Делимся опытом 15 застройщиков в условиях classified-выдачи.

 

 

Более 17 млн человек в месяц начинают процесс покупки квартиры через поисковую систему Яндекс и Google. При этом, по данным Яндекса, 30% респондентов на этапе сделки готовы купить жилье полностью в режиме онлайн, без посещения офиса застройщика или объекта недвижимости.

После того как в марте 2022 года Google отключил возможность платного размещения рекламы для России, SEO-продвижение стало единственным способом получения трафика из Google.

 

Плохая новость

Первая страница поиска в тематике первичной недвижимости на 80%—100% заполнена агрегаторами, такими как ЦИАН, Авито, Яндекс. Недвижимость, Домофонд и др.

Попасть на главную страницу сайта застройщика по наиболее очевидным коммерческим запросам, вроде «купить квартиру в Москве», практически невозможно.

   

Хороших новости две

1. Застройщику не обязательно туда попадать, чтобы получать трафик.

2. Существуют определенные категории поисковых запросов, по которым попасть на первую страницу Яндекс и Google все-таки возможно.

   

Расскажем, как девелопер может получить трафик и увеличить продажи при помощи SEO-продвижения сайта

   

Согласно нашему срезу, из 15 застройщиков в органическом поисковом трафике доля мобильных устройств в среднем составляет 65%. Более половины из них приходится на Google, а выдача на мобильных устройствах в Google содержит не 10 результатов поиска, а автоматически подгружает результаты последующих страниц по скролу, фактически стирая границу между первой и второй страницей. Это означает, что даже продвижение сайта на вторую страницу результатов поиска Google приносит заявки на покупку квартир.

Кроме того, существует ряд запросов, по которым застройщик может занять первые позиции результатов поиска. Это уточненные запросы по характеристикам жилья, гиперлокальные и информационные запросы, задаваемые пользователями на стадии принятия решения о покупке квартиры.

Дополнительной точкой роста продаж может стать продвижение сайта по брендовым запросам (наименованию застройщика и жилых комплексов). Далеко не всегда сайт девелопера занимает по ним первую позицию, что может означать большую недополученную выручку (разберем это ниже).

 

Стать похожим на classified (агрегатор) 

  

Девелоперов в поисковой выдаче действительно крайне мало. Поисковая система считает, что агрегатор сможет лучше ответить на запрос пользователя, предоставив больше информации для сравнения на единой площадке. Застройщики проигрывают агрегаторам по размерам листингов, количеству контента и другим факторам. Для повышения вероятности выхода в ТОП сайт застройщика необходимо привести в состояние, подобное агрегатору.

Важно понимать, что сайт — это узкое место воронки продаж. Если вы сэкономили в процессе разработки сайта, вы гарантированно потеряете втрое больше на маркетинге.

Функционал сайта застройщика играет важную роль не только для удобства пользователей, но и для успешного продвижения. Отсутствие некоторых функций может отрицательно сказаться на позициях в поиске или сделать SEO-продвижение в текущих реалиях в принципе невозможным. Чтобы достичь хороших результатов в ранжировании сайта застройщика, необходимо обеспечить его функционалом, похожим на агрегатор, а не на имиджевый корпоративный сайт.

 

Обязательно должны быть реализованы:

• страницы жилых комплексов;

• карточки квартир отдельными страницами;

• индексируемые фильтры;

• поиск по сайту;

• возможность онлайн-бронирования квартиры;

• ипотечный раздел;

• ход строительства, документация;

• контентный раздел.

Если этот функционал не был реализован на этапе разработки сайта, важно в процессе изменения структуры, верстки, контента не навредить эффективности остальных каналов продвижения. Ведь параллельно с SEO у застройщиков часто запущено еще 10—20 рекламных каналов в digital. Изменение структуры сайта без настройки редиректов (переадресаций) может повлечь за собой направление потенциальных клиентов на несуществующие страницы сайта.

   

Семантическое ядро для застройщика

  

Семантическое ядро — набор ключевых слов и фраз, по которым вы планируете продвигать сайт в поиске. Оно включает в себя все запросы, которые пользователи могут использовать для поиска. На его основе формируются метатеги, заголовки страниц, текстовый контент и другие элементы сайта, важные для продвижения в ТОП поисковых систем. Семантическое ядро для застройщика не может состоять из сотни запросов. Для полного охвата семантики нужно работать сразу с тысячами поисковых фраз.

Благодаря грамотно разработанному семантическому ядру можно повысить охват аудитории и привлекать на сайт больше целевого трафика. Кроме того, наличие хорошо проработанного семантического ядра помогает сблизить ожидания пользователей и отображаемого ими контента на сайте (сокращение конверсионного пути, увеличение вероятности совершения сделки).

 

Структура семантического ядра застройщика в общих чертах может выглядеть следующим образом:

   

 

Продвижение сайта застройщика по брендовым запросам

По многим брендовым запросам на первой позиции могут находиться агрегаторы.

Так, застройщику придется перекупать у них свой же брендовый трафик по более высокой цене. Кроме того, попав в агрегатор, покупатель может выбрать другого застройщика.

 

Продвижение по гиперлокальным и уточненным запросам

Гиперлокальные запросы (метро, улица) и запросы, уточненные по характеристикам (класс жилья, комнатность, этаж, вид из окна, диапазон цен, отделка) имеют больше шансов на вывод в ТОП. Ваша задача — создать максимально релевантные посадочные страницы и оптимизировать их.

Как пример — сайт одного из наших клиентов ГК Самолет. На нем реализован раздел с подборками квартир.

 

 

Внедрение и SEO-оптимизация подобных страниц с подборками позволяет застройщикам привлекать пользователей, которых интересует определенный тип или характеристики недвижимости.

Цель подобного раздела — создать страницы подборок, максимально релевантных запросам потенциальных клиентов. Эти страницы не только сокращают конверсионный путь, но и имеют все шансы попасть на первую или вторую страницу выдачи по запросам вида: новостройки до 5 млн, купить двухкомнатную квартиру с отделкой и т.п.

При формировании семантики и структуры подобного раздела важно учесть, как именно пользователь может задавать вопрос. Например, мало кто ищет «купить евродвухкомнатную квартиру». Ищут «купить евродвушку». Страницу нужно называть так же. Не стоит создавать страницы под запросы без трафика, а также подборки с малыми листингами (где на странице будет выводиться менее 20 квартир) — такие страницы не будут привлекать трафик. Страницы должны быть максимально релевантны запросам пользователей, включать прямые вхождения ключей в Title, h1-h2 и контент.

   

Рассрочка, ипотека, акции, скидки, маткапитал

Более 80% квартир эконом/комфорт класса сегодня реализуется в ипотеку. Не стоит отказываться от привлечения трафика по запросам, связанным с определенными финансовыми инструментами. Грамотно проработайте ипотечный раздел, чтобы пользователь мог получить в нем исчерпывающую информацию. Создайте отдельные страницы под каждый финансовый инструмент, оптимизируйте их под нужные ключевые слова,

   

Информационные запросы, задаваемые пользователями на стадии принятия решения:

 

 

Важно понимать, что покупка квартиры — процесс с долгим сроком принятия решения. По данным Google, средний срок от первого запроса до покупки составляет 3,2 месяца. В некоторых случаях он может быть сокращен (ограничение срока действия льготной ипотеки, акции, волатильность курсов, релокация и т.п.), в других — увеличен (пассивный поиск объекта инвестиций и т.п.). 

Важно как можно раньше познакомить потенциального клиента именно с вашим предложением, для этого есть смысл продвигать сайт по информационным запросам, которые задаются на стадии принятия решения (не подойдут запросы о дизайне интерьера, делении ипотеки при разводе и прочие — такие запросы задаются уже после покупки).

При этом необходимо понимать, что SEO должно работать в связке с инструментами ретаргетинга. Потенциальный клиент должен обязательно попадать в воронку и далее сопровождаться контекстной и таргетированной рекламой. Если SEO и performance-каналы у вас сопровождают разные подрядчики, необходимо обеспечить возможность их взаимодействия между собой.

        

План-минимум SEO-оптимизации сайта застройщика

 

1. Часто в базу поисковых систем попадают тестовые поддомены и технические страницы, страницы с GET-параметрами и др. Необходимо провести аудит и закрыть от индексации нецелевые страницы.

2. Адаптивная/мобильная версия сайта: скорость загрузки на мобильных устройствах должна быть максимально возможной. Это влияет на позиции в поиске, особенно в Google. Также рекомендуем проверить корректность верстки в разных браузерах и устройствах, изучив показатель отказов в Метрике отдельно по каждому устройству, популярному браузеру и разрешению экрана. Часто корректность отображения сайта обеспечена не во всех браузерах и устройствах. Это может привести к потере клиентов и перерасходу маркетингового бюджета.

3. Однажды в нашем опыте крупнейший застройщик разместил на сайте новый жилой комплекс, запустил performance и наружную рекламу, но забыл открыть индексацию страницы поисковыми системами после ее разработки. Результат — потеря брендового трафика. Проверьте корректность индексации всех продвигаемых страниц сайта.

4. Реализовать и наполнить контентный раздел. Наличие контентного раздела (блога) на сайте застройщика дает дополнительные возможности для оптимизации под релевантные ключевые слова.

В таком разделе можно размещать материалы на тему плюсов и минусов района, типа, определенных характеристик жилья, инфраструктуры, перспектив района, динамики цен, делиться новостями рынка недвижимости.

Важно разбавлять статьи картинками, цитатами, инфографикой, перелинковкой для улучшения поведенческих факторов и вовлечения пользователя.

 

Обратите внимание! Все публикуемые материалы должны относиться к стадии принятия решения о покупке квартиры. Нет смысла готовить материал про то, в какой цвет красить стены или как расставить мебель в новой квартире. Люди, которых интересует подобный контент, уже купили недвижимость и не относятся к вашей целевой аудитории. Кроме того, контент обязательно готовить по SEO-ТЗ. Недостаточно написать просто хороший материал, его нужно оптимизировать под ключевые слова, имеющие достаточную частотность.

 

5. Оптимизировать все адреса страниц, теги title, description, h1-h2. На страницах проектов — вручную, на листингах и карточках — разработав правила генерации тегов с учетом ключевых слов из семантического ядра.

6. Оптимизировать перелинковку страниц таким образом, чтобы ссылочный вес перераспределялся в сторону наиболее приоритетных для продвижения разделов. Так поисковой системе будет проще понять, какие страницы сайта являются наиболее важными.

7. Проанализировать и оптимизировать поведенческие факторы. Речь не про накрутку известными биржами, а про юзабилити. Трафик и поведенческие факторы ощутимо влияют на позиции. В том числе не только трафик с поиска, но и с контекстной и таргетированной рекламы.

Часто видим, как большие охватные рекламные кампании приводят на сайт нецелевой трафик с критически низкими поведенческими показателями, и это негативно влияет на позиции в органической выдаче (SEO). Оптимизировать поведенческие факторы можно как более точной настройкой performance-каналов, так и оптимизацией посадочных страниц (видеоконтент, рендеры, инфографика, типографика и т. п.)

8. Коммерческие факторы. Страницы сайта должны предоставлять максимально полную информацию для пользователя. Подробно заполняйте карточки квартир, реализуйте калькуляторы, фильтры по параметрам, шахматку, поэтажку, отзывы, спецпредложения, онлайн-чат. 

Какую информацию представлять на карточках квартир: комнатность, площадь, цена, планировка, отделка, срок сдачи, расположение на этаже, вид из окна, другие детали/преимущества, юридическая информация.

 

Обратите внимание! К коммерческим факторам также относится степень представленности компании во внешних источниках. Негативная репутация или отсутствие упоминаний застройщика на других ресурсах могут также влиять на позиции в поиске.

 

9. Микроразметка. Микроразметка влияет на сниппеты (внешний вид описания сайта в результатах поиска). Используйте Schema.org для разметки важных элементов страниц. Привлекательный сниппет позволит увеличить CTR и привлекать больше трафика при тех же позициях.

Например, сниппеты некоторых сайтов в Google содержат звездочки (рейтинг). Высокий рейтинг может стать дополнительным стимулом к переходу на сайт.

 

 

Многие полагают, что это оценка сайта от Google. На самом деле в большинстве случаев на данный рейтинг влияют данные из микроразметки Schema.org (product) с самого сайта. Например, это может быть рейтинг конкретного жилого комплекса или планировки на сайте.

Кроме того, увеличить CTR сниппета можно путем добавления цифр, спецсимволов и emodji.

10. Наращивание ссылочной массы. Ссылки не работают. Слышали? Это не совсем так. Ссылки работают, если это ссылки с авторитетных трастовых сайтов, по которым к тому же переходят пользователи.

 

Где такие ссылки брать

1. Модерируемые каталоги организаций. Например, 2gis. Обеспечьте максимальное присутствие компании во всех авторитетных каталогах.

2. Сайты ваканcий: hh.ru, superjob и др. Проверьте, чтобы в вашем профиле на сайтах для поиска соискателей была указана ссылка на сайт. Обеспечьте максимальное присутствие компании на трастовых сайтах для поиска работы.

3. Блоги. Подойдут Яндекс.Дзен, VC, Spark, Cossa, ЦИАН (да, там тоже можно вести блог) и другие релевантные.

4. Новостные сайты и онлайн-СМИ. Платные публикации в топ-СМИ, бесплатные публикации путем обработки журналистских запросов на PressFeed, рассылка по базам редакций через специализированные сервисы.

5. Сайты отзывов. Ваша задача — обеспечить присутствие компании на максимальном количестве отзовиков из ТОП-20 поиска. Например, otzovik.com, otzyvru.com, flamp.ru, novostroev.ru, irecommend.ru, stroiki.ru. Не забывайте мониторить размещаемые отзывы и оперативно на них реагировать.

6. Крауд-маркетинг. Найдите трастовые площадки с релевантными и актуальными по дате темами, где обсуждаются вопросы новостроек, — прокачиваем там профили. Разместите ссылку в нативном, полезном для пользователей сообщении. 

 

Контрольные точки в SEO-продвижении (KPI)

 

Эти точки позволяют оценить результаты продвижения и скорректировать стратегию работы. Требования к ним очень просты: они должны быть понятны, измеримы, прогнозируемы и должны решать бизнес-задачи.

 

Основные KPI в SEO — позиции в поиске, поисковый трафик, конверсия в обращение, количество обращений, показатель отказов, время на сайте, стоимость лида, количество сделок, стоимость сделки.

Мониторить эти показатели необходимо не реже одного раза в неделю. Для качественного отслеживания KPI у застройщика обязательно должны быть установлены и работоспособны системы сквозной аналитики. Только так можно оценить эффективность SEO-продвижения в деньгах.

 

Обратите внимание! При оценке динамики поискового трафика важно учитывать сезонность, движение рынка и объемы рекламы в остальных каналах. Значительная часть поискового трафика застройщика привлекается по брендовым запросам. Снижение объемов контекстной, таргетированной и других видов рекламы может негативно влиять на количество брендового трафика из органической выдачи поисковых систем.

 

Итоги

 

SEO-продвижение для застройщика — эффективный и единственный способ привлечения клиентов из Google. Застройщики, которые не обращают внимания на SEO-оптимизацию, рискуют упустить значительную долю потенциальных клиентов или потерять деньги, перекупая заявки у агрегаторов по собственным брендовым запросам. Застройщики, которые проводят SEO-оптимизацию своих сайтов, могут привлечь больше клиентов. Кроме того, клиенты, которые перешли на сайт из органической выдачи, имеют большую лояльность и более высокие показатели конверсии, что повышает шансы на успешную продажу квартир.

Еще одним преимуществом SEO-продвижения является его низкая стоимость по сравнению с другими рекламными каналами. Стоимость привлечения лида по SEO в большинстве случаев в два-три раза ниже стоимости лидогенерации из других каналов.

 

СПРАВКА

LeadWay — агентство интернет-маркетинга с экспертизой в недвижимости, медицине, образовании и ecom-проектах. В тематике недвижимости работали с ГК Самолет, Самолет Плюс, МИЦ, Travelto Park и еще 12 региональными застройщиками. Ежедневно генерируем более 500 лидов на новостройки через SEO и performance-каналы. За последние 5 лет помогли продать более 10 тыс. квартир в разных регионах РФ.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Будущее цифровизации: инновации, технологии и стратегии для успешной трансформации компаний

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Как 100+ застройщиков в РФ возводят и продают объекты

Маркетологи: девелопмент — один из немногих видов бизнеса в России, который в этом году увеличил расходы на рекламу и продвижение

Как с 1 сентября изменилось регулирование интернет-рекламы

Брянского застройщика наказали за недостоверную информацию в рекламных буклетах

Онлайн-продажи квартир 2022. Учимся на чужих ошибках и запускаемся на счет «Три!..»

Вся правда об онлайн-продажах: исследование ТОП-100 застройщиков от Profitbase

Уфимский застройщик оштрафован на 200 тыс. руб. за отсутствие сайта

Суд: застройщик обязан заплатить штраф за неразмещение на сайте фотографий строящегося объекта

Почему рекомендации чиновников приобретают силу закона и кардинально меняют требования к застройщикам и другим участникам строительства? Эту тему для портала ЕРЗ.РФ анализирует генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ. 

       

Фото: www.edsro.center

     

Прошло больше трех лет с момента принятия печально известного Федерального закона от 03.06.2016 №372-ФЗ (далее — 372-ФЗ). Не хочется лишний раз перечислять все его недостатки. В то же время, один важный и в каком-то смысле побочный итог реформы СРО 2017 года, по мнению автора, недостаточно раскрыт до настоящего времени.

Даже беглый анализ судебной практики (см. постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2018 №08АП-2342/18, от 26.06.2018 №18АП-7900/18, от 28.08.2018 №08АП-8075/18, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2018 №03АП-5579/18, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019 №07АП-9547/19) показывает, что правоприменение отдельных положений 372-ФЗ сложилось таким образом, что с 1 июля 2017 года специалистам строительного контроля как застройщика (заказчика), так и подрядчика для осуществления своих функций в большинстве случаев требуется членство в национальном реестре специалистов в области строительства (далее — НРС).

Этому немало поспособствовали многочисленные и зачастую противоречивые разъяснения чиновников, которые «не уполномочены давать разъяснения, но вместе с тем сообщают». В приведенных судебных актах можно встретить ссылки на официальные письма различных структур и даже цитаты из них, хотя содержащиеся в таких письмах разъяснения, вроде бы, не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Анализ разъяснений представителей Минстроя (см. письма от 08.06.2017 №20243-ТБ/02, от 05.09.2017 №31723-ТБ/02, от 18.09.2017 №33473-ТБ/02, от 19.09.2017 №33529-ТБ/02, от 04.09.2018 №37059-ТБ/02) позволяет сделать следующий вывод. Требование о подписании документов в процессе осуществления строительного контроля главным инженером проекта, сведения о котором включены в НРС (далее — ГИП из НРС), распространяется на все организации (включая привлеченные по договору), обязанные вести такой контроль (кроме случаев, когда членство в СРО не требуется, например, при стоимости строительства в пределах 3 млн руб.).

   

Фото: www.vedtver.ru

     

В результате анализа разъяснений представителей Ростехнадзора (см. письма от 27.12.2017 №09-02-05/15110, от 04.07.2018 №09-00-06/5991, а также разъяснения на официальном сайте) можно прийти к другому выводу. От имени юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые привлекаются застройщиком (заказчиком) для осуществления строительного контроля, документы в процессе осуществления такого контроля могут подписываться любыми уполномоченными представителями (НРС не требуется). А от имени застройщика (заказчика), лица, осуществляющего строительство, которые самостоятельно осуществляют такой контроль, соответствующие документы должны подписывать ГИПы из НРС (в том числе в случаях, когда членство в СРО не требуется).

При этом приказом Ростехнадзора от 09.11.2017 №470 в качестве приложений к РД-11-02-2006 утверждены рекомендуемые формы актов, оформляемых в процессе осуществления строительного контроля. В примечаниях к соответствующим формам актов (рекомендуемым образцам) отмечено, что их подписание представителем застройщика (заказчика) по вопросам строительного контроля, состоящим в НРС, не требуется в случае, если не предусмотрено обязательное членство в СРО соответствующей организации. В отношении аналогичного представителя лица, осуществляющего строительство (подрядчика), такое примечание почему-то отсутствует.

Логика таких разъяснений и рекомендаций не очень понятна. Почему со стороны застройщиков (заказчиков), которые в состоянии самостоятельно осуществлять строительный контроль, документы должны подписываться только ГИПами из НРС, а привлекаемые организации могут себе позволить подписывать акты «любыми уполномоченными представителями»?

Несмотря на противоречивые разъяснения со стороны представителей Минстроя и Ростехнадзора, государственные контролирующие структуры как федерального, так и регионального уровня с 1 июля 2017 года стали очень рьяно проверять наличие подписи ГИПа из НРС практически на всех документах, которые оформляются в процессе осуществления строительного контроля. Некоторые контролеры, судя по всему, решили, что качество строительно-монтажных работ им можно вообще не проверять, главное, чтобы на документах стояла подпись ГИПа. Доходит даже до выдачи предписаний, которые по форме запрещают проводить освидетельствование скрытых работ до регистрации специалистов строительного контроля в НРС, а по сути, запрещают продолжать строительство.

Применяемая на практике административная ответственность юридических лиц (как заказчиков, так и подрядчиков) за указанное нарушение (отсутствие подписи ГИПа на промежуточных актах по ходу осуществления строительного контроля) по ч. 1 ст. 9.4 КоАП (от 100 тыс. до 300 тыс. руб.) существенно превышает ответственность по ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП (от 40 тыс. до 50 тыс. руб.) за отсутствие у организации членства в СРО при осуществлении строительства.

У многих специалистов по этому поводу уже давно возникают справедливые вопросы.

Насколько требование об обязательном членстве в НРС специалистов строительного контроля соответствует логике реформы СРО и положениям 372-ФЗ?

Как на практике обеспечить включение в НРС всех специалистов, которые осуществляют строительный контроль, в масштабах деятельности средней или крупной организации?

На указанные вопросы можно попытаться ответить по существу и с формальной (юридической) точки зрения. 

По существу, требование об обязательном подписании документов в ходе осуществления строительного контроля только специалистом из НРС выглядит абсурдным, если чуть-чуть внимательнее присмотреться к требованиям законодательства.

    

Фото: www.economic-definition.com

  

Согласно положениям ст. 55.5-1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) в НРС включается информация о специалистах по организации строительства, работающих в должности главных инженеров проекта. К должностным обязанностям таких специалистов относится не только оперативное планирование, координация, организация и проведение строительного контроля с правом подписи соответствующих документов в ходе его осуществления, но подписание акта приемки объекта капитального строительства (других документов оформляемых на стадии ввода объекта в эксплуатацию).

Приказ Минстроя России от 06.04.2017 №688/пр, которым регламентируется порядок ведения НРС, в явном виде предусматривает, что должностные обязанности включаемого в НРС специалиста должны соответствовать требованиям ст. 55.5-1 ГрК РФ (зона ответственности национальных объединений). В дополнение ч. 2 ст. 55.6 ГрК РФ устанавливает обязательность предоставления в СРО (для рассмотрения вопроса о приеме в члены) не только документов, которые подтверждают наличие в организации по основному месту работы, необходимого количества специалистов, включенных в НРС, но и документов, подтверждающих наличие у таких специалистов должностных обязанностей, предусмотренных ст. 55.5-1 ГрК РФ.

         

Фото: www.lawr.ru

   

Несложно прийти к выводу, что требование об обязательном подписании документов в ходе осуществления строительного контроля только специалистом из НРС формально приведет к полному исчезновению рядовых специалистов строительного контроля, поскольку все они будут вынуждены стать ГИПами. Рядовой специалист строительного контроля, для включения в НРС (если соблюдать требования закона¹) должен являться ГИПом с должностной обязанностью по подписанию акта приемки объекта капитального строительства. Так и хочется сказать: «Кто же ему позволит эту должностную обязанность реализовать на практике!».

Теоретически возможен другой вариант. Членом НРС будет являться не каждый специалист, осуществляющий строительный контроль «на земле», а только «подписант — работник юридического лица или индивидуального предпринимателя» (терминология из письма Минстроя от 18.09.2017 №33473-ТБ/02). То есть подписывать промежуточные акты по результатам приемки (освидетельствования) скрытых работ, ответственных конструкций, участков инженерных систем и сетей и нести ответственность должен не тот, кто осуществлял соответствующее контрольное мероприятие, а несколько «подписантов», которые включены от организации в НРС.

При таком варианте весьма проблематично просто обеспечить своевременное подписание такими ГИПами тысяч актов, которые оформляются в процессе осуществления строительного контроля на различных объектах (в том числе линейных, где работы одновременно ведутся на огромной территории). Также несложно догадаться, что в масштабе деятельности средних и крупных организаций, возводящих в качестве застройщика (заказчика) или подрядчика большое число объектов капитального строительства (в том числе в разных субъектах РФ) такой «подписант» из НРС может превратится в «зицпредседателя», который, согласно И. Ильфу и Е. Петрову, «берет 120 рублей в месяц на свободе и 240 рублей — в тюрьме».

Собственно, так во многих случаях и происходит. Специалисты, которые до 1 июля 2017 года работали на объектах в качестве представителей строительного контроля застройщика (заказчика) или подрядчика, не всегда имеют десятилетний стаж работы и подходящий диплом. Чтобы выйти из положения, специалист на объекте часто вынужден подписывать документы по результатам строительного контроля за себя (в графе «иные лица») и «за того парня» (в графе, где нужен НРС).

Очевидно, что разом заменить десятки и сотни специалистов строительного контроля в штате не может позволить себе ни одна организация. Да и зачем организациям отказываться от опытных и уже проверенных сотрудников (специалистов строительного контроля)? Ни одна «корочка суперГИПа» в глазах разумного работодателя не заменит опыта, знаний, навыков специалиста, которые подтверждены предыдущей совместной работой.

   

Фото: www.driv-corp.ru

    

А проблема массового подписания актов промежуточной приемки (освидетельствования) по результатам строительного контроля за других лиц очень скоро может стать неприятным сюрпризом для чиновников, которые продвигают оторванные от действительности требования, основанные на очень избирательном толковании норм законодательства.

Так и хочется спросить подписантов соответствующих разъяснений про «иных работников, которые не правомочны выполнять должностные обязанности специалиста по организации строительства» насчет недействительности выданных эксплуатирующими организациями за последние три года документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного объекта техническим условиям подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

Если никто, кроме ГИПа из НРС, не вправе подписывать документы по результатам строительного контроля, поскольку подписание таких документов относится должностным обязанностям, предусмотренным ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ, то и другие документы, предусмотренные ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ, также вправе подписывать только специалисты из НРС. Получается, что документы о соответствии возведенного объекта техническим условиям могут не признаваться для целей выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если они не подписаны ГИПом из НРС? Это вполне укладывается в логику вышеприведенных разъяснений, согласно которым требование о подписании документов ГИПом из НРС распространяется также на случаи, когда членство в СРО не требуется.

Меня давно занимает вопрос, по какому принципу сформированы должностные обязанности специалиста по организации строительства в ст. 55.5-1 ГрК РФ. Каким образом работник подрядной строительной организации или застройщика (заказчика) может пописывать документы о соответствии возведенного объекта техническим условиям, если выдача таких документов относится к компетенции организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения? А ведь уже почти три года ГИПы из НРС должны исполнять указанную должностную обязанность.

   

Фото: www.tehproektstroy.ru

    

Само собой напрашивается предположение о том, что должностные обязанности специалиста по организации строительства (ГИП из НРС) «взяты с потолка». Очевидно, что перечень документов, которые должен подписывать ГИП из НРС, в п. 4 ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ скопирован из ч. 3 ст. 55 ГрК РФ (перечень документов, представляемых застройщиком вместе с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). При этом (видимо, по ошибке) вместо п. 8 ч. 3 ст. 55 (схема, отображающая расположение объекта и инженерных сетей) скопировали п. 7 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ (документы о соответствии объекта техническим условиям).

По факту в должностных обязанностях ГИПа из НРС мы имеем функционал специалистов строительного контроля (руководителя подразделения и рядовых специалистов), который дополнен полномочиями по подписанию двух актуальных² на данный момент документов: акта приемки объекта и документа о соответствии возведенного объекта проектной документации. В чем тогда заключаются функции ГИПа из НРС именно в части организации строительства?

Выскажу еще одно предположение. Скорее всего, авторы соответствующей новеллы (имеется в виду национальный реестр специалистов в области строительства) никогда не работали в строительных организациях, слабо представляют их структуру и распределение должностных обязанностей между работниками. Поэтому на строителей механически перенесли конструкцию ГИПа и ГАПа, которая является привычной для проектных организаций, заменив ГАПа на второго ГИПа и произвольно сформулировав должностные обязанности такого ГИПа (даже без разделения функций заказчика и подрядчика).

Но и такой недостаток не был бы фатальным, если бы разъяснение (уяснение) положений 372-ФЗ компетентными органами осуществлялось на основании системного анализа его положений и общей логики реформы СРО (насколько это возможно).

Продвигаемое в соответствующих разъяснениях (рекомендациях) представителей Минстроя и Ростехнадзора положение об обязательном подписании документов в процессе осуществления строительного контроля специалистами из НРС кардинально меняет основные положения реформы СРО, которые в явном виде зафиксированы в законодательстве.

В ч. 6 ст. 55.5 ГрК РФ в качестве минимальных требований к членству в СРО предусмотрено наличие в организации по основному месту работы только двух специалистов по организации строительства (в должности главного инженера проекта), включенных в НРС. Правительством РФ в Постановлении от 11.05.2017 №559 в качестве минимальных требований к организациям, которые осуществляют строительство объектов повышенного уровня ответственности, предусмотрено наличие двух или трех руководителей, состоящих в НРС (наряду с другими квалифицированными работниками, в НРС не состоящими). Указанные нормы правовых актов объединяет то, что членство в НРС предусмотрено для руководящего состава организаций, а не для рядовых специалистов.

Разъяснение отдельных положений ст. 55.5-1 ГрК РФ со стороны представителей Минстроя и Ростехнадзора фактически означает, что членство в НРС требуется не нескольким руководителям, а десяткам или даже сотням рядовых специалистов, которые осуществляют в организации функции по строительному контролю и подписывают документы по его результатам (вариант «зицпредседателя» мы сейчас не рассматриваем). Таким образом, принцип два или три ГИПа из НРС в расчете на одну организацию в реальности отменяется. Нормы ч. 6 ст. 55.5 ГрК РФ, Постановления Правительства РФ от 11.05.2017 №559 в этом случае являются бесполезными, поскольку скрытый смысл положений ст. 55.5-1 ГрК РФ предусматривает требования, которые выше на порядок (в части наличия специалистов, включенных в НРС).

     

Фото: www.ucc-msk.ru

             

В судебной практике для обоснования довода об обязательности НРС для всех специалистов строительного контроля застройщика (заказчика) или подрядчика можно обнаружить ссылку на ч. 2 ст. 52 ГрК РФ. Соответствующая норма устанавливает, что выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по договорам строительного подряда обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов).

Сразу отмечу, эта норма при всем желании вряд ли применима к специалистам строительного контроля заказчика, поскольку по договору строительного подряда выполнение работ осуществляет подрядчик, но никак не заказчик, который принимает результат работ и уплачивает обусловленную цену.

Кроме того, фраза «обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов)» вряд ли предполагает, что указанные ГИПы должны выполнять работы по строительству или осуществлять строительный контроль исключительно собственными силами. В противном случае им пришлось бы взять в руки лопаты и другие средства малой механизации, поскольку строительный контроль подрядчика по своей сути является производственным контролем (включая в себя операционный контроль), который должен осуществляться исполнителями работ.

Если 372-ФЗ предусматривалась обязательность НРС для специалистов строительного контроля, то почему об этом прямо не указано в ст. 53 ГрК РФ, которая посвящена строительному контролю?

Любопытно, что судебные инстанции практически не обращали внимания на внутренние документы соответствующих СРО, хотя именно эти документы должны рассматриваться при разрешении споров о количестве специалистов организации, которые должны состоять в НРС.

Положения ч. 6 и 8 ст. 55.5 ГрК РФ предусматривают, что требования к членам СРО устанавливаются во внутренних документах СРО, но не могут быть ниже, чем установлены ч. 6 ст. 55.5 ГрК РФ или Правительством РФ.  Требования к минимальной численности специалистов из НРС могут быть увеличены саморегулируемой организацией в зависимости от технической сложности и потенциальной опасности объекта капитального строительства, от стоимости одного договора подряда (ч. 7 ст. 55.5). Такие требования являются обязательными для всех членов СРО, их специалистов и иных работников (ч. 10 ст. 55.5). При этом ч. 12 ст. 55.5 ГрК РФ и ч. 5 ст. 55.18 ГрК РФ предусмотрен механизм контроля со стороны государства за соответствием требований внутренних документов СРО положениям законодательства.

Следует особо обратить внимание на тот факт, что согласно ч. 5 ст. 55.18 ГрК РФ во внесении сведений о внутренних документах СРО в государственный реестр саморегулируемых организаций может быть отказано, если документы СРО (изменения в такие документы), которые поступили в орган надзора за саморегулируемыми организациями (Ростехнадзор), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Если скрытый смысл положений ст. 55.5-1 или ч. 2 ст. 52 ГрК РФ все-таки предполагает вступление в НРС всех специалистов строительного контроля соответствующих организаций, обязанных состоять в СРО, то почему Ростехнадзор внес в государственный реестр СРО сведения о внутренних документах большого числа СРО, которые устанавливают иные требования к членству? Вариант, когда в СРО можно вступить, имея одно количество ГИПов из НРС, а для осуществления строительства (ведения строительного контроля) их требуется на порядок больше, мы не рассматриваем. В этом случае пришлось бы признать, что членство в СРО не наделяет правом на осуществление практической деятельности, а дает лишь формальный статус.

С учетом проведенного анализа юридических норм напрашивается вывод, что установить повышенное требование об обязательном членстве в НРС всех специалистов строительного контроля застройщика (заказчика) или подрядчика может только СРО в своем внутреннем документе. И если такие требования во вступившем в силу (после проверки Ростехнадзора) внутреннем документе СРО не установлены, то и не может быть обязанности члена такого СРО использовать в качестве специалистов строительного контроля только лиц, состоящих в НРС.

Отрадно, что удалось отыскать хоть одно судебное решение, где суд не пошел по формальному пути, не стал слепо ориентироваться на позицию надзорного органа или различные письма в духе «разъяснения мы давать не уполномочены, но вместе с тем сообщаем…». Следует уточнить, что речь идет о гражданско-правовом споре, а не об обжаловании решений административного органа (в таком споре у заявителя объективно мало шансов на положительный результат).

    

Фото: www.chastnik.ru

    

Так, в постановлении №20АП-2004/19 от 23.04. 2019 Двадцатый арбитражный апелляционный суд не согласился с доводами Фонда капитального ремонта многоквартирных домов, который пошел на одностороннее расторжение договора на осуществление строительного контроля из-за назначения исполнителем «ответственными лицами за осуществление технического надзора и подписание документов, специалистов, не состоящих в национальном реестре специалистов в области строительства». Рассматривая указанный спор, суд среди прочего указал:

«С учетом изложенного, лицо (в данном случае — общество), которое соответствует требованиям статьи 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации и имеет свидетельство саморегулируемой организации, в силу требований закона обладает необходимым количеством квалифицированного персонала для выполнения работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства

В договоре заказчиком установлено единственное требование к исполнителю — наличие квалифицированного персонала, т.е. соответствие его требованиям, установленным пунктом 1 части 6 статьи 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что назначенные приказом общества специалисты не обладают необходимой квалификацией, фондом не представлено.

Напротив, из материалов дела следует, что все инженеры строительного контроля истца, назначенные приказами ответственными по договору, имеют высшее образование соответствующего профиля и стаж работы по специальности не менее пяти лет, что подтверждается дипломами об окончании высшего специального учебного заведения и удостоверениями о повышении квалификации.

В связи с этим следует признать, что общество подтвердило наличие у него специалистов, соответствующих требованиям, указанным в пункте 1.7.5 договора.

…При этом сведения о таких специалистах, как физических лицах, включаются соответствующим Национальным объединением саморегулируемых организаций соответственно в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, в национальный реестр специалистов в области строительства на основании заявлений таких лиц при условии его соответствия следующим минимальным требованиям (часть 6 статьи 55.5-1).

Неподача такого заявления не означает отсутствие квалификации у сотрудников организации строительного контроля и не запрещает ведение такой организацией профессиональной деятельности через привлеченных в качестве штатных работников, поскольку данная организация является членом соответствующей СРО».

    

Фото: www.dm-st.ru

    

Такой подход представляется логичным и соответствующим действующему законодательству, поскольку наличие некоторого количества руководителей в НРС (наряду с наличием в штате иных работников с профильным образованием и опытом работы) — одно из основных условий для членства организации в СРО.

Рассматривать НРС как самостоятельный институт, не связанный с обязательным членством юридических лиц (индивидуальных предпринимателей) в СРО, в настоящее время не представляется возможным, поскольку это противоречит общей логике реформы СРО 2017 года.

Напомню, что в ходе проведения указанной реформы не подвергался сомнению принцип, согласно которому регулируется доступ на рынок работ и услуг в области инженерных изысканий, проектирования и строительства юридических лиц (индивидуальных предпринимателей), а не физических (должностных) лиц. НРС как самостоятельный институт, членство в котором конкретных категорий физических (должностных) лиц должно являться обязательным условием осуществления деятельности в области строительства, имеет право на существование.

Только для начала желательно разобраться с функционалом строительных организаций (заказчик, подрядчик, привлеченный технический надзор) и распределением полномочий внутри таких организаций (руководитель, главный инженер организации, начальники производственных подразделений, инженеры по строительному контролю, начальники участков, производители работ, мастера участков и др.). Тогда не будет никакой нужды выдумывать виртуальных ГИПов с непонятными должностными обязанностями и явно не соответствующими таким обязанностям квалификационными требованиями.

    

Николай Малышев

     

Автономность института НРС от системы саморегулирования также может поставить вопрос (если отталкиваться от опыта развитых стран) об избыточности одновременного регулирования деятельности как физических (должностных) лиц, так и юридических лиц в области инженерных изысканий, проектирования и строительства.

Едва ли в непростых экономических условиях организации строительной сферы будут готовы оплачивать (в дополнение к обязательным налогам и сборам) как вносы на содержание СРО, так и нести издержки³, связанные с пребыванием большого числа специалистов таких организаций в НРС.
Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства»

            

---

¹Включение в НРС сведений о специалистах, не имеющих необходимых должностных обязанностей (предусмотрены ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ), — вопрос, который заслуживает отдельного обсуждения.
²Декларация подрядчика о соответствии возведенного объекта техническим регламентам для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется с 4 августа 2018 года.
³Некоторые законодательные инициативы последнего времени наводят на мысли, что этап наполнения НРС работниками организаций практически завершен и на подходе этап легальной коммерциализации этого института.

     

     

    

 

   

Другие публикации по теме:  

Законопроект по внесению изменений в Градостроительный кодекс РФ усилит банковский контроль деятельности СРО

НОСТРОЙ: средства компенсационных фондов строительных СРО восстановлены до уровня 2016 года

Депутаты намерены использовать 86 млрд руб., собранных отраслевыми СРО, в интересах обманутых дольщиков

Виталий Мутко: Компенсационные фонды строительных СРО удалось практически полностью восстановить: сегодня они достигают 90 млрд руб.

Депутаты выступают за амнистию строительных СРО. Минстрой и НОСТРОЙ — против

Государство ужесточает контроль деятельности СРО