Конституционный Суд РФ (постановление от 29.01.2018г. №5-П) подтвердил возможность дифференциации платежей на содержание общего имущества в зависимости от вида помещения (жилое, нежилое), а также иных объективных обстоятельств.

Фото: www.sdkhimki.ru

Особенностью, многоквартирных жилых домов и входящих в их состав жилых и нежилых помещений, принадлежащих двум и более собственникам (множеству лиц), как имущества, является правовое регулирование отношений собственности в них. Конституционным Судом Российской Федерации, неоднократно указывалось, что при регулировании этих отношений, то есть отношений совместного домовладения, надлежит руководствоваться фундаментальными принципами верховенства права и юридического равенства. В силу этих принципов вмешательства государства в эти отношения не должны быть произвольными и нарушать равновесие между требованиями интересов общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности. Также необходимо в этих домах обеспечивать соотнесение принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц¹. Эта особенность приводит к тому, что в многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения находятся в собственности множества лиц, безопасность и комфорт в большой степени зависят от имущественного поведения этих лиц, чем в таких же домах, но принадлежащих одному собственнику. Следует отметить, что собственники помещений в этих домах, как правило, являются потребителями принадлежащих им помещений и не состоят между собой в какой-либо субординации.

При создании и эксплуатации многоквартирных жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, должно учитываться требование соотнесения принадлежащего тому или иному лицу права собственности с правами и свободами других собственников помещений в этом доме, а также с законными интересами третьих лиц (далее требование соотнесения). Соблюдение этого требования обуславливает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Право собственности предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и предотвращение причинения вреда другим лицам; соответственно, регламентируя содержание права собственности и обеспечивая защиту прав и законных интересов других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом, в том числе и посредством несение бремени содержания принадлежащих им помещений и общего имущества¹.

В настоящее время законодательством, применительно к многоквартирным домам, предназначенным для совместного домовладения, не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений¹,². Обеспечить соблюдение баланса интересов и свободу волеизъявления различных категорий собственников помещений в многоквартирных домах и учитывать конкретные обстоятельства, связанные с использованием общего имущества для их обслуживания, обусловливающих необходимость несения ими бремени соответствующих расходов, позволяет пространственно-имущественное моделирование отношений собственности на стадиях их создания и эксплуатации (далее – ПИМ)³.

Действующее законодательство, устанавливающие в рамках регулирования отношений по содержанию общего имущества в многоквартирном доме обязательное участие собственников помещений в расходах по его содержанию и ремонту, направлено, во-первых, на поддержание дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям, что соответствует общим интересам собственников помещений, во-вторых, на справедливое распределение необходимых расходов между ними как участниками общей собственности¹. Этим законодательством закреплён принцип соответствия обязательных расходов собственника помещения в многоквартирном доме его доле в праве общей собственности на общее имущество. Оно не предполагает произвольного определения размера платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме¹,².

Особенности помещений в многоквартирном доме (в частности, связанные с назначением, расположением и общим имуществом, необходимым для их обслуживания, в том числе земельным участком и придомовой территорией), а также иные объективные обстоятельства, могут являться достаточным основанием для их учёта при определении долей участия собственников того или иного помещения в обязательных расходах по содержанию общего имущества в доме¹. К иным объективным обстоятельствам могут относиться месторасположение помещений в доме, их качественные и количественные характеристики, доступность и необходимость пользования отдельными видами и элементами общего имущества, количественные и качественные его характеристики и др. Эти особенности следует отражать в проектной документации на объекты капитального строительства, в технической документации на дом и помещения в нём, а также в эксплуатационной документации на жилые и нежилые помещения⁴. Они могут учитываться и при распределении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, приходящихся на жилые и нежилые помещения в нём. Такое распределение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме позволяет осуществлять технология пространственно-имущественного моделирования (ПИМ).

Сведения об указанных особенностях помещений и их влиянии на дифференциацию размеров обязательных платежей, связанных с содержанием общего имущества в многоквартирном доме, должны доводиться застройщиком до участников долевого строительства и клиентов, приобретающих эти помещения в собственность. Эти сведения также должны включать информацию о критериях дифференциации размеров обязательных платежей, учтённых при пространственно-имущественном моделировании многоквартирного дома при его создании, а также о дополнительных критериях для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и условий их применения. Использование ПИМ на стадии эксплуатации позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования. Выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории¹.

