Рейтинг ЕРЗ — это показатель соблюдения застройщиком декларируемого срока ввода жилья.*

При покупке квартиры в новостройке каждый участник долевого строительства ожидает, что застройщик выполнит свои обязательства, в том числе обеспечит своевременный ввод строящегося дома в эксплуатацию. Рейтинг ЕРЗ отображает уровень исполнения застройщиком этой обязанности.

Рейтинг ЕРЗ рассчитывается автоматически на основе накопленной в базе ЕРЗ информации о переносах декларируемой даты ввода жилья, определяемой на основании первых опубликованных застройщиком проектных деклараций.

В отношении кого или чего рассчитывается рейтинг ЕРЗ

Рейтинг ЕРЗ рассчитывается в отношении группы компаний, объединенной одним коммерческим обозначением. По отдельным юридическим лицам рейтинг ЕРЗ рассчитывается только в случае, если это юридическое лицо использует собственное коммерческое обозначение и не входит в одну группу компаний с другими застройщиками.

Какие дома учитываются при расчете рейтинга ЕРЗ

При расчете рейтинга ЕРЗ учитываются дома, которые введены застройщиком в эксплуатацию за последние три года.

В расчете рейтинга также учитываются строящиеся дома, по которым изначально объявленная в проектной декларации планируемая дата ввода объекта в эксплуатацию уже наступила. Например, застройщик в первой проектной декларации указал, что планирует сдать объект в 3 квартале 2024 года. Однако объект до сих пор не сдан, и указанная дата уже наступила. Такой дом участвует в расчете рейтинга ЕРЗ.

Какие дома не учитываются при расчете рейтинга ЕРЗ

В расчете рейтинга не участвуют дома:

● введенные в эксплуатацию более 3-х лет назад;

● строящиеся дома, по которым изначально объявленная в проектной декларации планируемая дата ввода объекта в эксплуатацию не наступила.

В расчете рейтинга ЕРЗ не учитываются дома в которых нет дольщиков.

Из расчета рейтинга ЕРЗ могут быть исключены дома, которые начинал строить другой застройщик (другой застройщик давал дольщикам обязательства по сроку ввода дома в эксплуатацию). Техническая возможность исключения таких домов из расчета рейтинга ЕРЗ появилась с 2 квартала 2019 года.

От чего зависит значение рейтинга ЕРЗ

Рейтинг ЕРЗ тем выше, чем меньше разница между планируемой датой ввода объекта в эксплуатацию по первой проектной декларации и фактической датой ввода объекта в эксплуатацию. Для строящихся домов рассчитывается разница между планируемой датой ввода объекта в эксплуатацию по первой проектной декларации и текущей датой расчета рейтинга ЕРЗ.

Разница между планируемой и фактическими датами ввода в эксплуатацию считается по всем домам, учитываемым в расчете рейтинга, с учетом метража этих домов. Например, если застройщик сдал два дома по 10 000 кв. м, один из них своевременно, а второй с переносом декларируемого срока ввода в 2 месяца, то средний перенос срока в расчете на 1 кв.м у него составит 1 месяц. Однако, если эти же дома будут разной площади, например своевременно сданный — 10 тыс. кв. м, а сданный с переносом — 30 тыс. кв. м, то средний перенос срока в расчете на 1 кв.м составит 1,5 месяца.

Какой диапазон значений имеет рейтинг ЕРЗ

Рейтинг ЕРЗ имеет значения от 0 до 5 с шагом 0,5.

Максимальное значение рейтинга ЕРЗ (5) означает, что вероятность своевременного ввода в эксплуатацию строящихся домов близка к 100%.

Пример — ДОНСТРОЙ (см.рис.ниже). Ни в текущем строительстве, ни при вводе за последние 3 года (2022-2024 гг.) компания не допустила переносов срока. Поэтому программа автоматически присвоила ДОНСТРОЙ максимально возможный рейтинг ЕРЗ (5).

Минимальное значение рейтинга ЕРЗ (0,5) говорит, что застройщик отличается существенным переносом сроков ввода домов.

Пример — застройщик Компания Пензгорстройзаказчик (см.рис.ниже). Ввод всех домов девелопера был осуществлен с переносом срока от 8 до 46,5 мес. При таких показателях для застройщика программа автоматически присвоила минимально возможный рейтинг ЕРЗ (0,5).

В каких случаях застройщику присваивается нулевой рейтинг ЕРЗ

Нулевое значение рейтинга ЕРЗ (0) означает, что в базе ЕРЗ имеется информация об остановленных строительством объектах застройщика входящего в группу компаний.

Нулевое значение рейтинга ЕРЗ (0) автоматически присваивается группам компаний, застройщики которых находятся в активных стадиях банкротства (наблюдение, внешнее управление, конкурсное производство).

Что означает рейтинг «н/р»

Это означает, что у застройщика нет рейтинга. Рейтинг ЕРЗ не присваивается, если в базе данных ЕРЗ отсутствует информация о вводе домов застройщиком за последние три года, либо объем такого ввода составил менее 10 тыс. кв. м жилой площади и введено менее 2-х домов.

Как часто обновляется рейтинг ЕРЗ

Обновление рейтинга ЕРЗ производится 1-го числа каждого месяца.

Можно ли подкрутить рейтинг ЕРЗ в сторону увеличения или снижения

Нет. Инструментов ручной корректировки рейтинга нет. Рейтинг ЕРЗ рассчитывается компьютером по единому алгоритму для всех застройщиков.

Возможно ли исключить из расчета рейтинга ЕРЗ объекты, которые застройщик достраивает за другими застройщиками

Да, это возможно в случае заключения договора с застройщиком на сверку данных. Такой договор предполагает обязанность застройщика предоставить документы, подтверждающие, что первоначальные обязательства по срокам ввода квартир принимал на себя другой застройщик. Такой договор также предусматривает ответственность застройщика за предоставление недостоверных данных.

Возможно ли перейти на расчет рейтинга ЕРЗ на основе данных о планируемых и фактических сроках передачи квартир указанных в ДДУ

Таких данных нет в открытом доступе. Поэтому портал ЕРЗ.РФ не может собрать их без помощи застройщика. Такая методология может быть применена лишь в случае заключения договора с застройщиком на сверку данных, который предполагает обязанность застройщика представить документы (обезличенные копии ДДУ прошедшие регистрацию в Росреестре) по первоначально планируемым и фактическим срокам передачи квартир. Такой договор также предусматривает ответственность застройщика за предоставление недостоверных данных.

*по методологии расчета рейтинга ЕРЗ декларируемый срок ввода объекта в эксплуатацию - это срок указанный в первой версии опубликованной проектной декларации на конкретный объект участвующий в расчете рейтинга ЕРЗ.

Другие публикации по теме:

Инвестиционный потенциал и кредитоспособность ДОМ.РФ подтверждены на международном уровне

Кредитоспособность и качество активов ДОМ.РФ получили высокий рейтинг

По мнению ФАС, ГК ПИК не имеет права называть себя «застройщиком №1»

Аналитика ЕРЗ — на 14-м месте среди исследовательских центров России в рейтинге РБК

Публикация на портале ЕРЗ привела к подорожанию акций двух крупнейших застройщиков России

История безвозмездного участия в восстановлении объекта культурного наследия. О реставрации колокольни старообрядческого храма во имя святой великомученицы Екатерины рассказывает преподаватель Академии девелопмента, соучредитель и генеральный директор инжиниринговой компании Fizir Андрей НОЗДРЯКОВ (на фото). 

     

Фото из архива А. Ноздрякова  

     

Работа с объектами культурного наследия почти никогда не похожа на обычную стройку. Здесь мало просто уметь строить или проектировать. Приходится одновременно разбираться в инженерии, истории, законах и постоянно искать общий язык с людьми, для которых этот объект — часть собственной жизни.

Особенно это чувствуется, когда от большого исторического комплекса остался всего один фрагмент. В моем случае — отдельно стоящая колокольня храма во имя святой великомученицы Екатерины Николо-Рогожской старообрядческой общины в доме И. И. Карасева. Сам храм не сохранился. Колокольня — осталась.

Объект был построен в 1915 году по проекту архитектора Николая Благовещенского и сегодня имеет статус объекта культурного наследия регионального значения.

Всю работу по сопровождению проекта мы выполняли безвозмездно. Это была не история про контракт или коммерцию. Скорее — профессиональный и человеческий вклад в сохранение важного для города и общины места.

    

Реставрация колокольни св. вмц Екатерины. Фото: Fizir

        

Начать с благословения…

С технической точки зрения религиозный объект мало отличается от любого другого памятника архитектуры. Но человеческая сторона здесь намного глубже.

В таких проектах всегда есть община, духовенство, настоятель. Перед началом работ нужно получить благословение, подробно объяснить, что именно будет происходить и почему это необходимо.

И здесь особенно чувствуешь ответственность. Потому что для прихода это не просто старое здание. Это часть памяти, традиции и жизни людей.

    

Когда от комплекса остался только фрагмент

Многие думают, что главная проблема реставрации — плохое состояние здания. На практике все сложнее. Чем старше объект, тем больше вокруг него появляется нюансов, которые невозможно увидеть с первого взгляда.

В подобных проектах за одним столом оказываются инженеры, историки, химики, проектировщики, специалисты по обследованию зданий и представители органов охраны памятников, работающие в рамках Федерального закона «Об объектах культурного наследия» (73-ФЗ). И почти у каждого — свой участок ответственности.

Еще до начала проектирования приходится буквально «читать» здание: делать шурфы у фундаментов, проверять кладку, изучать конструкции и несущую схему. Любая ошибка на старте потом обходится очень дорого.

У колоколен есть и своя особенность. Исторически их часто строили на отдельном фундаменте, независимо от основного объема храма. Поэтому отсутствие самого храма вовсе не означает, что колокольня автоматически становится аварийной.

    

Старые здания не виноваты, что их строили 200 лет назад

Самая сложная часть проекта началась на этапе экспертизы. Сегодня исторические здания по-прежнему пытаются оценивать по логике нового строительства. И здесь возникает постоянный конфликт между современной нормативной базой и реальной исторической архитектурой.

Я это сравниваю с попыткой «натянуть сову на глобус». Ведь многие современные требования физически невозможно встроить в памятник начала XX века без ущерба для самого памятника.

В итоге экспертиза превращается не в формальную процедуру, а в длинный профессиональный диалог. Проектировщики объясняют, почему решение безопасно. Эксперты — почему им нужны дополнительные подтверждения. И так почти по каждому разделу.

Поэтому сопровождение экспертизы — отдельная работа. Недостаточно просто сделать проект. Нужно еще суметь защитить каждое решение и доказать, что для конкретного объекта оно действительно единственно возможное.

              

Реставрация начинается с земли. Фото: Fizir

           

Земельно-правовой квест для храмов

Для религиозных организаций это довольно-таки сложная тема. У большинства храмов просто нет собственного штата специалистов, которые могут самостоятельно проходить все процедуры взаимодействия с городом.

В Москве одна из самых тяжелых историй — внесение изменений в правила землепользования и застройки. Человек без опыта в этой системе обычно теряется уже на первых этапах.

В рамках проекта мы подготовили подробную дорожную карту по внесению изменений в ПЗЗ, помогли подать заявку через портал mos.ru и буквально пошагово расписали весь процесс.

    

Здесь нельзя работать «как обычно»

Ошибочно работать с памятником архитектуры как с типовым строительным объектом.

Исторические здания не любят шаблонных решений. Здесь почти каждое действие требует отдельного обсуждения, дополнительной проверки и аккуратности.

На таких объектах нельзя просто «быстро принять решение и пойти дальше». Слишком высокая цена ошибки.

Поэтому восстановление даже небольшой колокольни иногда оказывается сложнее, чем строительство нового здания с нуля.

    

История не про бизнес, а про наследие

Колокольня — важная часть исторической среды Москвы и значимое место для старообрядческой общины. У нас получилось не просто помочь с документами или экспертизой, а провести объект по всему сложному пути — от земельных вопросов до подготовки дальнейшей реставрации.

В подобных историях важно не только сохранить само здание. Важно сохранить возможность его восстановления вообще.

С точки зрения культурного кода руководство и сотрудники нашей компании придерживаются принципа, в соответствии с которым миссия и предназначение бизнеса в современной действительности не должны ограничиваться только коммерческой функцией.

Реализация подобных проектов для нас является вкладом в сохранение историко-культурного наследия России.

     

 

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

    

   

   

  

  

Другие публикации по теме:

Инструментарий выхода девелопера за пределы домашнего региона

Феодальные колодцы: темная сторона девелоперских компаний 

Как управлять финансами в девелопменте 

Оптимизация расходов в девелопменте