Своими мыслями по поводу перспектив востребованности в кризис малогабаритного жилья с порталом ЕРЗ.РФ поделился управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей КОЛОЧИНСКИЙ.

     

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

     

На фоне стагнации экономики и продолжающегося падения реальных доходов населения может увеличиться востребованность малогабаритного жилья, в том числе микростудий.  Спрос на такие квартиры стимулирует и программа льготной ипотеки, позволяющая многим обзавестись первым собственным жильем.

Если столичный рынок недвижимости пойдет по пути развития известных мегаполисов, площадь капсульных квартир продолжит уменьшаться, и уже в скором времени может побить последний антирекорд в 11 кв. м. 

       

Фото: www.fivestars-spb.ru

       

Падение доходов населения способствует росту спроса на малометражное жилье

Во время карантина застройщики отмечали увеличивающийся интерес со стороны покупателей к просторным вариантам жилья. Некоторые компании сообщали, что в их проектах выросла доля сделок с многокомнатными квартирами. Но как только ограничения были сняты, и город вернулся к привычной жизни, страхи, навеянные пандемией, остались в прошлом.

Воспоминания о пережитой самоизоляции в стесненных условиях сохранились, но всегда ли ими руководствуются покупатели при выборе объекта недвижимости? Практика показывает, что нет. Как правило, вернувшиеся на рынок клиенты приобретают жилье, на которое рассчитывали изначально, исходя из текущих жизненных обстоятельств, без прицела на будущее и новую волну пандемии.

     

 

        

Причина очевидна: из-за продолжающегося падения доходов населения желания даже долгосрочные планы по улучшению жилищных условий не всегда совпадают с реальными возможностями. Напомню, что во II квартале этого года снижение реальных доходов населения составило 8% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Эта цифра отражает самое глубокое падение в квартальной динамике с конца 1990-х годов.

Ориентируясь на финансовые возможности своих клиентов, девелоперы предлагают малогабаритные квартиры и студии, которые в среднем на 20% дешевле стандартной однокомнатной квартиры.

С каждым годом площадь таких квартир уменьшается. Если в 2012 году площадь самой маленькой квартиры составляла 29 кв. м, то уже в 2015 году она уменьшилась до 22 кв. м. В 2017—2018 годах на рынке стали появляться студии площадью 18 кв. м. А в прошлом году был побит антирекорд, когда на рынок вывели проект со студиями по 11 кв. м.

    

Фото: www.dekoriko.ru

     

Опыт западных стран и перспективы развития отечественного рынка микроквартир

Если сравнивать столичный рынок недвижимости с европейскими и азиатскими, то моно констатировать, что возможности для еще большего уменьшения площадей пока не исчерпаны. Так, на днях из Лондона пришла новость о выставленной на продажу студии площадью в 7 кв. м (на фото ниже — Ред.).

Еще несколько лет назад в Великобритании действовали нормы, регулирующие минимальные размеры жилья. Но из-за продолжающегося кризиса в прошлом году британские власти разрешили застройщикам переоборудовать офисные помещения в квартиры. По новым правилам наименьшая допустимая общая площадь квартиры должна быть не менее 8,4 кв. м.

     

Фото: www.realt.onliner.by

      

Наряду со студиями в британской столице уменьшаются и размеры двухкомнатных и трехкомнатных квартир, площадь которых теперь нередко составляет 22 и 28 кв. м соответственно.      

Надо сказать, что в целом для нашей страны тренд на уменьшение жилых площадей — нетипичное явление. Например, в Советском Союзе, когда во времена Хрущева велось массовое жилищное строительство, площадь самых маленьких квартир составляла 30 кв. м.

Но на фоне экономической стагнации в условиях растущего мегаполиса, которым является Москва, рынок микроквартир может получить новый импульс для развития, тем более что пока в этом сегменте спрос превышает предложение. Так, на сегодняшний день на небольшие студии в Москве приходится всего 6% от общего объема рынка новостроек. О популярности такого продукта говорит срок экспозиции студий, который в среднем на месяц короче срока реализации однокомнатной квартиры.

