По прошествии двух с лишним лет, что минули с предыдущей публикации на эту тему, генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ возвращается к данному вопросу и анализирует произошедшие в законодательстве изменения.

     

Фото предоставлено компанией Брусника

    

При вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства у застройщиков могут возникать проблемы, связанные с несоответствием возведенного по утвержденному проекту объекта новым требованиям законодательства. Поскольку процесс проектирования и строительства часто занимает продолжительное время, то обязательные требования к зданиям (сооружениям) и условиям застройки в этот период могут меняться. Вправе ли органы власти настаивать на приведении в соответствие с новыми требованиями (ограничениями) возведенного объекта, если его строительство было начато до появления таких требований (ограничений)?

Ответ на этот вопрос дать непросто, поскольку в Градостроительный кодекс РФ (далее Кодекс) были внесены изменения летом 2018 года (см. федеральные законы от 03.06.2018 340-ФЗ и 342-ФЗ), которые сильно запутали ситуацию. В декабре 2020 года (см. 468-ФЗ от 29.12.2020) были внесены дополнения (переходные положения) уже в другой законодательный акт (191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»), но это позволило разрешить сложившуюся ситуацию лишь отчасти.

Попробуем разобраться во всем по порядку. В свое время СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» (п. 3.5) предусматривал достаточно простой поход:

• строительство должно вестись по проектной документации, прошедшей экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке;

• по истечении трех лет с момента выдачи разрешения на строительство, при продлении срока его действия, орган местного самоуправления при необходимости может потребовать корректировки проектной документации в соответствии с нормативными документами, изменившимися за это время в части требований безопасности.

    

Фото: www.chelindustry.ru

    

С момента вступления в силу Кодекс в явном виде не регулировал указанный вопрос, но прослеживалась следующая логика:

• государство в градостроительном плане устанавливает ограничения для строительства на конкретном земельном участке и выдает такой документ застройщику;

• разрешение на строительство (РС) выдается государством при условии соответствия утвержденной застройщиком проектной документации требованиям ранее выданного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

• разрешение на ввод в эксплуатацию (РВ) выдается государством при условии соответствия возведенного застройщиком объекта требованиям утвержденной проектной документации, выданных РС и ГПЗУ.

В 2017 году в Кодексе проявились нормы, которые установили, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации и получения РС в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в ГПЗУ, в таких целях не допускается. Значит, застройщику потребуется получить градостроительный план заново, и, возможно, требования к возводимому объекту поменяются, что будет отражено в новом ГПЗУ.

   

  

При этом установленные Кодексом с 1 января 2017 года основания для отказа в выдаче РС или РВ предопределяли необходимость соответствия проектной документации (ч. 13 ст. 51) или возведенного объекта (ч. 6 ст. 55) установленным на дату выдачи градостроительного плана^[1] земельного участка:

требованиям градостроительного регламента, проекта планировки территории и проекта межевания территории (далее — градостроительные требования);

разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (далее — ограничения земельного и иного законодательства).

Таким образом, до августа 2018 года возведенный объект капитального строительства должен был соответствовать проекту, а также градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, которые служили исходными данным для проектирования (действовали на момент выдачи градостроительного плана земельного участка). Кодекс не предусматривал возможности отказа в выдаче РВ (построен по утвержденному проекту в соответствии с полученным разрешением на строительство) из-за его несоответствия каким-то новым требованиям (ограничениям), действующим на момент ввода такого объекта в эксплуатацию.

   

Фото: www.sip-rost.ru

    

В августе 2018 года нормы Кодекса в этой части существенно изменились.

Согласно ч. 13 ст. 51 Кодекса при выдаче РС проект должен соответствовать:

установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка градостроительным требованиям;

установленным на дату выдачи разрешения на строительство ограничениям земельного и иного законодательства.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 Кодекса при выдаче РВ объект должен соответствовать:

установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка градостроительным требованиям;

установленным на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ограничениям земельного и иного законодательства.

Можно сделать вывод, что в отличие от градостроительных требований, которые остаются неизменными для застройщика в процессе строительства, изменения ограничений земельного и иного законодательства могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Единственное и временное^[2] исключение предусмотрено п. 5 ч. 6 ст. 55 Кодекса для случая, если новые ограничения к использованию земельных участков предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), и строящийся (реконструируемый) объект капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена ЗОУИТ, не введен в эксплуатацию.

Указанное исключение также подтверждает вывод, что перечень ограничений земельного и иного законодательства, которым должен соответствовать вводимый в эксплуатацию объект капитального строительства, может быть достаточно широким. Как минимум, к ним относятся ограничения, связанные с нахождением возводимых объектов капитального строительства в границах ЗОУИТ (ст. 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов таких зон).

В этой части застройщик должен принимать на себя риск невозможности ввода в эксплуатацию объекта, возведенного по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, из-за дополнительных ограничений использования земельных участков, которые возникли за время строительства объекта.

   

Фото: www.samstroy.com

    

Следует также учитывать, что на практике соответствие проектных решений требованиям законодательства может обеспечивается застройщиком не на дату выдачи РС, а на момент проведения обязательной экспертизы проекта (последующие корректировки проектной документации могут повлечь необходимость проведения дополнительной процедуры повторной экспертизы).

При этом напомним, что предметом экспертизы проектной документации является не оценка соответствия проектной документации градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, а оценка соответствия проекта требованиям технических регламентов (иных требований безопасности) и результатам инженерных изысканий.

Согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ), а также принятым на его основании подзаконным актам, проектная документация должна соответствовать обязательным требованиям национальных стандартов и сводов правил, действующим на момент подачи документации на экспертизу (Постановлением Правительства РФ от 04.07.2020 №985 утверждена очередная редакция перечня обязательных требований).

При этом в августе 2018 года ст. 49 Кодекса была дополнена частью 5.2, которая на уровне закона по-новому урегулировала этот вопрос^[3].

Так, при проведении экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет.

При проведении экспертизы проектной документации линейного объекта осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату утверждения проекта планировки территории, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет.

    

Фото: www.tehproektstroy.ru

    

В случае, если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло более полутора лет, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату поступления проектной документации на экспертизу.

При проведении экспертизы проектной документации линейного объекта, для строительства, реконструкции которого не требуется подготовка документации по планировке территории, осуществляется оценка соответствия данной проектной документации требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату поступления проектной документации на экспертизу.

К сожалению, указанные нормы ч. 5.2 ст. 49 Кодекса не учитывают тот факт, что обязательные требования могут меняться к выгоде застройщика (включая случай сокращения объема обязательных требований). Застройщик может быть заинтересован в разработке проектной документации и ее экспертизе на соответствие новым требованиям нормативных документов, но не имеет на это права, если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло менее полутора лет (в некоторых случаях указанный срок увеличивается до 2,5 лет^[4].

Чтобы обойти указанное ограничение, застройщику остается только заново получать ГПЗУ (существует риск включения новых требований) либо утверждать проект планировки территории взамен ранее утвержденного документа.

Законодательством о градостроительной деятельности с момента принятия Кодекса и до настоящего времени не устанавливается обязанность застройщика осуществлять корректировку проектной документации (в том числе при продлении срока действия разрешения на строительство) в соответствии с нормативными требованиями, изменившимися в процессе строительства объекта.

При этом только 27 июня 2019 года были внесены поправки в ч. 5.2 ст. 49 Кодекса, в явном виде установившие, что в ходе строительства при повторной экспертизе проектной документации (экспертном сопровождении) проводится оценка соответствия измененных проектных решений обязательным требованиям, которые действовали (были применены) на момент проведения первоначальной экспертизы проектной документации.

   

Николай Малышев

    

С этого момента фактически утратили свою силу спорные нормы, которые содержались в п. 45 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (утверждено Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 №145) и косвенно допускали возможность произвольно предъявлять новые (изменившиеся) требования законодательства к проектным решениям при проведении повторной экспертизы проектной документации (в случае корректировки проекта). При этом новый пункт 45.11 указанного Положения не только дублирует норму ч. 5.2 ст. 49 Кодекса, но и дополняет ее положением, которое позволяет застройщику в ходе строительства по собственной инициативе корректировать проект и проходить повторную экспертизу по новым (изменившимся) требованиям законодательства.

Следует также учитывать, что получение РВ не всегда гарантирует дальнейшую беспроблемную эксплуатацию такого объекта. Из-за длительного периода строительства введенный в эксплуатацию объект может уже не соответствовать законодательным требованиям к безопасной эксплуатации, которые могут отличаться норм, учтенных на стадии проектирования. Вопрос особенно актуален, если в отношении отдельных видов объектов (например, опасные производственные объекты) или конкретных видов безопасности (например, требования пожарной безопасности) предусмотрен государственный надзор на стадии эксплуатации.

В связи с этим принципиально важным является вопрос о соответствии норм градостроительного законодательства, устанавливающих требования к возводимым объектам, и положений отраслевого законодательства, которые определяют требования к безопасной эксплуатации таких объектов. Разумным представляется подход, заложенный в ч. 1 ст. 42 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, который предусматривает приведение объекта в соответствии с новыми требованиями безопасности в плановом режиме в ходе его очередной реконструкции или капитального ремонта.

Согласно 468-ФЗ от 29.12.2020 ст. 4 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» дополнена ч. 10, которая содержит несколько переходных положений (действуют до 1 января 2024 года). Переходные положения распространяются на объекты капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2020 года, а разрешения на ввод эксплуатацию не выданы.

Наиболее важная норма устанавливает, что возведенный объект капитального строительства должен соответствовать ограничениям земельного и иного законодательства, действующим на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта (вместо положения ч. 6 ст. 55 Кодекса о соответствии возведенного объекта ограничениям земельного и иного законодательства, которые действуют на дату выдачи РВ). 

Таким образом, можно сделать вывод, что изменения каких-то требований земельного и иного законодательства, которые произошли после выдачи разрешения на строительство объекта (должно быть выдано до 1 января 2020 года), не могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства»

  

^[1]В отношении линейных объектов градостроительные требования определяются положениями утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории без привязки к дате выдаче градостроительного плана земельного участка.
^[2]Согласно п. 4 ст. 107 Земельного кодекса РФ приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в зоне с особыми условиями использования территории не допускается, осуществляется в течение двух лет со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена такая зона.
^[3]Положения ч. 5.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ являются универсальными и распространяются не только на требования технических регламентов, но и на другие обязательные требования, которые входят в предмет экспертизы проектной документации (санитарно-эпидемиологические требования, требования в области охраны окружающей среды, требования промышленной безопасности и др.).
^[4]Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №440 установлено, что на один год продлевается срок применения проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка для целей, предусмотренных ч. 5.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, в случае, если указанный срок истекает после 6 апреля 2020 года и до 1 января 2021 года.

     

 

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Каким требованиям должен соответствовать возводимый объект капитального строительства

Почему дает сбои система обеспечения безопасности возводимых зданий и сооружений

Институт строительной экспертизы: прошлое, настоящее и будущее

Вопросы о новой форме градостроительного плана земельного участка: форма ГПЗУ как зеркало ошибок законодательства

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Опыт клиента. В мае 2024 года ДВИЖ совместно с Открытым Финансовым Маркетплейсом запустили ДВИЖ Маркетплейс — платформу, которая позволяет оформлять ипотеку за 25 минут. Мы пообщались с клиентом, который получил ипотеку с помощью ипотечного маркетплейса, и вот что она нам рассказала.

   

Фото: © Фотобанк freepik.com

   

История клиента

Не так давно я нашла квартиру своей мечты и стала изучать ипотечные предложения банков. Первые несколько дней провела в отчаянии, а потом за сутки оформила кредит, не выходя из дома. Так еще и в банке, о котором до этого даже не знала.

Если вы тоже думаете, что такое бывает только в сказках, то давайте вместе разберемся, как же оно все так вышло. Началось все с непонятного слова «ипотечный маркетплейс».

   

Что такое ипотечный маркетплейс

Про ипотечный маркетплейс мне рассказал менеджер застройщика. Он предложил мне принять участие в пилотном проекте компании и максимально быстро оформить ипотеку, «не выходя из дома». Дальше у нас был долгий разговор о том, что это вообще за зверь такой и с чем его едят. Для вас оставляю только самое важное.

Ипотечный маркетплейс — это как WB или Ozon, только вместо обычных товаров — предложения от банков. Сервис делает оформление кредита таким же простым и быстрым, как и онлайн-заказ. И никаких тебе визитов в офис и встреч с представителями банка.

Мы люди независимые, и узнав, что такое в принципе возможно, я пошла гуглить. Было интересно найти способ оформить все так же легко, но без участия застройщика. И… потерпела неудачу. Есть маркетплейсы вкладов, маркетплейсы обычных кредитов, а вот других, ипотечных, — я не нашла.

Зато узнала, что еще четыре года назад Госдума приняла несколько законов, которые разрешили проводить операции с финансовыми продуктами через специальные платформы. После этого все эти маркетплейсы и стали появляться.

Создатели таких решений должны получить лицензию от ЦБ и войти в реестр операторов финансовых платформ. Так что можно спокойно проверить, является ли работа какой-то платформы законной. Что я, конечно, и сделала.

Ипотечный маркетплейс, услугами которого мне предложили воспользоваться, назывался ДВИЖ Маркетплейс. Менеджер сказал, что он работает на базе ОФМ, в реестре такой оператор имеется. И хотя у меня все еще были сомнения, я решила попробовать. Любопытство штука такая, знаете ли…

   

Как это было

На мой выбор квартиры ипотечный маркетплейс никак не повлиял. В этом плане условие только одно: застройщик, у которого вы покупаете квартиру, должен быть подключен к сервису. Мне рассказали, что с маркетплейсом уже работают ГК Самолет, ГК А101, ГК ФСК и ГК Страна Девелопмент.

  

Выбор ипотеки

Самое интересное началось, когда квартира уже была выбрана. Я планировала брать «Семейную ипотеку», но переживала, что не успею. В тот момент как раз пошли новости о том, что у крупных банков заканчиваются лимиты.

И тут мне предложили оформить ипотеку через маркетплейс, чтобы сыграть на опережение. Я согласилась и выбрала самую выгодную «Семейную ипотеку» от банка, о котором раньше и не слышала. Думала, что так только хоккейная команда называется, а оно — вот как...

И спойлер: на следующий день, когда я уже получила кредит, вышла новость о том, что банк приостановил выдачу «Семейной ипотеки». В последний вагон, получается, заскочила.

  

Формирование заявки и одобрение

После выбора ипотеки нужно было заполнить анкету. Я была готова вводить кучу букв и цифр в поля формы, но программа предложила мне добавить данные из Госуслуг, чтобы сэкономить время.

Про работу интеграции с ЕСИА — той самой, которая передает компаниями наши данные из Госуслуг — я знаю давно, для меня это привычный процесс. Но у многих он вызывает вопросы, поэтому делюсь с вами своими выводами о том, почему это безопасно:

• настроить интеграцию с Госуслугами могут только компании, которые подали заявку на официальном сайте и прошли проверку: в открытом доступе протоколы не находятся;

• Госуслуги только передают информацию из профиля, не предоставляя сторонним системам доступ в кабинет, поэтому повторно заполучить наши актуальные данные без нашего ведома никто не сможет.

Ну и отдельное спасибо менеджеру, который на каждом этапе объяснял, почему это безопасно и как будет соблюдаться сохранность моих персональных данных. Такое всегда успокаивает.

В итоге я за несколько минут заполнила и отправила в банк на рассмотрение ипотечную заявку.

А дальше — одобрение. Я всегда думала, что ждать решения по ипотеке можно несколько часов или даже дней. Что было бы особенно «переживательно» на фоне новостей про «Семейную ипотеку». Но ипотечный маркетплейс работает с банками по API, так что заявка передалась напрямую в банковскую кредитную систему и сразу оказалась в работе.

Свое заветное одобрение я получила уже где-то через 20 минут.

   

Открытие счета и подписание документов

Тут самое время вспомнить, что вообще-то получить кредит без подтверждения личности нельзя. Поэтому, чтобы банк открыл счет, мне нужно было пройти идентификацию. Это можно было сделать только одним способом — через личную встречу с представителем маркетплейса.

Я живу в Москве, и агент приехал ко мне в течение часа. И этой одной встречи было достаточно для работы сразу со всеми банками, которые есть на маркетплейсе.

Кстати, уже сейчас прочитала, что у большинства других финансовых маркетплейсов можно пройти идентификацию с помощью ID Т-банка или Альфа-Банка. Наверное, и у ДВИЖ Маркетплейс такая опция будет, но я ее не застала.

После идентификации банк довольно быстро подготовил все документы. Договор появился в моем личном кабинете маркетплейса, и я подписала его с помощью кода из СМС. Дальше оставалось только скачать приложение банка, войти по номеру счета и воспользоваться средствами. Что я, собственно, и сделала.

   

Вывод клиента

Завершу свою историю плюсами и минусами ипотечного маркетплейса. Сначала о том, что мне не понравилось.

1. Мне не прислали никакой инструкции и не рассказали заранее, как все будет проходить. Поэтому после каждого этапа я просто сидела и ждала, когда менеджер мне напишет и объяснит, что делать дальше.

2. На маркетплейсе ограниченный выбор ипотечных предложений из-за того, что к нему пока подключено только четыре банка. И хотя мне это не помешало получить ипотеку, но для кого-то этот пункт может стать существенным недостатком.

Теперь о хорошем: что мне понравилось в ДВИЖ Маркетплейсе.

1. У меня появился доступ к предложениям от банков и застройщиков из других регионов, о некоторых из них я раньше даже и не знала.

2. Я смогла получить кредит, в прямом смысле слова, сидя на диване дома и не отрываясь от рабочих встреч

3. Весь процесс от выбора до выдачи ипотеки занял у меня несколько часов.

Именно эти факторы сделали мое ипотечное путешествие простым, комфортным и быстрым.

Осталось лишь получить ключи.

      

Реклама. ООО «ЦИФРОВЫЕ ПРОДАЖИ». ИНН: 7716899078

 

 

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: в следующем году выдача ипотеки упадет до уровня пятилетней давности, периода пандемии ковида

Эксперты: объем досрочного погашения ипотечных кредитов достиг минимального уровня за последние два года

Эксперты: в ноябре спрос на массовые столичные новостройки вернулся к уровню до отмены льготной ипотеки

Без ипотеки: результаты исследования поведения потенциальных покупателей новостроек в новых условиях

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Льготную ипотеку отменили, а ключевая ставка ЦБ — 19%: как застройщикам продавать квартиры в новых условиях

ЕРЗ-ТОП сервисов автоматизации передачи квартир