Условия жизнедеятельности в многоквартирном доме предопределяются, в частности, с одной стороны проектными решениями, использованными при его создании, а также организацией и технологией эксплуатации дома, которые согласуются с этими решениями, с другой стороны — отношениями собственности в доме, которые оказывают влияние на взаимодействие потребителей жилых и нежилых помещений. В многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения находятся в собственности множества лиц, условия жизнедеятельности имеют существенные отличия, от домов, в которых все помещения принадлежат одному собственнику. Это связано с тем, что многоквартирный дом как объект права собственности обладает значительной спецификой[1], и она не может не учитываться при создании многоквартирного здания как технической системы — объемной строительной системы. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном здании, являются частями его объема, ограниченными строительными конструкциями здания[2]. Строительные конструкции вместе с сетями и системами инженерно-технического обеспечения входят в состав общего имущества в многоквартирном доме[3] и образуют объемную строительную систему. Неразрывная связь между отдельными жилыми и нежилыми помещения как частями объемной строительной системы обеспечивается посредством строительных конструкций, сетей и систем инженерно-технического обеспечения.

При реализации права собственности на помещение в многоквартирном доме должно соблюдаться требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. При этом право собственности предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и несение бремени содержания принадлежащего ему имущества, в том числе в целях предотвращения причинения вреда другим лицам; соответственно, регламентируя содержание права собственности и обеспечивая защиту прав и законных интересов других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременении, связанных с обладанием имуществом (ПКС РФ от 12.04.2016).

Условия жизнедеятельности в многоквартирном доме при реализации своих прав множеством собственников помещений зависит от их взаимодействия. Последствия этого взаимодействия во многом определяют безопасность и комфорт среды жизнедеятельности. Они могут оказывать значимое влияние на физическое состояние многоквартирного здания и его конструктивных элементов, сетей и систем инженерно-технического обеспечения при совершении тех или иных действий или бездействий со стороны отдельных собственников, их групп или сообщества собственников в целом. Результаты этих действий или бездействий могут быть как позитивными, так и негативными. Они могут проявляться сразу же по факту того или иного действия или бездействия со стороны собственников или лиц ими уполномоченными. Также могут быть отсроченным во времени, то есть проявляться в средне- и долгосрочной перспективе. Взаимодействие осуществляется в рамках прав и обязанностей собственников помещений в доме, которые с одной стороны предписаны нормативными правовыми актами, а с другой определяются использованными при создании дома проектными решениями, сведения о которых и их потребительских свойствах должны доводиться застройщиком до собственников в эксплуатационной документации[4]. Так как каждое жилое и нежилое помещение в доме, предназначенное для передачи в собственность, является индивидуально-определённой вещью, то соответственно права и обязанности, связанные с её владением и пользованием должны отражать особенности этой вещи, которые предопределяются проектными решениями.

Проектными решениями, использованными при создании многоквартирного дома, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность множеству лиц, определяется уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, в силу которого собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Для обеспечения в многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству собственников, безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, эффективного пользования общим имуществом и надлежащего его содержания, необходима формализация в каждом доме отношений собственности и правил эксплуатации того или иного помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания.

При создании многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения возникает необходимость применения проектных решений и их сочетаний, которые предоставляют возможность реализации собственником правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом в своих интересах, в частности, исходя из своих потребительских предпочтений и (или) целесообразности эффективного использования недвижимого имущества. В таких зданиях имеет место автономность интересов собственников и их групп. Прежде всего, это касается режима использования помещений, проведения ремонтных работ, потребления топливо-энергетических ресурсов, пользования общим имуществом и др. Жилые и нежилые помещения в многоквартирном здании, как и само здание для совместного домовладения должны располагать возможностью быть адаптированными к автономности интересов собственников. В частности, это относится к обустройству, переустройству и перепланировке жилых или нежилых помещений (трансформации помещений).

Адаптированность многоквартирного жилого здания и жилых и нежилых помещений к проведению трансформации помещений в течение всего его жизненного цикла, является значимым потребительским качеством. Необходимость в обустройстве, переустройстве и перепланировке возникает у домохозяйств и связана с их развитием, изменение материального достатка и др. Она, как правило, появляется и при смене у помещения собственника, а во многих случаях и пользователя. Трансформация помещений является также инструментом повышения эффективности их использования, особенно в кризисные периоды.

Многоквартирные жилые здания и входящие в их состав жилые и нежилые помещения должны быть наделены качествами, которые обеспечивают, в случае проведения трансформации помещений, предотвращение причинения вреда собственникам других помещений и, прежде всего, смежных с обустраиваемым, переустраиваемым и перепланируемым. Эти качества здания регламентируют содержание права собственности в отношении того или иного помещения. Они обеспечивают защиту прав и законных интересов собственников и других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом. При создании многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения следует использовать проектные решения, которые не приводили бы к случаям, когда жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи одним собственникам, чрезмерно обременялись в пользу жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи другим собственникам[5].

Среда жизнедеятельности в современном многоквартирном доме должна быть сформирована и организована таким образом, и, прежде всего, посредством использования при его создании проектных решений, чтобы не только обеспечивать безопасность и комфорт, но и создавать условия для обеспечения защиты прав и законных интересов собственников и потребителей жилых и нежилых помещений. Она также должна оказывать позитивное влияние на формирование у них ответственного имущественного поведения, приобретение и закрепление навыков рационального и эффективного использования недвижимого имущества, повышение их жилищной компетенции. При создании объектов капитального строительства для совместного домовладения, принимаемые проектные решения и их сочетания следует оценивать и в аспекте будущих отношений собственности. Необходимо учитывать их влияние на отношения собственности в доме и возможные проявления имущественного поведения собственников жилых и нежилых помещений.

Используемыми при создании многоквартирных зданий проектными решениями предопределяется уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Кроме того, эти решения влияют на установление обременений и границ эксплуатационной ответственности. Объекты капитального строительства, помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, созданные без учёта их адаптации к условиям совместного домовладения, не позволяют обеспечить уровень качества жизнедеятельности, соответствующий высоким современным стандартам. Их качество всегда будет уступать качеству строительной продукции, при создании которой учитывалось соотнесение принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. В многоквартирных зданиях, предназначенных для совместного домовладения, уровень соотнесения прав и свобод собственников отдельных жилых и нежилых помещений, является значимым потребительским качеством. Если многоквартирный дом принадлежит единственному собственнику, у него имеется возможность регулировать уровень соотнесения прав и свобод потребителей отдельных помещений, посредством договоров аренды (найма), заключаемых между этим собственником и каждым потребителем помещения. В доме, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат множеству лиц, такое регулирование невозможно.

При создании объектов капитального строительства для совместного домовладения проектные решения необходимо отрабатывать на их влияние на обременение прав собственников помещений в доме, критерием которого является уровень соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Сведения об уровне соотнесения прав, обременениях и (или) ограничениях в отношении жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность разным лицам, следует приводить в проектной документации и доводить их до потребителей посредством включения их в эксплуатационную документацию. Участник долевого строительства должен располагать сведениями, которые позволяли бы ему соизмерять стоимость того или другого помещения при его приобретении с объёмом обременений и (или) ограничений. Не доведение этих сведений до граждан при приобретении ими помещений в многоквартирных домах в собственность имеет признаки введения их в заблуждение и может квалифицироваться как недобросовестная деятельность[6].

Широкое распространение в жилищной сфере отношений совместного домовладения трансформирует представление о потребительских качествах современного жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц. Объекты капитального строительства, предназначенные для использования в условиях совместного домовладения, имеют существенные отличительные признаки, которые предопределяют необходимость их идентификации. Отношения совместного домовладения необходимо учитывать при создании и эксплуатации объектов капитального строительства и требования, связанные с ними, должны найти отражение в системе технического регулирования в строительстве.

Александр СИДОРЕНКО, к.т.н., заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли».

_____________________________________

[1] Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. №10-П город Санкт-Петербург «по делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы (ПКС РФ от 12.04.2016).

[2] Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 №384-ФЗ (статья 2, часть 2, п. 6), 14), 24)).

[3] Жилищный кодекс Российской федерации действующая (статья 36, часть 1).

[4] В состав эксплуатационной документации входят: инструкция по эксплуатации многоквартирного дома; инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства и эксплуатационные документы на изделия, которыми укомплектованы объект долевого строительства.] Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства. ООО "Институт развития строительной отрасли".

[5] ISO/TS 19158: 2012 Географическая информация. Обеспечение качества предоставления данных. (Объект недвижимости может быть субъектом права, поскольку может обладать сервитутом).

[6] Частью 9 статьи 4 Федерального закона от 03.07.2016 №304-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

___________________________________

Другие публикации по теме эксплуатации:

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Подготовка Инструкций по эксплуатации объектов долевого строительства. Основные недостатки практической деятельности Застройщиков

 

Эту тему по просьбе портала ЕРЗ.РФ подробно осветил юрист компании «Арбитраж.ру» Сергей Филиппов — один из авторов профильного аналитического обзора, опубликованного недавно на сайте этой юридической фирмы.

   

  

Как и в любой другой отрасли, сегодня в строительстве нередко разыгрываются драмы недопонимания между заказчиками и подрядчиками (поставщиками). Для последних это чревато попаданием — по инициативе заказчика — в так называемый Реестр недобросовестных поставщиков (РНП), своеобразный «черный список» юрлиц.

Нахождение в нем, даже временное, означает серьезный удар по репутации и потерю интереса со стороны потенциальных партнеров, в том числе тех, кто представляет желанную для каждого предпринимателя сферу госзаказа.

О том, по каким причинам попадают в РНП строительные компании, и к каким аргументам взывают они потом в процессе судебных тяжб со своими заказчиками — подробно изложено в нашем аналитическом обзоре «Практика споров о включении в реестр недобросовестных поставщиков компаний в сфере строительства».

Его подготовили Денис Черкасов, Кирилл Снегирев, Анна Шуваева и я, Сергей Филиппов, — сотрудники юридической фирмы «Арбитраж.ру».

  

Фото: www.yur-usl.ru

   

Работа представляет собой исследование (более чем на 240 страниц) 100 судебных актов об оспаривании в кассационном порядке решений органов Федеральной антимонопольной службы (ФАС), вынесенных в пользу заказчиков, пожелавших включить своих подрядчиков в сфере строительства в «черный список» РНП. 

При подготовке обзора использованы нормативные правовые акты, судебная практика и другие источники информации в период с начала 2019 по апрель по апрель 2021 года на территории всех арбитражных округов РФ.

    

    

Вкратце перечислю основные положения работы и выскажу основной вывод.

Правила функционирования реестра недобросовестных поставщиков регулируются рядом правовых актов, при этом официальное понятие РНП в отечественном законодательстве отсутствует.  

Но из совокупного анализа норм об РНП (в частности, на основании 94-ФЗ, 44-ФЗ, 223-ФЗ) можно заключить, что под ним понимается реестр, формируемый из:

• участников проводимых закупок, уклонившихся от заключения контракта, предоставления обеспечения исполнения контракта;

• поставщиков (подрядчиков, исполнителей), контракты с которыми расторгнуты в связи с существенным нарушением ими условий контрактов. 

Ведение РНП возложено на Федеральную антимонопольную службу (ФАС), а с содержанием Реестра можно ознакомиться по ссылке. 

В настоящее время РНП является весьма динамичным «черным списком». Ежедневно его данные меняются ввиду включения новых и исключения отбывших срок нахождения в нем недобросовестных поставщиков. Согласно сведениям РНП по состоянию на май этого года, в нем содержится более 22 000 записей — почти в два раза больше, чем в 2017 году.

  

Фото: www.np-ciz.ru

  

Слово «отбывших» употребляется не случайно, поскольку, в сущности, включение в РНП является санкцией, которая влечет серьезные последствия для бизнеса, в особенности того, который построен преимущественно на выполнении контрактов для государственных (муниципальных) нужд. 

Для таких юрлиц попадание в РНП является неприятным обстоятельством, поскольку, во-первых, закрывает доступ к соответствующему рынку на два года. Во-вторых, влечет за собой репутационные издержки — может быть определяющим фактором при выборе контрагента вне системы закупок в отношениях между коммерческими организациями.

Подавляющее большинство случаев попадания в РНП связаны именно с отказом заказчика от контракта ввиду существенных нарушений условий контракта подрядчиком (поставщиком). Список этих нарушений (по частоте) представлен в Диаграмме 1 ниже.

 

 

К сожалению, как показывает проведенный нами анализ практики арбитражных споров, заказчики нередко прибегают к процедуре включения в РНП (через ФАС) по формальным основаниям, не учитывая, например, объективных трудностей, с которыми пришлось столкнуться подрядчику при выполнении заказа.

Это приводит к появлению судебных исков со стороны подрядчиков, требующих исключить их из РНП. И здесь истцы также используют целый ряд аргументов. Список этих возражений (по частоте) представлен в Диаграмме 2 ниже.

 

 

Что касается соответствующих судебных тяжб в сфере строительства, то в период с 2017 по 2020гг. их число выросло более чем в два раза (см. Диаграмму 3 ниже).

 

 

Анализ статистики судебных дел демонстрирует прямую пропорциональную зависимость судебных споров от количества обращений заказчиков в управления ФАС: растет количество обращений заказчиков, растет и количество судебных споров относительно правомерности решения о включении в РНП (об отказе во включение в РНП). 

Примечательно, что несмотря на значительный рост судебных дел за четыре года, процентное отношение случаев признания решения ФАС незаконным остается практически неизменным.

По нашему мнению, данная тенденция, среди прочего, указывает на эффективность механизма судебного оспаривания решений о включении в РНП/об отказе во включении в РНП.

 

Фото: www.kontakt-keramika.ru

 

Резюмируя, стоит отметить, что зачастую обращения заказчика в территориальные управления ФАС России с просьбой включить (строительного) подрядчика в РНП вызваны неумением последнего построить нормальные коммуникации с контрагентом.

Это выражается в том, например, что строители просто не уведомляют своих заказчиков о невозможности выполнения работ в срок по причинам, независящим от самих строителей.

Необходимо помнить, что Гражданский кодекс РФ накладывает на стороны обязанность оказывать другу другу необходимое информативное и деятельное содействие для цели достижения результата по контракту (ч.3 ст. 307 ГК РФ).

Поэтому подрядчикам рекомендуется своевременно в письменном виде сообщать заказчикам о причинах, делающих невозможным выполнение работ в установленный срок и в согласованном объеме. 

Деловая корреспонденция о ходе исполнения контракта — залог успешной защиты подрядчиков при оспаривании как решений о включении в РНП, так и односторонних отказов заказчиков от дальнейшего исполнения обязательств.    

    

     

Сергей ФИЛИППОВ (на фото), юрист компании «Арбитраж.ру», один из авторов аналитического обзора «Практика споров о включении в реестр недобросовестных поставщиков компаний в сфере строительства».

  

       

Фото: www.storage.pravo.ru

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Арбитраж: Взыскание неустойки с подрядчика за просрочку проектных работ не всегда правомерно

Арбитражный суд: при проведении закупок проектная документация должна размещаться в ЕИС

Что войдет в создаваемый Единый государственный реестр в сфере строительства

Госзакупки в строительстве будут проводиться в форме аукционов и конкурсов