Изменения столичных правил реализации инвестиционно-строительных проектов в сфере жилого строительства анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

    

Фото: www.iprivod.ru

     

Правительство Москвы изменило правила реализации инвестиционно-строительных проектов в сфере жилого строительства. Так, плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) участков в частной собственности, предусматривающего жилое строительство в границах старой Москвы, увеличилась в два раза. После увеличения платы за изменение ВРИ инвесторам была предложена возможность получить льготу (постановление правительства Москвы от 19.11.2020 №2019-ПП).

    

Фото: www.zel-city.ru

     

Для получения льготы застройщику необходимо заключить с Департаментом инвестиционной и промышленной политики Москвы соглашение о создании мест приложений труда (МПТ).

При этом в качестве МПТ учитываются нежилые коммерческие помещения и социальные объекты в границах застройки.

    

    

Первые подобные со столичными властями соглашения заключила ГК Пионер — по своим проектам «Останкино бизнес-парк» и «ТПУ Ботанический сад» (РПМ от 03.09.2020 №581-РП и от 06.10.2020 №660-РП).

По данным «Ведомостей» интерес к подобным соглашениям проявляют и другие девелоперы, в том числе Capital Group, ПИК, Самолет, Основа, Гранель: поскольку через такие проекты застройщик может минимизировать или полностью обнулить плату за изменение ВРИ участка.

   

Фото: www.kvalto.ru

     

По расчетам Правительства Москвы, для обеспечения ввода жилья до 2030 года необходимо ввести коммерческих площадей в целях создания новых рабочих мест в размере 21,6% от площади жилья (от 822 тыс. кв. м до 1 млн 515 тыс. кв. м ежегодно). При этом, согласно отчету Knight Frank, объем ввода площадей класса А и В составил в 2019 году 381 тыс. кв. м, в 2020 году — 224 тыс. кв. м, тогда как с 2015 года он не опускался ниже 700 тыс. кв. м.

   

Фото: www.ria.ru

    

Если следовать логике авторов изменений московского законодательства, то они направлены на стимулирование создания мест приложений труда. Но правильнее говорить не о создании новых рабочих мест в экономике, а всего лишь о создании недвижимости различного вида для этих рабочих мест.

Таким образом, налицо диспропорция между необходимым объемом коммерческих площадей и объемов их ввода. Частично она закрывается коммерческими площадями, входящими в состав жилья (нежилые первые этажи и социальная инфраструктура), частично — городской программой создания технопарков.

    

  

А вот будет ли востребована эта недвижимость? Не обернутся ли объекты, созданные в рамках программы МПТ, омертвлением средств, изъятием их из оборота? Касательно потенциала рынка такой недвижимости есть вопросы.

Исходя из практики комплексной жилой застройки, в качестве коммерческой недвижимости востребовано не более 10% от общей площади. То есть, с точки зрения нормативов, Москве ежегодно необходимо дополнительное строительство мест приложений труда в размере не менее 400  тыс. кв. м.

    

   

Усугубляет ситуацию то, что на программу реновации не распространяются требования по обеспеченности местами приложений труда. Таким образом, дополнительная нагрузка перекладывается на девелоперов. Напомню, что ранее на них уже переложили затраты по созданию инженерной и социальной инфраструктуры в проектах застройки.

Эффективность программы стимулирования создания МПТ остается под вопросом. Очевидно, что у города в рамках этой программы отсутствуют выпадающие доходы бюджета, так как предварительно был увеличен размер взимаемой с застройщиков земельной ренты (плата за изменение ВРИ). Однако затраты строительства различной недвижимости и риски ее востребованности (доходности) переложены на девелоперов.

    

  

Более действенным видится предоставление застройщикам инвестиционного налогового вычета (по налогу на прибыль) для стимулирования создания мест приложений труда. В условия дефицита городского бюджета (на 2021 год его размер составит порядка 0,5 трлн руб.) такой вычет может привести к уменьшению поступлений от налога на прибыль застройщиков, но в долгосрочной перспективе обеспечит создание новых мест приложений труда.

Для этого необходимо внести изменения в закон Москвы об инвестиционном налоговом вычете.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

   

    

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Плата за изменение ВРИ участка в Москве: нюансы и подводные камни

Как упростятся процедуры оформления права на земельные участки для размещения объектов связи

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Утвержден новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Утвержден перечень документов, предоставляемых для приобретения земельного участка без торгов

Вносить данные о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не потребуется

Интернет полон статей, в которых владельцев квартир предупреждают о рисках при приёмке квартир. Их учат, что этот этап особенно ответственный, к нему нужно готовиться и подходить с умом. Между тем, никто не пишет о девелоперах. Поэтому Profitbase подготовил статью для прямых организаторов процесса. Застройщик должен знать о скрытых рисках при проведении приёмки квартиры. 

  

  

Подходы девелоперов к сдаче объекта разнятся. Чаще всего мы видим два подхода.

При первом подходе застройщики редко заботятся о передаче ключей. Они считают, что сделка закрыта, как только деньги поступили на эскроу. Что будет дальше уже неважно. Менеджеры, подрядчики и клиенты предоставлены сами себе. 

При втором подходе поступают наоборот. Застройщик старается ускорить сдачу готового объекта, торопит с подписанием актов о передаче ключей. На менеджеров давят клиенты, постоянно названивают и требуют.  В результате эффективность не возрастает, а нервная нагрузка менеджеров — очень даже. 

Компания Profitbase выяснила, как оба подхода влияют на дальнейшую прибыль.

  

Каковы скрытые риски на этапе передачи объекта?

  

1. Сдвиг сроков по другим проектам

Приёмка новостройки — это долго. Будущий собственник ищет зазоры и щели на стыках, плесень и недочеты в электрике. Затем подрядчики исправляют изъяны, затягивая тем самым сдачу на неограниченное время. 

При таких временных затратах нельзя медлить ещё и с организацией процесса приёмки. Чем дольше идет процесс выдачи — тем дольше застройщик не может получить деньги с эскроу-счетов. 

Девелопер мог бы вложить эти деньги в следующий проект и умножить прибыль, однако вынужден затягивать сроки и ждать.

  

2. Оплата дополнительных рабочих часов сотрудникам

Организация выдачи ключей — сложный процесс. Записи на приёмку квартиры срываются, менеджеры тратят время на excel-таблички, поиски нужных клиентов, приглашения на повторную приёмку.

Это может занимать целый день. Каждый час оплачиваете вы. Менеджеры должны тратить время на продажи, а не на разбор макулатуры. Итого: неэффективный расход времени, утраченная прибыль. 

  

  

3. Ошибки во взаиморасчетах и сопутствующие штрафы

Бывает, что проектная и фактическая площади квартир отличаются. Строительная погрешность играет в обе стороны. Владелец оплачивает дополнительные квадраты, застройщик — возвращает деньги, если площадь оказалась меньше. 

Провести взаиморасчеты — отдельная головная боль застройщиков. Если невнимательно отнестись к этому этапу, в дальнейшем это обернется юридическими проблемами. 

 

4. Снижение лояльности к застройщику

Последний этап оставляет впечатление о сделке в целом. Если выдача ключей и устранение замечаний плохо организованы, покупатель это запомнит. Полученный негатив выльется в комментарии в социальных сетях, жалобы знакомым. Отзывы будут читать те, кто сейчас выбирает квартиру — ваши потенциальные покупатели. Это повлияет на их окончательное решение.

  

  

Процесс сдачи объекта сложен сам по себе. В нем участвует много людей, с каждым нужно несколько раз связаться, подписать с бумаги, решить вопросы с доплатой и возвратом и т.д.

Возникает потребность автоматизировать процессы, которые идут врозь стратегии развития и вредят бизнесу в долгосрочной перспективе.

 

Как автоматизировать процесс выдачи ключей?

 

Profitbase создал новый сервис, который помогает застройщику провести взаиморасчеты с покупателем и выдать ключи в срок, не нарушив закон. Автоматизация передачи ключей экономит рабочее время менеджеров и минимизирует скрытые риски на последних этапах сделки. Релиз состоялся в июле 2022. 

   

  

Какие процессы автоматизирует сервис?

 

● Запись на приёмку квартиры

Сервис Profitbase «Выдача ключей» позволяет записаться на приёмку онлайн. 

Клиент записывается на приёмку ключей дистанционно. Он видит календарь и выбирает подходящий временной слот в мобильном приложении.  Электронная запись на приёмку упрощает процедуру сдачи дома. 

  

  

Девелопер может установить период выдачи и сформировать команду, которая будет ответственна за приёмку. 

Менеджеру не нужно тратить время на обзвон жителей, поиск свободного часа в своем графике.  Он просто выбирает объект и отправляет приглашение на выдачу. 

Система автоматически составит график по всем жителям, которые записались на приёмку.

  

● Взаиморасчеты с покупателем

Если в результате строительства площадь квартиры отличается от плана, покупатель может вернуть свои деньги или доплатить за дополнительные квадратные метры прямо в системе.

  

 

● Фиксация замечаний через приложение

В личном кабинете покупатель сам отмечает замечания по объекту и загружает фотографии. 

В сервисе предусмотрен чек-лист по передаче квартиры. Чек-лист помогает сориентироваться и сразу отметить всё, что может не устроить клиента. Это позволяет избежать негатива в социальных сетях и не затягивать приёмку на несколько итераций.

  

  

● Отправка приглашения на повторную приёмку

Фильтры позволяют быстро понять, какие объекты уже исправлены. Менеджеры не выстраивают новый график работы и не подбирают слоты. Они отправляют приглашения, в которых жители видят свободные слоты и записываются на выдачу ключей онлайн.

  

● Подписание акта 

Покупателю не нужно стоять в очереди, чтобы оформить документы.  В приложении он может подписать акт приёма-передачи. 

   

 

В итоге застройщик может:

1. Эффективно и точно в срок провести выдачу ключей жителям.

2. Повысить удовлетворенность клиентов даже при наличии замечаний по объекту.

3. Снизить затраты за счет повышения эффективности сотрудников и сдачи объектов в срок.

4. Не тратить время на бумажное оформление документов по приемке.

5. Обеспечить прозрачность работы всех сотрудников.

6. Полностью автоматизировать процесс передачи ключей, что создает удобную коммуникацию с клиентами и подрядчиками.

7. Без бумажной волокиты произвести все взаиморасчеты с покупателем.

8. Эффективно взаимодействовать с подрядчиками по устранению недочетов.

 

 

Сервис позволяет не привлекать дополнительных сотрудников и провести приёмку ключей без накладок по времени визитов жителей.

Сервис выдачи ключей Profitbase — это готовое решение, которое можно подключить прямо из личного кабинета Profitbase. Решение не нуждается в дополнительных настройках, и вам не придется оплачивать интеграцию. За несколько кликов вы переведете приёмку в цифровой формат. 

Сократите издержки и повысьте эффективность сотрудников с помощью сервиса Profitbase «Выдача ключей»: оставьте заявку на сайте Profitbase и получите подробное демо продукта.

Информация о компании

Profitbase — цифровая экосистема для девелоперов, которая включает решения для управления продажами, проведением сделки, маркетингом и клиентским сервисом застройщика. Платформа запущена в 2016 году, сегодня решения Profitbase используют более 500 застройщиков в России и СНГ

 

      

     

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Profitbase проведет на форуме недвижимости «Движение» конференцию по цифровизации девелопмента

Российские IT-компании готовят специальные предложения для поддержки рынка недвижимости

Бизнес в России точно не умрет: MR Group, ГК Самолет, ГК Пионер обсудили будущее рынка на большой конференции по цифровизации девелопмента на RosBuild

Онлайн-продажи квартир 2022. Учимся на чужих ошибках и запускаемся на счет «Три!..»

Группа Эталон выстроила бесшовный процесс дистанционной продажи квартир с сервисами Profitbase

Геном инноваций: Profitbase стал резидентом Сколково

ФСК выстроила в Санкт-Петербурге работу с ценами на базе автоматизированных алгоритмов и искусственного интеллекта Profitbase.ai 

Вся правда об онлайн-продажах: исследование ТОП-100 застройщиков от Profitbase

Profitbase — в едином реестре российского ПО

Стартап-шоу для застройщиков: новый проект с онлайн-оценкой инноваций в недвижимости

Новые возможности для застройщиков: как изменился Profitbase за 2020 год

Личный кабинет покупателя: онлайн-продажи квартир с Profitbase

Profitbase — IT-платформа для управления маркетингом и продажами в недвижимости

70 сервисов для цифровизации девелопмента