Эти факторы на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует известный петербургский эксперт, генеральный директор ПИА Недвижимость, председатель Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Максим ЕЛЬЦОВ.

 

Фото: www.itd2.mycdn.me

 

Хочу начать с главного на сегодняшний день вопроса, ответ на который ищут и наши партнеры-застройщики, и банки, и клиенты. Что будет с рынком, как будут меняться цены на квартиры в ближайшие месяцы?

Прогнозы — дело неблагодарное, особенно в России и особенно в пандемию. Чтобы все-таки попытаться на него ответить, стоит начать с ключевых факторов, которые снижают цены на рынке.

1. Окончание льготной ипотеки.

2. Повышение ипотечных ставок.

3. Естественное снижение спроса после активных покупок и разгона цен. Как следствие — «перезатаривание» и рост предложения от частных покупателей.

4. Снижение реальных располагаемых доходов населения.

5. Рост неплатежей по ипотеке и распродажа заложенных квартир.

 

Фото: www.in-news.ru

 

А теперь чуть подробнее

• Первый и мощнейший фактор — это окончание льготной ипотеки. Конечно, субсидированная ипотека продолжает действовать. Но, во-первых, ставка повышена до 7% годовых, во-вторых, и это главное, — лимит кредита снизился до 3 млн руб., что сильно ограничивает круг потенциальных покупателей в Петербурге и крупных городах. Мое предположение о том, что правительство изберет мягкую форму сворачивания программы (отменить полностью нельзя — уроним спрос, а оставить в прежнем виде — еще хуже) полностью оправдалось.

 

Фото: www.sz-saratov.ru

 

• К этой же группе факторов следует относить состоявшиеся и грядущие повышения процентных ставок по ипотеке. ЦБ недавно принял решение о рекордном поднятии ключевой ставки и, очевидно, это далеко не предел: в любом государстве удерживать низкую ключевую ставку на фоне инфляции и работающего печатного станка просто невозможно.

И льготная ставка, и понимание того, что субсидированная ипотека закончится в определенное время, привело к мощному всплеску спроса, подтолкнув к покупке недвижимости даже тех, кто не рассматривал приобретение в ближайшее время. Теперь мы «залезли» в будущий спрос на год-полтора вперед. Нет льготной ипотеки — нет покупателей.

 

Фото: www.denisjurin.ru

 

• Снижение реальных располагаемых доходов населения и рост неплатежей по ипотеке — в целом два связанных фактора. Не стоит говорить, что они прямо сейчас приведут к снижению цен, но в перспективе одного-трех лет они будут значимыми. Сейчас уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам находится на минимальном уровне и, она будет плавно расти, но ждать активных распродаж залоговых квартир, что ипотечный пузырь вот-вот лопнет, не стоит. Рынок недвижимости крайне инертен, для его резкого снижения на 10—15% необходимо чтобы заемщики лавинообразно начали выставлять квартиры на продажу, и эти квартиры не находили своих покупателей, а нисходящий тренд стимулировал бы поток новых распродаж и нового снижения цен.

 

 

Пока о таком сценарии говорить рано: за счет значительного роста цен проблемные заемщики имеют очень хорошие шансы продать квартиры с хорошей выгодой, что защищает рынок от избытка нервозных продаж. К тому же по сравнению с ситуацией пятилетней давности продавать заложенные квартиры сейчас технически проще, есть возможность покупать их в кредит. Наш опыт моментального выкупа залоговых квартир показывает, что для успешной продажи достаточно минимального дисконта к среднерыночной цене и т.д. Тем не менее, за уровнем просроченной задолженности стоит внимательно следить.

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость, председатель Комитета по Ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в Москве замедлились темпы роста цен на жилье в новостройках массового сегмента

Эксперты: спрос на московские новостройки за три месяца упал более чем на 20%

Выручка застройщиков Петербургского региона в июле: сохранить уровень продаж помогло расширение предложения

Эксперты: за месяц спрос на столичные новостройки заметно снизился: число сделок в Москве упало на 19%, в Подмосковье — на 23%

Эксперты: цены на столичные новостройки впервые начали снижаться

Эксперты: на столичном рынке новостроек сложилась необычная ситуация: цены продолжают расти, несмотря на сжатие платежеспособного спроса

Аналитики ВТБ: после пересмотра условий льготной ипотеки новостройки в столичных регионах подешевели в пределах 10%

Эксперты: за время действия льготной ипотеки новостройки в стране подорожали на 33%

Эксперты: спрос на столичные новостройки за год вырос на 56%

Эксперты: столичный «квадрат» за год подорожал на треть, и дешеветь пока не собирается

Эксперты ЕРЗ.РФ изучили принятый 15.12.2023 депутатами Госдумы РФ в третьем чтении Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и составили перечень основных нововведений.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

Закон (законопроект №452646-8), о подготовке которого не раз сообщал портал ЕРЗ.РФ, предусматривает корректировку положений Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Жилищного кодекса РФ и других законодательных актов в целях совершенствования правового регулирования отношений при подготовке и реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) с учетом предложений региональных органов государственной власти и строительного сообщества.

Закон содержит следующие основные положения:

1. Вводится понятие оператор КРТ — юридическое лицо, определенное Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающее реализацию решения о КРТ. Порядок осуществления деятельности оператора КРТ установлен в новой статье 71.

К оператору КРТ предъявляются следующие требования. Это должно быть юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом РФ; или в уставном (складочном) капитале которого доля РФ или субъекта РФ составляет более 50%; или дочернее общество, в уставном (складочном) капитале которого более 50% долей принадлежит такому юридическому лицу.

Оператор КРТ наделяется следующими дополнительными полномочиями:

1) оператор КРТ вправе принимать решение о проведении торгов на право заключения договора о КРТ, определять организатора таких торгов и заключать договор о КРТ по результатам таких торгов (ранее такое право имели только федеральные, региональные или муниципальные органы власти);

2) оператор КРТ может передать в субаренду без согласия арендодателя предоставленный ему земельный участок (ЗУ), находящийся в государственной или муниципальной собственности. Такой участок оператор КРТ может передать в субаренду победителю торгов или своим дочерним обществам;

3) оператор КРТ может заключить соглашение с уполномоченным федеральным, региональным органом исполнительной власти или уполномоченным органом местного самоуправления. Случаи, содержание, порядок заключения такого соглашения устанавливаются Правительством РФ или субъектом РФ;

4) оператор КРТ наделяется правом ходатайства об изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом РФ;

5) в собственность оператора КРТ могут быть переданы помещения в многоквартирных домах (МКД), включенных в границы территории жилой застройки, если это предусмотрено соответствующим решением о КРТ.

 

   

2. Установлена возможность утверждения документации по планировке территории для проектов КРТ по инициативе правообладателей в упрощенном порядке, предусмотренном для других видов КРТ.

3. Введена возможность подготовки проектной и рабочей документации в отношении объектов, размещение которых предусматривается в границах территории КРТ, до образования земельных участков на основании утвержденной документации по планировке территории и (или) градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). При этом ГПЗУ может выдаваться до образования ЗУ на основании утвержденного в соответствии с решением или договором о КРТ проекта планировки территории (ППТ), а также проекта межевания территории (ПМТ) и (или) схемы расположения ЗУ на кадастровом плане территории.

4. В границы территории КРТ, незастроенных территорий могут включаться ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых установлены сервитуты, публичные сервитуты.

5. На проекты КРТ распространяется порядок переустройства и выноса сетей, предусмотренный статьей 52.2 ГрК РФ.

6. Вводится требование о включении в ГИСОГД информации о КРТ (решение о КРТ, договор о КРТ, иные документы и материалы, выданные в рамках осуществления КРТ).

7. В ГПЗУ включается информация о расположении ЗУ в границах территории, в отношении которой принято решение или заключен договор о КРТ.

8. Установлен перечень лиц, которым не требуется направлять предложения о заключении договора о КРТ нежилой застройки, в их число входят правообладатели сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для функционирования объектов капитального строительства (ОКС), расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию.

9. Установлен предельный срок заключения договора о КРТ нежилой застройки правообладателями, которые выразили согласие на его заключение. Такой срок составляет 60 дней. По истечении указанного срока орган исполнительной власти или местного самоуправления, принявший решение о КРТ нежилой застройки, вправе отказаться от заключения договора о КРТ и принять решение о самостоятельной реализации решения о КРТ или проведении торгов.

10. Устанавливается возможность осуществления КРТ в соответствии с ранее принятой документацией по планировке территории.

11. Перечень сведений, указываемый в решении о КРТ, дополнен сведениями о документации по планировке территории (при ее наличии).

12. В договоре о КРТ может быть предусмотрена возможность безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность после окончания строительства отдельных помещений в объектах коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

13. Условия передачи или приобретения объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, созданные лицом, заключившим договор о КРТ, определяются договором о КРТ.

14. В случаях, определенных Правительством РФ, торги могут проводиться на право заключения двух и более договоров о КРТ.

15. Из числа лиц, участвующих в КРТ по инициативе правообладателя, исключены правообладатели линейных объектов.

16. В соглашении между правообладателями, реализующими проекты КРТ по инициативе правообладателей, указывается лицо, уполномоченное на передачу в орган местного самоуправления договора о КРТ и получение подписанного договора о КРТ.

17. В случае если по истечении 60 дней со дня направления правообладателям проекта договора о КРТ по инициативе правообладателей подписанный ими договор не будет представлен в орган местного самоуправления, последний вправе принять решение об отказе от заключения такого договора.

18. Финансовый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ наделяется следующими дополнительными полномочиями:

• предоставление ЗУ в аренду без торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства собственнику такого объекта однократно сроком до трех лет;

• получение после окончания строительства объектов недвижимости, перечень и условия передачи которых определены в договоре о КРТ незастроенных территорий;

• направление в целях реализации решения о КРТ незастроенных территорий в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ предложений о внесении изменений в ПЗЗ;

• принятие решения о подготовке документации ППТ в отношении территории, подлежащей развитию ДОМ.РФ самостоятельно или с привлечением организаций в соответствии с законодательством РФ.

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Минстрой: в рамках КРТ в России построят около 185 млн кв. м недвижимости

Роскапстрой готов стать техзаказчиком в региональных проектах КРТ

Законопроект, нацеленный на максимальное развитие механизма КРТ, будет доработан ко второму чтению до конца осенней сессии Госдумы

Эксперт: рентабельность проектов КРТ можно обеспечить за счет применения ГЧП

Как усовершенствовать механизм счетов эскроу для более эффективного развития проектов КРТ

При невыполнении договора права на реализацию проекта КРТ могут передать другому девелоперу

В 2023 году Банк ДОМ.РФ выставит на торги 30 проектов КРТ с градостроительным потенциалом 3 млн кв. м

Минстрой: в 71 регионе РФ реализуется 317 проектов КРТ

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Изменение в законодательстве о КРТ