С 1 июля вступают в силу три блока законодательных новелл в сфере долевого строительства

 

Согласно статье 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ с 1 июля вступают в силу:

• нормы о требованиях к размеру уставного (складочного) капитала, уставного фонда юридического лица – застройщика;
• положения, регулирующие привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу;
• статья 23.1 закона о долевом строительстве «Единый реестр застройщиков».

1. Требования к размеру уставного (складочного) капитала, уставного фонда юридического лица – застройщика

Закон устанавливает 2 требования в отношении уставного капитала застройщика:

• уставный капитал должен соответствовать требованиям к минимальному размеру, которые дифференцированы в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика;
• уставный капитал должен быть полностью оплачен.

 

Требования к уставному капиталу застройщик должен выполнять на дату направления проектной декларации (до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства) в контролирующий орган. Если договор с первым участником уже заключен, то застройщик не обязан выполнять требования к размеру уставного капитала.

Следует обратить внимание на то, что договор с первым участником долевого строительства считается заключенным с момента внесения записи о его регистрации в ЕГРН. В первые дни вступления новых требований в силу возможна неприятная для застройщика ситуация, когда он подал проектную декларацию в контролирующий орган и получил от этого органа заключение о соответствии до 1 июля, но не успел до 1 июля зарегистрировать первый договор участия в долевом строительстве (ДДУ). В этом случае орган регистрации после 1 июля приостановит регистрацию ДДУ до тех пор, пока застройщик не представит новое заключение о соответствии, содержащее сведения о соответствии застройщика требованиям к уставному капиталу.

Закон освобождает застройщика от соблюдения требований к уставному капиталу, если у него есть поручитель. Закон допускает, что один поручитель может быть на нескольких застройщиков. Всех таких лиц в совокупности закон называет связанными лицами. В отношении суммы уставных капиталов связанных лиц действуют те же требования, что и в отношении уставного капитала отдельного застройщика. Эта сумма должна соответствовать максимальной площади объектов долевого строительства застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц (см.таблицу выше).

Закон устанавливает требования к договору поручительства. По договору поручитель или сопоручители несут перед участниками долевого строительства солидарную или субсидиарную ответственность за исполнение застройщиком его обязательств по ДДУ. Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению и заключается до государственной регистрации первого ДДУ. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного ДДУ срока передачи объекта долевого строительства.

Закон устанавливает требования к поручителю. Поручителем может быть юридическое лицо, которое является учредителем (участником) юридического лица – застройщика. Кроме того поручитель должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к застройщику: не находиться в ликвидации или банкротстве; не находиться различных реестрах недобросовестных предпринимателей; не иметь задолженности по налогам и пр.

С 1 июля застройщик становится обязанным заполнять в проектной декларации информацию, посвященную размеру уставного капитала и поручителям (п.7.1.1, подраздел 7.2, разделы 21-23).

2. Счета эскроу

Правительство уполномочило 56 банков которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ. Ожидается, что с 1 июля указанные банки начнут объявлять условия работы со счетами эскроу.

Суть нового механизма заключается в том, что участники долевого строительства передают свои средства не застройщику, а банку. При этом банк осуществляет проектное финансирование застройщика. Такая схема повышает стоимость строительства на размер услуг банка. Однако при этом увеличивается степень защищенности участников долевого строительства. Не исключено, что схема работы через счета эскроу получит широкое распространение, если финансовая нагрузка по уплате взносов в компенсационный фонд долевого строительства окажется больше, чем потери на услугах банка.

3. Единый реестр застройщиков

Согласно статье 23.1 закона о долевом строительстве с 1 июля в России должен заработать государственный информационный ресурс – Единый реестр застройщиков. В указанном реестре должны содержаться сведения обо всех застройщиках, которые соответствуют требованиям закона о долевом строительстве.

Состав сведений единого реестра застройщиков, порядок его ведения, а также уполномоченный на ведение реестра федеральный орган власти определяются Правительством Российской Федерации. Такого акта правительство до сих пор не издало. Поэтому государственный информационный ресурс – Единый реестр застройщиков с 1 июля не заработает.

Вместе с тем, как наш портал отмечал ранее, законопроект о компенсационном фонде долевого строительства предусматривает, что функция ведения государственного Единого реестра застройщиков будет передана некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». А порядок ведения реестра будет утверждаться Минстроем России.

Следует отметить, что Проектным комитетом по основному направлению стратегического развития Российской Федерации «Ипотека и арендное жилье» (председатель – Игорь Шувалов) принято важное решение о создании на базе АИЖК единой информационной системы о рынке жилищного строительства (пункт 7 протокола от 7 апреля 2017 года).

Представляется, что Единый реестр застройщиков станет частью этой глобальной информационной системы, которая, несомненно, будет чрезвычайно востребована.

 

 

Маркетинговое агентство KOROL MEDIA и Единый ресурс застройщиков при поддержке АНО «Умный МКД» провели масштабное исследование поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях: без ипотеки.

 

 

География исследования охватывает 20 городов с активным рынком недвижимости: опросы проводились в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Рязани, Воронеже, Краснодаре, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Нижнем Новгороде, Самаре, Уфе, Казани, Ижевске, Перми, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Красноярске, Хабаровске, Владивостоке.

 

 

Выборка респондентов включала 2 100 потенциальных и фактических покупателей недвижимости.

 

Ключевые выводы исследования:

 

 

Восприятие доступности жилья и ипотеки:

• большинство респондентов (87%) считают стоимость жилья на рынке переоцененной или высокой;

• только 35% опрошенных оценили текущие условия ипотечного кредитования как доступные или приемлемые, в то время как 59% нашли их неудовлетворительными и даже обременительными;

• полагают, что могут использовать семейную ипотеку, 43% опрошенных;

• в снижение ставок в течение года верят 12% участников опроса, в том, что это произойдет в ближайшие 3—5 лет, убеждены 32%. А 55% опрошенных считают, что ставки в течение 3—5 лет продолжат расти.

  

 

Ожидания и готовность к покупке:

• несмотря на критику текущих условий, 74% респондентов все еще рассматривают покупку новостройки;

• большинство опрошенных (56%) имеют накопления, что снижает их уязвимость перед высокими ставками ипотеки;

• готовы воспользоваться ипотекой даже под высокий процент 17% респондентов, возможность рассрочки рассматривают 20%.

  

 

Ожидания от экономики и собственных доходов

• улучшения экономической ситуации в стране ожидают 26%, в то время как 17% опасаются ее ухудшения;

• на улучшение собственного финансового положения рассчитывают 68% потенциальных покупателей новостроек, при этом 29% ожидают значительного улучшения.

  

 

Планы и целевые установки

• лишь 23% респондентов полностью удовлетворены своими текущими условиями проживания, что свидетельствует о наличии потребности в улучшении жилья среди остальных опрошенных;

• только 16% из лиц, интересующихся покупкой жилья, планируют купить первую квартиру. 58% имеют жилье, но хотят улучшить условия проживания. Купить жилье для детей намерены 27%. Жилье как объект инвестиций рассматривают 17% опрошенных;

• рассматривают покупку новостройки с целью переезда в другой город лишь 8% потенциальных покупателей жилья. Остальные ищут жилье для покупки в своем городе;

• наибольший интерес к покупке жилья как способу инвестиций наблюдается в Москве и Сочи. В этих городах хотят купить инвестиционное жилье 22% от всех потенциальных покупателей. На третьем месте Санкт-Петербург — 20%.

   

  

Потребительские предпочтения

К числу обязательных потребительских параметров новостроек респонденты отнесли следующие:

- шаговая доступность ключевых сервисов (магазины, аптеки и т.п.), детских садов и школ;

- наличие парковочных мест, детских площадок;

- наличие балкона или лоджии.

Среди параметров, которые повышают привлекательность новостроек, респонденты указали следующие:

- ремонт от застройщика;

- особенный архитектурный стиль;

- красивый вид из окон;

- просторная входная группа;

- современный быстрый лифт;

- панорамные окна;

- индивидуальное отопление;

- подземный паркинг;

- охрана;

- благоустроенные зоны для отдыха и барбекю;

- близость к природным объектам;

- хорошая экологическая обстановка;

- управляющая компания от застройщика.

С безразличием участники опроса отнеслись к следующим характеристикам новостроек:

- искусственный водоем;

- инфраструктура для домашних животных;

- консьерж-сервис;

- фитнес-центр, бассейн;

- коворкинг или бизнес-зоны в комплексе.

  

Фото: © Людмила Дутко / Фотобанк Лори

 

Особенности потребительских предпочтений в Москве и Санкт-Петербурге

К числу обязательных потребительских параметров покупатели новостроек в крупнейших городах России добавили следующие:

- Москва — хорошая экология, современные быстрые лифты;

- Санкт-Петербург — видеонаблюдение, отсутствие рядом кладбищ и тюрем.

К числу привлекательных параметров покупатели новостроек отнесли такие:

- Москва — искусственный водный объект во дворе, фитнес-центр или бассейн в жилом комплексе;

- Санкт-Петербург — благоустроенные зоны для отдыха и барбекю, близость к природным объектам (река, лес).

В Москве покупатели безразличны к велосипедным дорожкам, а в Санкт-Петербурге — к особенному архитектурному стилю, подземному паркингу и велосипедным дорожкам.

 

 

Внедрение и восприятие системы «умный дом»

• 33% опрошенных пользуются устройствами умного дома в повседневной жизни и еще 51% респондентов имеет к ним интерес и желание начать их использование;

• среди наиболее ценных функций умного дома названы: управление освещением, системой безопасности, климат-контроль и работа мобильного приложение жилого комплекса;

• 68% участников опроса хотели бы, чтобы в их доме или жилом комплексе работала система «Умный дом», и лишь менее 5% опрашиваемых уже живут в таком доме;

• в числе наиболее важных «умных» функций современного ЖК респонденты отмечали обеспечение физической и инженерной безопасности, включая системы онлайн-видеонаблюдения (71%), автоматическое реагирование на экстренные ситуации (66%) и т.д.;

• 82% респондентов считают, что функционал умного дома добавляет ценности объекту недвижимости, при этом каждый четвертый опрашиваемый готов рассматривать покупку такой недвижимости по более высокой цене.

  

 

Влияние активностей застройщика на его репутацию и привлекательность ЖК

Исследование показало, что большинство респондентов считают определенные активности застройщика значимыми для повышения его репутации и привлекательности ЖК:

• 73% респондентов отметили, что репутацию застройщика в их глазах повышают факты обучения им своих коллег по цеху (других девелоперов) на конференциях, форумах и т. п.;

• 89% опрошенных заявили, что привлекательность ЖК в их глазах вырастет, если они узнают о факте изучения новостройки девелоперами из других регионов;

• 23% потенциальных покупателей изучают рейтинги застройщиков и новостроек перед сделкой.

  

Фото: erzrf.ru

 

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Ответы респондентов показывают, что потребители сомневаются в повышении доступности ипотеки в обозримом будущем. Но при этом демонстрируют оптимизм, ожидают рост экономики страны и собственных доходов. Те, кто планирует покупку недвижимости в ближайшее время, рассчитывают на собственные накопления, предложения по рассрочке от застройщиков или попадают под условия «Семейной ипотеки».

В III квартале 2024 года продажи новостроек упали до рекордно низких уровней 2015 года. Опираясь на результаты исследования, можно прогнозировать, что пик падения пройден. Спрос медленно будет восстанавливаться за счет роста доходов населения и адаптации рынка к новым условиям. На этом фоне можно ожидать временного сокращения объема строительства многоквартирных домов.

  

Фото из архива К. Король

 

Ксения КОРОЛЬ (на фото), основатель KOROL MEDIA:

— Анализируя ситуацию на рынке недвижимости, важно отметить, что всплеск продаж, который наблюдался в июне, был связан с жестким дедлайном отмены льготной ипотеки. После этого произошла ожидаемая просадка, и если бы не было конкретной даты те же продажи распределились бы равномерно до конца года.

Покупатели, которые не успели приобрести недвижимость до 1 июля, отложили покупку из-за отмены льготной ипотеки и повышения ставок. Сейчас они находятся в процессе эмоциональной адаптации к новым условиям. Рынок ожидает, когда потребитель пройдет все пять этапов принятия ситуации — тогда продажи начнут восстанавливаться.

Оживлению продаж могут способствовать дополнительные триггеры, например рост курса доллара, который может подтолкнуть людей с накоплениями к инвестированию в недвижимость. Кроме того, инфляционные процессы так или иначе будут мотивировать людей к сохранению средств.

Потребителю нужно время на перестройку, сейчас подход стал более рациональным и основательным — люди тщательно изучают рынок и принимают решения исходя из новых реалий.

 

Фото предоставлено пресс-службой АНО «Умный МКД»

 

Никита УТКИН (на фото), генеральный директор АНО «Умный МКД»:

— Из-за отмены льготной ипотеки, высокой ключевой ставки ЦБ и общей макроэкономической нестабильности в сложной ситуации оказался не только рынок недвижимости, но и все граждане.

В такой ситуации обостряется борьба за клиента, и успех может лежать в плоскости использования технологий, обеспечивающих новое качество жизни. Четыре из пяти респондентов считают, что функционал умного дома добавляет ценности объекту недвижимости. И те девелоперы, которые смогут приправить свои проекты этим «секретным соусом», причем сделать это клиентоцентрично, массово и недорого, добьются успеха в новых реалиях.

Люди оплачивают общественный транспорт по биометрии, записываются в городскую поликлинику в два клика, получают доставку продуктов домой за 15 минут — и в своем доме они хотят такого же уровня комфорта и сервиса.

Пока же разрыв между ожиданиями и реальностью колоссальный: более двух третей опрошенных хотели бы, чтобы в их доме или жилом комплексе работали системы умного дома, и лишь менее 5% опрашиваемых уже живет в таком доме — потенциал возможностей очевиден!

С полной версией исследования можно ознакомиться здесь.

   

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

Третья редакция методологии оценки потребительских качеств новостроек (v. 2024) и комментарии к параметрам оценки 

Как выглядит новый консьерж-сервис в российских домах

Впервые опубликованы ТОП новостроек и застройщиков, рассчитанные с помощью новой методологии ЕРЗ.РФ по оценке потребительских качеств ЖК

Эксперты: москвичей стали раздражать дополнительные функции в новостройках, увеличивающие стоимость жилья 

Экологичность, сокращение площади и применение умных технологий — тренды многоквартирного строительства

За безопасностью умных домов станет следить искусственный интеллект

Предложения по развитию методологии оценки умных многоквартирных домов

Сервис «виртуальный консьерж» и другие тренды развития умных МКД эксперты представили на РСН–2024

Разработан национальный стандарт для систем умного дома