    

Фото: www.smr77.ru

   

Кто и как покупает микроквартиры

Чисто психологически квартира площадью 15—20 кв. м может показаться очень маленькой, но это не совсем так. Ведь если посмотреть, какое количество квадратных метров имеет в своем распоряжении каждый член семьи с детьми в квартире общей площадью 50 кв. м, то цифра окажется еще меньше.

Поэтому студии охотно приобретают студенты (или их родители) в качестве первого жилья, а также одинокие люди, которым важен низкий бюджет покупки. Продолжающаяся миграция населения из регионов в Москву создает дополнительный спрос на такое жилье.

Снижающиеся ставки по ипотеке и программа субсидирования открывают новые перспективы рынку микроквартир. Если на покупку нет полной суммы, при оформлении кредита размер ежемесячного платежа будет сопоставим с арендным платежом, что подтверждает экономическую целесообразность такой инвестиции.

   

 

  

Все сказанное выше не означает, что спрос на традиционно востребованные планировки кардинальным образом изменится. Просто количество малогабаритного жилья в объеме предложения продолжит расти. В первую очередь малометражные варианты будут появляться в проектах точечной застройки без собственной прилегающей территории и инфраструктуры, а также в жилых комплексах, расположенных рядом с ТПУ и станциями метро.

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

    

 

   

   

   

  

  

Другие публикации по теме:

Строительная отрасль в условиях турбулентности: стресс-тест на импортозамещение

Доля мини-квартир в новостройках Ленобласти лимитирована 40%

Сергей Собянин: Жилой метраж на человека в Москве — один из самых малых в России

Площадь студий: в лидерах Махачкала, в аутсайдерах — Мурманск

Маленькие квартиры: тенденции и прогноз

Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс», г. Москва): Цены на недвижимость существенно вырастут, никто не будет строить себе в убыток

Предлагаем вашему вниманию очередную аналитическую статью о ситуации в сфере девелопмента. Ее автор — преподаватель Академии девелопмента, директор по развитию компании Signum Дмитрий СОКИРКО.

   

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

     

В последнее время ставки по ипотеке превысили 25%, и это лишь начало. Какие компетенции и навыки становятся ключевыми для выживания в такой экономической ситуации? Какие меры необходимо принять компаниям в ближайшее время для выживания в условиях высоких ставок?

 

Что делают девелоперы?

Распродажа активов.

В условиях резкого повышения ставок и падения продаж девелоперские компании начали сокращать персонал и продавать земельные участки. В большинстве случаев оставляют только те активы, которые планируется застроить в ближайшее время.

Среди таких компаний — ПИК, ГК ФСК, ГК Самолет, Sminex и другие. Потенциальные площадки под застройку теряют свою ликвидность, так как есть проблемы с кредитованием для потребителей и девелоперов. Продажа позволяет компаниям снизить кредитную нагрузку, избавившись от закредитованных активов, которые не приносят дохода.

   

Создание коллабораций.

В новых экономических условиях девелоперы все чаще объединяют усилия. Например, одна компания может предоставить земельный участок, а другая — опыт и ресурсы для проектирования и строительства. Совместная работа помогает разделить риски и быстрее реализовать проекты. Это стало особенно актуально из-за дефицита участков с ТЭПами (планами застройки и экономическими параметрами) и усложнившихся требований к проектам.

    

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

      

Текущие сложности

Большинство девелоперов работают на заемные средства. Покупка площадки без ТЭПов становится крайне рискованной. Чтобы ее приобрести, требуется взять бридж-кредит под высокие проценты, что добавляет значительную финансовую нагрузку. При этом получение ТЭПов не гарантировано, а проектное финансирование возможно только после их утверждения.

Раньше девелоперы могли быстро покупать «сырой» участок, получать ТЭПы и погашать бридж-кредит за счет проектного финансирования. Сейчас же этот процесс усложнился: регуляции стали строже, а получение согласований — более затратным и долгим.

Например, порядок прохождения ГЗК (Градостроительно-земельной комиссии) был усложнен, что добавляет дополнительные этапы и время на получение разрешений. Сейчас нужно представить проработанный продукт в виде АГР (Архитектурно-градостроительное решение), сделать высокополигональную модель.

Ситуация осложняется тем, что градостроительная политика города и возросшие ожидания потребителей идут вразрез с экономической ситуацией. Это снижает ликвидность проектов.

  

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

   

Новые формы предложений

Многие девелоперы предлагают собственникам имущественных комплексов реализовать проект по партнерской схеме, так называемый опцион, при котором владелец получит гарантированный доход от аренды на период согласования и строительства, а после завершения строительства ему выделяются метры в новом здании. Если проект не реализуется, собственник ничего не теряет. Такая схема снижает риски для обеих сторон и позволяет девелоперам минимизировать стартовые затраты.

Желающих приобрести площадку за собственные средства становится все меньше, так как прибыль от депозита сопоставима с прибылью от реализации проекта, но несет в себе меньше рисков и трудозатрат.

   

Диверсификация и новые рынки

Сегодня актуальна диверсификация активов, девелоперы отходят от жилья и делают выбор в пользу загородной, промышленной недвижимости, а также гостиничных и спортивных объектов. Это помогает минимизировать риски и сохранить доходность в условиях неопределенности.

    

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

  

Рынок недвижимости: новые вызовы для девелоперов и подходы к управлению активами

С увеличением ставок по ипотеке и ужесточением регуляций на рынке недвижимости, многие девелоперы ищут новые способы управления активами и адаптации к изменяющимся условиям.

   

Хеджирование рисков через арендный бизнес

В нынешних условиях критически важна вариативность и наличие нескольких сценариев развития актива. Например, приобретение старого здания, которое можно сдавать в аренду, может оказаться менее рискованным, чем покупка «сырых» участков без ТЭПов.

Даже если проект по застройке не удастся реализовать, доход от аренды позволит окупить вложения в течение 7—8 лет, а в долгосрочной перспективе — обеспечить доходность на уровне 12% — 20%.

   

Кейсы успешного хеджирования

Один из примеров — приобретение устаревшего бизнес-центра. Первоначальный план предусматривал его снос и строительство жилого комплекса, но экономическая ситуация не позволила реализовать проект.

В итоге здание было отремонтировано, улучшено управление, и объект начал приносить доход от аренды на уровне 20% годовых. Это позволило инвестору минимизировать риски и сохранить актив, несмотря на неблагоприятные внешние условия.

    

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

   

Региональные девелоперы и их стратегия

Региональные девелоперы продолжают пытаться выйти на московский рынок, однако их интерес снижается из-за дефицита участков с ТЭПами и низкой доходности (около 10%).

Многие надеются на рост инфляции и возможность получить выгоду от удорожания недвижимости в будущем, однако растущие затраты на материалы, рабочую силу и плата за смену ВРИ (виды разрешенного использования) значительно осложняют реализацию таких планов.

    

Прогнозы и ожидания

Участки без ТЭПов, которые не хеджированы арендным бизнесом, будут вынуждены снижать цену. За последние пять лет стоимость участков в Москве значительно выросла, однако экономические изменения могут привести к коррекции цен.

   

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

«Современная девелоперская среда становится все более сложной: растущие ставки, ужесточение регуляций и изменения на рынке требуют от компаний гибкости и способности быстро адаптироваться к новым условиям», — делает вывод автор, Дмитрий Сокирко (на фото).

Для успешной работы в таких условиях, считает эксперт, девелоперам важно развивать новые компетенции, искать возможности для коллабораций и диверсифицировать свои активы.

   

     

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте