Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group

 

Фото: www.solntv.ru

 

По сложившейся практике теплоснабжающие организации заключают два договора теплоснабжения в отношении одного объекта, находящегося сначала в стадии строительства, а затем в стадии эксплуатации. Первый договор теплоснабжающая организация заключает с компанией-застройщиком, второй — с управляющей компанией.

При такой двухдоговорной модели неизбежно возникает некий переходный период, продолжающийся с момента прекращения договора, заключенного теплоснабжающей организацией с застройщиком на срок, ограниченный датой получения им разрешения на ввод в эксплуатацию, до момента заключения нового договора с управляющей компанией.

В этот переходный период потребление тепловой энергии и теплоносителя на введенном в эксплуатацию объекте теплоснабжающая организация считает «бездоговорным», при котором сумма, подлежащая оплате застройщиком, определяется теплоснабжающей организацией не по приборам учета, а расчетным методом по максимальной проектной мощности.

 

Фото: www.st57.domofond.ru

  

В результате у застройщика возникают дополнительные повышенные расходы на обеспечение построенного объекта тепловой энергией.

Кроме того, нельзя полностью исключить риск налоговых последствий для застройщика. Дело в том, что под обоснованными расходами застройщика понимаются экономически оправданные затраты, при этом расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (ч. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ).

Застройщик получает денежные средства участников долевого строительства непосредственно после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта (ч. 6 ст. 15.5 214-ФЗ от 30.12.2004).

Поэтому оплата потребления тепловой энергии уже после получения дохода, отягощенная отсутствием действующего договора с теплоснабжающей организацией, может быть признана налоговым органом как экономически необоснованные затраты, которые можно производить только при условии оплаты налога на прибыль.

 

Фото: www.riakursk.ru

 

Потенциальная опасность существует и для теплоснабжающей организации. Согласно ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или договором оснований приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить потерпевшему неосновательно полученное. В рассматриваемом случае это разница между суммой, определенной расчетным методом по максимальной мощности, над суммой, определенной приборным методом за фактически потребленное количество тепловой энергии.

Как ни странно это может прозвучать, но формально-юридически теплоснабжающая организация в переходный период, когда договор с застройщиком прекращён в связи с получением разрешения на ввод в эксплуатацию, а договор с управляющей компанией ещё не заключен, вправе предъявить претензии по оплате тепловой энергии только к собственникам помещений в построенном здании, поскольку в данном случае имеет место безосновательная экономия у этих собственников.

Согласно ст. 210 ГК РФ, бремя содержания имущества несет собственник, а таким лицом в отношении построенного здания, потребляющего тепловую энергию, застройщик не является. Помещения в построенном здании передаются застройщиком в собственность участников долевого строительства, при этом первоначальное право собственности с момента государственной регистрации этого права возникает именно у этих лиц.

Поэтому сложившаяся практика применения института «бездоговорного потребления тепловой энергии» требует правового анализа. При этом не исключено, что потребуется внести изменения в правовые акты, регулирующие порядок определения суммы за потребление тепловой энергии, подлежащей оплате в переходный период, когда разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком уже получено и договор теплоснабжения с застройщиком прекращен, а новый договор с управляющей компанией еще не заключен.

Во-первых, заключение договора теплоснабжения на срок, ограниченный моментом получения застройщиком разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, противоречит правилам, установленным следующими нормативными правовыми актами:

 

Фото: www.slideserve.com

 

1. Существенные условия договора теплоснабжения определены ст. 15 190-ФЗ от 27.07.2010 «О теплоснабжении». В перечень существенных условий входит объем тепловой энергии или теплоносителя и ряд других специальных условий, но законом не предусмотрено, что договор может носить срочный характер, и это вполне объяснимо, так как объект необходимо обеспечивать теплом постоянно в соответствии с сезоном, и только этим может быть ограничен период подачи тепловой энергии. Закон не относит срок к числу существенных условий договора теплоснабжения, допуская при этом, что иные существенные условия могут быть установлены правилами организации теплоснабжения, утвержденными Правительством РФ, но не соглашением сторон.

2. Правилами организации теплоснабжения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 №808, срок обеспечения объекта тепловой энергией также не включен в перечень существенных условий договора теплоснабжения. Поэтому потребители тепловой энергии приобретают ее у теплоснабжающей организации, как правило, по долгосрочному договору теплоснабжения.

Во-вторых, сложившийся подход, фактически означающий наказание застройщика за якобы противоправное потребление, противоречит следующим правилам, установленным нормативным правовым актом отраслевого регулятора:

1. В соответствии с п. 81 Методики осуществления коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, утвержденной приказом Минстроя России от 17.03.2014г. № 99/пр (далее — Методика), критерием отнесения потребления тепловой энергии к категории «бездоговорного» является не отсутствие действующего договора, а самовольное присоединение или самовольное пользование системами теплоснабжения. Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта, застройщики не допускают ни того, ни другого, так как технологическое присоединение к сетям теплоснабжения с установкой приборов учета осуществляется застройщиками в период строительства в порядке, установленном нормативно-правовыми актами.

 

Фото: www.obrazilla.ru

  

2. Пунктом 7 Методики допускается применение расчетного метода (по максимальной проектной мощности) только при отсутствии на объекте приборов учета, а также в периоды их выхода из строя или работы в нештатном режиме. При наличии возможности измерения всех параметров, необходимых для осуществления коммерческого учета, должен применяться приборный метод учета потребленной тепловой энергии, теплоносителя.

В третьих, разрыв во времени между датой получения разрешения на ввод построенного объекта, с которым связано прекращение договора, заключенного теплоснабжающей организацией с застройщиком, и датой заключения договора с управляющей компанией предопределен ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ: договор управления многоквартирным домом заключается застройщиком с управляющей компанией в течение пяти дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию. К этому еще надо добавить время, необходимое управляющей компании для заключения договора с теплоснабжающей организацией.

Применяемая в настоящее время двухдоговорная модель делает практически невозможным обеспечение перехода от застройщика к управляющей компании обязанности по оплате тепла в день получения разрешения на ввод в эксплуатацию. При таком подходе даже самый добросовестный застройщик лишен возможности избежать так называемого бездоговорного потребления тепловой энергии.

 

Фото: www.edsro.center

 

Проведенный анализ сложившейся практики и особенностей правового регулирования учета потребления и оплаты тепловой энергии приводит нас к следующим выводам и предложениям:

1. При условии установки во введенном в эксплуатацию здании измерительных систем учета (теплосчетчиков, средств измерения параметров теплоносителя и других величин, с использованием которых определяется количество тепловой энергии и теплоносителя, полученных потребителем) потребление тепловой энергии не может быть квалифицировано как бездоговорное.

2. Только самовольное присоединение или самовольное пользование системами теплоснабжения, но никак не отсутствие действующего договора теплоснабжения, могут служить критериями отнесения потребления тепловой энергии к категории «бездоговорного».

3. В связи с отсутствием правовых оснований для квалификации потребления тепловой энергии в переходный период как «бездоговорного», плата за фактическое потребление тепловой энергии в этот период должна определяться приборным методом.

 

Фото: www.sun9-41.userapi.com

 

4. Претензии теплоснабжающей организации по оплате потребления тепловой энергии в переходный период как «бездоговорного» могут быть оспорены застройщиком в судебном порядке.

5. Возможным вариантом решения так называемой проблемы «бездоговорного потребления тепловой энергии» застройщиками может стать переход от двухдоговорной модели построения отношений теплоснабжающей организации с потребителями к однодоговорной. При таком варианте договор теплоснабжения первоначально будет заключен с застройщиком, а после ввода построенного им объекта в эксплуатацию будет осуществлена перемена лица в заключенном договоре и его стороной (потребителем) станет управляющая компания.

6. Бездоговорное потребление тепловой энергии в рассмотренной нами ситуации — это миф, построенный на игнорировании правовых норм, регулирующих учет потребления и порядок оплаты потребленной тепловой энергии. А реальность такова, что практика применения института бездоговорного потребления тепловой энергии основана на этом мифе, а не на правовых предписаниях. Это позволяет квалифицировать заключение срочного договора теплоснабжения с последующим предъявлением к оплате бездоговорного потребления как злоупотребление правом и доминирующим положением на рынке (ч. 1 ст. 10 ГК РФ).

 

 

7. В связи со сложившейся практикой, противоречащей, как мы выяснили, нормам правого регулирования, необходимо либо дополнительное разъяснение Минстроя России в форме информационного письма, либо дополнение Методики пунктом 81.1. следующего содержания:

«81.1. Потребление тепловой энергии, теплоносителя не является бездоговорным в период с момента прекращения договора, заключенного теплоснабжающей организацией с застройщиком, до момента заключения договора с управляющей организацией при условии установки в здании, введенном в эксплуатацию в установленном порядке, измерительных систем учета или теплосчетчиков и средств измерения параметров теплоносителя и других величин, с использованием которых определяется количество тепловой энергии, теплоносителя, полученных потребителем тепловой энергии.

В указанный период величины всех параметров, необходимых для осуществления коммерческого учета, определяются приборным методом по показателям приборов учета, установленных на введенном в эксплуатацию объекте капитального строительства».

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Энергоэффективное жилье: запросы потребителей и выгоды девелоперов

Минстрой вместе с ОНФ проанализируют причины снижения энергоэффективности многоквартирных домов

Порядок эксплуатации бесхозных котельных и тепловых сетей

Требования энергетической эффективности вновь будут изменены

Новые правила определения класса энергоэффективности жилья сократят стоимость строительства на 10—15%

Определен основной критерий оценки энергоэффективности новостроек

Новые формы типовых документов для техприсоединения к тепловым сетям

Правила установления требований энергоэффективности кардинально изменятся

Правительство упростит техприсоединение к тепловым сетям

Спикеры RosBuild-2020. Леонид Питерский (НОЭ): Нужны единые подходы к определению эффективности использования ресурсов во всех типах зданий

Чем не устраивает строительное сообщество Свод правил «Тепловая защита зданий»: комментарий эксперта

Маркетинговое агентство KOROL MEDIA и Единый ресурс застройщиков при поддержке АНО «Умный МКД» провели масштабное исследование поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях: без ипотеки.

 

 

География исследования охватывает 20 городов с активным рынком недвижимости: опросы проводились в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Рязани, Воронеже, Краснодаре, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Нижнем Новгороде, Самаре, Уфе, Казани, Ижевске, Перми, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Красноярске, Хабаровске, Владивостоке.

 

 

Выборка респондентов включала 2 100 потенциальных и фактических покупателей недвижимости.

 

Ключевые выводы исследования:

 

 

Восприятие доступности жилья и ипотеки:

• большинство респондентов (87%) считают стоимость жилья на рынке переоцененной или высокой;

• только 35% опрошенных оценили текущие условия ипотечного кредитования как доступные или приемлемые, в то время как 59% нашли их неудовлетворительными и даже обременительными;

• полагают, что могут использовать семейную ипотеку, 43% опрошенных;

• в снижение ставок в течение года верят 12% участников опроса, в том, что это произойдет в ближайшие 3—5 лет, убеждены 32%. А 55% опрошенных считают, что ставки в течение 3—5 лет продолжат расти.

  

 

Ожидания и готовность к покупке:

• несмотря на критику текущих условий, 74% респондентов все еще рассматривают покупку новостройки;

• большинство опрошенных (56%) имеют накопления, что снижает их уязвимость перед высокими ставками ипотеки;

• готовы воспользоваться ипотекой даже под высокий процент 17% респондентов, возможность рассрочки рассматривают 20%.

  

 

Ожидания от экономики и собственных доходов

• улучшения экономической ситуации в стране ожидают 26%, в то время как 17% опасаются ее ухудшения;

• на улучшение собственного финансового положения рассчитывают 68% потенциальных покупателей новостроек, при этом 29% ожидают значительного улучшения.

  

 

Планы и целевые установки

• лишь 23% респондентов полностью удовлетворены своими текущими условиями проживания, что свидетельствует о наличии потребности в улучшении жилья среди остальных опрошенных;

• только 16% из лиц, интересующихся покупкой жилья, планируют купить первую квартиру. 58% имеют жилье, но хотят улучшить условия проживания. Купить жилье для детей намерены 27%. Жилье как объект инвестиций рассматривают 17% опрошенных;

• рассматривают покупку новостройки с целью переезда в другой город лишь 8% потенциальных покупателей жилья. Остальные ищут жилье для покупки в своем городе;

• наибольший интерес к покупке жилья как способу инвестиций наблюдается в Москве и Сочи. В этих городах хотят купить инвестиционное жилье 22% от всех потенциальных покупателей. На третьем месте Санкт-Петербург — 20%.

   

  

Потребительские предпочтения

К числу обязательных потребительских параметров новостроек респонденты отнесли следующие:

- шаговая доступность ключевых сервисов (магазины, аптеки и т.п.), детских садов и школ;

- наличие парковочных мест, детских площадок;

- наличие балкона или лоджии.

Среди параметров, которые повышают привлекательность новостроек, респонденты указали следующие:

- ремонт от застройщика;

- особенный архитектурный стиль;

- красивый вид из окон;

- просторная входная группа;

- современный быстрый лифт;

- панорамные окна;

- индивидуальное отопление;

- подземный паркинг;

- охрана;

- благоустроенные зоны для отдыха и барбекю;

- близость к природным объектам;

- хорошая экологическая обстановка;

- управляющая компания от застройщика.

С безразличием участники опроса отнеслись к следующим характеристикам новостроек:

- искусственный водоем;

- инфраструктура для домашних животных;

- консьерж-сервис;

- фитнес-центр, бассейн;

- коворкинг или бизнес-зоны в комплексе.

  

Фото: © Людмила Дутко / Фотобанк Лори

 

Особенности потребительских предпочтений в Москве и Санкт-Петербурге

К числу обязательных потребительских параметров покупатели новостроек в крупнейших городах России добавили следующие:

- Москва — хорошая экология, современные быстрые лифты;

- Санкт-Петербург — видеонаблюдение, отсутствие рядом кладбищ и тюрем.

К числу привлекательных параметров покупатели новостроек отнесли такие:

- Москва — искусственный водный объект во дворе, фитнес-центр или бассейн в жилом комплексе;

- Санкт-Петербург — благоустроенные зоны для отдыха и барбекю, близость к природным объектам (река, лес).

В Москве покупатели безразличны к велосипедным дорожкам, а в Санкт-Петербурге — к особенному архитектурному стилю, подземному паркингу и велосипедным дорожкам.

 

 

Внедрение и восприятие системы «умный дом»

• 33% опрошенных пользуются устройствами умного дома в повседневной жизни и еще 51% респондентов имеет к ним интерес и желание начать их использование;

• среди наиболее ценных функций умного дома названы: управление освещением, системой безопасности, климат-контроль и работа мобильного приложение жилого комплекса;

• 68% участников опроса хотели бы, чтобы в их доме или жилом комплексе работала система «Умный дом», и лишь менее 5% опрашиваемых уже живут в таком доме;

• в числе наиболее важных «умных» функций современного ЖК респонденты отмечали обеспечение физической и инженерной безопасности, включая системы онлайн-видеонаблюдения (71%), автоматическое реагирование на экстренные ситуации (66%) и т.д.;

• 82% респондентов считают, что функционал умного дома добавляет ценности объекту недвижимости, при этом каждый четвертый опрашиваемый готов рассматривать покупку такой недвижимости по более высокой цене.

  

 

Влияние активностей застройщика на его репутацию и привлекательность ЖК

Исследование показало, что большинство респондентов считают определенные активности застройщика значимыми для повышения его репутации и привлекательности ЖК:

• 73% респондентов отметили, что репутацию застройщика в их глазах повышают факты обучения им своих коллег по цеху (других девелоперов) на конференциях, форумах и т. п.;

• 89% опрошенных заявили, что привлекательность ЖК в их глазах вырастет, если они узнают о факте изучения новостройки девелоперами из других регионов;

• 23% потенциальных покупателей изучают рейтинги застройщиков и новостроек перед сделкой.

  

Фото: erzrf.ru

 

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Ответы респондентов показывают, что потребители сомневаются в повышении доступности ипотеки в обозримом будущем. Но при этом демонстрируют оптимизм, ожидают рост экономики страны и собственных доходов. Те, кто планирует покупку недвижимости в ближайшее время, рассчитывают на собственные накопления, предложения по рассрочке от застройщиков или попадают под условия «Семейной ипотеки».

В III квартале 2024 года продажи новостроек упали до рекордно низких уровней 2015 года. Опираясь на результаты исследования, можно прогнозировать, что пик падения пройден. Спрос медленно будет восстанавливаться за счет роста доходов населения и адаптации рынка к новым условиям. На этом фоне можно ожидать временного сокращения объема строительства многоквартирных домов.

  

Фото из архива К. Король

 

Ксения КОРОЛЬ (на фото), основатель KOROL MEDIA:

— Анализируя ситуацию на рынке недвижимости, важно отметить, что всплеск продаж, который наблюдался в июне, был связан с жестким дедлайном отмены льготной ипотеки. После этого произошла ожидаемая просадка, и если бы не было конкретной даты те же продажи распределились бы равномерно до конца года.

Покупатели, которые не успели приобрести недвижимость до 1 июля, отложили покупку из-за отмены льготной ипотеки и повышения ставок. Сейчас они находятся в процессе эмоциональной адаптации к новым условиям. Рынок ожидает, когда потребитель пройдет все пять этапов принятия ситуации — тогда продажи начнут восстанавливаться.

Оживлению продаж могут способствовать дополнительные триггеры, например рост курса доллара, который может подтолкнуть людей с накоплениями к инвестированию в недвижимость. Кроме того, инфляционные процессы так или иначе будут мотивировать людей к сохранению средств.

Потребителю нужно время на перестройку, сейчас подход стал более рациональным и основательным — люди тщательно изучают рынок и принимают решения исходя из новых реалий.

 

Фото предоставлено пресс-службой АНО «Умный МКД»

 

Никита УТКИН (на фото), генеральный директор АНО «Умный МКД»:

— Из-за отмены льготной ипотеки, высокой ключевой ставки ЦБ и общей макроэкономической нестабильности в сложной ситуации оказался не только рынок недвижимости, но и все граждане.

В такой ситуации обостряется борьба за клиента, и успех может лежать в плоскости использования технологий, обеспечивающих новое качество жизни. Четыре из пяти респондентов считают, что функционал умного дома добавляет ценности объекту недвижимости. И те девелоперы, которые смогут приправить свои проекты этим «секретным соусом», причем сделать это клиентоцентрично, массово и недорого, добьются успеха в новых реалиях.

Люди оплачивают общественный транспорт по биометрии, записываются в городскую поликлинику в два клика, получают доставку продуктов домой за 15 минут — и в своем доме они хотят такого же уровня комфорта и сервиса.

Пока же разрыв между ожиданиями и реальностью колоссальный: более двух третей опрошенных хотели бы, чтобы в их доме или жилом комплексе работали системы умного дома, и лишь менее 5% опрашиваемых уже живет в таком доме — потенциал возможностей очевиден!

С полной версией исследования можно ознакомиться здесь.

   

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

Третья редакция методологии оценки потребительских качеств новостроек (v. 2024) и комментарии к параметрам оценки 

Как выглядит новый консьерж-сервис в российских домах

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК

Эксперты: москвичей стали раздражать дополнительные функции в новостройках, увеличивающие стоимость жилья 

Экологичность, сокращение площади и применение умных технологий — тренды многоквартирного строительства

За безопасностью умных домов станет следить искусственный интеллект

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома