Одному из крупнейших российских девелоперов ГК «Самолет» удалось сократить время разработки смет на 70% за счет автоматизации сметных расчетов на базе информационной модели и программы 5D Смета.

      

  

 

О компании

ГК «Самолет» — крупнейший российский девелопер, специализирующийся на жилой недвижимости эконом-сегмента. По данным ЕРЗ.РФ на сегодняшний день компания занимает 3-е место в Московском регионе (Москва + Московская область) по объему строительства и 3-е место по объему ввода жилья в Московском регионе в 2019 году.

Компания вышла на рынок в 2012 году. Изначально проектировщики ГК «Самолет» опирались на традиционные 2D-технологии проектирования. Однако спустя два года назрела необходимость в полной трансформации с переходом на цифровые технологии и внедрение сквозных процессов автоматизации.

Причины — высокая конкуренция, а также относительно небольшая маржинальность строительных проектов, находящихся в эконом-сегменте. Чтобы компания была успешной в этих условиях, проектировщики должны были повысить скорость и эффективность работы, исключить ошибки, способные задержать стройку или повлечь незапланированные расходы.

     

Прозрачность от проекта до стройплощадки

Одна из проблем, которую предстояло решить, — это неточность бюджетирования.

«Ошибки допускались уже внутри департамента проектирования, на этапе подготовки сметы, — рассказывает руководитель управления информационного моделирования ГК Самолет Павел Гуштюк. — Сметчик вручную заполнял Excel-таблицу, сверяя ее с 2D-чертежами и пересчитывая элементы. При таком подходе ошибки были неизбежны».

Для снижения рисков компания добавляла повышающие коэффициенты в смету каждого раздела работ, чтобы не допустить простоя на стройке из-за отсутствия материалов. Например, стандартный коэффициент в разделе канализационных сетей составлял 0,7%.

На последующих этапах строительного цикла отклонения от первоначального расчета обычно увеличивались. Стандартной практикой было заключение дополнительных соглашений со строителями, если материалов на стройке не хватало или объем их работ оказывался больше, чем рассчитали сметчики.

    

 

Трансформация процессов: внедрение новой технологии 

Для реализации технологии информационного моделирования (BIM) в качестве основного программного продукта ГК «Самолет» выбрала Autodesk Revit, а для сметных расчетов — программу 5D Смета. Ключевая особенность нового сметного ПО — поддержка BIM-технологии, возможность работать на базе единой информационной модели Autodesk Revit в рамках интегрированных BIM-процессов.

«Для проектировщиков главное преимущество работы в модели — это наглядность, — рассказывает Павел Гуштюк. — Мы видим объем помещений, выступающие элементы, балки, понимаем, на каком уровне, к примеру, находятся окна, комфортно ли человеку находиться в таком помещении. Уже на этапе моделирования исправляется большинство ошибок, впоследствии ошибки не переходят в смету и на строительную площадку. С BIM можно не «перезакладываться» и фокусироваться на точности проектирования».

  

Планировка этажа ЖК «Путилково», модель Autodesk Revit

   

О проекте «Путилково»: новые инструменты в действии

Методологию работы в BIM на основе Autodesk Revit и 5D Смета компания оттачивала на проекте жилого комплекса «Путилково». Это двухсекционное 17-этажное здание на 144 квартиры с площадями под коммерческую аренду на первых этажах.

Для работы над проектом ГК «Самолет» сформировала группу из 25 человек. На базе чертежей AutoCAD проектировщики «подняли» 3D-модель в Autodesk Revit. В ней же были выполнены конструкторские разделы, инженерные коммуникации, а впоследствии на ее основе были выпущены сметы.

«Каждому элементу, каждой детали мы присваивали параметры, которые потом должны были отразиться в смете, — рассказывает BIM-менеджер ГК «Самолет» Петр Гончаров. — Таких параметров около 15 для каждого раздела. Например, у инженеров это диаметры трубопроводов, для конструкторов — марка бетона, тип арматуры. А есть параметры, которые не должны попадать в смету, и это тоже нужно прописать».

  

 

Инженерные коммуникации в Autodesk Revit, ЖК «Путилково»

  

Разработка 3D-модели и ее наполнение заняли у компании около 3 месяцев. Важной задачей было создание классификатора, в котором были учтены все элементы с привязкой к видам работ. Также компания создала методологию деления данных из классификатора по папкам и видам работ. Эти папки в свою очередь были заведены в систему 5D Смета. В Revit каждому элементу назначали дополнительные текстовые параметры, чтобы при выгрузке можно было понять, к какому виду работ он относится.

Перенос данных в смету осуществлялся через формат выгрузки *xml. Важным инструментом 5D Смета для ГК «Самолет» на этом этапе стала привязка видов работ из государственных нормативов к элементам модели.

  

   

Результат внедрения

«Уже на первом проекте мы получили положительный результат, — рассказывает Павел Гуштюк. — Мы исключили ошибки в сметных расчетах, ускорили работу сметчиков примерно на 70%. При этом было понятно, что программа 5D Смета оставляла возможность для еще большей автоматизации. Мы планируем ускорить процессы еще на 30—40% за счет:

• автоматизации выгрузок;

• заведения формул;

• создания шаблонов типовых проектов».

По окончании проекта компания оценила результат внедрения 5D Смета и отметила ее ключевые преимущества:

• точность сметного расчета, исключение ошибок за счет человеческого фактора;

• удобство работы за счет автоматической привязки сметных нормативов к элементам модели;

• автоматическое формирование 70% объема по каждой смете.

«5D Смета хороша для любой девелоперской компании, которая решила переходить на цифровые рельсы, — подводит итог Павел Гуштюк. — По нашему опыту, это лучший вариант быстрого старта. Программа помогает уйти от ручной работы, взять под контроль все задачи, связанные со сметными расчетами, и интегрировать их в общий BIM-процесс». 

Скачать статью

Подробнее о программе 5D Смета на официальном сайте 5dsmeta.ru

     

    

       

   

   

   

Другие публикации по теме:

BIM пришел в банковский сектор

Виталий Руденко (ГК «Самолет»): На рынке останутся те застройщики, чьи финансовые стратегии адекватны новым условиям

7 задач управления строительством, которые решают сервисы Autodesk BIM 360

Система автоматизации рабочих процессов «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК» говорит с девелоперами на одном языке

Платформа BIMLIB 2.0: революция в отраслевом ценообразовании?

ГК Самолет и ПИК соревнуются за первенство по вводу жилья в Подмосковье

Группа Самолет поможет небольшим застройщикам работать в новых условиях

История безвозмездного участия в восстановлении объекта культурного наследия. О реставрации колокольни старообрядческого храма во имя святой великомученицы Екатерины рассказывает преподаватель Академии девелопмента, соучредитель и генеральный директор инжиниринговой компании Fizir Андрей НОЗДРЯКОВ (на фото). 

     

Фото из архива А. Ноздрякова  

     

Работа с объектами культурного наследия почти никогда не похожа на обычную стройку. Здесь мало просто уметь строить или проектировать. Приходится одновременно разбираться в инженерии, истории, законах и постоянно искать общий язык с людьми, для которых этот объект — часть собственной жизни.

Особенно это чувствуется, когда от большого исторического комплекса остался всего один фрагмент. В моем случае — отдельно стоящая колокольня храма во имя святой великомученицы Екатерины Николо-Рогожской старообрядческой общины в доме И. И. Карасева. Сам храм не сохранился. Колокольня — осталась.

Объект был построен в 1915 году по проекту архитектора Николая Благовещенского и сегодня имеет статус объекта культурного наследия регионального значения.

Всю работу по сопровождению проекта мы выполняли безвозмездно. Это была не история про контракт или коммерцию. Скорее — профессиональный и человеческий вклад в сохранение важного для города и общины места.

    

Реставрация колокольни св. вмц Екатерины. Фото: Fizir

        

Начать с благословения…

С технической точки зрения религиозный объект мало отличается от любого другого памятника архитектуры. Но человеческая сторона здесь намного глубже.

В таких проектах всегда есть община, духовенство, настоятель. Перед началом работ нужно получить благословение, подробно объяснить, что именно будет происходить и почему это необходимо.

И здесь особенно чувствуешь ответственность. Потому что для прихода это не просто старое здание. Это часть памяти, традиции и жизни людей.

    

Когда от комплекса остался только фрагмент

Многие думают, что главная проблема реставрации — плохое состояние здания. На практике все сложнее. Чем старше объект, тем больше вокруг него появляется нюансов, которые невозможно увидеть с первого взгляда.

В подобных проектах за одним столом оказываются инженеры, историки, химики, проектировщики, специалисты по обследованию зданий и представители органов охраны памятников, работающие в рамках Федерального закона «Об объектах культурного наследия» (73-ФЗ). И почти у каждого — свой участок ответственности.

Еще до начала проектирования приходится буквально «читать» здание: делать шурфы у фундаментов, проверять кладку, изучать конструкции и несущую схему. Любая ошибка на старте потом обходится очень дорого.

У колоколен есть и своя особенность. Исторически их часто строили на отдельном фундаменте, независимо от основного объема храма. Поэтому отсутствие самого храма вовсе не означает, что колокольня автоматически становится аварийной.

    

Старые здания не виноваты, что их строили 200 лет назад

Самая сложная часть проекта началась на этапе экспертизы. Сегодня исторические здания по-прежнему пытаются оценивать по логике нового строительства. И здесь возникает постоянный конфликт между современной нормативной базой и реальной исторической архитектурой.

Я это сравниваю с попыткой «натянуть сову на глобус». Ведь многие современные требования физически невозможно встроить в памятник начала XX века без ущерба для самого памятника.

В итоге экспертиза превращается не в формальную процедуру, а в длинный профессиональный диалог. Проектировщики объясняют, почему решение безопасно. Эксперты — почему им нужны дополнительные подтверждения. И так почти по каждому разделу.

Поэтому сопровождение экспертизы — отдельная работа. Недостаточно просто сделать проект. Нужно еще суметь защитить каждое решение и доказать, что для конкретного объекта оно действительно единственно возможное.

              

Реставрация начинается с земли. Фото: Fizir

           

Земельно-правовой квест для храмов

Для религиозных организаций это довольно-таки сложная тема. У большинства храмов просто нет собственного штата специалистов, которые могут самостоятельно проходить все процедуры взаимодействия с городом.

В Москве одна из самых тяжелых историй — внесение изменений в правила землепользования и застройки. Человек без опыта в этой системе обычно теряется уже на первых этапах.

В рамках проекта мы подготовили подробную дорожную карту по внесению изменений в ПЗЗ, помогли подать заявку через портал mos.ru и буквально пошагово расписали весь процесс.

    

Здесь нельзя работать «как обычно»

Ошибочно работать с памятником архитектуры как с типовым строительным объектом.

Исторические здания не любят шаблонных решений. Здесь почти каждое действие требует отдельного обсуждения, дополнительной проверки и аккуратности.

На таких объектах нельзя просто «быстро принять решение и пойти дальше». Слишком высокая цена ошибки.

Поэтому восстановление даже небольшой колокольни иногда оказывается сложнее, чем строительство нового здания с нуля.

    

История не про бизнес, а про наследие

Колокольня — важная часть исторической среды Москвы и значимое место для старообрядческой общины. У нас получилось не просто помочь с документами или экспертизой, а провести объект по всему сложному пути — от земельных вопросов до подготовки дальнейшей реставрации.

В подобных историях важно не только сохранить само здание. Важно сохранить возможность его восстановления вообще.

С точки зрения культурного кода руководство и сотрудники нашей компании придерживаются принципа, в соответствии с которым миссия и предназначение бизнеса в современной действительности не должны ограничиваться только коммерческой функцией.

Реализация подобных проектов для нас является вкладом в сохранение историко-культурного наследия России.

     

 

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

    

   

   

  

  

Другие публикации по теме:

Инструментарий выхода девелопера за пределы домашнего региона

Феодальные колодцы: темная сторона девелоперских компаний 

Как управлять финансами в девелопменте 

Оптимизация расходов в девелопменте