Тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

    

Фото: www.expert17.ru

    

Как известно, по общему правилу использование земли является платным, а формами платы за использование земельных участков являются земельный налог и арендная плата, которые напрямую зависят от их кадастровой стоимости. 

Общие положения об определении кадастровой стоимости содержит Федеральный закон от 29.07.1998 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — 135-ФЗ), в котором государственной кадастровой оценке посвящена отдельная глава — глава III.1. Государственная кадастровая оценка.

Под кадастровой стоимостью в этом законе понимается стоимость, установленная в результате:

• проведения государственной кадастровой оценки;

• определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН), в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик;

• рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

    

Фото: www.movp.ru

    

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 135-ФЗ).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания (ст. 24.20 135-ФЗ).

В Федеральном законе от 03.07.2016 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержится несколько иное определение кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью в этом законе понимают стоимость объекта недвижимости, определенную в результате: 

• проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке;

• определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектах недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датами проведения последней и очередной государственной кадастровой оценки;

• предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости (в случае выявления в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, такие ошибки подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости);

• рассмотрения бюджетным учреждением обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

• рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

   

Фото: www.barcelonaimmo.com

    

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п. 2. ст. 3 237-ФЗ). Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением (п. 1. ст. 14 237-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде, если данные результаты затрагивают права или обязанности этих лиц (п. 1 ст. 22 237-ФЗ).

В случае изменения кадастровой стоимости в установленном порядке сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 4 ст. 18 237-ФЗ).

Для проведения государственной кадастровой оценки, пересмотра и оспаривания ее результатов был установлен переходный период применения 237-ФЗ  с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение переходного периода государственная кадастровая оценка могла проводиться в соответствии с 237-ФЗ или 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с 237-ФЗ принималось высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, который был вправе принять решение о выборе вида объектов недвижимости, категории земель, чья государственная кадастровая оценка в переходный период проводится в соответствии с 237-ФЗ.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато в соответствии с 135-ФЗ, должна была быть завершена до 1 января 2020 года. Положения 237-ФЗ не применялись к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года. Оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводились в соответствии с 135-ФЗ.  

    

Фото: www.pbs.twimg.com

     

Теперь обратим внимание на то, как определяет момент применения измененной в результате оспаривания кадастровой стоимости налоговое законодательство. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (п. 1.1 ст. 391 Налогового кодекса РФ).

По информации Федеральной налоговой службы, с 2019 года будет проще рассчитывать налоги на недвижимость с учетом оспоренной кадастровой стоимости объекта. С 1 января вступили в силу нормы Федерального закона от 03.08.2018 №334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Если ранее налогоплательщик оспаривал кадастровую стоимость в комиссии при территориальном органе Росреестра или суде, то обновленные данные для расчета налога применялись с того налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

С 2019 года сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, учитываются при определении налоговой базы с начала налогообложения объекта по оспоренной кадастровой стоимости, а не с момента подачи заявления. То есть если налог на имущество рассчитан по кадастровой стоимости объекта с 2017 года, а заявление об оспаривании этой стоимости удовлетворено в 2019 году, то налогоплательщику пересчитают налоговые платежи с 2017 года.

   

Фото: www.inovaco.ru

  

Права и обязанности юридических и физических лиц результаты определения кадастровой стоимости затрагивают не только при определении налоговой базы, но и при расчете арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Например, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы (п. 1. ст. 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года №48 «О землепользовании в городе Москве»).

В настоящее время основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю в г. Москве, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка. При этом ставки арендной платы за землю в постановлении Правительства Москвы от 25.04. 2006 №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» указаны в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Поэтому справедливым будет предложение о том, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, должны применяться не только для целей, предусмотренных законодательством РФ, но для целей, предусмотренных нормативно-правовыми актами субъектов РФ. 

   

 

  

На рассмотрении в Госдуме находится внесенный Правительством РФ законопроект №814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки» (далее — Законопроект).

Законопроект разработан в соответствии с п. 2 Перечня поручений от 16.03.2018 №Пр-436 по реализации Послания Президента России Федеральному Собранию от 01.03.2018, в соответствии с которым необходимо обеспечить внесение в законодательство РФ изменений, предусматривающих совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости.

    

Фото: www.news.iltumen.ru

  

Как указано в пояснительной записке, Законопроектом устанавливается правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости в случае ее уменьшения.

Законопроект содержит следующие положения о ретроспективном применении кадастровой стоимости:

«Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

• исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

• внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

• установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости».

   

Фото: www.nedexpert.ru

    

Что же касается применения измененной кадастровой стоимости при расчете арендной платы, то в Законопроекте это отражено следующим образом:

«Размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости, в том числе в соответствии со ст. 20 (предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости — А. К.), ст. 21 (рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости — А. К.) и ст. 22¹ (установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости — А. К.) Федерального закона от 03.06.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции Законопроекта — А. К.), не изменяется».

Очевидно, предложение не изменять размер арендной платы нарушает принцип единообразия по сравнению с рассмотренными выше условиями налогообложения и может привести к ухудшению финансового положения арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

   

Фото: www.urtmag.ru

  

Учитывая, что такой инструмент, как оспаривание кадастровой стоимости, в необходимых случаях применяют застройщики, в результате нововведения может пострадать экономика реализуемых ими инвестиционно-строительных проектов.  В связи с этим можно предложить:

1) Исключить соответствующее положение Законопроекта об арендной плате или изложить его в следующей редакции:

«Размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости, в том числе в соответствии со статьями 20, 21 и 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", изменяется начиная с даты начала применения для этих целей кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания».

2) Дополнить Законопроект следующим положением:

«В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются для целей, установленных законодательством Российской Федерации или нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации, начиная с даты начала применения для этих целей кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания».

  

  

Эти предложения позволят распространить правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости в случае ее уменьшения независимо от формы платы за землю — будь то земельный налог или арендная плата.

    

  

   

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

В 2019 году в Москве на арендных торгах реализовано рекордное количество земли — в три раза больше, чем годом ранее

Особенности применения Trade-in в долевом строительстве

Проблемы рефинансирования целевых кредитов

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

Жизнь в апартаментах: быть или не быть?

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

Новая книга девелопера и отраслевого аналитика Андрея Кирсанова посвящена реформе долевого строительства в России

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Руководство Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» (ЦКИ ИСИ НИУ ВШЭ) любезно предоставило порталу ЕРЗ информационно-очередной аналитический материал — о состоянии делового климата в строительстве в III квартале 2018 г. и ожиданиях предпринимателей на IV квартал 2018 г.

     

Фото: www.novosti-bankov.ru

     

В докладе использованы результаты ежеквартальных опросов, проводимых Федеральной службой государственной статистики среди руководителей более 6 тыс. строительных организаций¹, различных по численности занятых, в 82 субъектах Российской Федерации.

  

Ключевые отраслевые тенденции

• Преобладание, как и во II квартале 2018 года, отрицательных предпринимательских оценок² относительно общей экономической ситуации в строительном секторе;

• Доминирование негативных мнений участников опроса в оценках основных производственных и финансовых показателей;

• Незначительная позитивная корректировка главного композитного индикатора исследования — Индекса предпринимательской уверенности (ИПУ)³ на 2 п. п. до значения (-20%);

• Достаточно позитивные прогнозы относительно производственной деятельности в IV квартале.

  

Основной результирующий композитный индикатор исследования — сезонно скорректированный Индекс предпринимательской уверенности в строительстве в III квартале 2018 года — замедлил снижение, его значение возросло относительно предыдущего квартала на 2 п.п. и достигло отметки (-20%).

Относительному улучшению ИПУ способствовал в основном компонент индикатора, характеризующий уровень портфеля заказов. Так, доля респондентов, сообщивших о «нормальном» и «выше нормального» уровнях портфеля заказов в своих организациях возросла по сравнению с предыдущим кварталом на 2 п.п. и составила 58%.

   

Рис. 1. Динамика индекса предпринимательской уверенности и его компонентов в строительстве

в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

  

ИПУ в строительстве (-20%) в отчетном периоде повторил значение индикатора в I квартале 2018 года

Практически все оценки основных производственных и финансовых показателей строительных организаций в III квартале 2018 г. продолжали оставаться в отрицательной зоне.

  

Таблица 1

Оценки основных показателей деятельности строительных организаций

балансы⁴, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

  

Производственная программа. Обеспеченность заказами. Физический объем работ

В III квартале 2018 года в отрасли замедлилась тенденция сокращения спроса на услуги подрядных организаций. Доля респондентов, охарактеризовавших фактическое состояние уровня спроса (портфеля заказов на момент опроса) своих организаций как «ниже нормального», уменьшилась на 2 п. п. (42%). В результате баланс оценок уровня показателя подрос относительно значения предыдущего квартала, составив (–40%).

В оценках изменения основных показателей производственной деятельности («число заключенных договоров» и «физический объем работ») продолжилась отрицательная динамика.

Баланс оценок изменения числа заключенных договоров не изменился и, как и в предшествующем квартале, составил (–8%).

Сохранившиеся негативные тенденции в динамике числа новых заказов сказались на физическом объеме выполненного работ. Доля компаний, в которых наблюдалось уменьшение объемов строительства, возросла по сравнению со II кварталом 2018 г. на 2 п.п. В итоге баланс оценок изменения показателя снизился до (-11%).

  

Рис. 2. Динамика оценок изменения физического объема работ и числа заключенных договоров в строительных организациях

балансы, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

  

На момент опроса строительные организации были обеспечены заказами в среднем на 6 месяцев. При этом наибольшая группа компаний (26%) имели в своем портфеле договоры на срок от 1 до 3 месяцев, 10% – более года.

В III квартале 2018 года показатель использования производственных мощностей в строительной отрасли — средний уровень загрузки — составил 61%, что на 2 п.п. выше, чем в предыдущем квартале. У 15% организаций мощности были загружены не более 30%, у 17% — от 51% до 60%, у 11% — свыше 90%.

  

Рис. 3. Динамика среднего уровня загрузки производственных мощностей в строительных организациях,

в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

    

При сложившейся производственной конъюнктуре подавляющее большинство руководителей предприятий (92%) считали, что имеющихся мощностей относительно спроса в ближайший год будет достаточно или более чем достаточно.

  

Численность занятых

В оценках представителей строительного бизнеса текущих изменений на рынке труда сохранилась негативная динамика. Доля руководителей строительных организаций, сокративших в III квартале 2018 года численность занятых, преобладала над теми, кто увеличил штаты своих организаций. В результате баланс оценок изменения численности работников составил (-15%), что ниже оценки предшествующего квартала на 1 п.п.

   

Рис. 4. Динамика оценок изменения численности занятых  в строительных организациях

балансы, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

  

В следующем квартале, по мнению 72% участников опроса, принципиальных изменений на рынке строительного труда не предвидится, а доля негативных настроений совпала с долей позитивных (баланс оценок показателя (0%)).

    

Динамика цен

В III квартале 2018 года, как и в предыдущем квартале, доля организаций, руководители которых сообщили о повышении цен на строительно-монтажные работы, составила 42%, а доля организаций, где отметили рост цен на строительные материалы, — 69%.

По-прежнему в строительном бизнесе темпы роста стоимости строительных материалов опережают темпы роста тарифов на строительно-монтажные работы.

  

Рис. 5. Динамика оценок изменения цен на строительно-монтажные работы и строительные материалы в строительных организациях

балансы, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

   

Оценивая ближайшие перспективы изменения ценовой политики в отрасли, практически две трети (68%) представителей строительного бизнеса полагали, что в IV квартале 2018 года, дальнейший рост цен на стройматериалы сохранится, а четверо из десяти (41%) собирались увеличить расценки на работы своих организаций.

   

Финансовое положение

Исходя из итогов проведенного опроса, в III квартале 2018 года в отрасли сохранилась негативная динамика оценок предпринимателями показателей, характеризующих финансовое состояние строительных организаций.

Наблюдаемое в течение последних трех кварталов замедление сокращения обеспеченности подрядных организаций собственными финансовыми средствами сменилось тенденцией к ее ускорению. Это произошло в основном за счет уменьшения доли строительных компаний, сообщивших о росте по сравнению с предыдущим периодом собственных финансовых средств. Баланс оценок изменения показателя снизился по сравнению со II кварталом 2018 года на 1 п.п. и составил (-7%).

По сравнению со II кварталом 2018 года в отрасли увеличилась доля предпринимателей, сообщивших об увеличении заимствованных финансовых средств. В итоге баланс оценок предпринимателями изменения обеспеченности организаций кредитными и заемными финансовыми средствами поднялся относительно значения предшествующего квартала на 1 п.п. (–2%). При этом каждый пятый участник строительного бизнеса вообще не пользовался кредитами.

Результаты опроса показали, что в строительстве замедлилась тенденция спада инвестиционной активности. В отчетном квартале баланс оценки изменения данного показателя поднялся относительно значения предшествующего квартала на 2 п.п. и составил (–4%). Вместе с тем, в 27% подрядных организаций инвестирование как явление отсутствовало.

  

Рис. 6. Динамика оценок изменения обеспеченности  собственными, кредитными и заемными финансовыми ресурсами в строительных организациях

балансы, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

     

На момент опроса средняя обеспеченность организаций отрасли финансированием составила 5 месяцев. Наибольшая доля (29%) предприятий была профинансирована на срок от 1 до 3 месяцев, 8% — более года.

 

Экономическая ситуация в строительных организациях

В III квартале 2018 г. негативные оценки руководителей строительных организаций относительно общей экономической ситуации преобладали над позитивными. Доля респондентов, охарактеризовавших ситуацию «неудовлетворительной» (17%), практически вдвое превосходила долю тех, кто посчитал ее «благоприятной» (9%). Баланс оценки уровня показателя в текущем квартале поднялся по сравнению с предыдущим кварталом на 1 п. п., составив (-8%). При этом практически три четверти (74%) представителей строительного бизнеса были удовлетворены сложившейся ситуацией.

    

Рис. 7. Динамика оценок экономической ситуации в строительных организациях

доля организаций от их общего числа, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

  

Факторы, ограничивающие производственную деятельность строительных организаций

В процессе своей деятельности участники строительной индустрии подвергаются влиянию ряда негативных факторов, сдерживающих развитие производства. В III квартале 2018 года традиционным лидером среди лимитирующих факторов оставался высокий уровень налоговой нагрузки. Так, практически четверо (37% респондентов) из десяти руководителей подрядных организаций указали на него.

Вторым по значимости фактором предприниматели называли «высокую стоимость материалов конструкций и изделий», причем второй квартал подряд отмечается рост доли участников опроса, упоминающих его (30% респондентов). Несколько снизилась доля предпринимателей, испытывающих «недостаток заказов на работы» (28 против 30% в предыдущем квартале). Как и кварталом ранее, практически каждого четвертого (26%) участника опроса беспокоила «неплатежеспособность заказчиков».

  

Рис. 8. Оценки факторов, ограничивающих производственную деятельность строительных организаций

Доля организаций от их общего числа, в процентах

Источник: Росстат; Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ

   

Комментарий директора Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгия ОСТАПКОВИЧА:

    

Фото: www.realty.interfax.ru

    

«Исходя из обобщенных мнений руководителей строительных организаций, выявленных в результате предпринимательского опроса в III квартале 2018 года, можно утверждать, что вид деятельности «Строительство» продолжает сохранять статус самой проблемной отрасли экономики страны среди всех базовых видов деятельности, функционируя уже продолжительный период по рецессионно-стагнационному сценарию, — отметил эксперт.

Учитывая практическое отсутствие акцентированных позитивных изменений основных показателей строительной деятельности в III квартале, рост ИПУ на 2 п.п. до отметки (-20%) можно интерпретировать как слабый положительный сигнал, хотя значение ИПУ в отчетном квартале было всего лишь на 1 п.п. выше, чем в кризисном для отрасли II квартале 2009 года. В настоящее время основным позитивным слоганом для строительства становится «замедление падения».

Незначительный позитив в сентябре выявил и Росстат. Так, объем строительных работ в сентябре увеличился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на целых 0,1%, хотя темп роста за девять месяцев в целом находился в отрицательной зоне (99,3%).

Наши осторожные прогнозы о возможном начале компенсационного роста отрасли ближе к концу текущего года, похоже, не оправдываются. По-видимому, ожидаемое начало заметного восстановительного процесса надо перенести примерно на середину 2019 года, когда девелоперы постепенно освоятся и выйдут из «новой неопределенности», связанной с законодательными и нормативными перестроениями в отрасли.

Возможными драйверами начала компенсационного роста в следующем году станут инфраструктурные объекты, объекты ВПК, активизация реновации и накопившийся за последние 5 лет отложенный спрос на жилье со стороны населения, а также на производственные объекты в целях расширения и модернизации бизнеса со стороны экономических агентов.

Вместе с тем, перечисленным возможным позитивным процессам могут помешать резкий рост количества застройщиков-банкротов. По данным конъюнктурного опроса, в III квартале на строительном рынке функционировало примерно 18—20% подрядных организаций, находящихся в предбанкротном состоянии⁵. При этом, по данным Росстата, в экономическом виде деятельности «Строительство» за январь-август 2018 года доля убыточных организаций составила 30%. Хотя данное значение примерно сопоставимо с соответствующим значением по экономике в целом, оно более чем на 2 п.п. хуже, чем за аналогичный период прошлого года, т. е. наблюдается негативная тенденция изменения указанного показателя.

Эффективности работы подрядчиков не способствует рост незавершенного строительства и брошенных без консервации строек. По заявлению главы Счетной палаты Алексея Кудрина, их стоимость, включая госзатраты, составляет 2,5 трлн руб. и включает несколько тысяч объектов. Одновременно при этом начинается строительство новых объектов. Подобное расточительство негативно отражается не только на снижении эффективности «Строительства» в частности, но и экономики в целом.

Сегодня очевидно, что со следующего года увеличатся темпы роста себестоимости строительных работ. Это будет в первую очередь связано с реформой 214-Ф3, по крайней мере, на начальном этапе. Отрицательную роль сыграет неминуемый рост цен на стройматериалы, производители которых будут вынуждены с 1 января следующего года увеличить сумму уплачиваемого налога на добавленную стоимость на более чем 11% из-за законодательного роста НДС с 18 до 20%.

Вдобавок подрядчики практически лишаются возможности использовать «бесплатные» средства дольщиков, а вместо данного механизма вынуждены финансировать свою деятельность за счет кредитов уполномоченных банков, взятых под определенный процент.

Не совсем ясно, как будет складываться в ближайшей перспективе экономическая ситуация в стране, особенно на фоне повышенной геополитической, курсовой и ожидаемой инфляционной турбулентности.

Негативная направленность перечисленных процессов наряду с возможным ростом ипотечной ставки, отсутствием заметного роста реальных располагаемых денежных доходов населения и прибыльности хозяйствующих субъектов может резко ограничить платежеспособность конечных потребителей строительных услуг и в лучшем случае вывести строительную отрасль из зоны рецессии в зону стагнации.

Нельзя забывать, что помимо специфических отраслевых проблем строительство испытывает давление и сегодняшних общеэкономических системных проблем. В их числе:

• слабый уровень инфраструктуры;

• высокий износ основных фондов;

• чрезмерное госрегулирование в сочетании с повышенной коррупционной составляющей и административной нагрузкой (два последних фрагмента особенно характерны для вида экономической деятельности «строительство»);

• отсутствие долговременных и устойчивых «правил игры» между государством и бизнесом;

• далеко не самый благоприятный предпринимательский климат;

• санкционная нагрузка;

• относительно низкая производительность труда;

• требующие улучшения институты развития.

Вдобавок все больше проявляющиеся демографические проблемы, выраженные в сокращении численности занятых в самых производительных и инновационных средневозрастных группах населения, на фоне входа в предпенсионный и пенсионный возраст наиболее квалифицированных рабочих. Данная проблема для промышленности и строительства стоит весьма остро», — резюмировал эксперт.

   

Фото: www.issek.hse.ru

 

¹Выборка репрезентативна по территориальному признаку, а также по различным группам организаций по численности занятых и формам собственности.
²Проведена сезонная корректировка временных рядов показателей деятельности строительных организаций.
³Индекс предпринимательской уверенности в строительстве рассчитывается как среднее арифметическое значение балансов оценок уровня портфеля заказов и ожидаемых изменений численности занятых, в процентах.
⁴Баланс — разность долей респондентов, отметивших «увеличение» и «уменьшение» значения показателя по сравнению с предыдущим периодом, или разность долей респондентов, отметивших уровень показателя как «выше нормального» и «ниже нормального» в отчетном периоде, в процентах.
⁵Организации, у которых на протяжении трех и более кварталов выявляется отрицательная динамика финансовой составляющей (прибыль и собственные финансовые ресурсы), физического объема выполненных работ, числа заключенных договоров (портфель заказов)  и численности занятых.

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Обзор состояния делового климата в строительной отрасли во II квартале 2018 года

Обзор состояния делового климата в строительной отрасли в I квартале 2018 года

Олег Высоцкий (СМ PRO): В ближайшие два-три года ввод жилья может ежегодно сокращаться на 10%

Опрос руководителей строительных организаций в IV квартале: в ожидании роста

Застройщиков-банкротов за ноябрь стало на 8% больше

Опрос руководителей строительных организаций в III квартале: в конце тоннеля забрезжил свет

Опрос руководителей строительных организаций во II квартале: такой негативной оценки портфеля заказов не наблюдалось с 2004 года

Росстат: объем строительных работ продолжает расти

Росстат: выручка строительных компаний растет уже третий месяц