При использовании субсидированной ставки по ипотеке и проведении сделок онлайн снижение расходов по проектному финансированию составит до 60%.

   

    

Коронакризис и тренд на «удалёнку» простимулировали цифровизацию строительной отрасли, которая всегда считалась консервативной. Застройщики вынужденно совершили технологический прорыв, начав стремительно заниматься онлайн-продажами. Это второй значимый переход после проектного финансирования и эскроу 1 июля 2019 года.

Для реализации онлайн-сделок в недвижимости компании используют собственные разработки, банковские продукты и специализированные сервисы. Среди независимых цифровых маркетплейсов — российская платформа для застройщиков Сделка.РФ. Сервис полностью автоматизирует покупку и продажу квартиры онлайн. Здесь можно пройти весь жизненный цикл сделки: выбрать квартиру, выпустить электронную подпись, получить ипотеку, открыть аккредитив и эскроу-счёт, подписать кредитный договор и ДДУ, пройти электронную регистрацию. Основой принцип работы платформы — облачная коллаборация участников: застройщик, банк, удостоверяющий центр и покупатель совместно работают над сделкой в режиме одного окна. Так, она становится полностью бесшовной. 

Онлайн-продажи дают застройщику ряд значимых преимуществ с точки зрения клиентоориентированности и собственной эффективности. Во-первых, это снижает операционные расходы за счёт уменьшения количества ручного труда и автоматизации процессов. Во-вторых, обеспечивает прозрачность всех действий, повышает их управляемость и делает доступной аналитику. В-третьих, это оптимизация себестоимости проектов, конверсионности и скорости сделок. В частности, за счёт ускорения сделок происходит снижение средневзвешенной ставки по эскроу и достигается экономия на проектном финансировании.

Аналитический центр ДОМ.РФ сообщает, что по данным на октябрь 2020 года количество проектов строительства многоквартирного жилья с использованием счетов эскроу впервые превысило количество проектов, завершаемых по старым правилам. Сбербанк, в свою очередь, прогнозирует полный переход стройотрасли на эскроу и проектное финансирование в течение 2—3 лет. При этом процентная ставка по проектному финансированию ниже рыночной и ключевой ставки. Онлайн-сделки с недвижимостью, в свою очередь, дают добавочную экономию.

По данным цифровой платформы Сделка.РФ, первые результаты проектов, полностью перешедших на удалённое открытие эскроу-счетов доказывают финансовую эффективность онлайн-сделок: расходы по проектному финансированию снижаются до 60% от плановых.

    

   

«Средневзвешенная результировавшая ставка проектного финансирования по эскроу на проекте с субсидированием ипотечной ставки застройщиком составляет 1,62%—2,17%, — рассказала коммерческий директор платформы для застройщиков Сделка.РФ Юлия Ладик (на фото). — Срок сбора 100% суммы по проектному финансированию на эскроу-счета на таком проекте также сокращается до 7 месяцев. Экономия на процентах может составить 40—50% от плановой. Из бонусов — плюс 47% к темпу продаж против заложенного в модель», — уточнила она.

Открытие эскроу-счёта на Сделке.РФ включает несколько шагов. С помощью сервиса менеджер застройщика заполняет заявление, подписывает его электронной подписью и отправляет в банк, где оно рассматривается автоматически за несколько секунд. В карточке сделки менеджер или руководитель отдела продаж отслеживает статус счёта и поступление средств. Покупатель недвижимости, в свою очередь, моментально подтверждает открытие эскроу-счёта в мобильном банке.

Электронный способ открытия эскроу экономит от 2 до 24 часов в цикле сделки. Весь процесс занимает 25 минут, вместо 48 часов в оффлайн и проходит без визита покупателя в банк. Полный статус-отчёт по эскроу с движением денежных средств доступен тут же в карточке сделки.

Первый такой счёт был открыт в Тюмени в удалённой сделке Сбербанка и Брусники в мае 2019-го года. В конце 2020-го года состоялось раскрытие этого счёта.

      

   

«Для клиентов Брусники Сделка.РФ — инструмент, который превращает онлайн-покупку квартиры в простой и понятный процесс, — прокомментировал руководитель подразделения управления продажами компании Брусника Максим Молодцов (на фото). — Около 80% всех сделок компании регистрируются в Росреестре электронно на платформе Сделка.РФ. Та же ситуация в сделках с ипотекой. Их конверсия повышается за счёт отправки единой анкеты сразу в 17 банков: процент одобрения через сервис достигает 72—75%. Всё это даёт наполнение эскроу-счетов вне зависимости от оффлайн доступности МФЦ, банка и клиента, сокращает цикл сделки и повышает лояльность клиента. Ключевой момент — снижение средневзвешенной ставки по проектному финансированию на 0,03—0,05%», — подчеркнул топ-менеджер.

Цифровизация продаж и себестоимости в строительной отрасли через подобные экосистемы онлайн-сделок в будущем приведёт к снижению отраслевого риска, снижению ставок финансирования, повышению прозрачности отрасли и, как следствие, росту доверия и расширению целевой аудитории потенциальных покупателей новостроек.

    

  

Для застройщика переход на онлайн-продажу является выгодным решением, считает директор по продажам ГК Пионер Диана Нилиповская (на фото). «Дистанционные сервисы способствуют быстрому совершению сделки, то есть средства от реализации недвижимости быстрее приходят на счёт девелопера, — отмечает она. — Это, в свою очередь, позволяет компании более эффективно и грамотно управлять текущей дебиторской задолженностью, что сказывается на общей выручке. В ГК Пионер мы активно развиваем все возможные онлайн-сервисы и стремимся к стандартному проведению сделки за 48 часов с учётом платного бронирования», — резюмировала Диана Нилиповская.

      

    

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Целевое финансированию для проектов с эскроу в свете принятия 368-ФЗ: проблемы и нюансы

Личный кабинет покупателя: зачем он застройщику и как подключить его бесплатно

Инструменты, помогающие застройщику получить проектное финансирование в рамках 214-ФЗ

Аналитика в девелопменте: как BI-системы облегчат жизнь застройщика

Как выбрать эффективную CRM-систему для застройщика чтобы она устроила директора, РОПа, маркетолога и финансиста?

Мобильное приложение Застройщика 4DEV: всё проще, чем кажется

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Одним из первых застройщиков, зарегистрировавших личный кабинет в ЕИСЖС, стала компания Брусника

По просьбе портала ЕРЗ.РФ статью на эту тему подготовил генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ.

  

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

В конце минувшего лета вышло Постановление Правительства РФ №1154 от 28.08.2024, которым Федеральному агентству по техническому регулированию и метрологии (далее — Росстандарт) на два года (с 1 сентября 2024-го по 1 сентября 2026-го) предоставлены полномочия по контролю качества (безопасности) отдельных видов строительных материалов и изделий.

Согласно указанному Постановлению, к 1 июня 2026 года Минпромторг и Росстандарт должны будут обеспечить представление в Правительство РФ доклада о результатах осуществления Росстандартом государственного контроля (надзора) соблюдения обязательных требований к строительной продукции и связанным с требованиями к этой продукции процессам, содержащего оценку его успешности, а также одно из следующих предложений:

а) о нецелесообразности дальнейшего осуществления Росстандартом государственного контроля (надзора) в данной сфере;

б) о целесообразности осуществления федерального государственного контроля (надзора) в данной сфере на определенный срок;

в) о целесообразности определения в установленном порядке вида федерального государственного контроля (надзора), предметом которого является соблюдение обязательных требований в отношении строительной продукции и связанных с требованиями к этой продукции процессов.

Попробуем разобраться с сутью этого эксперимента и достаточно замысловатым нормативным регулированием данного вопроса.

Сразу следует отметить, что речь не идет о восстановлении полноценного контроля государства за деятельностью предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов, а также за качеством (безопасностью) производимой такими предприятиями продукции. Перечень строительных материалов и изделий, которые попадут в сферу государственного контроля (надзора) весьма ограничен и включает в себя:

• портландцемент, цемент глиноземистый, цемент шлаковый, цемент суперсульфатный и аналогичные гидравлические цементы, неокрашенные или окрашенные, готовые или в форме клинкеров;

• смеси сухие строительные;

• растворы строительные;

• смеси бетонные;

• радиаторы центрального отопления и их секции чугунные;

• радиаторы центрального отопления и их секции алюминиевые;

• радиаторы центрального отопления и их секции из прочих металлов;

• конвекторы отопительные чугунные;

• конвекторы отопительные из прочих металлов;

• конвекторы отопительные стальные;

• кабели, провода и шнуры.

Обращает на себя внимание тот факт, что продукция из указанного перечня не первый год подлежит обязательной сертификации или декларированию соответствия на основании Постановления Правительства РФ №2425 от 23.12.2021 или решения Коллегии Евразийской экономической комиссии №91 от 24.04.2013.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

 

Если в дополнение к указанным формам подтверждения соответствия продукции вводятся механизмы государственного контроля (надзора), то можно предположить, что обязательной сертификации или декларирования соответствия в настоящее время недостаточно для обеспечения качества (безопасности) строительных материалов и изделий.

Наверное, не просто так Росстандарт в 2024 году наделяется полномочиями по государственному контролю (надзору) деятельности производителей строительной продукции и качества самой продукции.

В рамках полученных полномочий Росстандарт вправе проводить внеплановые контрольные (надзорные) мероприятия в отношении изготовителей, исполнителей, продавцов продукции по следующим основаниям:

а) при условии согласования с органами прокуратуры:

- при непосредственной угрозе либо по фактам причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан;

- при непосредственной угрозе либо по фактам причинения вреда обороне страны и безопасности государства;

- при непосредственной угрозе либо по фактам возникновения чрезвычайных ситуаций природного и (или) техногенного характера;

- при выявлении индикаторов риска нарушения обязательных требований;

- по истечении срока исполнения предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований;

б) без согласования с органами прокуратуры:

- по поручению Президента Российской Федерации;

- по поручению Председателя Правительства Российской Федерации;

- по поручению Заместителя Председателя Правительства Российской Федерации;

- по требованию прокурора в рамках надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.

Сразу обращает на себя внимание тот факт, что речь не идет о каких-то регулярных проверках широкого круга производителей цемента, бетонных смесей и растворов строительных, сухих смесей, радиаторов и конвекторов отопительных, кабелей, проводов, шнуров. Можно предположить, что это вызвано в том числе отсутствием в штате Росстандарта достаточного количества инспекторов для осуществления государственного контроля (надзора) в этой сфере на регулярной основе.

В рассматриваемом Постановлении Правительства РФ №1154 от 28.08.2024 ничего не сказано об увеличении штатной численности государственных служащих Росстандарта.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Анализ материалов, размещенных на официальном сайте Росстандарта, показал, что по итогам 2022 года в организационную структуру системы надзорных органов Росстандарта входили четыре межрегиональных территориальных управления (МТУ), каждое МТУ Росстандарта включало в себя по два федеральных округа. Предельная численность должностных лиц территориальных органов на отчетный период составила 365 ед. (см. аналитический отчет ведомства за 2022 год).

При этом на Росстандарт были возложены достаточно трудоемкие полномочия по осуществлению в масштабе всей страны федерального государственного метрологического контроля (надзора), а также федерального государственного контроля (надзора) соблюдения требований, установленных техническими регламентами, в отношении колесных транспортных средств (шасси) и их компонентов, находящихся в обращении (до начала их эксплуатации), автомобильного бензина, дизельного топлива, судового топлива и мазута, обязательных требований в отношении электроэнергии в электрических сетях общего назначения переменного трехфазного и однофазного тока частотой 50 Гц.

В условиях ограниченной численности инспекторов Росстандарта эффективность различных проверок предприятий стройиндустрии можно повысить, если наладить взаимодействие с органами государственного строительного надзора, которые проверяют строящиеся объекты и применяемые на них строительные материалы и изделия (продукцию предприятий стройиндустрии).

Так, в перечень индикаторов риска нарушения обязательных требований, который должен утвердить Минпромторг, можно было бы включить случаи обнаружения государственным строительным надзором фактов применения некачественных (небезопасных) строительных материалов, изделий при строительстве (реконструкции) зданий и сооружений. Такие факты могли бы служить основанием для проведения Росстандартом (по согласованию с прокуратурой) внепланового контрольного (надзорного) мероприятия конкретного производителя строительных материалов, изделий.

Необходимость согласования Росстандартом большинства проверок предприятий стройиндустрии с органами прокуратуры серьезно ограничивает возможность проведения таких проверок. Так, в докладе о результатах осуществления в 2023 году Росстандартом государственного контроля (надзора) за соблюдением обязательных требований в отношении колесных транспортных средств (шасси) и их компонентов, автомобильного бензина, дизельного топлива, судового топлива и мазута, электрической энергии указано (пп. 29 и 29.1), что в органы прокуратуры было направлено 164 заявления о согласовании внеплановых контрольных (надзорных) мероприятий, при этом отказ был получен в 92 случаях (56%).

 

Фото: © Мельников Дмитрий / Фотобанк Лори 

 

Если посмотреть на вопрос шире и проанализировать имеющийся в нашей стране опыт контроля качества производимых строительных материалов, конструкций и изделий, то для эксперимента можно было бы восстановить полномочия органов государственного строительного надзора (с обеспечением необходимой штатной численности специалистов) по проведению проверок производителей строительных материалов, конструкций и изделий при обнаружении брака на строительной площадке (на стадии обращения продукции предприятий стройиндустрии).

На протяжении более 10 лет именно органы государственного строительного надзора занимались контролем предприятий стройиндустрии и следили за качеством выпускаемой продукции. Выявляя брак на строительном объекте, госстройнадзор обладал полномочиями по проведению проверок производителей таких строительных материалов, конструкций, изделий и привлечению их к ответственности.

Например, в отчете о деятельности государственного строительного надзора за 1998 год (по данным 82 инспекций Госархстройнадзора) указано, что в этом году органами Госархстройнадзора было проведено 10 449 проверок на предприятиях стройиндустрии, а по их результатам было выдано 759 предписаний о приостановлении производства строительных материалов, конструкций и изделий (до устранения нарушений).

Фактическая численность работников инспекций Госархстройнадзора в 1998 году составляла порядка 3 тыс. человек, а под их контролем, наряду с объектами капитального строительства, находилось около 10 тыс. предприятий стройиндустрии и промышленности строительных материалов.

 

Фото: © Иван Рябоконь / Фотобанк Лори

 

Большая работа проводилась в то время на уровне Минстроя (Госстроя) России по вопросам качества строительства и применяемых строительных материалов, конструкций и изделий.

В далеком уже 1992 году приказом Минстроя РФ №250 от 10.11.1992 был утвержден Порядок проведения проверок соблюдения требований стандартов и технических условий на предприятиях стройиндустрии и промышленности строительных материалов (РДС-101-92/РДС-10-204-95). Документ предусматривал достаточно серьезные санкции к нарушителям, включая выдачу предписаний:

• о запрещении поставки всей продукции данного наименования (или партии продукции);

• о перечислении в доход бюджета прибыли, полученной предприятием за реализацию по прямому назначению несоответствующей продукции;

• о приостановлении действия или аннулировании лицензии на выпуск данной продукции.

В том же году меры административной ответственности за правонарушения в области строительства (административные штрафы) были закреплены в Законе РФ №4121-I от 17.12.1992. При этом на органы Госархстройнадзора были возложены полномочия по привлечению к административной ответственности за нарушения не только заказчиков, подрядчиков, проектировщиков, но и производителей строительных материалов, конструкций и изделий.

В 1993 году Главной инспекцией Госархстройнадзора был утвержден Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов, который регламентировал критические и значительные дефекты при производстве на предприятиях:

• бетонных и железобетонных конструкций для строительства;

• стальных конструкций для строительства;

• стеновых материалов для строительства (кирпич, камни керамические и силикатные);

• мелкого и крупного заполнителя для приготовления бетона;

• деревянных конструкций для строительства;

• теплоизоляционных материалов для строительства.

 

Фото из архива Н. Малышева

 

Существовала также практика заключения соглашений о взаимодействии между Минстроем (Госстроем) и Госстандартом при проведении проверок на предприятиях стройиндустрии и промышленности строительных материалов. В рамках этих соглашений к компетенции Госстандарта относились вопросы государственного метрологического надзора, а государственный строительный надзор мог проверять состояние на предприятии:

• нормативно-технической, проектной и технологической документации;

• технологии производства, включая состояние технологического оборудования;

• технического контроля, включая входной, операционный и приемочный контроль;

• соответствия готовой продукции требованиям стандартов и технических условий.

Причем контроль со стороны государства осуществлялся в отношении широкой номенклатуры производимых строительных материалов, конструкций и изделий, от качества которых напрямую зависит безопасность возводимых зданий и сооружений.

С учетом изложенного представляется, что в вопросе обеспечения качества (безопасности) применяемой в строительстве продукции, выпускаемой предприятиями стройиндустрии, требуется системный подход. Данный подход должен учитывать фактическое состояние регулируемой сферы (в том числе реальное качество выпускаемой продукции) и предусматривать возможность использования различных инструментов управления.

При этом практика показывает, что наличие эффективного государственного контроля (надзора) с установлением действенных мер ответственности для нарушителей является одним из обязательных условий для обеспечения хотя бы минимальных требований к качеству (безопасности) строительных материалов, конструкций и изделий, а также строительства в целом.

Едва ли в этом вопросе дадут серьезный эффект отдельные меры, предусматривающие фрагментарный контроль государства за производством весьма ограниченного перечня строительных материалов и изделий (при отсутствии в законодательстве действенных санкций для нарушителей), резюмирует автор статьи, генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ (на фото).

   

 

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Минпромторг предложил ввести обязательную маркировку строительных материалов

С 15 апреля будет запущен эксперимент по добровольной маркировке стройматериалов

Как расширят возможности Реестра добросовестных производителей стройматериалов

В России стартовал проект по цифровой маркировке стройматериалов и изделий на базе Реестра добросовестных производителей и поставщиков

На рынке стройматериалов будет проведен эксперимент по возвращению госконтроля

Принят новый стандарт сертификации цемента

Эксперты: доля фальсифицированного цемента на рынке составляет 21,3%

Упрощенный порядок подтверждения соответствия продукции требованиям техрегламентов продлен на год

Добросовестных производителей стройматериалов внесут в специальный реестр

Новации в техническом регулировании стройматериалов обсудят 1 марта

Свидетельства, подтверждающие пригодность новых стройматериалов, в 2023 году продолжит выдавать ФАУ ФЦС