Тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

       

Фото: www.kmvinform.ru

    

Современное индустриальное строительство жилья — это, как правило, не строительство отдельно стоящих жилых домов, а создание целых жилых комплексов, включающих не только многоквартирные или индивидуальные жилые дома, а также дома блокированной застройки, но и инфраструктурные объекты.

Среди таких объектов надо особо выделить центральные тепловые пункты (далее — ЦТП), представляющие собой комплекс оборудования, расположенного в отдельном здании или помещении, обеспечивающий отопление и горячее водоснабжение нескольких жилых домов, а также распределительные трансформаторные подстанции (далее — РТП), предназначенные для приема, преобразования напряжения в сети переменного тока и распределения электроэнергии в системах электроснабжения жилых домов. После завершения строительства и ввода многоквартирных домов (МКД) в эксплуатацию возникает вопрос: кому эти объекты должны принадлежать на праве собственности?

Попытка найти ответ на этот вопрос в Жилищном Кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ) не приводит нас к однозначному результату.  Дело в том, что ЖК РФ предусматривает только общую собственность для собственников квартир в одном МКД. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (курсив мой — А. К.).

Регистрация права собственности на жилое помещение является государственной регистрацией, т.е. признанием государства, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, указанное в ст. 36 ЖК РФ (п. 1 ст. 41 федерального закона от 13.07.2015. 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При этом совершенно очевидно, что при долевом строительстве цена по договору участия в долевом строительстве включает расходы застройщика на создание ЦТП и РТП (на фото ниже). Поэтому в проектной декларации застройщики, как правило, указывают, что эти инфраструктурные объекты они построят за счет средств участников долевого строительства.

    

Фото: www.katek.by

   

Тем не менее, формулировки действующих жилищного законодательства и законодательства о государственной регистрации недвижимости не являются достаточным основанием для бесспорного утверждения о том, что ЦТП и РТП могут быть отнесены к общему имуществу собственников жилых помещений в жилом комплексе.

В результате с проблемами, вызванными пробелами в законодательстве, сталкиваются не только застройщики. Вопрос о праве собственности на ЦТП и РТП остро встает у управляющих компаний в связи с необходимостью обеспечивать предоставление всего спектра коммунальных услуг гражданам, проживающим в жилых комплексах.

Поскольку рассматриваемая проблема не имеет решения на уровне действующего законодательства, часто вопросы принадлежности инфраструктурных объектов перерастают в судебные споры.

Как известно, решение суда должно быть законным и обоснованным, но в условиях пробелов в правовом регулировании общего имущества в жилых комплексах суды руководствуются необходимостью в первую очередь обеспечить защиту прав граждан — участников долевого строительства. Такие споры возникают в жилых комплексах, включающих многоквартирные дома или дома блокированной застройки, а также в коттеджных поселках. Общим имуществом суды признают инфраструктурные объекты, которые расположены в стилобатах, помещениях МКД или в отдельных зданиях и предназначены для обслуживания не одного, а нескольких домов жилого комплекса.

Приведем несколько примеров.

    

Фото: www.logika-consortium.ru

      

Застройщик построил ЦТП (на фото выше) на несколько домов, в последующем продал ее третьему лицу, а сам оказался в процедуре банкротства. Дольщики истребовали ЦТП в общую долевую собственность и решение Прикубанского районного суда Краснодара по делу №2-9297/2016 было принято с учетом того, что собственники намеревались организовать товарищество собственников жилья, которое объединило бы подключенные к ЦТП жилые дома.

Решение Арбитражного суда Вологодской области от 04.04.2013, дело №А13-14300/2012. Собственники квартир в многоквартирном доме просили суд обязать муниципалитет принять на себя обязательства по эксплуатации и обслуживанию ЦТП, однако суд отказал со ссылкой на то что ЦТП принадлежит на праве общей собственности самим собственникам квартир. ЦТП в данном случае обслуживало два дома.

Определение Московского городского суда от 17.09.2019 №4г/7-12598/2019. Суть разрешенного судом спора заключалась во взыскании оплаты по эксплуатационным платежам со следующим выводом суда: «Доводы встречного иска о незаконности голосования собственников административного комплекса в целом, состоящего из двух зданий №17 и №19, не приняты судебной коллегией во внимание, поскольку здания построены на едином земельном участке, имеют одинаковое назначение, технологически являются неразрывно связанными, имеют общие ЦТП и РТП, инженерные коммуникации, таким образом, данные здания друг с другом взаимозависимы и функционируют комплексно, в связи с чем собственники обоих зданий являются участниками общей долевой собственности».

   

Фото: www.evannscollectionlaw.com

   

Как видим, законодательство, предусматривающее общую собственность на объекты инженерной инфраструктуры только в одном многоквартирном доме, и судебная практика, признающая общую собственность в жилых комплексах, несколько расходятся.

Выход из ситуации видится в необходимости изменения законодательства в целях признания общего имущества в жилых комплексах.

Можно предложить дополнить ст. 36 ЖК РФ пунктом следующего содержания: «Собственникам помещений в многоквартирном доме, доме блокированной застройки и собственникам индивидуальных домов принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в жилом комплексе, состоящем из двух и более многоквартирных домов, домов блокированной застройки или индивидуальных домов,  а именно помещения и здания, а также расположенные в них инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного из указанных домов».

В ЖК РФ можно внести также специальную статью:

«Статья 36.1. Право собственности на общее имущество собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, в составе одного жилого комплекса.

1. Собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах в составе одного жилого комплекса принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество жилого комплекса, а именно:

1) помещения в данном жилом комплексе, не являющиеся общим имуществом одного из многоквартирных домов, входящего в состав жилого комплекса, и предназначенные для обслуживания более одного многоквартирного дома, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного многоквартирного дома в данном жилом комплексе оборудование (технические подвалы);

       

Фото: www.sevnotariat.ru

     

2) иные помещения в данном жилом комплексе, не принадлежащие отдельным собственникам и не входящие в состав общего имущества одного из многоквартирных домов, входящего в состав жилого комплекса, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном комплексе, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного жилого комплекса, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирных домах), находящееся в данном жилом комплексе за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного многоквартирного дома, входящего в состав жилого комплекса;

4) земельный участок, на котором расположен данный жилой комплекс, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного жилого комплекса и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен жилой комплекс, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в жилом комплексе владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом пределах распоряжаются общим имуществом в жилом комплексе.

3. Уменьшение размера общего имущества в жилом комплексе возможно только с согласия всех собственников жилых и нежилых помещений в данном комплексе путем его реконструкции.

    

Фото: www.23kvartiri.ru

      

4. По решению собственников жилых и нежилых помещений в каждом многоквартирном доме, входящем в состав жилого комплекса, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в жилом комплексе могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Приспособление общего имущества в жилом комплексе для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в жилом комплексе согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений каждого многоквартирного дома, входящего в состав жилого комплекса, только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников».

Это может потребовать дополнение ЖК РФ статьей 37.1 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в жилом комплексе» и статьей 39.1 «Содержание общего имущества в жилом комплексе».

Кроме того, необходимо будет внести изменения в 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Можно предложить изложить статью 21 этого закона в следующей редакции:

«Статья 21. Информация о проекте строительства

1. Информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:

        

Фото: www.ktostroit.ru

     

1) о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства несколько многоквартирных домов — наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);

3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;

4) о планируемых элементах благоустройства территории;

5) о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов (жилого комплекса) и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений;

     

Фото: www.kazan.kp.ru

         

6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов (в случае строительства несколько многоквартирных домов в составе жилого комплекса — о планируемом подключении (технологическом присоединении) жилого комплекса) и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;

7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения;  

   

Фото: www.zhek.biz

       

8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме); (в случае строительства несколько многоквартирных домов - о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства жилого комплекса (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного многоквартирного дома в данном жилом комплексе)

9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома (в случае строительства несколько многоквартирных домов — о планируемой стоимости строительства (создания) жилого комплекса) и (или) иного объекта недвижимости».

     

      

Предлагаемые изменения устранят пробел в правовом регулировании отношений по поводу общего имущества в жилых комплексах. А это позволит прекратить судебные споры по данному поводу, предоставит застройщикам возможность легально решать проблемы с инфраструктурными объектами, а управляющим компаниям создаст правовые основания для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в современных жилых комплексах.    

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

   

Автор благодарит своих коллег Елену Золкину и Викторию Высоцкую за предоставленные материалы. 

       

  

     

   

   

    

  

Другие публикации по теме:

Новые правила управления многоквартирными домами: комментарий эксперта

По поводу УК жильцов долго упрашивать не станут: комментарий эксперта

Стратегия развития ЖКХ на период до 2035 года: каким будет этот документ в части управления многоквартирными домами?

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

На вопросы по актуальной для застройщиков теме отвечает один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ (на фото ниже).

     

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

— Андрей Романович, в декабре 2020 года Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) получил существенное дополнение: в него была добавлена глава 10, полностью посвященная регулированию комплексного развития территорий. Как можно оценить результаты внедрения института КРТ в практику жилищного строительства за этот срок?

— Значительная часть практических вопросов КРТ была отнесена федеральным законом к компетенции субъектов Российской Федерации. Принятие региональных нормативно-правовых актов потребовало значительных затрат времени на их подготовку.

К настоящему времени в субъектах РФ принято 572 решения о КРТ, в том числе 235 решений о КРТ жилой застройки. Оценивать эти результаты можно по-разному, напомню лишь, что в Российскую Федерацию входят 89 субъектов и 1 117 городов.

   

               

— Действительно, для того чтобы разобраться с новым институтом, потребовалось время не только чиновникам, но и деловому сообществу. А с чего Вы начали это изучение?

— Как и все, я пытался разобраться с видами КРТ, поскольку именно классификация КРТ по видам должна была предопределить структуру главы 10 ГрК РФ и особенности правового регулирования каждого из видов КРТ.

Но этого не произошло, поскольку законодатель выделил три вида КРТ по признаку наличия застройки и один вид — по признаку категории инициатора КРТ. Для полного понимания потребовалось свести виды КРТ и разные категории инициаторов в матрицу, которая все расставила на свои места и высветила некоторые пробелы в правовом регулировании.

В частности, в ГрК РФ не рассматривается такой вид КРТ, как комплексное развитие территорий смешанной застройки. Закон лишь в качестве общего правила для КРТ жилой застройки запрещает изъятие земельных участков с расположенными на них таунхаусами, индивидуальными жилыми и садовыми домами, а также с некоторыми другими объектами. Между тем таких вариантов в России оказалось очень много.

   

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

   

— Сегодня много говорят о необходимости партнерства органов исполнительной власти и местного самоуправления, с одной стороны, и девелоперских компаний — с другой, для повышения результативности применения механизма КРТ. На чем должна строиться идеология такого партнерства?

— Идеология государственно-частного партнерства сегодня строится на идее привлечения частных партнеров к решению вопросов, отнесенных в соответствии с законодательством к полномочиям органов исполнительной власти и местного самоуправления. Это не самый эффективный способ взаимодействия публичного и частного партнеров.

Необходимо изменить подход и использовать все формы объединения материальных, финансовых и организационных ресурсов публичного и частного партнеров для реализации проектов КРТ. Для этого требуется внесение изменений в законодательство. Я считаю, что следует принять закон о публично-частном партнерстве при реализации решений о КРТ.

 

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

 

— Можете привести пример, когда необходимо объединение финансовых ресурсов публичного и частного партнеров?

— Такой пример был у нас в уже завершенном проекте развития застроенной территории — ЖК Савеловский Сити. Начиная этот проект, мы предлагали городу построить путепровод над железнодорожными путями, необходимый не только для повышения транспортной доступности объектов нового строительства, но и для улучшения связанности разделенных железной дорогой территорий города. Но наше предложение, к сожалению, не получило развития в связи с тем, что такая форма ГЧП не предусмотрена законодательством.

В современных проектах КРТ вопросы софинансирования инфраструктурных объектов могут стать еще более важными. 

 

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

 

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

   

— Большинство проектов комплексного развития территорий реализуется на основании договоров о КРТ. Какие основные проблемы правового регулирования этих договоров Вы могли бы выделить?

— КРТ должно осуществляться не только в соответствии с ГрК РФ. В частности, договоры о КРТ должны заключаться в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), который требует заключения договора по всем существенным условиям.

Но как можно включить в договор о КРТ отдельные существенные условия, которые невозможно определить на момент его заключения в случае отсутствия документации по планировке территории, подготовка которой в части, составляющей предмет договора, относится к обязанности частного партнера?

В числе таких условий — объемы, этапы и сроки строительства объектов; соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в подлежащих строительству многоквартирных домах; перечень выполняемых частным партнером работ по благоустройству и срок их выполнения. Не говоря уже о перечне объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения о КРТ, в том числе подлежащих передаче в публичную собственность.

   

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

 

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

   

— Что Вы могли бы предложить для того, чтобы исправить ситуацию?

— При отсутствии документации по планировке территории торги на право заключения договора о КРТ можно было бы проводить не в форме аукциона, а в форме конкурса. В этом случае победителем торгов признавалось бы лицо, предложившее лучший эскизный проект планировки территории.

В этом случае существенные условия, которые сегодня требуют конкретизации после утверждения проекта планировки территории в виде дополнительных соглашений, можно было бы включать в договор о КРТ на основании эскизного проекта планировки территории.

В пользу такого предложения говорит и статистика: по состоянию на октябрь прошлого года (более свежими данными не располагаю) было проведено 368 торгов, по результатам которых заключено 163 договора.

 

— В практике строительства дополнительные соглашения к заключенным договорам очень распространены. В чем проблема заключения дополнительных соглашений к договорам о КРТ, заключенным по результатам торгов?

— Дополнительные соглашения — это способ изменения заключенного договора. В договор о КРТ, заключенный на торгах, можно вносить изменения, т. е. заключать дополнительные соглашения только по основаниям, установленным законом, или по иным основаниям, если изменение договора не влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В случаях, когда на момент заключения договора о КРТ отсутствует утвержденная документация по планировке территорий, мы попадаем в патовую ситуацию: договор предусматривает необходимость заключения дополнительных соглашений, уточняющих его существенные условия, а эти условия могли иметь значение для определения цены на торгах.

 

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

 

— Продолжаются дискуссии об обязанности частных партнеров строить объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктур. 25 июля 2024 года Госдума в первом чтении приняла законопроект №664897-8. Он добавляет новое существенное условие договора о КРТ жилой застройки — обязательство частного партнера за счет собственных средств и (или) средств бюджета РФ, регионального бюджета или бюджета муниципального образования осуществить строительство таких объектов, а также объектов, предназначенных для обеспечения общественного порядка и общественной безопасности на территории комплексного развития. Как Вы полагаете, такая новация законодательства о КРТ положит конец дискуссии о строительстве инфраструктурных объектов?

— Этот законопроект вызывает ряд вопросов. Во-первых, порядок принятия решения о КРТ не предусматривает необходимости экономического обоснования проекта, поэтому непонятно, насколько экономически обоснованной будет такая нагрузка на частного партнера.

Во-вторых, на основании чего будет решаться вопрос «и-или» в части публичного или частного источника финансирования?  

В-третьих, означает ли это самое «и» возможность софинансирования создания инфраструктурных объектов? А самое главное — такое дополнение существенных условий договора о КРТ сделает невозможным финансовое участие частного партнера в заключаемых сегодня договорах о частичном участии в создании инфраструктурных объектов в тех случаях, когда экономика проекта не позволяет частному партнеру взять на себя 100-процентное финансирование школ и детских садов. Поэтому, с моей точки зрения, законопроект требует донастройки.

 

— У Вас есть конкретные предложения?

— Для тех случаев, когда экономика проекта КРТ это потребует, в качестве дополнения законопроекта можно вспомнить рекомендации Правительства России, содержащиеся в Постановлении №265 от 05.05.2007:

1) Органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления предусматривать за счет средств соответствующих бюджетов финансирование строительства объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур, связанного с реализацией указанными органами полномочий по вопросам, относящимся к их ведению;

2) Органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления осуществлять выкуп инфраструктурных объектов, построенных за счет средств юридических лиц, осуществляющих реализацию проектов;

3) Юридическим лицам, осуществляющим реализацию проектов, при выкупе органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления инфраструктурных объектов предоставлять им отсрочку и (или) длительную рассрочку оплаты стоимости приобретаемых объектов.

 

— Что ждет частного партнера, если он не справится со взятыми на себя обязательствами?

— Существенные условия договора о КРТ включают ответственность частного и публичного партнеров за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей. Такие условия не всегда можно назвать партнерскими.

В одном из известных мне примеров договор предусматривает штраф в размере 100 тыс. руб. за каждый день нарушения частным партнером сроков по договору, в т. ч. сроков получения разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию.

 

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

 

— Сегодня, наверное, еще рано говорить об этом, но у застройщиков возникает и такой вопрос: каков порядок расторжения договора о КРТ?

— Закон предусматривает возможность частного партнера в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора о КРТ в случае отказа или уклонения публичного партнера от исполнения своих обязательств, предусмотренных договором.

Специальных правил расторжения договора в ГрК РФ нет. Согласно общим правилам ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был заключен на значительно отличающихся условиях.

Надо отметить важное условие: договор может быть расторгнут судом, если из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения несет заинтересованная сторона. Как мы знаем, принято считать, что в случаях, подобных рассматриваемому, коммерческая организация должна понимать все риски. 

Если же дело все-таки дойдет до расторжения договора о КРТ в судебном порядке, то возникнет вопрос о компенсации частному партнеру затрат на проведенные им работы. Решающее значение, как мне представляется, в споре по этому поводу будет иметь потребительная стоимость, т. е. полезность результата для публичного партнера.

 

Источник: из презентации Андрея Кирсанова

 

— Как Вы оцениваете потенциал КРТ, каковы его перспективы?

— Уже много лет девелоперы реализуют проекты комплексного развития территорий, хотя эти проекты раньше могли и не иметь такого формально-юридического статуса.

При этом застройщики еще не вышли на те объемы строительства жилья, которые были в России накануне перехода в долевом строительстве к счетам эскроу: на 1 августа 2019 года в активной фазе строительства находилось 120,6 млн кв. м жилья, на 1 августа 2024 года этот показатель составляет 115,4 млн кв. м. За 7 месяцев 2024 года застройщики ввели в эксплуатацию 18,5 млн кв. м многоквартирного жилья, это на 6,1 млн кв. м меньше того, что было введено за 7 месяцев 2023 года.

В настоящее время в активной стадии реализации механизм КРТ находится в 76 субъектах РФ.

Обновленный в 2020 году институт КРТ в современных условиях может стать эффективным инструментом дальнейшего развития жилищного строительства.

Для того чтобы механизм КРТ, а особенно КРТ жилой застройки, находил все более широкое применение на всей территории России, требуется диалог власти, делового сообщества и общественных объединений граждан, результатом которого будет законодательство о КРТ, отвечающее интересам всех слоев нашего общества. 

 

— Андрей Романович, спасибо за интересный и предметный разговор.

 

Полностью с презентацией А. Кирсанова можно ознакомиться здесь.        

 

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: как сделать проекты КРТ более эффективными

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ

Выписку ЕГРН предлагают дополнить сведениями о границах КРТ

Малогабаритное жилье планируют исключить из договоров о КРТ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов

Минстрой назвал регионы, лидирующие по КРТ

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктов 

Объявлены первые торги на право реализации проектов КРТ по новой схеме

Краснодарский край возглавляет ТОП регионов ЮФО и СКФО по объемам строительства в рамках КРТ

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В ГПЗУ будут указывать реквизиты решения или договора о КРТ

Эксперт: КРТ обеспечивает прозрачное и понятное взаимодействие застройщиков с органами власти

Новые изменения в законодательстве, регулирующем отношения при подготовке и реализации проектов КРТ

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

Сергей Пахомов (Госдума): Простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет

Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят