Актуальную тему комплексного развития территории применительно к жилой недвижимости анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

     

Фото: www.investmoscow.ru

      

Заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов (на фото ниже) в интервью программе «Вести» телеканала «Россия 24» анонсировал городскую программу «Индустриальные кварталы».

Программа предполагает реконструкцию территорий, занятых бывшими промышленными объектами на площади около 2 тыс. га. Планируется строительство 35 млн кв. м недвижимости, из которой 11 млн «квадратов» приходится на жилье, в том числе 30% будет использовано под нужды реновации.

   

Фото: www.cdn.bfm.ru

    

Реализация программы возможна благодаря механизму комплексного развития нежилых территорий. Применение данного механизма приведет к перераспределению собственности. Для правообладателей недвижимости в границах КРТ актуальным станет вопрос справедливой компенсации за изъятие недвижимости.

Москва опубликовала первые проекты решений о комплексном развитии 7 территории нежилой застройки на 77,21 га с потенциалом застройки около 1,4 млн кв. м, из которых порядка 1 млн кв. м отводится под жилье. При этом половина предполагаемого жилья планируется использовать по программе реновации. Краткие сведения приведены в таблице.

    

Источник: Сайт Мэра Москвы

     

Как рассказал Владимир Ефимов, Москва адаптировала механизм КРТ нежилой застройки под нужды реновации. В частности, проект КРТ ПЗ №56 Грайвороново и ПЗ №49 Бескудниково дают фактическую возможность принудительно изымать нежилую недвижимость третьих лиц под нужды программы реновации.

   

Фото: www.edsro.center

     

Заметно участие крупных застройщиков в КРТ нежилой застройки. Город определился с застройкой территории ЖБИ №9 (ПЗ №39 Кунцево), можно поздравить ГК Главстрой  с согласованием ТЭПов. Несмотря на низкое обеспечение района рабочими местами (менее 50 рабочих мест на 100 жителей), ТЭПы согласованы без обременений с плотностью около 40 тыс. кв. м жилья, а застройка под реновацию, видимо, будет размещена на смежном участке Совтрансавто.

       

  

Для крупных девелоперов КРТ нежилой застройки предоставляет возможность использовать смежные участки под размещение объектов инфраструктуры, мест приложения труды, объектов природного комплекса.

Кроме того практика изъятия недвижимости показывает, что размер возмещения правообладателям ниже как кадастровой, так и рыночной стоимости. Так что для крупных застройщиков КРТ предоставляет возможность за символические затраты расширить границы застройки.

    

Фото: www.msk.mosreg.ru 

    

Конечно, еще рано судить о преимуществах программы. Пока понятно, что указанные выше территории будут развиваться в рамках КРТ по инициативе правительства Москвы. Интригой остается, по каким территориям правообладатели смогут договориться и реализовать КРТ по своей инициативе, по каким столица объявит торги и какие территории город в лице КП «Управление гражданского строительства» будет реализовывать самостоятельно.

Утвержденные проекты планировки территории покажут, какие правообладатели смогли получить максимальные преимущества по сравнению со своими соседями. Ну, а судебную систему ждет активизация споров по размеру возмещений за изымаемую недвижимость.

    

Фото: www.legal.report

    

Осталось дождаться первых решений и итогов торгов, которые покажут интерес инвесторов. В текущем году планируется провести 35 аукционов для определения инвесторов по реорганизации бывших промышленных территорий с градостроительным потенциалом 7,5 млн кв. м недвижимости. На данной территории может быть размещено 146 тыс. рабочих мест.

  

Объявленные и фактические параметры КРТ

Параметры	Доля жилой недвижимости в ТЭПах	Доля реновации в жилой застройке
Объявленные	30%	30%
Фактические (по 7 проектам КРТ)	70%	55%

  

Пока сложно разделить оптимизм правительства Москвы о том, что инвесторы проявят интерес к проектам КРТ нежилой застройки, в рамках которых планируется создание рабочих мест. Скорее всего, при реализации программы произойдет перераспределение в сторону строительства жилья. Собственно, в рамках первых 7 проектов КРТ на долю жилья планируется отвести 70% застройки.

     

  

Рекомендую правообладателям недвижимости в границах потенциальных КРТ отслеживать ситуацию, провести аудит своих объектов и надлежащим образом оформить имущественные права. А также озадачиться вопросом защиты своих интересов с целью получения справедливой компенсации или участия в реализации инвестиционно-строительных проектов.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

     

    

  

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Определены случаи предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Строительная отрасль эволюционирует, и на первый план выходит относительно новый для застройщиков продукт — квартиры с отделкой и меблировкой в формате «заезжай и живи». Многие крупные девелоперы уже запустили продажи такого жилья. Но большинство компаний, понимая сложность задачи, пока не решаются на это. В статье описаны десять шагов, которые помогут запустить новое направление и существенно нарастить продажи. О них рассказывает Дмитрий БОРИСОВ, сооснователь сервиса по ремонту и обустройству жилья Rerooms.

    

 

Зачем это нужно застройщику 

Строительная отрасль — одна из самых консервативных, изменения здесь всегда происходят постепенно. Но сейчас накопилась критическая масса факторов, которые приведут к серьезной трансформации рынка. О чем идет речь?

Во-первых, все больше клиентов желают приобрести не бетонную коробку, а готовую квартиру с индивидуальным дизайном, кухней, мебелью, сантехникой. В такое жилье можно приехать и, потратив минимум времени и сил, адаптировать его под свой вкус. Неслучайно крупнейшие застройщики (ГК Самолет и другие) все больше продают квартиры именно такого формата. 

Во-вторых, трансформацию рынка подстегивают и изменения в сегменте DIY. Продажи мебели и товаров для дома все больше переходят в онлайн. Неожиданно выяснилось, что ведущие застройщики вполне могут выступать и как крупнейшие маркетплейсы, с помощью которых клиенты, купившие квартиру, могут выбрать себе все необходимое для ее обустройства. Существенную часть рынка мебели и товаров для дома также постепенно забирают себе девелоперы.

Все это заставляет крупные, а теперь уже и средние, и небольшие строительные компании подумать о запуске нового продукта — полностью готовых к проживанию квартир. Мы занимаемся этой работой уже несколько лет, сотрудничаем с крупнейшими девелоперами и готовы поделиться опытом.

 

10 шагов по развитию направления обустройства дома

Как для постройки хорошего дома необходимо заложить крепкий фундамент, так и для старта нового проекта нужно создать условия для его развития. С чего начать этот процесс? Прежде всего руководителям компании-застройщика стоит осознать для себя важность запуска нового направления бизнеса. Надо понять, готовы ли вы к этому. И если да, то можно переходить к первому шагу.

 

Шаг первый. Выберите вендора.

Ключевой особенностью этого продукта является то, что его трудно скопировать, а значит, все придется создавать с нуля. Хорошая новость в том, что совсем не обязательно создавать в компании отдельный департамент и самому настраивать все бизнес-процессы. На рынке уже немало компаний, которые обладают экспертизой и могут помочь в этом вопросе. Привлечение внешнего подрядчика мы считаем оптимальным решением: оно сэкономит время и позволит не допустить ряд ошибок, которые делают все, кто решают самостоятельно проходить этот путь. 

Как определить поставщика услуги? Нам кажется целесообразным выбрать компанию, которая этим уже занималась, и посмотреть на ее результаты и объем выполненных работ.

 

Шаг второй. Без отделки нет меблировки. 

Надо понимать, что без готового ремонта квартиры бессмысленно продавать клиентам кухни и мебель. Поэтому в первую очередь надо запустить продукт по отделке квартиры и затем уже добавлять меблировку. Самое главное — надо обеспечить бесшовное выполнение двух видов работ: по ремонту, а затем и по установке мебели.

 

Шаг третий. Устраните внутреннюю конкуренцию продуктов. 

Вы должны отдавать себе отчет в том, что на первом этапе новый продукт не должен конкурировать с действующим. У ваших сотрудников всегда будет соблазн работать по старинке. И поэтому новому направлению необходимо предоставить определенные преференции. В противном случае внутренняя конкуренция будет подпитывать существующий продукт и убивать еще не стартовавший.

Как создать благоприятные условия для развития? Можно, например, один из корпусов в жилом комплексе отдать целиком под квартиры с отделкой и мебелью, разделить сроки сдачи. И дать четкие установки отделу маркетинга и продаж на их продвижение на рынке.

    

 

Шаг четвертый. Нет продаж без маркетинга.

Очевидно, что без существенной перестройки процесса коммуникации с клиентами ваш новый продукт «не взлетит».

Конечно, большая часть ответственности за выполнение работ лежит на подрядчике, но при этом необходимо активное участие департамента маркетинга и продаж. И конечно, надо выделить отдельный бюджет на продвижение вашего нового направления. 

 

Шаг пятый. Адаптируйте продукт под потребности клиентов.

Вместе с компанией-вендором вам нужно четко соотнести продукт с вашим рыночным сегментом и запросами клиентов. В противном случае вы будете продавать слишком дорогую услугу или, напротив, предлагать очень простые квартиры, которые «не зайдут» вашим заказчикам.

Поняв ценовую категорию, вы сможете провести калькуляцию и установить себестоимость нового продукта и его рыночную цену.

  

 

Шаг шестой. Четко доносите преимущества вашего продукта.

Для продажи вашего продукта необходимо понимать, какие потребности клиентов он закрывает. 

Это, во-первых, экономия бюджета клиента, который получает дополнительные услуги (ремонт, мебель) дешевле, чем при покупке в розницу. Застройщик может приобрести это все оптом — а значит, значительно дешевле. 

Во-вторых, ваши заказчики могут включить все расходы по приобретению готового жилья в ипотечный кредит. Тогда им не придется брать второй и третий потребительские кредиты (по ставке выше, чем ипотека) на ремонт и обустройство. 

В-третьих, ваши клиенты сберегают время и нервы. Им не придется самим руководить достаточно трудоемким процессом и тратить сотни часов, выбирая кухни и мебель. К тому же они избавлены от проблем с длительным ремонтом в здании. Все, кто заезжал в новый жилой комплекс, помнят, что ремонты там идут на всех этажах в течение двух-трех лет. А это разбитые лифты, поцарапанные стены, шум, пыль и т. д.

 

   

Шаг седьмой. Научитесь управлять инфляционным риском.

Мы живем в период высокой инфляции, и все говорит о том, что он продлится достаточно долго. Строители прекрасно знают об этой проблеме — квартира продается сейчас, а закупки всего необходимого происходят в течение всего периода строительства. Инфляционному риску подвержен и ваш новый продукт. Переложить его на поставщиков не получится: самое большое, что сможет сделать для вас мебельная компания, это зафиксировать цены на ближайшие полгода, максимум год. И то при условии хорошего аванса и большого объема закупки.

Перекрыть этот риск вы сможете за счет ускорения продаж и получения денег со счетов эскроу. Поясню, о чем идет речь. Средний чек на клиента с новой услугой вырастет примерно на 20% — 40% в зависимости от региона. А значит, у вас появятся дополнительные средства, которые вы сможете направить на увеличение темпов строительства. Это в свою очередь приведет к тому, что вам не придется привлекать дорогие заемные ресурсы. Таким образом, интенсификация стройки может перекрыть инфляционный риск.

 

Шаг восьмой. Понимайте и контролируйте риски.

Как мы уже говорили, меблировка — сложный продукт, и для вывода его на рынок требуется решить ряд задач. Вместе с подрядчиком вам необходимо вникнуть во все детали и разработать четкий план работы.

Прежде всего, надо понять, будете ли вы нанимать на выполнение различных задач (отделка, электрика, поставка и монтаж кухни и мебели, установка сантехники и прочее) разных подрядчиков. Услуги узких специалистов более качественные и дешевые. Но тогда вы запустите на площадку множество исполнителей и в итоге осложните координацию всего процесса. Кроме этого, тем самым вы распределите ответственность по разным подрядчикам, а значит, сложно будет спросить с кого-то одного за провал. 

Поэтому еще на этапе планирования стоит найти наиболее рисковые места проекта и понять, как можно будет устранить возможные проблемы.

 

Шаг девятый. Выбирайте поставщиков. 

Начиная строительство домов с отделкой и мебелью, вы сразу становитесь привлекательным клиентом для множества небольших компаний. А значит, можете создать конкуренцию между ними и выбирать наиболее привлекательные по цене и качеству предложения.

При этом надо иметь в виду, что в поставках главную роль зачастую играет не цена, а сопутствующие услуги и профессионализм. Не столь важно, что кухня у какого-то мебельного завода стоит чуть дороже. Зато эта компания может быстро доставить и собрать товар, плюс у нее есть складские помещения, если монтаж придется отложить. 

    

 

Шаг десятый. Посчитайте, сколько вы заработаете. 

Как мы уже говорили, средняя стоимость услуги в зависимости от региона составляет от 20% до 40% от стоимости квартиры с черновой отделкой. Маржинальность этого направления, по нашим расчетам, — около 25%. Однако стоит учитывать не только дополнительную выручку и чистую прибыль. Прибавьте сюда увеличение клиентской базы (к вам придут люди, которым нужен именно такой продукт), ускорение строительства и продаж, отстройку от конкурентов и увеличение популярности вашего бренда. 

Как мы видим, строительная отрасль вошла в фазу стремительных изменений. В такой ситуации на первый план будут выходить компании, которые адаптируются к новым запросам клиентов. Именно они смогут увеличить свою выручку и нарастить объемы. Прочие не выдержат конкуренции и станут терять позиции на рынке.

  

Реклама. ООО «РЕРУМС».  ИНН: 7702375652 

 

    

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В 2023 году DARS Development увеличил объем продаж в 2,2 раза

ГК Самолет в очередной раз успешно вышла на фондовый рынок с выпуском рублевых облигаций на сумму в 20 млрд руб.

Изменение механизма финансирования строительства с использованием облигаций

Структура ГК РКС Девелопмент во второй раз фондировала свои проекты с помощью выпуска облигаций

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Купонный доход по биржевым облигациям ГК ПИК составил свыше 746 млн руб.

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.