Юлия Смирнова, управляющая ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, вместе с командой топ-менеджеров изучила опыт китайских застройщиков, которые с 2021 года работают в условиях системного отраслевого кризиса. В авторской колонке — три ключевых урока, применимых на российском рынке уже сегодня.
Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ
Почему именно Китай
Рынок недвижимости КНР за последние годы столкнулся с одним из наиболее масштабных системных кризисов в современной истории отрасли. Китайские девелоперы живут в этих условиях уже около пяти лет и по-прежнему считают, что прошли лишь острую фазу, но из кризиса пока не вышли.
Причины хорошо известны: маховик массового строительства был раскручен под доступность дешевого кредита, что привело к отрыву отрасли от реальных потребностей покупателей. Когда государство перекрыло поток дешевых денег, выяснилось, что значительная часть рынка существовала за счет постоянного наращивания долга. Сверхзакредитованность девелоперов и покупателей в сочетании с перепроизводством жилья — вот структурные причины кризиса.
Между рынками Китая и России есть существенные различия. Однако ряд тенденций знакомы: высокая зависимость отрасли от доступности кредита, значительная долговая нагрузка, стремление наращивать объемы строительства быстрее, чем растет платежеспособный спрос.
По нашей оценке, российский рынок только входит в период серьезной трансформации. Именно поэтому мы отправились изучать лучшие решения, которые позволили китайским коллегам адаптироваться к новым условиям.
Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ
Урок первый: девелопмент среды важнее девелопмента зданий
Ключевое и, пожалуй, самое радикальное изменение в подходах китайских застройщиков — переосмысление границ собственного продукта.
Традиционно девелопер концентрируется на освоении своего участка, своих зданиях и минимально допустимом нормированном перечне социальной инфраструктуры. Китайские коллеги за время трансформации пришли к пониманию того, что работа за пределами собственной строительной площадки — это один из ключевых факторов, влияющих на продажи.
Теперь одновременно со строительством жилых объектов они создают в непосредственной близости от них дополнительные объекты:
• креативные общественные пространства и контактные зоопарки;
• детские сады нового формата;
• искусственные водоемы большого масштаба с окружающими парками и причальной инфраструктурой.
Фактически, входя в реализацию КРТ, китайские девелоперы проектируют не дома, а сценарий жизни конкретного квартала. Именно этими сценариями они сегодня и конкурируют между собой.
В тренде — максимальная экологичность при сохранении комфортной транспортной доступности к более урбанизированным районам города. Стрит-ритейл на первых этажах, детский сад во дворе и школа в квартале — это уже устаревшее прошлое премиального сегмента.
Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ
Урок второй: инфраструктура как конкурентное преимущество
Разнообразие клубной инфраструктуры в премиальных комплексах Китая опровергает представления о том, что высокий уровень оснащенности неизбежно влечет высокие эксплуатационные расходы.
Помимо привычных банно-бассейновых комплексов, открытых бассейнов и тренажерных залов, в составе инфраструктуры мы увидели:
• студии для игры на музыкальных инструментах;
• клубные игорные зоны;
• залы для занятий гольфом в помещении;
• отдельные залы для проведения чайных церемоний;
• библиотеки и тихие рабочие пространства.
При этом размер эксплуатационных платежей остается заметно более умеренным по сравнению с аналогичными российскими проектами.
Отдельного внимания заслуживает качество благоустройства. Крупномерные деревья возрастом от 20 лет высаживаются так, чтобы уже на стадии ввода в эксплуатацию создавался эффект взрослого, сложившегося парка. Искусственные водоемы значительного размера стали стандартом, а не исключением.
Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ
Урок третий: в кризис продается доверие, а не реклама
Этот урок потребовал от китайских девелоперов радикального пересмотра самой организации строительного процесса.
Классический подход предполагает: сначала построить, потом показать. Китайский кризисный опыт развернул эту логику. Теперь застройщики выстраивают первые 1—3 этажа 30-этажного здания, полностью выполняют благоустройство территории, запускают клубную инфраструктуру и общественные зоны для осмотра потенциальными покупателями — и одновременно продолжают строительство верхних этажей.
Суть не в маркетинговом приеме, а в принципиальной смене приоритетов: инвестиции в создание доверия предшествуют завершению строительства основных объектов. В условиях кризиса покупательское доверие стало дороже скорости строительного цикла.
Фото предоставлено пресс-службой ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ
Три вывода для российского рынка
«Подводя итог наблюдениям, я бы сформулировала три ключевых принципа, которые китайский опыт предлагает российским застройщикам, — отметила в заключение Юлия СМИРНОВА (на фото), управляющая ГК КРАФТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, участник профессиональных программ по изучению международных практик девелопмента и комплексного развития территорий.
1. Девелопер конкурирует не метрами, а сценарием жизни клиента. Продукт — это не здание и не квартира. Продукт — это образ жизни, который человек получает, выбирая конкретный квартал.
2. Работа за пределами собственного земельного участка стала частью продукта. Среда вокруг объекта формирует спрос на него не меньше, чем характеристики самого объекта.
3. В кризис доверие покупателя важнее скорости строительства. Демонстрация реально созданного качества на ранних стадиях снижает барьер принятия решения о покупке эффективнее любого рекламного бюджета».
Другие публикации по теме:
Эксперты: у России есть шанс догнать и перегнать Китай и США по уровню обеспеченности жильем
Показатели темпов ввода жилья в Китае снизились до пандемийных
Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья
Продажи жилья в Китае в 2022 году упали на 28,3%
А как у них: cтроительный бизнес за рубежом в период коронавирусной пандемии
