Ненадлежащая подготовка эксплуатационной документации¹ (далее ЭД), которая содержит недостаточно полные или недостоверные сведения об объекте долевого строительства и объекте недвижимости, приводит к принятию Застройщиком на себя чрезмерных рисков. Такая эксплуатационная документация не позволяет собственнику объекта долевого строительства, который не обязан располагать специальными познаниями об объекте и доме, в состав которого он входит, осуществлять безопасную и правильную эксплуатацию этого объекта и пользование общим имуществом дома. Последствия этих рисков могут дестабилизировать деятельность Застройщика на протяжении длительного периода времени, который определяется гарантийными сроками на строительную продукцию (3-5 лет) и оказывать существенное влияние на его потенциал развития. Отсутствие ЭД или её ненадлежащее качество лишает Застройщика, во многих случаях, обоснованности в утверждении того, что потребителем нарушены установленные правила эксплуатации и пользования недвижимым имуществом.

Анализ практики подготовки и использования эксплуатационной документации на завершённые строительством здания и сооружения и жилые и нежилые помещения, входящие в их состав, позволяет констатировать:

1. Застройщиками, проектировщиками, строителями и управляющими компаниями подготовка и использование ЭД не рассматривается как значимый фактор, оказывающий влияние на результаты их бизнес-деятельности. Для них, как правило, необходимость подготовки эксплуатационной документации в большей мере диктуется нормативными правовыми требованиями, чем стремлением повышения потребительских свойств строительной продукции и приобретения конкурентных преимуществ.

2. Застройщики к подготовке ЭД обращаются в основном на завершающей стадии строительства многоквартирных жилых домов, когда возможности для повышения потребительских свойств объекта недвижимости и объектов долевого строительства ограниченны уже использованными и реализованными проектными решениями. На этой стадии результативность подготовки ЭД для Застройщика сводится к обеспечению защиты его интересов в отношениях с участниками долевого строительства и управляющими компаниями. Подготовка ЭД, как правило, не связана с отработкой проектных решений на эксплуатационную пригодность в условиях совместного домовладения.

3. Отношение Застройщиков к ЭД как к фактору не первостепенного значения в их деятельности приводит к формальной подготовке этой документации. Это создаёт условия для недобросовестной деятельности управляющих компаний, безответственного имущественного поведения собственников жилых и нежилых помещений, провоцирует многих из них на проявления потребительского экстремизма. Всё это оборачивается для Застройщика дополнительными издержками, наносит вред его репутации.

4. К основным недостаткам деятельности Застройщиков, связанным с подготовкой Инструкций по эксплуатации объектов долевого строительства, которые увеличивают риски Застройщиков, следует отнести:

4.1. Не обеспечение должного соответствия между характеристиками объекта недвижимости и объекта долевого строительства в Проектной декларации, Технической документации на введенный в эксплуатацию объект капитального строительства, в Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, в Инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства и Договоре участия в долевом строительстве;

4.2. Не обеспечение должной интеграции эксплуатационной документации в Техническую документацию на многоквартирный дом и непротиворечивость Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома и Инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.

4.3. Недостаточный учёт особенностей каждого объекта долевого строительства и объекта недвижимости, в состав которого он входит, идентифицирующих их потребительские качества, оказывающие влияние на обеспечение безопасной, правильной и эффективной эксплуатации этих объектов

4.4. Не надлежащее использование эксплуатационных документов на изделия (ЭДИ), которыми укомплектован объект долевого строительства;

4.5. Недостаточные ориентация на неподготовленного собственника и учёта склонности определённой части собственников к потребительскому экстремизму.

Каждое жилое и нежилое помещение, как объект долевого строительства в составе многоквартирного жилого здания, является индивидуально-определенной вещью. Инструкция по эксплуатации того или иного помещения выступает в качестве принадлежности соответствующего помещения. Это означает, что она в обязательном порядке должна раскрывать его особенности, в том числе устройства, эксплуатации, пользования и др. Инструкция, подготовленная без должного учёта этих особенностей – это документ, который не сможет обеспечивать защиту имущественных и неимущественных прав и интересов, как Застройщика, так и собственника объекта долевого строительства. Более того, в условиях обязательности передачи Инструкции участнику долевого строительства вместе с объектом долевого строительства, она является фактором привлечения внимания собственников к тому, что в ней не отражены те или иные значимые для каждого из них особенности.

Обращение участника долевого строительства к Инструкции должно обеспечивать однозначное понимание им того, что став собственником объекта долевого строительства он принял на себя ответственность за эксплуатацию этого объекта и обязанность соблюдать правила пользования им и общим имуществом дома, предназначенным для его обслуживания, изложенные в Инструкции. Кроме того, став собственником жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме он вступил в отношения совместного домовладения. Эти отношения предполагают, что в сообществе собственников его члены, для обеспечения безопасных, комфортных условий жизнедеятельности и эффективного пользования недвижимым имуществом, должны нести бремя расходов необходимых для надлежащего содержания общего имущества, уважать имущественные и неимущественные права друг друга, стремиться к добрососедству и взаимопониманию. Сведения, содержащиеся в Инструкции, должны обеспечивать формирование у участника долевого строительства, чёткого представления об эффективности приобретаемого недвижимого имущества и предстоящих расходах, связанных с его содержанием.

Подготовка Инструкции не должна сводиться к вписыванию в её образец-шаблон, позаимствованный из интернета или другого источника, каких-либо данных о доме и объекте долевого строительства. Выполнение этой работы следует поручать специалистам, желательно имеющим опыт в области проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений, и прошедшим целевое обучение. Разработчики-составители инструкций должны иметь достаточно полное представление о нормативных правовых требованиях к эксплуатационной документации на объекты капитального строительства, хорошо ориентироваться в проектной и исполнительной документации, чтобы обеспечивать единство ЭД и её соответствие проектной документации, объекту недвижимости и объекту долевого строительства. Они также должны владеть технологиями, обеспечивающими донесение информации до потребителей.

Избежать отмеченных недостатков при разработке ЭД позволяет использование Рекомендаций по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства (Рекомендаций). Рекомендации разработаны ООО «Институт развития строительной отрасли» (www.inrso.ru) на основе анализа и обобщения отечественного и зарубежного опыта формирования и использования эксплуатационной документации на жилые здания и помещения. Рекомендации предназначены для застройщиков, а также лиц, которые по заданию застройщиков разрабатывают инструкции по эксплуатации объектов долевого строительства. Они также могут использоваться и для подготовки инструкций по эксплуатации жилых и нежилые помещений в многоквартирных жилых зданиях и многофункциональных зданиях в случае продажи этих помещений. Приобрести Рекомендации можно по ссылке https://novostroykirf.ru/1/#!analytic

 

Александр  СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

_____________________________________________________

¹ Эксплуатационная документация (ЭД) включает инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома и инструкции по эксплуатации жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, а также обособленных пространства в доме, предназначенных для передачи в собственность отдельным физическим и юридическим лицам, а также эксплуатационные документы на отдельные изделия и устройства (далее ЭДИ), которыми укомплектовано то или иное помещение.

 

Стабилизация объема проектного финансирования, себестоимости строительства и цен. Рост количества ДДУ и средневзвешенной ставки проектного финансирования. Снижение темпов вывода в стройку новых проектов. Портал «Единый ресурс застройщиков» публикует собственный прогноз основных показателей многоквартирного строительства на 2023—2024 годы. Дата прогноза — 11 апреля 2023 года.

  

Фото: www.cont.ws

  

1. Спрос

1.1. Состояние дел

1.1.1. В 2022 году доля сделок с ипотекой при ДДУ достигла 80%. Поэтому ключевым показателем, формирующим спрос граждан, стала не цена новостройки, а среднемесячный платеж по ипотеке. С учетом инфляции (обратным счетом) предусмотренный кредитным договором среднемесячный платеж по ипотеке с 2016 года (года начала публикации Банком России статистических данных по ипотеке) составляет с небольшими отклонениями 30 тыс. руб. (График 1), что соответствует диапазону 65%—70% от среднемесячных доходов населения в этот же период. Таким образом, наблюдается устойчивая многолетняя корреляция среднемесячных доходов населения и среднемесячного платежа по ипотеке.

 

График 1

Средний платеж по выданным ИЖК по ДДУ и доходы населения, с учетом инфляции (сегодняшние цены)

Источник: ЕРЗ.РФ

 

1.1.2. В 2023 году не ожидается событий, которые могут привести к существенному росту или к существенному падению доходов населения. В связи с этим можно прогнозировать сохранение стабильным значения среднемесячного платежа по ипотеке.

1.1.3. Продажи квартир по ДДУ в 2022 году (График 2) упали на 22% (1 734 квартиры в день против 2 025 в 2021 году).

 

График 2

Продажи по ДДУ

Источник: ЕРЗ.РФ

 

1.1.4. Продажи квартир по ДДУ во II—IV кварталах 2022 года (График 3) упали на 36% (410 тыс. квартир против 638 тыс. в 2021 году).

 

График 3

Продажи по ДДУ и ипотека (данные Росреестра и ЦБ)

Источник: ЕРЗ.РФ

 

1.1.5. Официальные данные по продажам по ДДУ в I квартале Росреестр опубликует в конце апреля-мае. Данные Dataflat по продажам в крупнейших агломерациях в январе — феврале показывают сохранение сложившейся тенденции снижения продаж год к году примерно на 30% (Московская агломерация -9% в январе, -48% в феврале; Петербургская агломерация -28% в январе, -32% в феврале). Несмотря на оживление рынка в марте 2023 года, также ожидается существенное падение продаж год к году из-за аномально высокой базы марта 2022 года.

1.1.6. Таким образом, шоковые события февраля и сентября 2022 года повлекли снижение продаж по ДДУ примерно на 30%, что сопоставимо с падением продаж в 2015 году (25%). Основной причиной такого падения является переход платежеспособного населения к сберегательной модели поведения, что видно по резкому росту денежной массы. Дополнительно сказался отъезд из РФ значительного количества платежеспособных граждан.

 

Фото: www.itd2.mycdn.me

 

1.2. Прогноз

1.2.1. Повышению спроса в 2023 году могут способствовать следующие факторы:

- дополнительное государственное субсидирование ипотеки по ДДУ;

- снижение ключевой ставки (повышение доступности рыночной ставки ипотеки);

- разворот цен на вторичном рынке (рассеются иллюзии ожидания падения цен в новостройках);

- рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита (вернет инвесторов в сектор ДДУ);

- повышение экономической и политической стабильности (ускорит переход платежеспособных граждан от сберегательной к инвестиционной модели поведения).

1.2.2. Снижению спроса в 2023 году могут способствовать следующие факторы:

- отмена или ужесточение государственного субсидирования ипотеки по ДДУ;

- повышение ключевой ставки (снижение доступности рыночной ставки ипотеки);

- новые шоковые события.

1.2.3. Наиболее вероятным сценарием 2023 года является незначительное превышение факторов по повышению спроса (п. 1.2.1) над факторами по снижению спроса (п. 1.2.2). Поэтому следует ожидать рост продаж по ДДУ в штуках в 2023 году на 5%—10% по отношению к 2022 году.

1.2.4. Опросы застройщиков показывают планы многих из них «сушить продукт», что может привести к снижению средней площади проданного лота в 2023 году на 5%—10%. Следствием этого будет сохранение продаж по ДДУ в квадратных метрах в 2023 году на уровне 2022 года. Т.е. в квадратных метрах в 2023 году сохранится падение продаж по отношению к 2021 году на уровне 30%.

 

Фото: www.nachfin.info

 

2. Проектное финансирование

2.1. Состояние дел

2.1.1. Несмотря на падение продаж (снижение темпов наполнения счетов эскроу) и рост темпов раскрытия счетов эскроу, сохраняется устойчивое увеличение объемов проектного финансирования многоквартирного строительства (График 4). По состоянию на конец 2022 года задолженность застройщиков по проектному финансированию составила 4,7 трлн руб. против 2,6 трлн руб. на конец 2021 года (прирост 85%). При этом объем кредитных линий застройщикам также вырос на 85% (12,1 трлн руб. на конец 2022 года против 6,6 трлн руб. на конец 2021 года). По итогам февраля 2023 года задолженность застройщиков по проектному финансированию достигла 4,8 трлн руб., а объем кредитных линий — 12,6 трлн руб.

2.1.2. Средства на счетах эскроу к концу 2022 года обеспечивали покрытие проектного финансирования лишь на 87% (График 4), по итогам февраля 2023 года — 83%. При этом у ключевого банка в этой сфере — Сбера (контролирует около 60% рынка) — средства на счетах эскроу покрывают лишь около 70% проектного финансирования.

 

График 4

Портфель проектного финансирования строительства жилья, данные ЦБ, млрд руб./%

Источник: ЕРЗ.РФ

 

2.2. Прогноз

2.2.1. В связи с низкими темпами наполнения счетов эскроу объем проектного финансирования к концу 2023 года перестанет увеличиваться. Банки будут сдерживать наращивание портфеля проектного финансирования при недостатке средств из других источников, кроме счетов эскроу. Также застройщики при плохих продажах будут сдерживать вывод новых проектов из-за угрозы существенного роста процентной ставки по проектному финансированию.

 

3. Себестоимость

3.1. Состояние дел

3.1.1. Снижению себестоимости многоквартирного строительства способствует продолжающаяся с мая 2022 года дефляция в отношении цен на строительные материалы (График 5).

 

График 5

Инфляция: всего vs по строительным материалам

Источник: ЕРЗ.РФ

 

3.1.2. Росту себестоимости многоквартирного строительства способствует рост средневзвешенной ставки проектного финансирования (из-за снижения темпов наполнения счетов эскроу). В IV квартале 2022 года ставка составила 4,34% против 3,77% в третьем квартале и 3,59% в IV квартале 2021 года. По итогам февраля 2023 года средняя ставка проектного финансирования достигла 4,63% (График 6).

 

График 6

Динамика средневзвешенной ставки проектного финансирования, данные ЦБ

Источник: Банк России

  

3.2. Прогноз

3.2.1. Отклонение динамики индекса цены на строительные материалы от динамики общего индекса цен, вызванное в 2021—2022 годах повышенным спросом на стройматериалы, в ближайшие месяцы прекратится. В 2023 году цены на стройматериалы будут стабильными.

3.2.2. Продолжится рост средневзвешенной ставки проектного финансирования из-за низких продаж. Это станет основным фактором, стимулирующим рост себестоимости строительства в 2023 году.

3.2.3. Застройщики будут компенсировать рост расходов на проектное финансирование «усушкой продукта» (отказом от повышенных потребительских качеств жилых комплексов, домов и квартир, снижением площади квартир и уровня отделки).

3.2.4. Роста себестоимости строительства не произойдет.

  

Фото: www.multiscreensite.com

 

4. Цены

4.1. Состояние дел

4.1.1. По данным Сбера, средневзвешенные цены на новостройки в 2022 году росли вплоть до октября 2022 года (График 7), достигнув в среднем 136 тыс. руб. за 1 кв. м. С начала года средневзвешенная стоимость 1 кв. м новостройки перешла к снижению и на март 2023 года снизилась до 134 тыс. руб. за 1 кв. м. А по данным ДомКлик, по его собственным сделкам в феврале цены снизились на 7% — до 126 тыс. руб. Снижение цен вызвано мерами Банка России по запрету субсидирования застройщиками ставки ипотеки за счет искусственного завышения цены. Таким образом срезался «горб» искусственного завышения цены продаж новостроек с даты массового начала применения застройщиками схемы по трансформации надбавки к цене в пониженную ставку ипотеки.

 

График 7 

Средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке, по данным Sberindex.ru

Источник: ЕРЗ.РФ

 

4.2. Прогноз

4.2.1. Цены на новостройки в номинальном выражении незначительно (5%—10%) снизятся в отдельных городах, где наблюдается наибольшее затоваривание рынка.

4.2.2. В большинстве городов цены на новостройки в номинальном выражении будут стоять на месте, несмотря на общую инфляцию. Тем самым будет постепенно сокращаться огромный разрыв в темпах роста индекса цен на новостройки по сравнению с общими темпами роста индекса цен на все виды товаров и услуг (График 8).

 

График 8

Цены новостроек и инфляции

Источник: ЕРЗ.РФ

 

5. Вывод новых проектов

5.1. Состояние дел

5.1.1. В 2021 году застройщики нарастили темпы вывода новых проектов на 65% — с 1 388 до 2 291 квартир в день (График 9), что привело к ликвидации дисбаланса спроса и предложения на рынке, вызвавшего в 2019—2020 годах рост цен на новостройки существенно выше инфляции.

 

График 9

Темпы вывода новостроек на рынок (квартир в день)

Источник: ЕРЗ.РФ

 

5.1.2. Планирование темпов вывода новых проектов застройщиками осуществляется за один — три года до даты опубликования проектной декларации исходя из условий, существующих на момент планирования. Поэтому застройщики продолжали в 2022 году активно публиковать данные о старте новых проектов в ЕИСЖС, снизив темп лишь на 1,5%. В январе — марте 2023 года наблюдается тенденция ускорения снижения темпов вывода новых проектов (-6% к 2021 году).

5.1.3. Данные о фактическом начале строительства новых проектов не публикуются. Опубликование новых проектов в ЕИСЖС не означает старт строительства. Единственным косвенным показателем для оценки динамики темпов начала строительства новых проектов является темп старта продаж, который демонстрирует снижение на 10%—15% в 2022 году по отношению к 2021-му. В значительной части проектов, опубликованных в ЕИСЖС, старт продаж задержан по следующим причинам:

- плохие продажи (застройщики не выводят новые корпуса в ЖК, пока не распродадут квартиры в других корпусах);

- повышение банками требований к размеру собственного участия застройщика в проекте.

5.1.4. Анализ данных ЕГРЗ (График 10) показал снижение в 2022 году темпов выдачи положительных экспертиз проектной документации на 21,5% по сравнению с 2021 годом.

 

График 10

Динамика количества объектов, получивших заключение экспертизы проектной документации

:

Источник: ЕРЗ.РФ

 

5.1.5. Помесячный анализ данных ЕГРЗ показывает снижение во втором полугодии 2022 года темпов выдачи положительных экспертиз проектной документации на 30% по сравнению со вторым полугодием 2021 года. При этом в январе — марте 2023 года темпы выдачи положительных экспертиз проектной документации снизились на 47% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

  

Фото: www.pbs.twimg.com

 

5.2. Прогноз

5.2.1. В 2023 году будет наблюдаться постепенное снижение темпов вывода в стройку новых проектов. Пик снижения темпов вывода новых проектов придется на 2024 год, когда закончится массовый вывод в стройку проектов, подготовленных к выводу в период до февраля 2022 года. В 2024 году снижение темпов вывода в стройку новых проектов достигнет 30% по отношению к 2021 году.

5.2.2. В 2024 году произойдет снижение потребления основных групп стройматериалов, необходимых для многоквартирного строительства (на 30% по отношению к 2021 году). В 2023 году такое снижение составит около 10%—15%.

5.2.3. В 2023—2024 годах возможен существенный объем многоквартирного строительства на освобожденных территориях за счет бюджетных средств, который может в значительной мере компенсировать падение потребления основных групп стройматериалов в рыночном секторе.

Файл с ежеквартальным прогнозом ЕРЗ.РФ можно скачать по ссылке.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится

Эксперт: рынок жилья не выстоит без дисконта

Эксперты: цены на квартиры выросли гораздо больше, чем доходы населения

В ДОМ.РФ позитивно оценивают перспективы рынка ипотеки. А в Правительстве обеспокоены снижением темпов ее выдачи

Эксперт Дмитрий Григорьев: Застройщики чувствуют себя лучше, чем прогнозировалось год назад

Эксперты: снижение спроса усиливает конкуренцию среди застройщиков и заставляет их более активно применять скидки

Аналитики ГК РКС Девелопмент зафиксировали значительное снижение себестоимости жилого строительства в РФ к концу 2022 года

Эксперты: снижение средств на счетах эскроу грозит спадом строительства и ужесточением требований к застройщикам