Актуальную тему анализирует исполнительный директор Ассоциации производителей теплоизоляционных материалов из экструдированного пенополистирола (РАПЭКС) Мария БОЧКОВСКАЯ.

 

Фото: www.stroy-podskazka.ru

 

К новому для России направлению энергоэффективного строительства относится создание «зеленых» эксплуатируемых крыш. В современных мегаполисах с большой концентрацией населения, транспорта, промышленных предприятий на сравнительно небольших территориях антропогенная среда далека от состояния экологического равновесия. Например, в Москве жизнедеятельность города приводит к:

• росту среднегодовой температуры;

• повышению температурного фона в зимний период;

• увеличению количества осадков и дней с интенсивными осадками;

• резким изменениям погоды;

• повышению средней температуры воздуха в отопительный сезон.

Приведенные климатические изменения способствуют формированию так называемого острова тепла в мегаполисе. Ориентировочно потери от неблагоприятных изменений составляют для Москвы от 1 до 2,65 млрд руб. в год.

 

Фото: www.proroofer.ru

 

Анализ уязвимости городов показал, что биосфера может стать фактором, балансирующим влияние техносферы и экономического комплекса. Учитывая все большее сокращение объектов озеленения в Москве и в других крупных мегаполисах, строительство «зеленых крыш» может стать одной из значимых мер для создания благоприятной городской среды, для адаптации к изменению климата.

«Зеленые крыши» — крыши зданий с живыми насаждениями. Они позволяют интегрировать позитивное воздействие растительного покрова непосредственно в конструкцию здания, предупреждают перегрев зданий в летний период и улучшают их теплоизоляцию зимой, тем самым повышая показатели энергоэффективности здания.

Например, в Центральной Европе традиционные крыши могут нагреваться в летний период до 90°C, а температура «зеленой крыши» не превышает 50°C. Таким образом, разница между озелененной и обычной крышей достигает 40°C и более. К преимуществам и влиянию «зеленой крыши» можно отнести:

 

Фото: www.goethe.de

 

• значительное повышение энергоэффективности зданий;

• уменьшение эффекта городского «теплового острова»;

• снижение уровня шума за счет поглощения звуковых волн растительностью;

• поглощение дождевой воды и, как следствие, снижение нагрузки на городскую ливневую канализацию;

• снижение загрязненности воздуха;

• пролонгация срока службы кровли;

• создание дополнительных рекреационных пространств;

• создание естественной среды обитания для фауны, значит восстановление биоразнообразия в городах.

С точки зрения градостроительства создание «зеленых крыш» также является применимым преимуществом для девелоперов и застройщиков, поскольку это улучшает внешний облик и экологические характеристики зданий и сооружений, и служит технологией для сбережения энергии (см. таблицу 1).

 

Таблица 1

Положительные эффекты использования технологии «зеленых крыш»

	Собственники/ инвесторы	Пользователи/ арендаторы	Местное сообщество
Экономические
Повышение энергетической эффективности здания	vv	vv	vv
Снижение нагрузок на системы отопления, вентиляции, кондиционирования	v	vv	o
Увеличение стоимости недвижимости	vv	vv	o
Увеличение срока службы кровли	vv	vv	o
Повышение эффективности использования панелей солнечных батарей	vv	vv	o
Снижение затрат на создание и обслуживание дренажных систем и ливневой канализации	vv	v	v
Архитектурно-градостроительные
Повышение эстетической привлекательности городской застройки, улучшение внешнего облика зданий и сооружений	vv	vv	vv
Улучшение оценок эноргоэффективности и экологичности здания	vv	vv	v
Экологические
Снижение эффекта «теплового острова»	o	v	v
Улучшение качества воздуха	v	vv	vv
Связывание углерода (парниковых газов)	o	vv	vv
Аккумулирование ливневых стоков	v	v	vv
Снижение пиков ливневых стоков	v	v	vv
Снижение уровня городского шума	o	vv	v
Воссоздание естественной среды обитания	o	o	v
Сохранение биоразнообразия в городской черте	o	o	v
Социальные
Создание новых рабочих мест	v	o	vv
Создание новых функциональных и рекреационных пространств	vv	vv	vv
Создание пространств для городского сельского хозяйства	v	v	v
Возможность для производства продуктов питания	o	v	v

vv — большой эффект

v — средний эффект

o — значение эффекта отсутствует или незначительно

 

Рассматривая экономические эффекты от применения технологии «зеленые крыши» в городской застройке, важно заострить внимание на увеличение среднего срока эксплуатации изоляционных слоев кровли за счет снижения значительных перепадов температур, защиты от воздействия ультрафиолетового, как и других неблагоприятных атмосферных явлений.

Срок службы «зеленой кровли» по сравнению с традиционной увеличивается в два-три раза, составляя от 30 до 60 лет. При этом соблюдение технологии формирования кровельного пирога подразумевает использование теплоизоляционных материалов, обладающих показателями устойчивости к нагрузкам, минимального водопоглощения и биологической стойкости. Всеми перечисленными свойствами обладает экструдированный пенополистирол.

Стоимость стандартной кровли в среднем составляет около $40 за 1 кв. м, удорожание кровельной системы для «зеленой кровли» составляет порядка 5% (см. рис. 1).

 

Рис. 1. Сравнение стоимости жизненного цикла обычной и «зеленой» кровли в расчете на 1 кв. м

 

Пожалуй, самым значимым экономическим показателем для обоснования применения «зеленых крыш» является энергосбережение за счет возрастания теплоизолирующих свойств и, как следствие, снижение затрат на оплату энергии, расходуемой на отопление и кондиционирование. В расчете на 1 кв. м «зеленой кровли» снижение затрат энергии на отопление и кондиционирование составляет 4,0—4,5 кВт-ч/год. Дополнительно до 2 кВт-ч/м² может составить экономия за счет смягчения эффекта «теплового острова». А снижение мощности пиковых нагрузок составит около 5 Вт/м². За счет создания 1 кв. м «зеленой кровли» снижение капитальных затрат на создание дополнительных мощностей тепловых электростанций составит $2,5—5,0.

Как показал анализ супермаркетов сети Walmart с различными типами крыш, «зеленые кровли» значительно снижают затраты на отопление и кондиционирование, даже по сравнению с холодными «белыми» крышами. На 6—11% снизились затраты на отопление супермаркета, на 7—15% — на кондиционирование. При этом общее снижение энергетических затрат составило 2—6%. По самым скромным оценкам, экономия одного супермаркета на энергетические затраты составляет от $6 тыс. до $8 тыс. в год, или $0,5—0,6/м².

В Северной Америке и Великобритании проводились исследования, которые показали, что качественная «зеленая крыша» может увеличить стоимость объекта недвижимости на 6—15%, а ландшафтный дизайн прибавляет к средней арендной ставке для офисных зданий 7—10%.

С точки зрения экологических выгод по потенциалу снижения эффекта «теплового острова» «зеленые крыши» уступают только естественным зеленым насаждениям. Их использование способствует значительному уменьшению температуры поверхности кровли — с 70°C до 30°C (см. рис. 2).

 

Рис. 2. Сравнение теплового излучения от традиционной и «зеленой» кровли при температуре воздуха 30°C

 

Проведенные в Торонто исследования выявили около 50 млн кв. м поверхностей кровель, которые могут быть озеленены. А осущественное в рамках исследования математическое моделирование показало, что эффектом этого озеленения станет снижение «теплового острова» на 0,5—2,0°C — это годовая экономия энергии на 2,37 кВт/ч в расчете на 1 кв. м кровли, что при условии реализации озеленения приведенной площади кровель приведет к экономии затрат на энергию в $12 млн.  

Технологии создания «зеленых кровель» предлагают множество экономических, экологических, социальных и других выгод при незначительной стоимости по сравнению с традиционными системами «серой» городской инфраструктуры. Поэтому их применение и широкая популяризация выгодны застройщикам и девелоперам. 

На сегодняшний день большее развитие применения «зеленых» крыш получило для коммерческой недвижимости и крыш подземных паркингов (см. рис.  3).

 

Рис. 3. Доля озелененных кровель в общей площади крыш по типам зданий

 

Однако, учитывая возникшие ограничения в связи с распространением КОВИД 19, возникает все больше мотивов для создания зеленых крыш при строительстве, либо реконструкции жилых зданий. Для жилого сектора это позволит создать новые функциональные площадки для отдыха, прогулок, занятий спортом непосредственно в жилой инфраструктуре.

Мария БОЧКОВСКАЯ, исполнительный директор РАПЭКС
+7 916 125-31-21
mb@rapex-org.ru
https://www.rapex-org.ru 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Энергоэффективное жилье: запросы потребителей и выгоды девелоперов

Элементы «зеленого» строительства интегрируют в актуализируемые нормативные технические документы

Обновленный свод правил многократно повысит надежность кровель

Эксперты МГУ: СНиПы по озеленению следует изменить в сторону большей детализации и учета интересов горожан

С июня вступил в силу ГОСТ зеленых крыш

Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group

 

Фото: www.solntv.ru

 

По сложившейся практике теплоснабжающие организации заключают два договора теплоснабжения в отношении одного объекта, находящегося сначала в стадии строительства, а затем в стадии эксплуатации. Первый договор теплоснабжающая организация заключает с компанией-застройщиком, второй — с управляющей компанией.

При такой двухдоговорной модели неизбежно возникает некий переходный период, продолжающийся с момента прекращения договора, заключенного теплоснабжающей организацией с застройщиком на срок, ограниченный датой получения им разрешения на ввод в эксплуатацию, до момента заключения нового договора с управляющей компанией.

В этот переходный период потребление тепловой энергии и теплоносителя на введенном в эксплуатацию объекте теплоснабжающая организация считает «бездоговорным», при котором сумма, подлежащая оплате застройщиком, определяется теплоснабжающей организацией не по приборам учета, а расчетным методом по максимальной проектной мощности.

 

Фото: www.st57.domofond.ru

  

В результате у застройщика возникают дополнительные повышенные расходы на обеспечение построенного объекта тепловой энергией.

Кроме того, нельзя полностью исключить риск налоговых последствий для застройщика. Дело в том, что под обоснованными расходами застройщика понимаются экономически оправданные затраты, при этом расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (ч. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ).

Застройщик получает денежные средства участников долевого строительства непосредственно после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта (ч. 6 ст. 15.5 214-ФЗ от 30.12.2004).

Поэтому оплата потребления тепловой энергии уже после получения дохода, отягощенная отсутствием действующего договора с теплоснабжающей организацией, может быть признана налоговым органом как экономически необоснованные затраты, которые можно производить только при условии оплаты налога на прибыль.

 

Фото: www.riakursk.ru

 

Потенциальная опасность существует и для теплоснабжающей организации. Согласно ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или договором оснований приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить потерпевшему неосновательно полученное. В рассматриваемом случае это разница между суммой, определенной расчетным методом по максимальной мощности, над суммой, определенной приборным методом за фактически потребленное количество тепловой энергии.

Как ни странно это может прозвучать, но формально-юридически теплоснабжающая организация в переходный период, когда договор с застройщиком прекращён в связи с получением разрешения на ввод в эксплуатацию, а договор с управляющей компанией ещё не заключен, вправе предъявить претензии по оплате тепловой энергии только к собственникам помещений в построенном здании, поскольку в данном случае имеет место безосновательная экономия у этих собственников.

Согласно ст. 210 ГК РФ, бремя содержания имущества несет собственник, а таким лицом в отношении построенного здания, потребляющего тепловую энергию, застройщик не является. Помещения в построенном здании передаются застройщиком в собственность участников долевого строительства, при этом первоначальное право собственности с момента государственной регистрации этого права возникает именно у этих лиц.

Поэтому сложившаяся практика применения института «бездоговорного потребления тепловой энергии» требует правового анализа. При этом не исключено, что потребуется внести изменения в правовые акты, регулирующие порядок определения суммы за потребление тепловой энергии, подлежащей оплате в переходный период, когда разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком уже получено и договор теплоснабжения с застройщиком прекращен, а новый договор с управляющей компанией еще не заключен.

Во-первых, заключение договора теплоснабжения на срок, ограниченный моментом получения застройщиком разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, противоречит правилам, установленным следующими нормативными правовыми актами:

 

Фото: www.slideserve.com

 

1. Существенные условия договора теплоснабжения определены ст. 15 190-ФЗ от 27.07.2010 «О теплоснабжении». В перечень существенных условий входит объем тепловой энергии или теплоносителя и ряд других специальных условий, но законом не предусмотрено, что договор может носить срочный характер, и это вполне объяснимо, так как объект необходимо обеспечивать теплом постоянно в соответствии с сезоном, и только этим может быть ограничен период подачи тепловой энергии. Закон не относит срок к числу существенных условий договора теплоснабжения, допуская при этом, что иные существенные условия могут быть установлены правилами организации теплоснабжения, утвержденными Правительством РФ, но не соглашением сторон.

2. Правилами организации теплоснабжения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 №808, срок обеспечения объекта тепловой энергией также не включен в перечень существенных условий договора теплоснабжения. Поэтому потребители тепловой энергии приобретают ее у теплоснабжающей организации, как правило, по долгосрочному договору теплоснабжения.

Во-вторых, сложившийся подход, фактически означающий наказание застройщика за якобы противоправное потребление, противоречит следующим правилам, установленным нормативным правовым актом отраслевого регулятора:

1. В соответствии с п. 81 Методики осуществления коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, утвержденной приказом Минстроя России от 17.03.2014г. № 99/пр (далее — Методика), критерием отнесения потребления тепловой энергии к категории «бездоговорного» является не отсутствие действующего договора, а самовольное присоединение или самовольное пользование системами теплоснабжения. Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта, застройщики не допускают ни того, ни другого, так как технологическое присоединение к сетям теплоснабжения с установкой приборов учета осуществляется застройщиками в период строительства в порядке, установленном нормативно-правовыми актами.

 

Фото: www.obrazilla.ru

  

2. Пунктом 7 Методики допускается применение расчетного метода (по максимальной проектной мощности) только при отсутствии на объекте приборов учета, а также в периоды их выхода из строя или работы в нештатном режиме. При наличии возможности измерения всех параметров, необходимых для осуществления коммерческого учета, должен применяться приборный метод учета потребленной тепловой энергии, теплоносителя.

В третьих, разрыв во времени между датой получения разрешения на ввод построенного объекта, с которым связано прекращение договора, заключенного теплоснабжающей организацией с застройщиком, и датой заключения договора с управляющей компанией предопределен ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ: договор управления многоквартирным домом заключается застройщиком с управляющей компанией в течение пяти дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию. К этому еще надо добавить время, необходимое управляющей компании для заключения договора с теплоснабжающей организацией.

Применяемая в настоящее время двухдоговорная модель делает практически невозможным обеспечение перехода от застройщика к управляющей компании обязанности по оплате тепла в день получения разрешения на ввод в эксплуатацию. При таком подходе даже самый добросовестный застройщик лишен возможности избежать так называемого бездоговорного потребления тепловой энергии.

 

Фото: www.edsro.center

 

Проведенный анализ сложившейся практики и особенностей правового регулирования учета потребления и оплаты тепловой энергии приводит нас к следующим выводам и предложениям:

1. При условии установки во введенном в эксплуатацию здании измерительных систем учета (теплосчетчиков, средств измерения параметров теплоносителя и других величин, с использованием которых определяется количество тепловой энергии и теплоносителя, полученных потребителем) потребление тепловой энергии не может быть квалифицировано как бездоговорное.

2. Только самовольное присоединение или самовольное пользование системами теплоснабжения, но никак не отсутствие действующего договора теплоснабжения, могут служить критериями отнесения потребления тепловой энергии к категории «бездоговорного».

3. В связи с отсутствием правовых оснований для квалификации потребления тепловой энергии в переходный период как «бездоговорного», плата за фактическое потребление тепловой энергии в этот период должна определяться приборным методом.

 

Фото: www.sun9-41.userapi.com

 

4. Претензии теплоснабжающей организации по оплате потребления тепловой энергии в переходный период как «бездоговорного» могут быть оспорены застройщиком в судебном порядке.

5. Возможным вариантом решения так называемой проблемы «бездоговорного потребления тепловой энергии» застройщиками может стать переход от двухдоговорной модели построения отношений теплоснабжающей организации с потребителями к однодоговорной. При таком варианте договор теплоснабжения первоначально будет заключен с застройщиком, а после ввода построенного им объекта в эксплуатацию будет осуществлена перемена лица в заключенном договоре и его стороной (потребителем) станет управляющая компания.

6. Бездоговорное потребление тепловой энергии в рассмотренной нами ситуации — это миф, построенный на игнорировании правовых норм, регулирующих учет потребления и порядок оплаты потребленной тепловой энергии. А реальность такова, что практика применения института бездоговорного потребления тепловой энергии основана на этом мифе, а не на правовых предписаниях. Это позволяет квалифицировать заключение срочного договора теплоснабжения с последующим предъявлением к оплате бездоговорного потребления как злоупотребление правом и доминирующим положением на рынке (ч. 1 ст. 10 ГК РФ).

 

 

7. В связи со сложившейся практикой, противоречащей, как мы выяснили, нормам правого регулирования, необходимо либо дополнительное разъяснение Минстроя России в форме информационного письма, либо дополнение Методики пунктом 81.1. следующего содержания:

«81.1. Потребление тепловой энергии, теплоносителя не является бездоговорным в период с момента прекращения договора, заключенного теплоснабжающей организацией с застройщиком, до момента заключения договора с управляющей организацией при условии установки в здании, введенном в эксплуатацию в установленном порядке, измерительных систем учета или теплосчетчиков и средств измерения параметров теплоносителя и других величин, с использованием которых определяется количество тепловой энергии, теплоносителя, полученных потребителем тепловой энергии.

В указанный период величины всех параметров, необходимых для осуществления коммерческого учета, определяются приборным методом по показателям приборов учета, установленных на введенном в эксплуатацию объекте капитального строительства».

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Энергоэффективное жилье: запросы потребителей и выгоды девелоперов

Минстрой вместе с ОНФ проанализируют причины снижения энергоэффективности многоквартирных домов

Порядок эксплуатации бесхозных котельных и тепловых сетей

Требования энергетической эффективности вновь будут изменены

Новые правила определения класса энергоэффективности жилья сократят стоимость строительства на 10—15%

Определен основной критерий оценки энергоэффективности новостроек

Новые формы типовых документов для техприсоединения к тепловым сетям

Правила установления требований энергоэффективности кардинально изменятся

Правительство упростит техприсоединение к тепловым сетям

Спикеры RosBuild-2020. Леонид Питерский (НОЭ): Нужны единые подходы к определению эффективности использования ресурсов во всех типах зданий

Чем не устраивает строительное сообщество Свод правил «Тепловая защита зданий»: комментарий эксперта