В многоквартирном доме возможности соблюдения, требования соотнесения, а также равновесие между требованиями интересов сообщества собственников и необходимыми условиями защиты основных прав личности (далее требование равновесия)¹, в определённой мере обуславливаются использованными при их создании архитектурно-строительными, инженерно-техническими и технологическими решениями (далее проектными решениями), их совокупностями и взаимосвязью. Этими проектными решениями также определяется обязательность и возможность совместного использования того или иного общего имущества в доме для обслуживания тех или иных жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность. Принимаемые при создании многоквартирных жилых зданий проектные решения, их совокупности и взаимосвязи могут порождать определенные правовые последствия для собственников помещений. Эти последствия связаны с реализацией имущественных прав, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, а также неприкосновенность собственности¹. Обеспечить достижение требований соотнесения и равновесия позволяют проектные решения, адаптированные к использованию в условиях наличия в доме множества собственников помещений, то есть совместного домовладения. Такой подход позволяет достигать разумной соразмерности между используемыми средствами (проектными решениями) и преследуемой целью (безопасностью, комфортностью среды жизнедеятельности в доме и стоимостью приобретения и эксплуатации недвижимого имущества). Он обеспечивает возможность поддержания баланса прав и свобод собственников этого имущества, таким образом, чтобы на них не возлагались дополнительные обязанности, а также чтобы они не подвергались чрезмерному обременению. Использование при создании многоквартирных жилых зданий проектных решений, адаптированных к условиям совместного домовладения, позволяет расширять границы свободы, волеизъявления собственников помещений в таком доме и обеспечивает соблюдение баланса их интересов. Реализация таких проектных решений способна демпфировать последствия нарушений, допускаемых собственниками отдельных помещений при их обустройстве и эксплуатации, делая их несущественными в тех или иных конкретных обстоятельствах и снижая вероятность причинения убытков.

Значимость отмеченного выше хорошо видна на примере проектных решений, обеспечивающих устройство аварийных выходов из квартир в многоэтажных зданиях⁵. В соответствии с правилами и нормами технического регулирования, в таких зданиях может предусматриваться устройство аварийных выходов из квартир, в том числе на балконы и (или) лоджии, оборудованные наружными лестницами с люками, поэтажно соединяющими их. Эти балконы и (или) лоджии входят в состав квартир, которые расположены на разных этажах здания и принадлежат, как правило, разным собственникам. Посредством такого проектного решения, собственникам квартир и иным лицам в секционных жилых зданиях с высотой расположения этажа 15 м и более предоставляется возможность пользования балконами и (или) лоджиями квартир, которые не являются их собственностью. При этом обязанности по надлежащему содержанию наружных лестниц с люков, а также по эксплуатации балконов и (или) лоджий возложены на собственников помещений, в состав которых они входят. Также проектными решениями может быть предусмотрено устройство инженерных коммуникаций, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, проходящих транзитом через помещения, входящие в состав квартир. Для обеспечения их технического обслуживания и ремонта необходим доступ к ним, который возможен только через эти квартиры. Использование приведенных и многих других проектных решений при создании многоквартирных домов для совместного домовладения снижает безопасность и комфортность среды жизнедеятельности в них. Приводит к спорным и конфликтным ситуациям в доме. Является серьёзным препятствием для установления доверия, добрососедства и партнёрских отношений по собственности в доме.

Фото: www.23kvartiri.ru

Совместное домовладение характеризуется высоким уровнем взаимосвязей и взаимозависимостей, связанных с имущественным поведением множества собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, при обеспечении в нём безопасной и комфортной среды жизнедеятельности. Оно приводит к наполнению имущественного поведения собственников помещений новыми целями и смыслами. В отношении жилых помещений в многоквартирных домах это, прежде всего, стремление собственников приспособить их к своим потребностям в тот или иной период времени, в том числе и связанных с развитием домохозяйств. Эти помещения используются собственниками не только для личного потребления, но и как актив, в том числе для получения дохода. В тех или иных ситуациях они могут быть мотивированы к его накоплению, сохранению, передачи по наследству и др. Новым в имущественном поведении является и формирование взаимоотношений между потребителями помещений в доме, основанных на партнёрстве по собственности. Для реализации этих целей и смыслов собственники помещений нуждаются в новых знаниях и навыках, этических нормах и привычках. Отношения совместного домовладения приводят и к трансформации представлений о ценности потребительских качествах жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственности множеству лиц. К потребителям жилища приходит понимание того, что благополучие в многоквартирном доме, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат множеству собственников, зависит от их однородности, близости имущественных целей и потребительских предпочтений, просвещённости, ответственного поведения, доверия и культуры.

Среда жизнедеятельности в современном многоквартирном доме должна быть сформирована и организована таким образом (и, прежде всего, посредством использования при его создании проектных решений), чтобы не только обеспечивать безопасность и комфорт, но и создавать условия для обеспечения защиты прав и законных интересов собственников и потребителей жилых и нежилых помещений. Она также должна оказывать позитивное влияние на формирование у них ответственного имущественного поведения, приобретение и закрепление навыков рационального и эффективного использования недвижимого имущества, повышение их жилищной компетенции. При создании объектов капитального строительства для совместного домовладения, принимаемые проектные решения следует оценивать и в аспекте будущих отношений собственности в них. Необходимо учитывать влияние этих проектных решений на отношения собственности в многоквартирном доме или ином объекте капитального строительства и возможные проявления имущественного поведения собственников жилых и нежилых помещений.

Создаваемые в настоящее время многоквартирные жилые здания, могут считаться современными в том случае, если они адаптированы к использованию в условиях совместного домовладения. В этих зданиях должны учитываться требование соотнесения принадлежащего тому или иному лицу права собственности с правами и свободами других собственников помещений, а также равновесие между требованиями интересов сообщества собственников и необходимыми условиями защиты основных прав личности. Это обеспечивает возможность создания в них другой, более безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, способной оказывать значимое позитивное влияние на качество человеческого капитала. Такая среда способна катализировать формирование ответственных и эффективных собственников недвижимого имущества. Отказ от учёта особенностей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и игнорирование обстоятельств, связанных с общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, упрощает ситуацию с определением долей участия собственников помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества. Однако он не позволяет справедливо распределять бремя этих расходов между собственниками помещений, что негативно влияет на их имущественное поведение. Порождает у определённой их части стремление к уходу от ответственности. Не даёт возможности обеспечивать соответствие прав и обязанностей собственников помещений в многоквартирных домах. Приводит к недостатку средств, необходимых для финансирования услуг и работ, нужных для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. Не способствует формированию в доме партнёрских по собственности отношений, доверия и добрососедства. Приводит к многочисленным спорам и конфликтам.

Адаптированость многоквартирного дома к использованию в условиях совместного домовладения предполагает возможность программируемого использования в нем общего имущества для обслуживания жилых и нежилых помещений, которое может являться значимым дополнительным их потребительским качеством. Программируемое использование может распространяться на всё общее имущество в доме или определённую его часть. Диапазон программируемого использования общего имущества для обслуживания отдельных помещений может изменяться в широких пределах, от равномерно-пропорционального использования, до неиспользования отдельных видов общего имущества для обслуживания тех или иных помещений или их однородных групп. Возможность программируемого использования общего имущества определяется использованными при создании дома проектными решениями и правилами его использования, которые отражаются в технической и эксплуатационной документации на дом и жилые и нежилые помещения в нём³, а также в решениях общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в доме¹. Результаты программированного использования общего имущества учитываются при определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника каждого помещения в этом доме, посредством которой определяется доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме⁴.

Современные многоквартирные дома для совместного домовладения могут и должны привлекать домохозяйства лучшим будущим, большим потенциалом изменения его образа. Возможность такого будущего обуславливается рядом факторов. Прежде всего, другими условиями для развития человеческого капитала, связанными с нахождением в качественной среде жизнедеятельности, способной обеспечивать удовлетворение изменяющихся потребностей людей и их развитие. Это также новое качество жизни по сравнению с домами, не адаптированными к использованию в условиях совместного домовладения. Современные многоквартирные дома и владение в них жилыми и нежилыми помещениями на праве собственности открывает перед домохозяйствами и входящими в их состав людьми дополнительные возможности:

- удовлетворения жилищной потребности в оптимальном объёме и желаемого качества по приемлемой цене, в тот или иной период развития домохозяйств, в соответствии с их потребительскими предпочтениями, образом жизни, требованиям к комфорту и безопасности;

- обеспечения соотнесения принадлежащего тому или иному лицу права собственности с правами и свободами других собственников помещений в этом доме и минимизации возлагаемых на них дополнительных обязанностей и обременений;

- справедливого распределение бремени расходов на содержание общего имущества вне отрыва от его использования для обслуживания того или иного жилого или нежилого помещения;

- трансформации и приспособления жилых и нежилых помещений в доме, а также общего имущества, исходя из изменяющихся потребностей домохозяйств, в частности обусловленных развитием и использованием в жилищной сфере инноваций;

- обеспечения рационального и эффективного использования общего имущества в доме с учётом интересов каждого собственника помещения и их сообщества в целом;

- автономности в потреблении ресурсов и общего имущества, обеспечивающих функционирование помещений, находящихся в собственности отдельных лиц, в регламентированном режиме и с учётом потребностей домохозяйств;

- обеспечения разнообразия жизни домохозяйствам.

Проживание в современных многоквартирных домах, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, позволяет людям становиться более свободными и ответственными. Оно предоставляет им другие возможности взаимодействия друг с другом, основанные на партнёрстве применительно к собственности в доме, большей независимости в самовыражении и уважении такой потребности в других. Среда жизнедеятельности в таких домах, а также сведения об особенностях жилых и нежилых помещений в них и отражение этих особенностей в эксплуатационной документации, доводимой до потребителей, располагает собственников к добропорядочному и разумному имущественному поведению. Владение в них жилыми и нежилыми помещениями на праве частной собственности заставляет собственников задумываться о том, как упредить обесценивание принадлежащего им недвижимого имущества, сохранить и приумножить вложенные в него средства. Оно катализирует формирование в обществе жилищной и финансово-экономической грамотности, просвещённости. Адаптированность многоквартирных домов к использованию в условиях совместного домовладения, во многих случаях может являться фактором, повышающим рыночную стоимость входящих в их состав жилых и нежилых помещений не менее значимым, чем местонахождение этих домов. Особое значение она имеет для домохозяйств, которые видят в жилище не только «крышу над головой», но и цивилизованною среду для своего развития, формирующую их будущее. Приспособленности многоквартирных домов, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству собственников, к использованию в условиях совместного домовладения, всё большее внимание уделяют и компетентные конечные потребители строительной продукции.

В общем имуществе многоквартирных домов, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, заключён значительный потенциал их конкурентных преимуществ, а также входящих в их состав жилых и нежилых помещений. Посредством общего имущества в доме формируется пространство, наполненное общественной ценностью, которое придаёт жилищу новое качество. В этом пространстве собственникам предоставляется возможность выбора в пользовании сервисами при обслуживании принадлежащих им жилых и нежилых помещений. Рациональное и эффективное использование общего имущества в интересах каждого собственника и их сообщества в целом, а также учёт этого использования позволяют снижать удельные значения бремени расходов на его содержание. Такое использование этого имущества обеспечивает возможность оптимального его развития, исходя из интересов собственников и требований поддержания его в надлежащем санитарном и техническом состоянии. Оно направлено также на обеспечение устойчивого функционирование дома и его инженерно-технических систем. Вместе с оборудованием помещений, предназначенных для передачи в собственность отдельным потребителям, это имущество позволяет осуществлять их надлежащую эксплуатацию лицам, не обладающих специальными знаниями. Общим имуществом в значительной мере определяются границы соотношения прав и свобод собственников помещений в многоквартирном доме.

Создание современных многоквартирных домов, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, это новое поле для деятельности квалифицированных застройщиков, инвесторов, девелоперов и риэлторов. Эта деятельность позволит донести до потребителей и сформировать у них правильное представление о том, что такое качественное жилище и о тех преимуществах, которое получают его обладатели. Появление такого жилища будет содействовать формированию в жилищной сфере компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества, развитию гражданского общества. Оно стимулирует модернизацию существующего жилищного фонда. Создание современных многоквартирных домов для совместного домовладения может и должно стать не только инструментом улучшения жилищных условий домохозяйств, генерировать жилищную фильтрацию и обновление жилищного фонда, но и послужить драйвером экономического развития в целом и инновационного развития строительного комплекса и жилищной сферы.

Александр СИДОРЕНКО,  заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

 

Фото: www.kotlas-info.ru

^1.Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П "По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова"

^2.Жилищный кодекс Российской Федерации.

^3.Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

^4.Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

^5.СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий, п.5.2.8.

Другие публикации по теме:

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Почему рекомендации чиновников приобретают силу закона и кардинально меняют требования к застройщикам и другим участникам строительства? Эту тему для портала ЕРЗ.РФ анализирует генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ. 

       

Фото: www.edsro.center

     

Прошло больше трех лет с момента принятия печально известного Федерального закона от 03.06.2016 №372-ФЗ (далее — 372-ФЗ). Не хочется лишний раз перечислять все его недостатки. В то же время, один важный и в каком-то смысле побочный итог реформы СРО 2017 года, по мнению автора, недостаточно раскрыт до настоящего времени.

Даже беглый анализ судебной практики (см. постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2018 №08АП-2342/18, от 26.06.2018 №18АП-7900/18, от 28.08.2018 №08АП-8075/18, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2018 №03АП-5579/18, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019 №07АП-9547/19) показывает, что правоприменение отдельных положений 372-ФЗ сложилось таким образом, что с 1 июля 2017 года специалистам строительного контроля как застройщика (заказчика), так и подрядчика для осуществления своих функций в большинстве случаев требуется членство в национальном реестре специалистов в области строительства (далее — НРС).

Этому немало поспособствовали многочисленные и зачастую противоречивые разъяснения чиновников, которые «не уполномочены давать разъяснения, но вместе с тем сообщают». В приведенных судебных актах можно встретить ссылки на официальные письма различных структур и даже цитаты из них, хотя содержащиеся в таких письмах разъяснения, вроде бы, не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Анализ разъяснений представителей Минстроя (см. письма от 08.06.2017 №20243-ТБ/02, от 05.09.2017 №31723-ТБ/02, от 18.09.2017 №33473-ТБ/02, от 19.09.2017 №33529-ТБ/02, от 04.09.2018 №37059-ТБ/02) позволяет сделать следующий вывод. Требование о подписании документов в процессе осуществления строительного контроля главным инженером проекта, сведения о котором включены в НРС (далее — ГИП из НРС), распространяется на все организации (включая привлеченные по договору), обязанные вести такой контроль (кроме случаев, когда членство в СРО не требуется, например, при стоимости строительства в пределах 3 млн руб.).

   

Фото: www.vedtver.ru

     

В результате анализа разъяснений представителей Ростехнадзора (см. письма от 27.12.2017 №09-02-05/15110, от 04.07.2018 №09-00-06/5991, а также разъяснения на официальном сайте) можно прийти к другому выводу. От имени юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые привлекаются застройщиком (заказчиком) для осуществления строительного контроля, документы в процессе осуществления такого контроля могут подписываться любыми уполномоченными представителями (НРС не требуется). А от имени застройщика (заказчика), лица, осуществляющего строительство, которые самостоятельно осуществляют такой контроль, соответствующие документы должны подписывать ГИПы из НРС (в том числе в случаях, когда членство в СРО не требуется).

При этом приказом Ростехнадзора от 09.11.2017 №470 в качестве приложений к РД-11-02-2006 утверждены рекомендуемые формы актов, оформляемых в процессе осуществления строительного контроля. В примечаниях к соответствующим формам актов (рекомендуемым образцам) отмечено, что их подписание представителем застройщика (заказчика) по вопросам строительного контроля, состоящим в НРС, не требуется в случае, если не предусмотрено обязательное членство в СРО соответствующей организации. В отношении аналогичного представителя лица, осуществляющего строительство (подрядчика), такое примечание почему-то отсутствует.

Логика таких разъяснений и рекомендаций не очень понятна. Почему со стороны застройщиков (заказчиков), которые в состоянии самостоятельно осуществлять строительный контроль, документы должны подписываться только ГИПами из НРС, а привлекаемые организации могут себе позволить подписывать акты «любыми уполномоченными представителями»?

Несмотря на противоречивые разъяснения со стороны представителей Минстроя и Ростехнадзора, государственные контролирующие структуры как федерального, так и регионального уровня с 1 июля 2017 года стали очень рьяно проверять наличие подписи ГИПа из НРС практически на всех документах, которые оформляются в процессе осуществления строительного контроля. Некоторые контролеры, судя по всему, решили, что качество строительно-монтажных работ им можно вообще не проверять, главное, чтобы на документах стояла подпись ГИПа. Доходит даже до выдачи предписаний, которые по форме запрещают проводить освидетельствование скрытых работ до регистрации специалистов строительного контроля в НРС, а по сути, запрещают продолжать строительство.

Применяемая на практике административная ответственность юридических лиц (как заказчиков, так и подрядчиков) за указанное нарушение (отсутствие подписи ГИПа на промежуточных актах по ходу осуществления строительного контроля) по ч. 1 ст. 9.4 КоАП (от 100 тыс. до 300 тыс. руб.) существенно превышает ответственность по ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП (от 40 тыс. до 50 тыс. руб.) за отсутствие у организации членства в СРО при осуществлении строительства.

У многих специалистов по этому поводу уже давно возникают справедливые вопросы.

Насколько требование об обязательном членстве в НРС специалистов строительного контроля соответствует логике реформы СРО и положениям 372-ФЗ?

Как на практике обеспечить включение в НРС всех специалистов, которые осуществляют строительный контроль, в масштабах деятельности средней или крупной организации?

На указанные вопросы можно попытаться ответить по существу и с формальной (юридической) точки зрения. 

По существу, требование об обязательном подписании документов в ходе осуществления строительного контроля только специалистом из НРС выглядит абсурдным, если чуть-чуть внимательнее присмотреться к требованиям законодательства.

    

Фото: www.economic-definition.com

  

Согласно положениям ст. 55.5-1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) в НРС включается информация о специалистах по организации строительства, работающих в должности главных инженеров проекта. К должностным обязанностям таких специалистов относится не только оперативное планирование, координация, организация и проведение строительного контроля с правом подписи соответствующих документов в ходе его осуществления, но подписание акта приемки объекта капитального строительства (других документов оформляемых на стадии ввода объекта в эксплуатацию).

Приказ Минстроя России от 06.04.2017 №688/пр, которым регламентируется порядок ведения НРС, в явном виде предусматривает, что должностные обязанности включаемого в НРС специалиста должны соответствовать требованиям ст. 55.5-1 ГрК РФ (зона ответственности национальных объединений). В дополнение ч. 2 ст. 55.6 ГрК РФ устанавливает обязательность предоставления в СРО (для рассмотрения вопроса о приеме в члены) не только документов, которые подтверждают наличие в организации по основному месту работы, необходимого количества специалистов, включенных в НРС, но и документов, подтверждающих наличие у таких специалистов должностных обязанностей, предусмотренных ст. 55.5-1 ГрК РФ.

         

Фото: www.lawr.ru

   

Несложно прийти к выводу, что требование об обязательном подписании документов в ходе осуществления строительного контроля только специалистом из НРС формально приведет к полному исчезновению рядовых специалистов строительного контроля, поскольку все они будут вынуждены стать ГИПами. Рядовой специалист строительного контроля, для включения в НРС (если соблюдать требования закона¹) должен являться ГИПом с должностной обязанностью по подписанию акта приемки объекта капитального строительства. Так и хочется сказать: «Кто же ему позволит эту должностную обязанность реализовать на практике!».

Теоретически возможен другой вариант. Членом НРС будет являться не каждый специалист, осуществляющий строительный контроль «на земле», а только «подписант — работник юридического лица или индивидуального предпринимателя» (терминология из письма Минстроя от 18.09.2017 №33473-ТБ/02). То есть подписывать промежуточные акты по результатам приемки (освидетельствования) скрытых работ, ответственных конструкций, участков инженерных систем и сетей и нести ответственность должен не тот, кто осуществлял соответствующее контрольное мероприятие, а несколько «подписантов», которые включены от организации в НРС.

При таком варианте весьма проблематично просто обеспечить своевременное подписание такими ГИПами тысяч актов, которые оформляются в процессе осуществления строительного контроля на различных объектах (в том числе линейных, где работы одновременно ведутся на огромной территории). Также несложно догадаться, что в масштабе деятельности средних и крупных организаций, возводящих в качестве застройщика (заказчика) или подрядчика большое число объектов капитального строительства (в том числе в разных субъектах РФ) такой «подписант» из НРС может превратится в «зицпредседателя», который, согласно И. Ильфу и Е. Петрову, «берет 120 рублей в месяц на свободе и 240 рублей — в тюрьме».

Собственно, так во многих случаях и происходит. Специалисты, которые до 1 июля 2017 года работали на объектах в качестве представителей строительного контроля застройщика (заказчика) или подрядчика, не всегда имеют десятилетний стаж работы и подходящий диплом. Чтобы выйти из положения, специалист на объекте часто вынужден подписывать документы по результатам строительного контроля за себя (в графе «иные лица») и «за того парня» (в графе, где нужен НРС).

Очевидно, что разом заменить десятки и сотни специалистов строительного контроля в штате не может позволить себе ни одна организация. Да и зачем организациям отказываться от опытных и уже проверенных сотрудников (специалистов строительного контроля)? Ни одна «корочка суперГИПа» в глазах разумного работодателя не заменит опыта, знаний, навыков специалиста, которые подтверждены предыдущей совместной работой.

   

Фото: www.driv-corp.ru

    

А проблема массового подписания актов промежуточной приемки (освидетельствования) по результатам строительного контроля за других лиц очень скоро может стать неприятным сюрпризом для чиновников, которые продвигают оторванные от действительности требования, основанные на очень избирательном толковании норм законодательства.

Так и хочется спросить подписантов соответствующих разъяснений про «иных работников, которые не правомочны выполнять должностные обязанности специалиста по организации строительства» насчет недействительности выданных эксплуатирующими организациями за последние три года документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного объекта техническим условиям подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Если никто, кроме ГИПа из НРС, не вправе подписывать документы по результатам строительного контроля, поскольку подписание таких документов относится должностным обязанностям, предусмотренным ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ, то и другие документы, предусмотренные ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ, также вправе подписывать только специалисты из НРС. Получается, что документы о соответствии возведенного объекта техническим условиям могут не признаваться для целей выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если они не подписаны ГИПом из НРС? Это вполне укладывается в логику вышеприведенных разъяснений, согласно которым требование о подписании документов ГИПом из НРС распространяется также на случаи, когда членство в СРО не требуется.

Меня давно занимает вопрос, по какому принципу сформированы должностные обязанности специалиста по организации строительства в ст. 55.5-1 ГрК РФ. Каким образом работник подрядной строительной организации или застройщика (заказчика) может пописывать документы о соответствии возведенного объекта техническим условиям, если выдача таких документов относится к компетенции организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения? А ведь уже почти три года ГИПы из НРС должны исполнять указанную должностную обязанность.

   

Фото: www.tehproektstroy.ru

    

Само собой напрашивается предположение о том, что должностные обязанности специалиста по организации строительства (ГИП из НРС) «взяты с потолка». Очевидно, что перечень документов, которые должен подписывать ГИП из НРС, в п. 4 ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ скопирован из ч. 3 ст. 55 ГрК РФ (перечень документов, представляемых застройщиком вместе с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). При этом (видимо, по ошибке) вместо п. 8 ч. 3 ст. 55 (схема, отображающая расположение объекта и инженерных сетей) скопировали п. 7 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ (документы о соответствии объекта техническим условиям).

По факту в должностных обязанностях ГИПа из НРС мы имеем функционал специалистов строительного контроля (руководителя подразделения и рядовых специалистов), который дополнен полномочиями по подписанию двух актуальных² на данный момент документов: акта приемки объекта и документа о соответствии возведенного объекта проектной документации. В чем тогда заключаются функции ГИПа из НРС именно в части организации строительства?

Выскажу еще одно предположение. Скорее всего, авторы соответствующей новеллы (имеется в виду национальный реестр специалистов в области строительства) никогда не работали в строительных организациях, слабо представляют их структуру и распределение должностных обязанностей между работниками. Поэтому на строителей механически перенесли конструкцию ГИПа и ГАПа, которая является привычной для проектных организаций, заменив ГАПа на второго ГИПа и произвольно сформулировав должностные обязанности такого ГИПа (даже без разделения функций заказчика и подрядчика).

Но и такой недостаток не был бы фатальным, если бы разъяснение (уяснение) положений 372-ФЗ компетентными органами осуществлялось на основании системного анализа его положений и общей логики реформы СРО (насколько это возможно).

Продвигаемое в соответствующих разъяснениях (рекомендациях) представителей Минстроя и Ростехнадзора положение об обязательном подписании документов в процессе осуществления строительного контроля специалистами из НРС кардинально меняет основные положения реформы СРО, которые в явном виде зафиксированы в законодательстве.

В ч. 6 ст. 55.5 ГрК РФ в качестве минимальных требований к членству в СРО предусмотрено наличие в организации по основному месту работы только двух специалистов по организации строительства (в должности главного инженера проекта), включенных в НРС. Правительством РФ в Постановлении от 11.05.2017 №559 в качестве минимальных требований к организациям, которые осуществляют строительство объектов повышенного уровня ответственности, предусмотрено наличие двух или трех руководителей, состоящих в НРС (наряду с другими квалифицированными работниками, в НРС не состоящими). Указанные нормы правовых актов объединяет то, что членство в НРС предусмотрено для руководящего состава организаций, а не для рядовых специалистов.

Разъяснение отдельных положений ст. 55.5-1 ГрК РФ со стороны представителей Минстроя и Ростехнадзора фактически означает, что членство в НРС требуется не нескольким руководителям, а десяткам или даже сотням рядовых специалистов, которые осуществляют в организации функции по строительному контролю и подписывают документы по его результатам (вариант «зицпредседателя» мы сейчас не рассматриваем). Таким образом, принцип два или три ГИПа из НРС в расчете на одну организацию в реальности отменяется. Нормы ч. 6 ст. 55.5 ГрК РФ, Постановления Правительства РФ от 11.05.2017 №559 в этом случае являются бесполезными, поскольку скрытый смысл положений ст. 55.5-1 ГрК РФ предусматривает требования, которые выше на порядок (в части наличия специалистов, включенных в НРС).

     

Фото: www.ucc-msk.ru

             

В судебной практике для обоснования довода об обязательности НРС для всех специалистов строительного контроля застройщика (заказчика) или подрядчика можно обнаружить ссылку на ч. 2 ст. 52 ГрК РФ. Соответствующая норма устанавливает, что выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по договорам строительного подряда обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов).

Сразу отмечу, эта норма при всем желании вряд ли применима к специалистам строительного контроля заказчика, поскольку по договору строительного подряда выполнение работ осуществляет подрядчик, но никак не заказчик, который принимает результат работ и уплачивает обусловленную цену.

Кроме того, фраза «обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов)» вряд ли предполагает, что указанные ГИПы должны выполнять работы по строительству или осуществлять строительный контроль исключительно собственными силами. В противном случае им пришлось бы взять в руки лопаты и другие средства малой механизации, поскольку строительный контроль подрядчика по своей сути является производственным контролем (включая в себя операционный контроль), который должен осуществляться исполнителями работ.

Если 372-ФЗ предусматривалась обязательность НРС для специалистов строительного контроля, то почему об этом прямо не указано в ст. 53 ГрК РФ, которая посвящена строительному контролю?

Любопытно, что судебные инстанции практически не обращали внимания на внутренние документы соответствующих СРО, хотя именно эти документы должны рассматриваться при разрешении споров о количестве специалистов организации, которые должны состоять в НРС.

Положения ч. 6 и 8 ст. 55.5 ГрК РФ предусматривают, что требования к членам СРО устанавливаются во внутренних документах СРО, но не могут быть ниже, чем установлены ч. 6 ст. 55.5 ГрК РФ или Правительством РФ.  Требования к минимальной численности специалистов из НРС могут быть увеличены саморегулируемой организацией в зависимости от технической сложности и потенциальной опасности объекта капитального строительства, от стоимости одного договора подряда (ч. 7 ст. 55.5). Такие требования являются обязательными для всех членов СРО, их специалистов и иных работников (ч. 10 ст. 55.5). При этом ч. 12 ст. 55.5 ГрК РФ и ч. 5 ст. 55.18 ГрК РФ предусмотрен механизм контроля со стороны государства за соответствием требований внутренних документов СРО положениям законодательства.

Следует особо обратить внимание на тот факт, что согласно ч. 5 ст. 55.18 ГрК РФ во внесении сведений о внутренних документах СРО в государственный реестр саморегулируемых организаций может быть отказано, если документы СРО (изменения в такие документы), которые поступили в орган надзора за саморегулируемыми организациями (Ростехнадзор), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Если скрытый смысл положений ст. 55.5-1 или ч. 2 ст. 52 ГрК РФ все-таки предполагает вступление в НРС всех специалистов строительного контроля соответствующих организаций, обязанных состоять в СРО, то почему Ростехнадзор внес в государственный реестр СРО сведения о внутренних документах большого числа СРО, которые устанавливают иные требования к членству? Вариант, когда в СРО можно вступить, имея одно количество ГИПов из НРС, а для осуществления строительства (ведения строительного контроля) их требуется на порядок больше, мы не рассматриваем. В этом случае пришлось бы признать, что членство в СРО не наделяет правом на осуществление практической деятельности, а дает лишь формальный статус.

С учетом проведенного анализа юридических норм напрашивается вывод, что установить повышенное требование об обязательном членстве в НРС всех специалистов строительного контроля застройщика (заказчика) или подрядчика может только СРО в своем внутреннем документе. И если такие требования во вступившем в силу (после проверки Ростехнадзора) внутреннем документе СРО не установлены, то и не может быть обязанности члена такого СРО использовать в качестве специалистов строительного контроля только лиц, состоящих в НРС.

Отрадно, что удалось отыскать хоть одно судебное решение, где суд не пошел по формальному пути, не стал слепо ориентироваться на позицию надзорного органа или различные письма в духе «разъяснения мы давать не уполномочены, но вместе с тем сообщаем…». Следует уточнить, что речь идет о гражданско-правовом споре, а не об обжаловании решений административного органа (в таком споре у заявителя объективно мало шансов на положительный результат).

    

Фото: www.chastnik.ru

    

Так, в постановлении №20АП-2004/19 от 23.04. 2019 Двадцатый арбитражный апелляционный суд не согласился с доводами Фонда капитального ремонта многоквартирных домов, который пошел на одностороннее расторжение договора на осуществление строительного контроля из-за назначения исполнителем «ответственными лицами за осуществление технического надзора и подписание документов, специалистов, не состоящих в национальном реестре специалистов в области строительства». Рассматривая указанный спор, суд среди прочего указал:

«С учетом изложенного, лицо (в данном случае — общество), которое соответствует требованиям статьи 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации и имеет свидетельство саморегулируемой организации, в силу требований закона обладает необходимым количеством квалифицированного персонала для выполнения работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства

В договоре заказчиком установлено единственное требование к исполнителю — наличие квалифицированного персонала, т.е. соответствие его требованиям, установленным пунктом 1 части 6 статьи 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что назначенные приказом общества специалисты не обладают необходимой квалификацией, фондом не представлено.

Напротив, из материалов дела следует, что все инженеры строительного контроля истца, назначенные приказами ответственными по договору, имеют высшее образование соответствующего профиля и стаж работы по специальности не менее пяти лет, что подтверждается дипломами об окончании высшего специального учебного заведения и удостоверениями о повышении квалификации.

В связи с этим следует признать, что общество подтвердило наличие у него специалистов, соответствующих требованиям, указанным в пункте 1.7.5 договора.

…При этом сведения о таких специалистах, как физических лицах, включаются соответствующим Национальным объединением саморегулируемых организаций соответственно в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, в национальный реестр специалистов в области строительства на основании заявлений таких лиц при условии его соответствия следующим минимальным требованиям (часть 6 статьи 55.5-1).

Неподача такого заявления не означает отсутствие квалификации у сотрудников организации строительного контроля и не запрещает ведение такой организацией профессиональной деятельности через привлеченных в качестве штатных работников, поскольку данная организация является членом соответствующей СРО».

    

Фото: www.dm-st.ru

    

Такой подход представляется логичным и соответствующим действующему законодательству, поскольку наличие некоторого количества руководителей в НРС (наряду с наличием в штате иных работников с профильным образованием и опытом работы) — одно из основных условий для членства организации в СРО.

Рассматривать НРС как самостоятельный институт, не связанный с обязательным членством юридических лиц (индивидуальных предпринимателей) в СРО, в настоящее время не представляется возможным, поскольку это противоречит общей логике реформы СРО 2017 года.

Напомню, что в ходе проведения указанной реформы не подвергался сомнению принцип, согласно которому регулируется доступ на рынок работ и услуг в области инженерных изысканий, проектирования и строительства юридических лиц (индивидуальных предпринимателей), а не физических (должностных) лиц. НРС как самостоятельный институт, членство в котором конкретных категорий физических (должностных) лиц должно являться обязательным условием осуществления деятельности в области строительства, имеет право на существование.

Только для начала желательно разобраться с функционалом строительных организаций (заказчик, подрядчик, привлеченный технический надзор) и распределением полномочий внутри таких организаций (руководитель, главный инженер организации, начальники производственных подразделений, инженеры по строительному контролю, начальники участков, производители работ, мастера участков и др.). Тогда не будет никакой нужды выдумывать виртуальных ГИПов с непонятными должностными обязанностями и явно не соответствующими таким обязанностям квалификационными требованиями.

    

Николай Малышев

     

Автономность института НРС от системы саморегулирования также может поставить вопрос (если отталкиваться от опыта развитых стран) об избыточности одновременного регулирования деятельности как физических (должностных) лиц, так и юридических лиц в области инженерных изысканий, проектирования и строительства.

Едва ли в непростых экономических условиях организации строительной сферы будут готовы оплачивать (в дополнение к обязательным налогам и сборам) как вносы на содержание СРО, так и нести издержки³, связанные с пребыванием большого числа специалистов таких организаций в НРС.
Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства»

            

---

¹Включение в НРС сведений о специалистах, не имеющих необходимых должностных обязанностей (предусмотрены ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ), — вопрос, который заслуживает отдельного обсуждения.
²Декларация подрядчика о соответствии возведенного объекта техническим регламентам для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется с 4 августа 2018 года.
³Некоторые законодательные инициативы последнего времени наводят на мысли, что этап наполнения НРС работниками организаций практически завершен и на подходе этап легальной коммерциализации этого института.

     

     

    

 

   

Другие публикации по теме:  

Законопроект по внесению изменений в Градостроительный кодекс РФ усилит банковский контроль деятельности СРО

НОСТРОЙ: средства компенсационных фондов строительных СРО восстановлены до уровня 2016 года

Депутаты намерены использовать 86 млрд руб., собранных отраслевыми СРО, в интересах обманутых дольщиков

Виталий Мутко: Компенсационные фонды строительных СРО удалось практически полностью восстановить: сегодня они достигают 90 млрд руб.

Депутаты выступают за амнистию строительных СРО. Минстрой и НОСТРОЙ — против

Государство ужесточает контроль деятельности СРО