Наболевшее о проблемах цифровизации девелопмента.

 

 

Цифровизация — одна из самых животрепещущих и «больных» тем, которые обсуждают застройщики на конференциях, но не все знают, как к ней подступиться. С одной стороны, проведение цифровой трансформации сегодня уже не преимущество, а необходимость, но с другой — даже автоматизация процессов у многих девелоперов пока что находится на начальном уровне. В чем проблема?

Оксана Дунина, co-founder экосистемы для застройщиков Profitbase (на фото ниже), на конференции Сбера «Время изменений» рассказала про основные барьеры для цифровизации отрасли. Мы публикуем статью на основе ее доклада.

 

Увеличение разрыва в цифровизации разных этапов

 

Сегодня мы видим значительный разрыв в цифровизации разных этапов жизненного цикла объектов недвижимости. У среднестатического регионального девелопера автоматизация стройки находится на начальном уровне. Напротив, продажи хорошо цифровизированы, коммерческий блок продвинулся далеко и пришел к полноценным экосистемам. Это приводит рынок в заблуждение относительно того, что наш proptech — впереди планеты всей.

На конференциях даже не затрагивают этап эксплуатации. В работе с управляющими компаниями многие девелоперы считают этот этап скорее «побочным», поскольку не понимают, как на нем зарабатывать.

Наш рынок еще недостаточно зрелый для того, чтобы рассматривать эксплуатацию не как возможность для заработка, а как пролонгацию отношений с клиентами. Большинство застройщиков считает, что после сдачи объекта его работа закончена. На самом деле она только начинается.

От того, как людям живется в доме, зависит, купят ли они вновь квартиру у застройщика. Поэтому устранение строительных недочетов и корректное обслуживание коммуникаций, внешнего вида здания — первостепенные задачи застройщика.

Еще одна большая проблема — отсутствие автоматизации внутренних процессов компании. Кадровому документообороту, HR-процессам не уделяется достаточно внимания.

 

 

Чтобы начать базовую автоматизацию компании, нужно:

 

1. Выстроить бизнес-процессы офлайн

Неупорядоченные бизнес-процессы приведут к созданию нерабочей инфраструктуры, которая только увеличит хаос.

Например, внедрение CRM потребует ведения единой клиентской базы и выработки у сотрудников культуры работы с данными. Появление CRM затронет не только отдел продаж, но и маркетологов, специалистов клиентского сервиса и других отделов.

 

2. Провести аудит цифровой зрелости перед стартом проекта

Автоматизация одной части бизнес-процессов неизбежно затронет смежные. Компания должна иметь представление о том, как выстроены процессы сейчас и как они изменятся при масштабировании цифровой инфраструктуры.

Из этого вытекает другая проблема рынка.

  

Девелоперы осознали: они не понимают, как проводить цифровую трансформацию (ЦТ) на практике

  

Девелоперы слушают на конференциях про цифровую трансформацию и чувствуют, что им пора переходить на следующий уровень. Предлагают Profitbase провести обучение. Из основных вопросов топ-менеджеров можно выделить следующие: «Чем цифровизация отличается от автоматизации?» и «Чем цифровизация отличается от цифровой трансформации»?

Автоматизация — это замена человеческих действий по сбору и обработке данных работой системы. Это сокращение рутинных операций и увеличение производительности сотрудников — автозаполнение бумаг, сбор данных из разных источников, обновление фидов в каталогах.

Цифровизация затрагивает изменение некоторых процессов и модели управления. Например, перевод продажи квартир в онлайн-каналы.

Цифровая трансформация полностью меняет бизнес-модель и организацию работы всей компании.

Рынок диктует девелоперам проведение цифровой трансформации, но какие для этого делать шаги — непонятно.

Один региональный девелопер пригласил Profitbase в качестве эксперта на стратегическую сессию. Мы провели предварительную подготовку и определили, на каком уровне они находятся сейчас и что им нужно сделать, чтобы прийти к нужным изменениям.

Во время сессии директор по IT поделился: «Вы сказали, что за 5 лет мы должны провести цифровую трансформацию компании. Через 5 лет мы должны строить цифровые города. Но сейчас мы бьемся за согласование каждого нового ноутбука».

И это не вопрос бюджетирования. Этот пример иллюстрирует место цифровизации в системе приоритетов среднестатистического застройщика.

Поэтому одна из задач Profitbase — систематическая образовательная работа в сфере цифровизации. Мы пишем статьи, проводим исследования и развиваем отраслевое СМИ о proptech — Digital Developer.

 

Стройка — много планов, мало цифровизации

 

С середины 2024 года использование BIM-технологий станет обязательным для всех девелоперов. Об этом заместитель министра строительства и ЖКХ России Константин Михайлик (на фото) заявил 23 сентября 2022 года на конференции «Цифровая трансформация девелоперов» в Сколково.

 

Фото: www.zanostroy.ru

 

Под BIM-технологиями подразумевается информационная модель зданий и объектов инфраструктуры, которая включает в себя параметры материалов, геометрию конструкций, дизайн и функциональные характеристики элементов.

Согласно отчету ДОМ.РФ от 20 марта, в России работают 3 572 застройщиков. Только 16% из них пилотируют или применяют BIM. Причем «пилотируют» не значит, что действительно «используют» — ведь они могли просто купить лицензию.

11% из этих 16% — это лицензии ПИК, ЛСР и Самолет. С ноября прошлого года только 70 девелоперов начали использовать BIM. При такой динамике к середине следующего года добавится всего 150 девелоперов.

Если закон вступит в силу, это создаст большие сложности для девелопмента, так как большая доля рынка не знает, как к этому прийти.

 

Кадровый голод усиливается

 

Даже если девелопер захочет провести цифровую трансформацию, возникнет кадровый вопрос. Статистика рекрутинговых порталов в недвижимости показывает, что на proptech-рынке не хватает квалифицированных IT-специалистов.

На hh.ru 81 384 вакансий для IT-специалистов, для соискателей в РФ с опытом — 72 755. Из IT-вакансий в недвижимости — 3 086. Конкурировать за кадры с IT-компаниями, банками и развлекательной индустрией почти нереально.

Молодые специалисты мечтают получить работу в edtech, fintech и gamedev. Сфера недвижимости ассоциируется у них с консерватизмом и формализмом. Зачем, говорят они, идти в компанию, где за внедрение новых технологий придется ежедневно воевать?

Кардинально изменить ситуацию получится только на государственном уровне. Но отдельный девелопер может привлечь специалистов, работая над HR-брендом и закладывая открытость к изменениям как корпоративную ценность.

 

СПРАВКА

Profitbase — цифровая экосистема для девелоперов, которая включает решения для управления продажами, проведением сделки, маркетингом и клиентским сервисом застройщика. Платформа запущена в 2016 году, сегодня решения Profitbase используют более 500 застройщиков в России и СНГ.

  

      

    

   

   

  

 

Другие публикации по теме:

Как риск потери миллиона сподвиг застройщика настроить автоматизацию продаж: кейс СЗ Архитектор

На конференции Сбера Оксана Дунина рассказала, что мешает российским застройщикам цифровизироваться

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Profitbase проведет на форуме недвижимости «Движение» конференцию по цифровизации девелопмента

Российские IT-компании готовят специальные предложения для поддержки рынка недвижимости

Бизнес в России точно не умрет: MR Group, ГК Самолет, ГК Пионер обсудили будущее рынка на большой конференции по цифровизации девелопмента на RosBuild

Онлайн-продажи квартир 2022. Учимся на чужих ошибках и запускаемся на счет «Три!..»

Группа Эталон выстроила бесшовный процесс дистанционной продажи квартир с сервисами Profitbase

Геном инноваций: Profitbase стал резидентом Сколково

ФСК выстроила в Санкт-Петербурге работу с ценами на базе автоматизированных алгоритмов и искусственного интеллекта Profitbase.ai 

Вся правда об онлайн-продажах: исследование ТОП-100 застройщиков от Profitbase

Profitbase — в едином реестре российского ПО

Стартап-шоу для застройщиков: новый проект с онлайн-оценкой инноваций в недвижимости

Новые возможности для застройщиков: как изменился Profitbase за 2020 год

Личный кабинет покупателя: онлайн-продажи квартир с Profitbase

Profitbase — IT-платформа для управления маркетингом и продажами в недвижимости

70 сервисов для цифровизации девелопмента

Масштабируйте продажи, а не хаос: Profitbase выпустил новое решение для работы с агентами

Очередную актуальную для девелопмента тему анализирует и представляет свои рекомендации по ней один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

 

Фото: www.ks-yanao.ru

 

Ранее Президент России Владимир Путин поручил Правительству Российской Федерации совместно с комиссиями Государственного Совета РФ подготовить предложения о совершенствовании правового регулирования градостроительных отношений в целях сокращения инвестиционно-строительного цикла на 30%.

В этих целях постановлением Правительства РФ от 25 декабря 2021 года N 2490 был утвержден исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов и согласований, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации и необходимых для выполнения мероприятий при реализации проектов по возведению объектов капитального строительства.

 

 

Переход от исчерпывающих перечней процедур в строительстве к исчерпывающим перечням документов произойдет 1 марта 2022 года, когда указанное постановление вступит в силу.

Не будет лишним подчеркнуть, что теперь законом прямо запрещено предъявление требований о необходимости получения застройщиками разрешений, заключений, документов, сведений, материалов и согласований, не предусмотренных их исчерпывающим перечнем, утвержденным Правительством РФ (ч.10 ст.5.2 ГрК РФ). 

 

 

В настоящее время реализуется правительственная инициатива социально-экономического развития до 2030 года «Новый ритм строительства», в рамках которой планируется сокращение продолжительности инвестиционно-строительного цикла к 2024 году не менее чем на 30%, а к 2030 году – не менее чем на 50%. Поэтому работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла будет продолжена и дальше.

Одно из направлений этой работы — устранение дублирования функций органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и государственных организаций, участвующих в обеспечении комплекса процедур в сфере строительства.  

Примером такого дублирования является задвоенность отдельных функций при проведении государственной экспертизы и выдаче разрешений на строительство (РС).

 

Фото: www.chelindustry.ru

 

В частности, при выдаче РС уполномоченный орган совершает, в соответствии с Градостроительным кодексом (ГрК) РФ следующие действия:

1) проверяет наличие необходимых документов;

2) проверяет соответствие проектной документации требованиям к строительству, установленным градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ), а также возможность размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (п.2 ч.11 ст.51 ГрК РФ);

3) выдает РС.

В свою очередь, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия заданию застройщика (технического заказчика), требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям и ряду других требований (п. 1 ч. 5 ст.49 ГрК РФ).

 

Фото: www.karachanreka.ru

 

Здесь следует обратить внимание на то, что застройщик (технический заказчик) вместе с заданием на проектирование передает проектной организации ГПЗУ (п.1 ч.6 ст.48 ГрК РФ). Проектирование же осуществляется на основе содержащихся в ГПЗУ требований, с учетом которых проектная документация поступает на экспертизу.

В связи с этим возникает справедливый вопрос: чем вызвана необходимость повторной проверки при выдаче разрешения на строительство того, что уже было проверено при проведении экспертизы, а именно проверки соответствия проектной документации требованиям к строительству, установленным ГПЗУ?

Во всяком случае, есть все основания предложить не применять п.2 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ при наличии положительного заключения государственной экспертизы. Это позволит избежать дублирования функций организации, проводящей государственную экспертизу, и органа, выдающего разрешения на строительство.

 

Фото: www.aizo-67.ru

 

Аналогичная ситуация имеет место при выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения (п.2 ч.11.1 ст.51 ГрК РФ). 

В целях устранения дублирования можно предложить исключить практику повторной проверки проектной документации на соответствие требованиям — установленным в рамках ГПЗУ уполномоченными на выдачу РС органами для случаев получения застройщиками положительного заключения государственной экспертизы — путем внесения поправки в Градостроительный Кодекс РФ о том, что положения п.2 ч.11 и п.2 ч.11.1 ст.51 ГрК РФ в таких случаях не применяются.

Это предложение может быть воспринято как призыв к переходу от разрешительного характера получения документа, позволяющего начать строительство, к уведомительному. Но это не совсем так.

Действительно, при исключении функции, дублирующей государственную экспертизу, может показаться, что выдача РС будет осуществляться после простой проверки наличия необходимых документов (ч.1, ч.3 п.11 ст.51 ГрК РФ), закрытый перечень которых установлен законом (ч.7 ст.51 ГрК РФ).

 

Фото: www.spb-sovetnik.ru

 

На самом деле, исключение дублирования функций значительно повышает роль органа, выдающего РС, как системного интегратора, специализирующегося на объединении отдельных подсистем в строительной сфере в единое целое, в том числе — в информационном пространстве.

 

 

Предлагаемые изменения призваны распространить положительные практики государственной экспертизы в сфере строительства, повысить качество экспертных заключений, а вместе с этим также авторитет и высокий статус органов государственной экспертизы в отраслевом сообществе.

В конечном итоге, предлагаемые поправки в ГрК послужат достижению целей по сокращению продолжительности инвестиционно-строительного цикла не менее чем на 30%.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Комиссия РСПП по строительству и жилищной политике предлагает упростить процедуру получения разрешения на строительство иностранными компаниями

Как Минстрой предлагает сократить срок строительства до одного года

Исчерпывающий перечень процедур в строительной сфере состоит из 989 документов и согласований

Новые изменения в форме ГПЗУ

Минстрой: наши предложения по сокращению почти на треть инвестиционно-строительного цикла уже внесены в Правительство

Строительству посвящены семь из сорока двух стратегических инициатив, утвержденных Правительством

О процедурах в сфере строительства