Росстандарт сообщил о разработке и общественном обсуждении проектов новых сводов правил и изменений к действующим СП: пересмотр СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» и изменение №1 к СП 68.13330.2017 «СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения». Для портала ЕРЗ.РФ документы прокомментировал генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ (на фото). 

  

Фото: www.kiev24.ua

 

Гоголю приписывают известное высказывание: «У России две беды — дураки и дороги». Когда заходит речь о техническом нормировании в строительстве, то мне эту фразу хочется перефразировать следующим образом: «У технического нормирования две беды — кадры и отсутствие финансирования».

Если в 1990-е годы в основном были проблемы с финансированием, но существовали научные школы и еще работали авторы советских СНиП, которые могли заниматься их актуализацией, то в 2000-е годы государство стало выделять средства на эти цели, а научных организаций и специалистов в них осталось очень мало.

Достаточно сопоставить количество и состояние научных институтов в ведении Госстроя (Минстроя) России в тот период и в наши дни. Поэтому когда в программных документах (например, в проекте Стратегии развития строительной отрасли) я вижу правильно поставленные задачи по внедрению передовых технологий в строительстве путем разработки и актуализации нормативной технической базы, то невольно задаюсь вопросом, как это можно сделать без проведения большой работы по возрождению строительной науки?

К сожалению, простой анализ большого числа актуализированных редакций СНиП показывает, что зачастую такая актуализация носит косметический характер и не основана на передовых научных разработках. Ситуацию усугубляет также проведенная ранее отмена обязательности большинства требований СНиП. А несвоевременная актуализация соответствующих актов Правительства РФ (Распоряжение Правительства РФ №1047-р от 21.06.2010, Постановление Правительства РФ №1521 от 26.12.2014) приводит к тому, что небольшое число действительно новых требований в актуализированных редакциях СНиП долгое время остается в статусе рекомендательных (обязательными являются нормы старых редакций).

  

   

Действующие редакции СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» и СП 68.13330.2017 «СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», регулирующие порядок организации строительства и приемки объектов в эксплуатацию, согласно Постановлению Правительства РФ №1521 от 26.12.2014 не содержат обязательных требований (до 1 июля 2015 года СП 48.13330.2011 частично содержал обязательные требования). В связи с этим возникает вопрос, каким образом вносимые в указанные СНиП изменения могут повлиять на общественные отношения в сфере строительства?

Очевидно, что СНиП 3.01.01-85 и СНиП 3.01.04-87 с момента утверждения их первоначальных редакций еще в советский период и до принятия в конце 2004 года действующего Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) играли совсем другую роль в вопросе правового регулирования организационно-правового порядка осуществления строительства и приемки объектов в эксплуатацию (являлись базовыми регулирующими документами обязательного применения¹).

В настоящее время большинство вопросов урегулированы обязательными требованиями градостроительного законодательства и указанные СНиП могут лишь дополнять эти нормы, детализируя определенные требования (например, технические аспекты осуществления строительного контроля). Но даже это сделать затруднительно, если ни один пункт этих СНиП не является обязательным.

Вынесенные на общественное обсуждение новая редакция СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» и изменение №1 к СП 68.13330.2017 «СНиП 3.01.04-87 Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», к сожалению, наводят еще на одну мысль. Дублирование в СНиП положений градостроительного законодательства является бесперспективным, поскольку изменения в это законодательство вносятся намного быстрее, чем проводится работа по актуализации СНиП.

В результате проект новой редакции СП 48.13330.2011 и изменение №1 к СП 68.13330.2017 уже не соответствуют ГрК РФ и другим правовым актам, что нельзя объяснить только скоростью вносимых в градостроительное законодательство изменений (многие изменения были внесены более года назад).

  

  

Так, подготовленное изменение №1 в СП 68.13330.2017 практически не затрагивает основные положения этого документа. Запланировано внести изменения всего в 6 пунктов этого СНиП и два приложения. При этом почему-то не вносятся изменения в пункты 4.14, 4.16, 4.23 и другие, которые предусматривают, что ЗОС органом государственного строительного надзора выдается в части соответствия техническим регламентам (нормам и правилам), хотя согласно статье 55 ГрК РФ (изменения внесены год назад) ЗОС должен выдаться исключительно на соответствие проектной документации.

В пункте 4.10 последний подпункт «-заключение уполномоченных органов Государственной инспекции труда…» предлагается изъять из текста полностью, а подпункт первый «копий свидетельств о допуске к работам» не планируется уточнять, хотя соответствующие поправки о реформе СРО были внесены в ГрК РФ в 2017 году. По тексту приложений в типовых формах документов также предлагается указывать «номер свидетельства о допуске к определенному виду/видам работ» (изменения не предусмотрены).

Новая редакция СП 48.13330.2011 также содержит достаточное количество уже устаревших норм:

• пункт 7.3.1 дублирует не вполне актуальную норму Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, которая относит к обязательной оценке соответствия только государственную экспертизу (на момент утверждения Технического регламента так и было, но изменения в ГрК РФ от 1 апреля 2012 года, повышающие статус негосударственной экспертизы, ситуацию изменили);

• пункт 7.1.2 предусматривает возможность привлечения «независимых экспертов, имеющих выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по созданию опорных геодезических сетей»;

• пункт 6.13 устанавливает, что до проведения итоговой проверки исполнительная документация подлежит хранению у застройщика (технического заказчика), хотя больше года назад в пункт 4 РД-11-02-2006 была добавлена фраза «или лица, осуществляющего строительство».

 

Фото: www.nedviginform.ru   

  

Вообще, не очень понятно, зачем копировать в указанных СНиП положения иных актов действующего законодательства, а в некоторых случаях еще и менять формулировки.

Так, пункт 7.4 новой редакции СП 48.13330.2011 устанавливает, что авторский надзор осуществляется в обязательном порядке не только в отношении опасных производственных объектов, но также и в отношении всех остальных особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, хотя это не предусмотрено действующим законодательством.

Пункт 6.4 в противовес части 3 статьи 52 ГрК РФ предусматривает, что не лицо, осуществляющее строительство, а застройщик (технический заказчик) организует и координирует работы, обеспечивает соблюдение требований проектной и рабочей документации, технических регламентов и техники безопасности в процессе выполнения таких работ.

Пункт 7.1, как и раньше содержит спорную норму о том, что авторский надзор лица, осуществившего подготовку проектной документации (проектировщика), выполняется в составе строительного контроля. При этом статьи 39 и 41 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений относят строительный контроль и авторский надзор к разным формам оценки соответствия (обязательная и добровольная). Пункт 4.4 СП 246.1325800.2016 предусматривает, что авторский надзор, в отличие от строительного контроля, может проводиться в начальный период эксплуатации объекта. Но если период возможного осуществления строительного контроля и авторского надзора не совпадает, то каким образом авторский надзор может осуществляться в составе строительного контроля?

 

Фото: plus.google.com

  

Вместе с тем новая редакция СП 48.13330.2011 и изменение №1 к СП 68.13330.2017 даже в виде рекомендательных положений не устраняют существенные пробелы в действующем законодательстве.

Например, Постановление Правительства РФ №468 от 21.06.2010 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» уже много лет предусматривает обязательное совместное контрольное мероприятие заказчика и подрядчика по проверке законченного строительством объекта. При этом ни данный акт Правительства РФ, ни другие нормативные документы не устанавливают, что именно указанное контрольное мероприятие должно в себя включать и в каком порядке должно осуществляться. В настоящее время можно формально провести такую проверку, оформить акт проверки законченного строительством объекта и направить в орган государственного строительного надзора извещение об окончании строительства.

Напрашивается аналогия с положениями ранее действующей редакции СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», когда государственной приемочной комиссии предшествовала рабочая приемочная комиссия. Задача такой рабочей комиссии заключалась в выявлении и устранении максимального количества недостатков перед предъявлением объекта государственной комиссии. В соответствии с действующим законодательством роль государственной приемочной комиссии по вопросам безопасности выполняет орган государственного строительного надзора, который проводит итоговую проверку возведенного объекта и выдает по ее результатам ЗОС.

Так почему бы не прописать в СП 48.13330.2011 (в разделе о строительном контроле) или в СП 68.13330.2017 процедуру проведения проверки законченного строительством объекта как некий аналог рабочей комиссии? Указанное контрольное мероприятие (завершающий этап строительного контроля) следует увязать с оформлением участниками строительства предусмотренного частью 7.1 статьи 53 и пунктом 6 части 3 статьи 55 ГрК РФ акта о соответствии возведенного объекта проектной документации, и процедурой получения ЗОС в органе государственного строительного надзора. Акт приемки объекта заказчиком у подрядчика может оформляться на стадии получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (после получения ЗОС), как это в настоящее время предусмотрено частью 3 статьи 55 ГрК РФ.

  

Фото: www.lobanovo.ru

  

Представляется, что проверка законченного строительством объекта как совместное контрольное мероприятие участников строительства должна предшествовать итоговой проверке государственного строительного надзора и предусматривать участие уполномоченных представителей застройщика (заказчика); привлеченной заказчиком организации по строительному контролю; генерального подрядчика; субподрядных организаций; а также организации, осуществлявшей ведение авторского надзора; и лица, которое после ввода объекта будет отвечать за его эксплуатацию² (при отсутствии такой организации на момент проведения проверки ее функции может осуществлять застройщик).

К положительным моментам новой редакции СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» можно отнести положения о том, что только руководитель (главный инженер) строительства подрядной организации должен быть включен в Национальный реестр специалистов по организации строительства. При этом требования о членстве в Национальном реестре СП 48.13330.2011 не распространяет на рядовых специалистов по строительному контролю заказчика и подрядчика, которые осуществляют отдельные виды такого контроля и документируют его результаты (включая подписание актов освидетельствования).

  

Фото: www.c.pxhere.com

  

В последнее время статус специалиста по организации строительства (главный инженер проекта) сильно девальвируется из-за требований инспекторов Ростехнадзора (на основании рекомендуемых форм актов в приложениях к РД-11-02-2006) включать в Национальный реестр даже рядовых специалистов, осуществляющих строительный контроль на объектах (по его результатам подписываются акты освидетельствования). В результате акты освидетельствования зачастую вынуждены подписывать специалисты, которые включены в Национальный реестр, но строительный контроль на конкретных объектах не осуществляли (они вынуждены брать на себя ответственность за действия работников, фактически участвовавших в процедурах освидетельствования).

Всех специалистов крупной организации, которые осуществляют строительный контроль, в Национальный реестр включить практически невозможно из-за требований к стажу работы (не менее 10 лет) и профильному строительному образованию (даже для специалистов по строительному контролю в области электротехнических и иных специальных работ).

При этом пункт 4.6 новой редакции СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства» содержит сомнительную норму о постоянном присутствии на строительной площадке специалиста из Национального реестра (имеется ввиду руководитель строительства подрядной организации). Получается, что крупные подрядчики должны иметь в штате по одному главному инженеру из Национального реестра на каждый объект капитального строительства (строительную площадку). Такие требования не предусмотрены действующим законодательством о градостроительной деятельности.

В любом случае, положения СП 48.13330.2011 и СП 68.13330.2017 в настоящее время являются рекомендательными, и их корректировка вряд ли будет иметь последствия в части правового регулирования общественных отношений в сфере строительства.

  

Николай Малышев

  

Вместе с тем хотелось бы на момент утверждения этих документов получить не такие сырые редакции: чтобы указанные СНиП можно было использовать в качестве рекомендуемых методик организации строительства, приемки объектов в эксплуатацию и в дальнейшем ставить вопрос о восстановлении обязательности отдельных требований этих СНиП.

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр Качества Строительства»

  

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Эксперт Николай Малышев: Следует повысить статус рабочей документации

Минстрой создаст реестр технических стандартов в строительстве

Владимир Якушев: В приоритете — совершенствование 214-ФЗ, стимулирование ИЖС и введение новых строительных норм

Владимир Путин: В строительстве нужно менять устаревшие правила и нормы, а также решить вопрос ценообразования

Вступили в силу три свода правил по проектированию зданий

Минстрой: В сфере строительства должен быть единый техрегулятор

Утверждена методика разработки нормативов на работы по подготовке проектной документации: комментарий эксперта

Эксперт Николай Малышев: При контроле ИЖС десяток инспекторов госстройнадзора может заменить один квадрокоптер

Каким требованиям должен соответствовать возводимый объект капитального строительства

Стройнадзор получит право обжаловать положительное заключение экспертизы

Для чего нужен единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации

Эксперт Николай Малышев: Новый приказ Минстроя об обжаловании заключений экспертизы мало что меняет

    

 

¹Обязательный статус СНиП был поставлен под сомнение после принятия Федерального закона 184-ФЗ «О техническом регулировании» от 27.12.2002.

²Многие заказчики на практике создают рабочие комиссии, привлекают к участию в них эксплуатирующие организации (подразделения) и по результатам оформляют акт приемки объекта у подрядчика. Однако такая процедура приемки объекта у подрядчика не является обязательной для всех заказчиков в отличие от совместного контрольного мероприятия по проверке законченного строительством объекта.

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В предыдущей статье была рассмотрена «Оптимизация расходов в девелопменте», напоминает эксперт. Однако, по его мнению, сама по себе оптимизация расходов — важнейшая, но не единственная составляющая эффективного девелоперского процесса. Тема управления финансами значительно шире, чем просто управление затратной частью. Поэтому данная статья задумана как логическое продолжение предыдущей.

Что есть управление финансами в девелопменте? Многие участники рынка считают ее дополнительной сервисной функцией, обслуживающей некие основные процессы: проектирование, строительство, продажи. В действительности же современная инвестиционно-строительная деятельность представляет собой, в первую очередь, управление финансовой составляющей, чему фактически подчинены все остальные процессы.

С точки зрения логичного и эффективного подхода, напротив, производственные процессы выполняют сервисную функцию по отношению к управлению финансами. Трансформация мышления людей, задействованных в производственных процессах, на подобный подход является основным залогом успеха современной компании.

 

Раздельное управление финансовой и инвестиционной деятельностью

Первым шагом на пути понимания финансов как в девелопменте, так и в любом другом инвестиционном процессе является разделение системы управления финансами на раздельное управление инвестиционной и финансовой деятельностью.

Источник: Академия девелопмента

  

Различия между двумя данными подсистемами отражены в таблице ниже.

Источник: Академия девелопмента

 

Наряду с пониманием того, что данные подсистемы имеют различную направленность, важно уяснить, что эффективное управление финансами достигается благодаря их абсолютной взаимосвязи и полной преемственности.

Часто встречаются следующие «перекосы»:

1. финансовая деятельность не отделена от инвестиционной ни в сознании управляющих бизнесом, ни в плане документов и подходов;

2. финансовая деятельность настолько отделена от инвестиционной, что они функционируют как две полностью отдельные подсистемы, не имеющие преемственности, в отрыве друг от друга.

  

Эффективный управленческий учет

Основным документом управленческого учета является бюджет предприятия.

Основные цели бюджета таковы:

● управление: принятие решений на основании плана затрат и доходов;

● оптимизация: когда мы видим показатели по различным статьям и понимаем, где лучше сосредоточить усилия по минимизации затрат и увеличению выручки;

● координация: согласование деятельности различных подразделений предприятия;

● коммуникация: доведение планов до сведения руководителей разных уровней;

● мотивация руководителей на местах;

● контроль и оценка эффективности работы руководителей на местах путем сравнения фактических показателей с запланированными;

● планирование потока денежных средств, в т. ч. предотвращение кассовых разрывов;

● анализ. На основании исполнения бюджета делается вывод по дальнейшему планированию.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Производственный план

Практика внедрения и ведения управленческого учета (не только в девелопменте, но и в иных видах бизнеса) позволяет сделать однозначный вывод о том, что невозможно составление финансового плана без плана производственного (т. е. «физического»). Другими словами, нельзя спланировать расходы на прокладку трубы, не рассчитав предварительно ее необходимое сечение, расходы материала, не определив объем необходимой рабочей силы, механизации, ресурсоснабжения для данных процессов и т. д.

Исходя из этого, при составлении любых финансовых планов мы неизбежно приходим к тому, что производственный план всегда первичен. А составление производственного плана в свою очередь требует глубокого понимания механизмов бизнеса — его компонентов и логических взаимосвязей, а также налаженной системы коммуникаций между всеми подразделениями компании.

 

P&L и C-F

Как и в любом другом бизнесе, необходимо понимать разницу между такими понятиями, как P&L (Profit and loss, доходы и расходы) и C-F (Cash-flow, денежный поток).

Краткий смысл основных различий между данными способами распределения в соответствующих отчетных формах денежных средств во времени заключается в следующем.

 

Основные различия между P&L (отчетом о доходах и расходах) и C-F
(отчетом о движении денежных средств)

Источник: Академия девелопмента

 

P&L служит для оценки бизнеса и выступает в качестве ядра принятия управленческих решений в отношении вариантов развития проекта.

С-F позволяет управлять денежным потоком, своевременно привлекая средства, избегая кассовых разрывов, максимизируя норму внутренней доходности капитала акционера.

  

Особенности управления финансами на различных этапах жизненного цикла

Основными инструментами являются финансово-экономическая модель проекта и бюджет проекта. Существует определенная последовательность формирования и взаимного влияния соответствующих документов в ходе развития проекта, что отражено в таблице ниже.

Так, на первом этапе существует только финансовая модель, при переходе проекта в статус юридически закрепленного за инвестором начинает формироваться бюджет, который на последующих этапах служит основанием для регулярного уточнения финансовой модели.

Таким образом, реализуется принцип обратной преемственности подготовки аналитической финансовой документации. Что интересно, финмодель и бюджет при этом необязательно должны существовать в рамках двух разных документов. В некоторых организациях их объединяют в единый управленческий файл, что, впрочем, не меняет сути подхода, просто перетекание данных в этом случае происходит не между файлами, а внутри одного документа.

 

Источник: Академия девелопмента

 

Особое внимание предлагается обратить на строку таблицы «Исходные данные аналитики по управлению финансами». Она очень важна и отражает апробированный и рабочий регламент поэтапной оценки и уточнения доходной и расходной (особенно расходной!) частей проекта.

Несмотря на то, что такая последовательность оценки придумана далеко не вчера, регулярно появляются энтузиасты-новаторы, которые врываются на рынок с «прорывными» идеями о «новых» подходах к расчетам. В результате появляются кривые схемы оценки проектов. Наиболее распространенными из них являются:

● попытки оценить затраты проекта на допроектном, предпроектном и проектном этапах ресурсным методом (что в обиходе называется «посчитать до гвоздя»);

● попытки преодолеть в оценке себестоимости классическую последовательность оценки стоимости работ ресурсным методом: 1. Рабочая документация, 2. ВОРы (ведомости объемов работ), 3. Сметы, рассчитанные ресурсным методом;

● попытки директивно назначать показатели проекта по расценкам и срокам «сверху вниз» с указанием менеджменту обязательно в них вписаться. Это, как правило, приводит к политике менеджмента по сокрытию реальных данных, отражению в графиках нереальных сроков, а в бюджете проекта — нереальных показателей по затратам. Такого рода самообманом на сегодняшнем рынке занимается очень много компаний.

Важно также отметить, что там, где формируются сметы, появляются и нормальные тендеры. Таким образом, мы можем уже не только «считать деньги», но и управлять расходной частью.

  

Алексей Тугарев. Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

Принятие решений на основании финансовых моделей проектов

Наиболее эффективным и правильным является подход, обозначенный в заголовке настоящего раздела. Именно он в качестве ядра принятия решений позволяет использовать многофакторный анализ и сценарный подход, что в свою очередь дает возможность тестировать посредством финансовой модели любые многофакторные изменения проекта.

В основе данного метода лежит тезис, согласно которому любое изменение влечет за собой набор последствий. Например, какое-то предлагаемое решение может уменьшить себестоимость проекта, но, скажем, увеличить срок его реализации. Другое решение может увеличить себестоимость проекта, но при этом улучшить коэффициенты выхода полезных площадей и т. д. С учетом многофакторности влияния таких решений на проект единственно верным подходом к их оценке становится закладывание всех факторов в финансовую модель и анализ отклонений финансово-экономических показателей в том или ином случае.

Кроме того, многолетний опыт подтверждает еще одно заключение: в основе бизнес-процессов финансовой оценки (а именно управленческого учета, бюджетирования, финмоделирования) лежат формирование оргструктуры организации, ранжирование регламентов работы между подразделениями и выстраивание системы документооборота.

«В отсутствие данной основы любые попытки внедрения институтов финансовой аналитики (особенно с использованием соответствующих программных комплексов) подобны броуновскому движению и заведомо обречены на провал», — резюмирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей Тугарев.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий 

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте