, а это большие риски для дольщиков».

Фото: www.duma.gov.ru

По мнению одного из инициаторов перехода отрасли на эскроу-счета, депутата Госдумы Николая Николаева (на фото), предоставление такого права «убьет сложившуюся систему проектного финансирования», вызовет рост его стоимости и приведет к росту числа новых обманутых дольщиков «уже через пару месяцев».

Между тем зампред Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев (на фото), комментируя в апреле ситуацию, сложившуюся в сфере проектного финансирования, возмущенно заметил, что банки приостановили кредитование застройщиков на сумму 600 млрд руб. по уже заключенным с девелоперами договорам, несмотря на то, что последние наполнили необходимыми средствами дольщиков эскроу-счета в соответствии с требованиями 214-ФЗ.

Фото: www.phonoteka.org

СПРАВКА

По данным ЕИСЖС наш.дом.рф, по состоянию на начало мая из 95 млн кв. м строящегося жилья по всей России 78 млн кв. м возводится с использованием эскроу-счетов. По итогам I квартала 2022 года объем средств на этих счетах, по расчетам ЦБ, превысил 3,7 трлн руб.

Фото: www.spbnovostroyka.ru

Другие публикации по теме:

Пессимистичный сценарий проекта Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ учитывает фактор антироссийских санкций

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

«Деловая Россия» просит ускорить раскрытие счетов эскроу

Торгово-промышленная палата предлагает ввести для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов

Банк России: поэтапное раскрытие счетов эскроу — это возврат в прошлое, чреватый появлением новых пирамид

Банк России: поэтапное раскрытие эскроу-счетов пока невозможно, поскольку к этому не готовы банки

В рамках проекта «СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ» 23 ноября  состоялся круглый стол на тему «Проектное финансирование. Взаимодействие застройщика и банка на этапе строительства: мнение регионов», организованный компанией MACRO при информационной поддержке портала ЕРЗ.РФ.

В прямом эфире эксперты и участники обсудили актуальные проблемы, проектного финансирования, вопросы взаимодействия застройщика и банка, возникающие на этапе строительства, и рассмотрели пути их решения.

Круглый стол начался с выступления управляющего директора — начальника Управления финансирования недвижимости Сбербанка Светланы Назаровой (на фото ниже). Она отметила, что за два года с начала проектного финансирования банковское сообщество и девелоперы  достаточно глубоко обогатились взаимным опытом. Сейчас уровень понимания таков, что главным становится уже не факт сотрудничества, а скорость принятия решений. Для ускорения взаимодействия Сбербанк принял участие в разработке унифицированной формы заявки на финансирование.

Хорошо показал себя пилот по автоматизации построения финансовой модели, которая является одним из ключевых факторов влияния на принятие решений. Ко II кварталу 2022 года планируется ввод онлайн-одобрения сделки проектного финансирования строительства жилья. Сейчас, согласно рекомендациям Минстроя, срок рассмотрения сделки составляет от 20 до 45 рабочих дней, в зависимости от вида проекта. В рамках будущего сервиса планируется выйти на принятие решения за 5 рабочих дней.

По мнению Светланы Назаровой (на фото), такие короткие сроки — это прорыв во взаимодействии банков и застройщиков. Было отмечено, что конкретно в Сбербанке на скорость принятия решения не влияет опыт предыдущего финансирования в других банках: работа ведется в проектной логике, поэтому опыт девелопера важен на первоначальном этапе, но решение принимается по каждому конкретному проекту. Сократить сроки до двух недель сегодня возможно, если застройщик работает с банком по программе «финансирования комплексных застроек», уточнила топ-менеджер главного российского банка с госучастием.

Заместитель директора по развитию компании MACRO Павел Булатов (на фото) отметил, что MACRO и Сбер уже трудятся в связке над налаживанием онлайн-коммуникаций банка и застройщика. Сегодня компания занимается уточнением разнообразных сценариев по обслуживанию сделок с проектным финансированием. В частности, ведутся работы по автоматизации согласования реестров платежей; устранению уязвимости от человеческого фактора (строится система, которая подсветит любые изменения данных); полному переводу сотрудничества в онлайн для полноценного масштабирования без лишних затрат.

Павел Булатов подчеркнул, что именно работа с регионами помогает рассматривать максимально возможное количество разнообразных кейсов и дорабатывать систему с учетом даже нестандартных требований. 

Генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) озвучил цифры, которые можно считать показательными для оценки эффективности введения проектного финансирования в строительной отрасли.

«На 1 ноября 2021 года мы можем сказать, что пик просрочек ввода жилья позади, — констатировал специалист. — Средний перенос сроков на пике был 8,5 месяца, сейчас — уже около 7. То есть видна тенденция на дальнейшее снижение. Надеемся, что наступит время, когда с помощью банков перенос сроков будет вообще недопустим», — заключил Кирилл Холопик.

Руководитель управления по ценообразованию РКС Девелопмент Елена Бакаржеева (на фото) и заместитель директора СЗ СТК-59 Аслан Хадарцев (на фото ниже) рассказали, что в данный момент их компании внедряют ERP системы (MacroERP) и модули автоматизированного взаимодействия с банками (MacroBank).

Комплексная автоматизация бизнеса необходима, потому что компании планируют значительный рост и масштабирование,  и девелоперы рассчитывают на комплексный контроль самых разных объектов, пояснили представители компаний-застройщиков.

От банковского модуля региональные  застройщики ожидают сокращения сроков подготовки документации отчетности и большей прозрачности, добавили спикеры. 

Говоря о существующих проблемах, руководитель инвестиционного отдела ГК ИНСИТИ из Краснодарского края Аскер Хакуй (на фото) рассказал, что региональные застройщики очень ждут появления единого канала связи с банком при согласовании реестров на оплату. Это необходимо для сокращения сроков согласования (сейчас процесс занимает 3-4 рабочих дня) и возможности адекватной корректировки реестров.

Востребованные застройщиком изменения «на лету» вносят определенную сумятицу во взаимодействие с банком, существуют потери по файлам и скорости. ИНСИТИ надеется устранить часть проблем при автоматизации процессов, поэтому стали участниками одного из пилотных региональных проектов MACRO по их отработке, проинформировал Хакуй.

Финансовый директор воронежской ГК BM Group Нарина Анфилатова (на фото) подняла вопрос о необходимости создания общих агрегаторов. Выбрать наилучшие условия и получать предложения от нескольких банков одновременно — желание регионального застройщика, отметила она. Чтобы не проходить по чек-листам, например, пяти банков, что удлиняет путь получения финансирования, необходим агрегатор, куда можно выгрузить документы и получить лучшие предложения, подытожила она.

Коммерческий директор СЗ Сургутский ДСК-1 (Ханты-Мансийский автономный округ) Богдан Токмаджан (на фото), отметил очень низкую конкуренцию в регионах между банковскими продуктами по проектному финансированию. Решение этой проблемы он видит в расширении полномочий региональных подразделений банков в области принятия решений по финансированию.

Топ-менеджер компании-застройщика акцентировал внимание участников круглого стола на партнерских историях, призвал к продвижению справедливых и неизменяемых условий кредитования.

Финансовый директор СЗ Флагман (Иркутск) Сергей Куликов (на фото) назвал одной из проблем взаимодействия с банками некорректность изменений условий кредитования в процессе согласования партнерства. По его словам, «процент зачастую неизвестен до момента подписания кредита».

Проектное финансирование — сложный продукт, и вариантами решений, по мнению девелопера, могут стать «одномоментные предложения застройщику от разных банков» и прозрачность условий, при которых невозможно возникновение ситуации «9% от одного банка в денежном эквиваленте больше, чем 10% — от другого».

Круглый стол прошел в формате прямого диалога. Отвечая на вопросы участников и резюмируя, Светлана Назарова отметила, что сокращение сроков согласования (например, реестров платежей) зависит  в том числе и от прозрачности компании, от того, насколько застройщик дает увидеть банку свои внутренние показатели.

«Взаимное доверие и прозрачность должны стать драйверами желаемого ускорения в отношениях между банком и девелопером», — подытожила беседу начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка.

Модератором открытого диалога выступила руководитель проекта «СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ» Изабелла Кулешова (на фото). Эфир круглого стола «Проектное финансирование. Взаимодействие застройщика и банка на этапе строительства: мнение регионов» доступен по ссылке: https://youtu.be/65ZFk7tdvYg

«СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ» — проект компании MACRO, проходящий при информационной поддержке портала ЕРЗ.РФ. Это открытая дискуссионная площадка строительной отрасли, где в прямом эфире топ-менеджеры строительных компаний, эксперты и представители финансового сектора обсуждают самые актуальные для строительной отрасли вопросы и проблемы.

По всем вопросам, связанным с мероприятием, обращайтесь к Изабелле Кулешовой, руководителю проекта «СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ» компании MACRO, тел. +7 962 877 66 30.

Другие публикации по теме:

Эксперты обсудят в прямом эфире вопросы сотрудничества девелопера и банка

Девелоперы в прямом эфире обсудят практику финансирования строительства инфраструктурных объектов

Эксперты в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили ситуацию с ценами на новостройки и дали прогноз по рынку недвижимости

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Индивидуальное жилищное строительство: застройщики обсудили проблематику, специфику продаж и тренды востребованного направления

Эксперты в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили ситуацию с ценами на новостройки и дали прогноз по рынку недвижимости

Круглый стол по способам гарантированного достижения отличных результатов в девелопменте пройдет 27 августа