Парадоксы и нюансы законодательства о санитарно-защитных зонах анализирует заместитель генерального директора компании MR Group (18-е место в ТОП застройщиков РФ, 6-е место в ТОП Москвы), председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей КИРСАНОВ.

    

 

 

Основные санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке установлены ст. 12 Федерального закона №52 от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее — 52-ФЗ). При планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. При проектировании, строительстве и реконструкции зданий и сооружений, в том числе жилых домов, должны соблюдаться санитарные правила.

Согласно п. 2 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрадК РФ) правила землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) включают в себя карту градостроительного зонирования. В соответствии с п. 5 ст. 30 ГрадК РФ на карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий (далее — ЗОУИТ). Общие правила установления, изменения, прекращения существования ЗОУИТ установлены ст. 106 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ). К числу зон с особыми условиями использования территорий ч. 4 ст. 1 ГрадК РФ относит санитарно-защитные зоны (далее — СЗЗ).

Градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ) выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка (п. 1 ст. 57.3 ГрадК РФ). Источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 2 ст. 57.3 ГрадК РФ). В ГПЗУ содержится информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах ЗОУИТ, и о границах ЗОУИТ, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон (п. 3 ст. 57.3 ГрадК РФ).

СЗЗ устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, а Положение о санитарно-защитных зонах утверждается Правительством РФ.

Правила установления СЗЗ и использования земельных участков, расположенных в границах СЗЗ, утверждены Постановлением Правительства РФ №222 от 03.03.2018, этими правилами определен порядок подготовки и принятия решений об установлении, изменении или прекращении существования указанных зон.

   

Фото: www.in-schelkovo.ru

    

В соответствии с п. 3 указанных правил решение об установлении, изменении или о прекращении существования СЗЗ принимают следующие уполномоченные органы по результатам рассмотрения заявления об установлении, изменении или о прекращении существования СЗЗ:

а) Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека — в отношении объектов I и II класса опасности в соответствии с классификацией, установленной санитарно-эпидемиологическими требованиями, групп объектов, в состав которых входят объекты I и (или) II класса опасности, а также в отношении объектов, не включенных в санитарную классификацию;

б) территориальные органы Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее — Роспотребнадзор) — в отношении объектов III—V класса опасности в соответствии с санитарной классификацией, а также в отношении групп объектов, в состав которых входят объекты III—V класса опасности.

Санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН.

До введения в действие Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных вышеуказанным Постановлением Правительства РФ №222, порядок установления СЗЗ регулировался Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденными Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ №74 от 25.09.2007 (в ред. Изменения №1, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ №25 от 10.04.2008, Изменения №2, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ №61 от 06.10.2009, Изменений и дополнений №3, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ №122 от 09.09.2010, Изменений №4, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ №31 от 25.04.2014).

В соответствии с п. 2.2. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 ориентировочный размер СЗЗ промышленных производств и объектов должен был разрабатываться последовательно: сначала расчетная (предварительная) санитарно-защитная зона, выполненная на основании проекта с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, ЭМП и др.); затем установленная (окончательная) — на основании результатов натурных наблюдений и измерений для подтверждения расчетных параметров.

В соответствии с п. 4.2. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 установление или изменение размеров установленных санитарно-защитных зон для промышленных объектов и производств I и II класса опасности осуществлялось Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ на основании:

• предварительного заключения Управления Роспотребнадзора по субъекту РФ;

• действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов;

• экспертизы проекта СЗЗ с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные поля (ЭМП) и др.), выполненной аккредитованными организациями;

• оценки риска здоровью населения. В случае, если расстояние от границы промышленного объекта, производства или иного объекта в 2 раза и более превышает нормативную (ориентировочную) СЗЗ до границы нормируемых территорий, выполнение работ по оценке риска для здоровья населения нецелесообразно.

В соответствии с п. 4.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 для промышленных объектов и производств III, IV и V классов опасности размеры СЗЗ могли быть установлены или изменены на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения Главного государственного санитарного врача субъекта РФ или его заместителя на основании:

• действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов;

• результатов экспертизы проекта СЗЗ с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные поля и др.).

Системный анализ градостроительного и земельного законодательства, а также законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения приводит нас к следующим выводам:

1. Правила установления СЗЗ и использования земельных участков, расположенных в границах СЗЗ, утвержденные Постановлением Правительства РФ №222 от 03.03.2018, не предусматривают установление ориентировочных и расчетных СЗЗ.

2. Применение ориентировочных санитарно-защитных зон СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 не предусмотрено, в тексте СанПиН используется только термин «ориентировочный размер».

3. Предусмотренная СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 расчетная (предварительная) СЗЗ, выполненная на основании проекта с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитное поле и др.), носит предварительный характер и не предназначена для самостоятельного использования без подтверждения расчетных параметров результатами натурных наблюдений и измерений.

4. Правовых оснований для внесения в ПЗЗ, а также в ГПЗУ так называемых «ориентировочных» и расчетных СЗЗ не имеется.

5. Изменению в порядке, предусмотренном Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ №222 от 03.03.2018, подлежат только установленные санитарно-защитные зоны.

6. Внесению в ПЗЗ, а также в ГПЗУ подлежат только СЗЗ, установленные в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 или Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ №222 от 03.03.2018.

7. В случае необоснованного включения в ПЗЗ, а также в ГПЗУ так называемых «ориентировочных» и расчетных СЗЗ они не подлежат применению.

   

Фото: www.cashcirculation.ru

    

Наши выводы подтверждает уже сложившаяся при рассмотрении дел по оспариванию правовых актов органов местного самоуправления в части отображения в генеральных планах поселений и ПЗЗ «недоустановленных» СЗЗ практика Верховного Суда Российской Федерации:

• установление, изменение размеров установленных СЗЗ для промышленных объектов и производств I и II класса опасности осуществляется постановлением Главного государственного санитарного врача РФ; для промышленных объектов и производств III, IV и V классов опасности размеры СЗЗ могут быть установлены, изменены на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения Главного государственного санитарного врача субъекта РФ или его заместителя (Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 15.11.2018 №51-АПГ18-18);

• органы местного самоуправления не наделены правом на самостоятельное определение размера и границ СЗЗ, в том числе путем принятия правовых актов, генеральный план и ПЗЗ не должны устанавливать необоснованные ограничения по использованию принадлежащего собственнику земельного участка (Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2017 №44-АПГ17-16);

• судебная коллегия, с учетом приведенных норм, а также анализа положений Федерального закона от 06.10.2003 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и Федерального закона от 30.03.1999 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что вопросы установления размера и границ СЗЗ не отнесены к полномочиям органов местного самоуправления, а отображению в документах территориального планирования и градостроительного зонирования подлежат ЗОУИТ, которые определены с соблюдением требований соответствующего законодательства (Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 22.11. 2018 №9-АПГ18-15).

• 131-ФЗ и 52-ФЗ не относят к полномочиям органов местного самоуправления вопросы установления размера и границ СЗЗ; отображение в генеральном плане СЗЗ, не утвержденной в установленном порядке, противоречит актам большей юридической силы; по вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить ГрК РФ (Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.04.2018 №4-АПГ18-6);

• СЗЗ для промышленных объектов и производств постановлениями и решениями должностных лиц Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в границе расположения земельного участка административного истца не устанавливались, что подтверждается материалами дела. Кировская городская Дума вышла за пределы своей компетенции установив в Правилах землепользования и застройки г. Кирова в части отображения на Карте физических источников загрязнения территории города Кирова санитарно-защитных зон в размере 50 м от территории ОАО «Кировский хладокомбинат» (Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.02. 2018 №10-АПГ17-14).

Обратим внимание на то, что и выводы автора, и позиция Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ основаны на одном из основных принципов регулирования административных процедур: «запрещено все, кроме того, что разрешено». В этом его принципиальное отличие от принципа регулирования гражданских правоотношений: «разрешено все, кроме того, что запрещено». К сожалению, об этом часто забывают, и в административных отношениях руководствуются принципом гражданского права.

В соответствии со ст. 26 342-ФЗ 03.08.2018 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2020 года определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения «недоустановленные», т.е. ориентировочные и расчетные (предварительные), санитарно-защитные зоны прекратят свое существование. Собственники зданий и сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные или расчетные (предварительные) СЗЗ, до 1 октября 2019 года обязаны обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении СЗЗ, с заявлениями об установлении СЗЗ или о прекращении существования ориентировочных или расчетных (предварительных) СЗЗ с приложением документов, предусмотренных положением о СЗЗ. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также правообладатели объектов недвижимости, расположенных полностью или частично в границах ориентировочных или расчетных (предварительных) СЗЗ, вправе обратиться в Роспотребнадзор с заявлениями об установлении СЗЗ или о прекращении существования ориентировочных, расчетных (предварительных) СЗЗ с приложением необходимых документов.

В соответствии с Правилами установления СЗЗ и использования земельных участков, расположенных в границах СЗЗ, утвержденными Постановлением Правительства РФ №222 от 03.03.2018, к заявлению об установлении или изменении СЗЗ прилагаются: а) проект санитарно-защитной зоны; б) экспертное заключение о проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы в отношении проекта СЗЗ. К заявлению о прекращении существования СЗЗ прилагаются: а) результаты исследований (измерений) атмосферного воздуха, уровней физического и (или) биологического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта (контуром ранее существовавшего объекта при его ликвидации); б) экспертное заключение о проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы в отношении результатов исследований (измерений). В случае прекращения эксплуатации, ликвидации (в том числе сноса) объекта, не являющегося объектом накопленного вреда окружающей среде, изменения вида разрешенного использования или назначения такого объекта, предусматривающего осуществление деятельности, в результате которой за контурами объекта его химическое, физическое или биологическое воздействие на среду обитания человека не превышает установленных гигиенических нормативов, правообладатель объекта обязан в срок не более одного месяца со дня наступления указанных обстоятельств представить в уполномоченный орган заявление о прекращении существования санитарно-защитной зоны.

В связи с этим возникает несколько почти риторических вопросов:

1) как заявитель, не являющийся правообладателем объекта, в отношении которого были определены ориентировочные или расчетные (предварительные) СЗЗ, сможет подготовить проект санитарно-защитной зоны, не имея исходных данных по такому объекту?

2) можно ли быть уверенными в том, что правообладатели объектов, в отношении которых были определены ориентировочные или расчетные (предварительные) СЗЗ, до 1 октября 2019 года обратятся в Роспотребнадзор для установления санитарно-защитных зон?

3) можно ли быть уверенными в том, что правообладатели ликвидированных предприятий представят в Роспотребнадзор заявления о прекращении существования СЗЗ, тем более «недоустановленных»?

4) не перенесет ли законодатель установленный срок прекращения «недоустановленных» СЗЗ — 1 января 2020 года — на более поздний?

Сегодня «недоустановленные» санитарно-защитные зоны тормозят развитие населенных пунктов, становятся преградой для реализации планов органов местного самоуправления по жилищному строительству и нарушают права собственников и арендаторов земельных участков. В практике встречаются и вовсе абсурдные ситуации, например определение СЗЗ объекта самовольного строительства.

Остается надеяться, что при решении проблем, возникающих в связи с наличием «недоустановленных» СЗЗ, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления будут руководствоваться установленным ст. 1 Гражданского Кодекса РФ правилом, которое гласит: «гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».

И лучше, если эти проблемы будут решаться во внесудебном порядке, поскольку позиция Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ уже сформирована.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н.

     

  
       

       

   

          

Другие публикации по теме:

Об экспертизе проектной документации объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

С 3 февраля действуют унифицированные формы заявлений об установлении, изменении или прекращении СЗЗ

Порядок установления, изменения и прекращения санитарно-защитных зон будет пересмотрен

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

В очередной аналитической статье создателя и руководителя Академии девелопмента, соучредителя компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексея ТУГАРЕВА речь пойдет о методах привлечения частных инвестиций в проект.

  

Фото: © Alexandr Shevchenko / Фотобанк Лори

   

Автор статьи считает, что она будет полезна тем, кто планирует запуск собственного проекта, но при этом не обладает для этого собственным капиталом в достаточном объеме или же по тем или иным причинам не хочет или не может привлекать банковское финансирование.

В таких случаях единственным выходом остается привлечение частных инвестиций, и сегодня эксперт рассматривает инструменты и переговорные тактики, которые с высокой долей вероятности приведут к успешному результату, а также те, что использовать крайне нежелательно.

Правильная подготовка к диалогу с инвестором состоит из следующих частей:

• Финансовая модель;

• Тизер;

• Защита собственного участия;

• Аргументация.

 

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

 

Финансовая модель

Вменяемый инвестор никогда не будет рассматривать ваш проект без финансовых расчетов. Порой желающие привлечь инвестиции пытаются довольствоваться расчетами, выполненными, что называется, «на коленке»: рисуют инвестору цифры на салфетке в ресторане или готовят распечатанную на 1 листе таблицу из пяти строчек.

Все это выглядит достаточно бледно, и шансы на успех в данном случае, как правило, сводятся к нулю. Предлагаем готовиться к переговорам «по-взрослому», а значит, финансовая модель должна содержать полноценные обязательные разделы:

• Исходные данные проекта (ТЭП, удельные показатели, используемые ставки и т. д.);

• График реализации;

• Потоки;

• Дополнительные расчеты (изменение ВРИ, налоги, арендные платежи и т. д.);

• ФЭП (финансово-экономические показатели).

При формировании финпотоков надлежит стремиться, с одной стороны, к максимально быстрому началу получения выручки и, с другой, — к максимально быстрому возврату средств инвестора.

Нужно понимать, что люди, которые вкладывают деньги в проект, смотрят в первую очередь не на общий объем затрат, а на работу собственного капитала: необходимую сумму вложений и срок ее возврата. Прочие затраты проекта должны покрываться либо из доходов (что предпочтительно), либо из заемных средств банка.

Использование банковских займов при текущей ключевой ставке — высокорискованное предприятие, способное уничтожить экономику проекта. Прибегать к ним в сегодняшней ситуации можно в двух случаях:

• Задействование льготных программ с частичным сокращением процентной ставки за счет госпрограмм (поддержка туризма, поддержка производства и т. д.).

• Очень быстрый возврат заемных средств, который должен быть подкреплен «железобетонными» обоснованиями (например, конструкцией build-to-suit или подтвержденными предзаказами на планируемую продукцию).

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Тизер

Данный материал может называться по-разному: «резюме проекта», «предварительный бизнес-план». Мы с партнерами предпочитаем говорить «тизер». Суть данного документа заключается в донесении до потенциального инвестора всей основной значимой информации и параметров проекта посредством краткого емкого презентационного материала.

С точки зрения наполнения данный документ должен содержать следующие разделы:

• Общее описание: местоположение, содержание проекта, технологическая суть;

• ТЭП проекта;

• Общая схема реализации проекта, на основании которой в дальнейшем предполагается составление и утверждение Term sheet (листа основных условий). При этом схема должна максимально защитить интересы инвестора и ваши. Вложения на каждом этапе должны быть застрахованы, а риски сведены к минимуму.

• ФЭП проекта в составе:

- сроки реализации проекта;

- срок возврата инвестиций (точка безубыточности — веха во времени, когда инвестор вернет собственные вложения);

- общий объем затрат проекта, выручка и прибыль;

- общая рентабельность на все затраты проекта;

- IRR — годовая доходность капитала инвестора. Посредством этого показателя инвестор в первую очередь будет сравнивать проект с текущими ставками по депозитам и другими своими возможностями вложений. Желательно, чтобы доходность капитала инвестора в вашем проекте была существенно выше, чем текущие возможности инвестора, иначе ему незачем будет брать на себя риски работы с вами, и он останется в своих текущих инструментах;

- срок окупаемости и чистая годовая прибыль после формирования полного операционного потока (как правило – ввода объекта и сдачи площадей в аренду, но возможны и другие варианты). Особенно это важно для проектов долгого цикла с собственным операционным управлением (гостиницы, ТЦ и прочие пенсионные активы). Продумайте, где ваш заработок в таком проекте. Если модель подразумевает начало получения прибыли через 5—10 лет, и вы хотите от нее 20%, это, скорее всего, плохая концепция, т. к. до прибыли не доживут либо кто-то из участников, либо, как минимум, ваши взаимоотношения с инвестором.

• Подтвержденный опыт по уже реализованным аналогичным проектам. При отсутствии такового придется применить креатив: заручитесь опытом команды, опытом привлекаемых в проект партнеров и т. д. Если ничего этого нет, соберите максимально релевантную аналитику по аналогичным проектам со ссылками на цифры, подтвержденную экспертизу.

• Чем будут гарантированы вложения инвестора:

- инвест-актив уходит в залог;

- залоговые обязательства за рамками текущего проекта с вашей стороны, со стороны текущего собственника актива.

  

Защита собственного участия

Какую бы конструкцию взаимоотношений с инвестором вы ни планировали, необходимо всегда заранее продумать защиту своих интересов в данном проекте — иначе говоря, что препятствует тому, чтобы вас из него «подвинули» на каком-то из этапов. Хорошими способами защитить свои интересы будут следующие:

• Технология реализации проекта замкнута на вас, неотделима от вас, и это в явном виде должно подразумеваться в тизере. Технология не должна быть легко приобретаема и легко заменяема, сопоставимые варианты замены вас в проекте должны быть либо недостижимы, либо дороже, чем ваша заявляемая доля прибыли.

• На вас завязан административный ресурс, необходимый для реализации проекта. Как и с технологией, он не должен быть легко заменяем.

• Вам принадлежит актив, необходимый для реализации проекта либо его часть. Вы можете быть юридически зафиксированы в проекте (как кредитор, держатель части пакета акций и т. д.).

• Вы готовы взять на себя полную или значительную часть операционного управления проектом, и цена вашей доли не должна быть выше рыночных условий. По какому-то критерию это должно быть выгодно инвестору (технологически, географически и т. д.).

• Отношения с вами по какой-либо причине могут быть сильно нужны инвестору за пределами данного проекта, и ценность этого партнерства выше, чем выгода от того исключить вас из проекта.

В идеале хорошо бы использовать комбинацию обозначенных факторов.

При этом крайне не рекомендуется прибегать к следующим весьма распространенным способам в попытке защитить свои интересы:

• уповать на дружеские, добрососедские, альтруистичные мотивы, деловую этику и т. д. или полагаться на удачу, лень или чистоплотность инвестора;

• скрывать информацию о проекте (об активе, о текущем собственнике, о технологии реализации и т. д.);

• изначально запугивать статусом — своим, родственников или партнеров.

  

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

  

Аргументация

После того как все необходимые материалы подготовлены, предоставлены, а инвестор проявил предварительную заинтересованность проектом, наступает момент подготовки непосредственно к встрече и переговорам. Представленная ниже информация поможет привести максимально эффективные доводы, повышающие вероятность положительного исхода ваших переговоров.

Самый сильный довод — это ваше участие в проекте своими деньгами. Даже если инвестор вкладывает 100 млн., а вы — 5 млн., это будет говорить о том, что вы верите в проект, а не просто разводите кого-то на деньги.

Если собственных денег нет, привлеките сначала более близкого, но маленького инвестора на 5 млн., а потом уже ловите большую рыбу со 100 млн. И так далее — может быть, имея 105 млн. «на руке», вы дотянетесь до инвестора с объемом 1 млрд.

Инвестиционный бизнес — это, прежде всего, искусство увязывания интересов всех сторон на взаимовыгодных условиях.

Старайтесь избегать наречий и общих формулировок, особенно эмоциональных, не подкрепленных цифрами и расчетами: «много — мало», «крайне высокодоходный», «огромная доходность» и т. д.

Показатели в подготовленных материалах должны легко читаться и быть понятными. При этом сам материал не должен быть слишком большим. Если вы войдете в первичные отношения, развернутый бизнес-план подготовить никогда не поздно. Если не уверены, дайте кому-то почитать материалы и спросите, понятно ли, что тут написано и в чем выгода для инвестора.

В материалах должна присутствовать железная логика. Из А должно следовать Б, потом В, сравниваемые величины должны быть релевантными, показатели должны использоваться и сравниваться в одной размерности и т. д. Если самостоятельно подготовить такие материалы вы не в состоянии, привлеките финансиста в области инвестиций, юриста или профильную компанию на аутсорсе, где есть и те и другие.

Подавляющее большинство материалов, которые мне доводилось видеть, вызывают улыбку. Среди наиболее распространенных доводов, которыми инвестор разнесет ваш проект в пух и прах, наиболее часто встречаются такие:

• А почему не посчитаны налоги?

• А что будет с проектом, если мы не получим разрешение на то-то и то-то на определенном этапе?

• А что нам делать, если собственник актива решит выйти из соглашения на какой-либо фазе? А если он продаст свою долю третьим лицам?

• А с чего вы взяли, что эта схема является легитимной?

 

Поставьте себя на место инвестора. Потренируйтесь в защите проекта с кем-то из друзей или коллег, кто в этом силен, погоняйте этот диалог в голове. Постарайтесь представить, достаточно ли весомыми были бы для вас, обладай вы необходимой суммой денег, подготовленные аргументы относительно того, что нужно вложить деньги именно в этот проект, а не куда-либо еще.

Постарайтесь смоделировать все возможные отрицательные сценарии каждого этапа: негативное поведение каждого из участников процесса, грядущее возможное изменение экономической ситуации, возможное изменение законодательства, увеличение сроков реализации этапов, отсутствие необходимой рабочей силы в искомой локации и т. д. На каждый довод у вас должен быть компенсирующий механизм и контраргумент. Постарайтесь отразить это в предварительной финансово-юридической схеме в составе Схемы реализации проекта.

Помните о том, что безрисковых проектов не существует. Инвестпроект — это риск в любом случае. Ваша задача минимизировать его для инвестора (и для себя заодно), но исключить полностью — невозможно. Используйте это как довод в ходе переговоров. Если вы играете в венчур (высокий риск), доходность тоже должна быть запредельной (сотни процентов годовых).

Подготовка к диалогу с инвестором — это, в первую очередь, тестирование проекта, в том числе и для вас. Если проект не прошел тест по каким-либо параметрам (низкая выявленная доходность, слишком большие риски, невозможность защитить свои интересы и высокая вероятность того, что вас исключат из проекта на каком-то этапе), у вас есть следующие варианты:

• Откажитесь от идеи реализации этого проекта. Ничего страшного, проектов много, а ваше время не безгранично.

•  В заключение статьи Алексей Тугарев (на фото ниже) советует обратить внимание на брокеридж, если не получается реализовать проект в качестве участника — ведь лучше потратить меньше усилий и заработать один рубль вместо пяти, чем ничего.

         

Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

    

Если у вас есть проект на продажу или вам требуется сторонняя экспертиза в подготовке описанных материалов, команда Академии девелопмента будет рада помочь. Много лет мы участвуем в оценке перспективных проектов в интересах инвесторов самого разного масштаба.

Кроме того, на сегодняшний день наша компания обладает всеми необходимыми ресурсами для собственного участия в проектах: инвестиционное подразделение, юридическая поддержка, собственная служба технического заказчика, пул лояльных инвесторов, доверяющих нашей экспертизе. Будем рады сотрудничеству.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006

 

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Общий обзор ситуации на девелоперском рынке России

Как управлять финансами в девелопменте

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте