Условия жизнедеятельности в многоквартирном доме предопределяются, в частности, с одной стороны проектными решениями, использованными при его создании, а также организацией и технологией эксплуатации дома, которые согласуются с этими решениями, с другой стороны — отношениями собственности в доме, которые оказывают влияние на взаимодействие потребителей жилых и нежилых помещений. В многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения находятся в собственности множества лиц, условия жизнедеятельности имеют существенные отличия, от домов, в которых все помещения принадлежат одному собственнику. Это связано с тем, что многоквартирный дом как объект права собственности обладает значительной спецификой[1], и она не может не учитываться при создании многоквартирного здания как технической системы — объемной строительной системы. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном здании, являются частями его объема, ограниченными строительными конструкциями здания[2]. Строительные конструкции вместе с сетями и системами инженерно-технического обеспечения входят в состав общего имущества в многоквартирном доме[3] и образуют объемную строительную систему. Неразрывная связь между отдельными жилыми и нежилыми помещения как частями объемной строительной системы обеспечивается посредством строительных конструкций, сетей и систем инженерно-технического обеспечения.

При реализации права собственности на помещение в многоквартирном доме должно соблюдаться требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. При этом право собственности предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и несение бремени содержания принадлежащего ему имущества, в том числе в целях предотвращения причинения вреда другим лицам; соответственно, регламентируя содержание права собственности и обеспечивая защиту прав и законных интересов других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременении, связанных с обладанием имуществом (ПКС РФ от 12.04.2016).

Условия жизнедеятельности в многоквартирном доме при реализации своих прав множеством собственников помещений зависит от их взаимодействия. Последствия этого взаимодействия во многом определяют безопасность и комфорт среды жизнедеятельности. Они могут оказывать значимое влияние на физическое состояние многоквартирного здания и его конструктивных элементов, сетей и систем инженерно-технического обеспечения при совершении тех или иных действий или бездействий со стороны отдельных собственников, их групп или сообщества собственников в целом. Результаты этих действий или бездействий могут быть как позитивными, так и негативными. Они могут проявляться сразу же по факту того или иного действия или бездействия со стороны собственников или лиц ими уполномоченными. Также могут быть отсроченным во времени, то есть проявляться в средне- и долгосрочной перспективе. Взаимодействие осуществляется в рамках прав и обязанностей собственников помещений в доме, которые с одной стороны предписаны нормативными правовыми актами, а с другой определяются использованными при создании дома проектными решениями, сведения о которых и их потребительских свойствах должны доводиться застройщиком до собственников в эксплуатационной документации[4]. Так как каждое жилое и нежилое помещение в доме, предназначенное для передачи в собственность, является индивидуально-определённой вещью, то соответственно права и обязанности, связанные с её владением и пользованием должны отражать особенности этой вещи, которые предопределяются проектными решениями.

Проектными решениями, использованными при создании многоквартирного дома, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность множеству лиц, определяется уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Для обеспечения в многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству собственников, безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, эффективного пользования общим имуществом и надлежащего его содержания, необходима формализация в каждом доме отношений собственности и правил эксплуатации того или иного помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания.

При создании многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения возникает необходимость применения проектных решений и их сочетаний, которые предоставляют возможность реализации собственником правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом в своих интересах, в частности, исходя из своих потребительских предпочтений и (или) целесообразности эффективного использования недвижимого имущества. В таких зданиях имеет место автономность интересов собственников и их групп. Прежде всего, это касается режима использования помещений, проведения ремонтных работ, потребления топливо-энергетических ресурсов, пользования общим имуществом и др. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном здании, как и само здание для совместного домовладения должны располагать возможностью быть адаптированными к автономности интересов собственников. В частности, это относится к обустройству, переустройству и перепланировке жилых или нежилых помещений (трансформации помещений).

Адаптированность многоквартирного жилого здания и жилых и нежилых помещений к проведению трансформации помещений в течение всего его жизненного цикла, является значимым потребительским качеством. Необходимость в обустройстве, переустройстве и перепланировке возникает у домохозяйств и связана с их развитием, изменение материального достатка и др. Она, как правило, появляется и при смене у помещения собственника, а во многих случаях и пользователя. Трансформация помещений является также инструментом повышения эффективности их использования, особенно в кризисные периоды.

Многоквартирные жилые здания и входящие в их состав жилые и нежилые помещения должны быть наделены качествами, которые обеспечивают, в случае проведения трансформации помещений, предотвращение причинения вреда собственникам других помещений и, прежде всего, смежных с обустраиваемым, переустраиваемым и перепланируемым. Эти качества здания регламентируют содержание права собственности в отношении того или иного помещения. Они обеспечивают защиту прав и законных интересов собственников и других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом. При создании многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения следует использовать проектные решения, которые не приводили бы к случаям, когда жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи одним собственникам, чрезмерно обременялись в пользу жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи другим собственникам[5].

Среда жизнедеятельности в современном многоквартирном доме должна быть сформирована и организована таким образом, и, прежде всего, посредством использования при его создании проектных решений, чтобы не только обеспечивать безопасность и комфорт, но и создавать условия для обеспечения защиты прав и законных интересов собственников и потребителей жилых и нежилых помещений. Она также должна оказывать позитивное влияние на формирование у них ответственного имущественного поведения, приобретение и закрепление навыков рационального и эффективного использования недвижимого имущества, повышение их жилищной компетенции. При создании объектов капитального строительства для совместного домовладения, принимаемые проектные решения и их сочетания следует оценивать и в аспекте будущих отношений собственности. Необходимо учитывать их влияние на отношения собственности в доме и возможные проявления имущественного поведения собственников жилых и нежилых помещений.

Используемыми при создании многоквартирных зданий проектными решениями предопределяется уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Кроме того, эти решения влияют на установление обременений и границ эксплуатационной ответственности. Объекты капитального строительства, помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, созданные без учёта их адаптации к условиям совместного домовладения, не позволяют обеспечить уровень качества жизнедеятельности, соответствующий высоким современным стандартам. Их качество всегда будет уступать качеству строительной продукции, при создании которой учитывалось соотнесение принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. В многоквартирных зданиях, предназначенных для совместного домовладения, уровень соотнесения прав и свобод собственников отдельных жилых и нежилых помещений, является значимым потребительским качеством. Если многоквартирный дом принадлежит единственному собственнику, у него имеется возможность регулировать уровень соотнесения прав и свобод потребителей отдельных помещений, посредством договоров аренды (найма), заключаемых между этим собственником и каждым потребителем помещения. В доме, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат множеству лиц, такое регулирование невозможно.

При создании объектов капитального строительства для совместного домовладения проектные решения необходимо отрабатывать на их влияние на обременение прав собственников помещений в доме, критерием которого является уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Сведения об уровне соотнесения прав, обременениях и (или) ограничениях в отношении жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность разным лицам, следует приводить в проектной документации и доводить их до потребителей посредством включения их в эксплуатационную документацию. Участник долевого строительства должен располагать сведениями, которые позволяли бы ему соизмерять стоимость того или другого помещения при его приобретении с объёмом обременений и (или) ограничений. Не доведение этих сведений до граждан при приобретении ими помещений в многоквартирных домах в собственность имеет признаки введения их в заблуждение и может квалифицироваться как недобросовестная деятельность[6].

Широкое распространение в жилищной сфере отношений совместного домовладения трансформирует представление о потребительских качествах современного жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц. Объекты капитального строительства, предназначенные для использования в условиях совместного домовладения, имеют существенные отличительные признаки, которые предопределяют необходимость их идентификации. Отношения совместного домовладения необходимо учитывать при создании и эксплуатации объектов капитального строительства и требования, связанные с ними, должны найти отражение в системе технического регулирования в строительстве.

Александр СИДОРЕНКО, к.т.н., заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли».

_____________________________________

[1] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. №10-П город Санкт-Петербург «по делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы (ПКС РФ от 12.04.2016).

[2] Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 №384-ФЗ (статья 2, часть 2, п. 6), 14), 24)).

[3] Жилищный кодекс Российской федерации действующая (статья 36, часть 1).

[4] В состав эксплуатационной документации входят: инструкция по эксплуатации многоквартирного дома; инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства и эксплуатационные документы на изделия, которыми укомплектованы объект долевого строительства.] Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства. ООО "Институт развития строительной отрасли".

[5] ISO/TS 19158: 2012 Географическая информация. Обеспечение качества предоставления данных. (Объект недвижимости может быть субъектом права, поскольку может обладать сервитутом).

[6] Частью 9 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

___________________________________

Другие публикации по теме эксплуатации:

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Подготовка Инструкций по эксплуатации объектов долевого строительства. Основные недостатки практической деятельности Застройщиков

 

Ипотека с государственной поддержкой теперь недоступна, а ключевая ставка ЦБ достигла 19%. По данным аналитиков, снижение спроса на новостройки в некоторых регионах достигло 40%. В таких условиях застройщики сталкиваются с ожидаемыми трудностями и ищут решения для поддержания продаж. В этой статье рассмотрим методы, которые помогут оптимизировать маркетинговые стратегии на падающем рынке.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Leadway

 

Необходимость маркетинга

В новых условиях продажа квартир без эффективного маркетинга невозможна. Субсидированные ипотечные программы ранее позволяли покупателям приобретать жилье с минимальными затратами, но сейчас ставки значительно возросли, и покупатели больше не могут рассчитывать на выгодные условия.

Вот лишь несколько примеров расчетов, которые подтверждают этот тезис:

• В Москве за квартиру стоимостью 18,55 млн руб. под 20% годовых ежемесячный платеж составит 249 000 руб.

• В Санкт-Петербурге за жилье стоимостью 12 млн руб. ежемесячный платеж составит 160 800 руб.

• В Казани за квартиру стоимостью 9,76 млн руб. придется ежемесячно платить 131 000 руб.

Какие шаги можно предпринять, чтобы успешно продавать квартиры в таких сложных условиях? Агентство интернет-маркетинга Leadway предлагает несколько стратегий.

 

Увеличить внимание к ретаргетингу

Покупка квартиры — обдуманное и важное решение. По данным исследования, в 2022 году средний срок поиска жилья составлял около трех месяцев. С ростом ставок и увеличением первоначального взноса цикл принятия решения становится еще дольше. В этих условиях потенциальные покупатели действуют еще более осознанно, взвешивая риски и оценивая возможность долгосрочных ипотечных выплат.

В такой ситуации для застройщиков критически важно сопровождать клиента на всех этапах принятия решения, постоянно информируя его о жилых комплексах, ценностях компании и предлагаемых условиях. Особое внимание стоит уделить ретаргетингу, который позволяет оставаться в поле зрения клиента и создавать доверие к бренду.

Когда потенциальный покупатель впервые ищет в интернете жилье, он неизбежно попадает в воронку ретаргетинга, где его внимание привлекают предложения конкурентов. Важно предложить ему персонализированные условия, рекламные баннеры с актуальными вариантами квартир и уникальные предложения, отличающие ваш жилой комплекс от остальных.

В дальнейшем, по мере того как клиент продолжает искать недвижимость, алгоритмы ретаргетинга можно настроить еще более точно, предлагая дополнительные ценности: например, чек-листы по выбору квартиры, видеоролики с обзорами или приглашения на экскурсии по жилым комплексам. При этом прямые продажи должны быть сбалансированы с нативными касаниями в такой пропорции: 40% коммуникации с потенциальным клиентом должны составлять рекламные действия, а 60% — поддержание интереса.

 

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

 

Заложить расходы на маркетинг в стоимость квадратного метра на этапе определения стоимости

У многих региональных застройщиков маркетинговый бюджет часто финансируется по остаточному принципу. Мы провели опрос среди 400 региональных девелоперов из списка портала ЕРЗ.РФ. Опрос показал, что более 30% компаний не имеют в штате маркетологов, а у 43% маркетинговый бюджет формируется исходя из остаточных средств.

Однако, если заранее выстроить работу с маркетинговым агентством и включить расходы на маркетинг в стоимость жилой площади, в перспективе это приведет к снижению доли затрат на рекламу: жилые комплексы и коммуникация точнее соответствуют запросам покупателей, старты продаж проходят успешнее, банки охотнее выделяют финансирование, доля рекламных расходов снижается.

 

Инвестировать именно в онлайн-рекламу

Многие застройщики продолжают вкладывать значительные средства в офлайн-рекламу, что не всегда оправданно. По данным исследования, в 2023 году расходы застройщиков на продвижение с помощью телевидения, радио и прессы составили 12 млрд руб. Из этой суммы 75% приходится на региональных девелоперов. При этом на интернет-маркетинг тратится лишь 6,4 млрд руб.

В чем преимущество онлайн-коммуникаций? Они позволяют эффективно управлять рекламными кампаниями и отслеживать их результативность в режиме реального времени. В отличие от телевидения и радио, интернет предоставляет возможность мгновенно корректировать маркетинговые действия, повышая эффективность.

По данным ВЦИОМ, за последние годы традиционные медиа теряют популярность: с 2018 по 2023 год количество людей, не смотрящих телевизор, увеличилось с 13% до 31%. Интернет, напротив, охватывает 103 млн человек. В условиях цифровизации важно перераспределить рекламный бюджет в пользу онлайн-продвижения и 65% — 75% бюджета направить именно на интернет-рекламу.

 

Увеличивать эффективность отдела продаж

Ошибки в работе отдела продаж часто приводят к потере клиентов. Например, менеджеры не всегда предлагают клиентам все доступные варианты, что снижает вероятность заключения сделки, недостаточно быстро обрабатывают заявки, слабо вовлечены в работу с сомневающимися клиентами.

Менеджер по продажам не должен быть просто оператором телефонной линии. Чтобы не упустить покупателя, рекомендуется ежемесячно проводить проверки качества работы сотрудников с помощью тайных покупателей.

 

Управлять репутацией компании

На выбор покупателя значительное влияние оказывает репутация застройщика. В 2023 году мы провели опрос, чтобы узнать, как репутация застройщика влияет на решение клиентов о покупке квартиры. По результатам опроса, 71,9% покупателей выберут другого застройщика, если обнаружат негативные отзывы. Более 80% клиентов изучают репутацию застройщика в интернете, поэтому важно оперативно реагировать на комментарии и формировать положительное информационное поле.

Регулярная работа с информационным полем, создание позитивных инфоповодов и отслеживание отзывов помогут укрепить доверие к бренду.

В новых условиях грамотная маркетинговая стратегия и внимание к репутации компании станут ключевыми факторами успешных продаж на рынке недвижимости.

     

Реклама. ООО «Европейские информационные технологии».   ИНН:  9201004026

   

   

    

  

 

Другие публикации по теме:

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

Эксперты: стоит ли ожидать снижения цен на новостройки

ВТБ: снижения ставок по ипотеке можно ожидать не ранее второго полугодия следующего года

Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два

Эксперты: в августе рост предложения новостроек не вызвал снижения цен

Эксперты: цены на рынке снизятся в 2025 году

Эксперты отметили рост цен на новостройки в крупнейших российских городах

Как завершение льготной ипотеки повлияло на рекламу рынка жилья

Эксперты: как инфляция и рост издержек влияют на стоимость жилья

Эксперты объяснили, почему в Москве перестали расти скидки при продаже готового жилья

В ФАС ответили на просьбу руководства РСПП разъяснить вопросы квалификации рекламы застройщиков

ФАС разъяснила новые требования к рекламе ипотечных кредитов