Перечислим основные нововведения, одобренные Комитетом.

1. Полный переход на счета эскроу

Застройщики обязаны использовать только счета эскроу, если ДДУ  с первым участником долевого строительства направлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. 

 

2. Смягчены требование к застройщикам в случае выбора ими схемы использования счетов эскроу

В случае использования застройщиками схемы счетов эскроу не применяются следующие требования закона:

1) к опыту работы — 3 года и 10 000 м² ввода многоквартирных домов;

2) принцип «один застройщик — один жилой комплекс»;

3) наличие 10% собственных средств или 40% кредитных средств;

4) наличие на дату начала проекта 10% на счету или кредитного договора на 40%;

5) запрет на наличие кредитов, займов, ссуд;

6) запрет на выпуск ценных бумаг;

7) запрет на наличие обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;

8) запрет на использования имущества застройщика для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;

9) запрет на наличие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

10) соответствие нормативам финансовой устойчивости;

11) запрет на наличие недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ;

12) наличие в одном уполномоченном банке счетов застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика;

13) наличие отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

14) общие нормы о порядке расторжения, отказа от исполнения ДДУ (заменяются специальными нормами для счетов эскроу);

15) общие нормы об обеспечении исполнения обязательства по ДДУ, обращении взыскания на предмет залога;

16) о целевом использовании средств дольщиков;

17) о банковском сопровождении.

Определено, что на средства, находящиеся на счетах эскроу проценты не начисляются. Вознаграждение банку за обслуживание счетов эскроу не выплачивается.

3. Уменьшены сроки раскрытия счетов эскроу

Средства со счетов эскроу направляются застройщику или на оплату его обязательств перед банком при выполнении в совокупности следующих условий:

1) дом введен в эксплуатацию;

2) осуществлена государственная регистрация права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

  

4. Ужесточается регулирование деятельности застройщиков, в отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 г.

В отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года, застройщик освобождается от необходимости соблюдения новых требований, за исключением следующих:

1) в двухмесячный срок со дня вступления в силу закона застройщик обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство;

2) по расчетному счету застройщика не допускается совершение определенных операций (смотри следующую главку № 5 — Ред.), за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до вступления закона в силу.

  

Фото: www.god2018.org

 

5. Вводится прямой запрет на осуществление ряда операций по счету

Уполномоченный банк не вправе проводить платежи застройщика, если они связаны:

1) с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

2) с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;

3) с предоставлением ссуд, займов, за исключением целевых займов;

4) с покупкой ценных бумаг;

5) с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ-застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;

6) с оплатой выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Запрещается оплата дольщиком цены договора наличными. Запрещается снятие средств со счета наличными, кроме оплаты труда. 

  

6. Более детально регламентирован порядок банковского сопровождения

Состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика, будет определен Правительством РФ по согласованию с Центральным банком РФ.

Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения либо приостанавливает исполнение такого распоряжения на срок не более трех рабочих дней. По истечении срока, на который операция приостановлена, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет такое распоряжение либо отказывает в проведении операции по счету в следующих случаях:

1) операция запрещена (смотри предыдущую главку № 5  — Ред.);

2) назначение платежа, указанное в распоряжении, не соответствует закону;

3) операция по оплате административных расходов превышает 10% от стоимости строительства (20% — для застройщиков, раскрывающих финансовую отчетность по МСФО);

4) операция по оплате авансовых платежей превышает 30% от стоимости строительства;

5) назначение и размер платежа, указанный в распоряжении, не соответствуют содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения.

  

Фото: www.ribnoe.ru

 

7. Расширены случаи, когда Росреестр приостанавливает регистрацию ДДУ

Орган регистрации прав обязан приостановить регистрацию если поступило уведомление:

1) Фонда защиты дольщиков о несоответствии застройщика обязательным требованиям;

2) органа контроля или Фонда защиты дольщиков о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) обязанности по передаче дольщику в соответствии с ДДУ объекта долевого строительства.

Эти положения дополнили уже имеющееся в законе основание для приостановления регистрации — если поступило уведомление:

3) органа контроля об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан — участников долевого строительства.

  

8. Регламентирован порядок снятия приостановления регистрации ДДУ

Орган контроля обязан уведомить Росреестр о соответствии застройщика установленным требованиям не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям. Приостановление регистрации прекращается с момента поступления в орган регистрации такого уведомления.

  

9. Наделение Фонда защиты дольщиков контрольными полномочиями

Фонд наделяется полномочиями по мониторингу соблюдения застройщиками установленных требований на основании информации, размещенной в ЕИСЖС. По результатам мониторинга Фонд направляет уведомления Росреестру и контролирующему органу о несоответствии или о соответствии застройщика установленным требованиям. 

10. Дополнительное основание для отказа в выдаче застройщику заключения о соответствии, дающего право привлекать средства дольщиков

Таким основанием является нарушение на дату направления проектной декларации застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома на три и более месяцев. Первоначальный срок ввода определяется по ДДУ с первым участником долевого строительства.

  

11. Смягчен принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство»

Принцип «Один застройщик — одно разрешение на строительство» заменен на сочетание в совокупности двух других принципов:

1) «один застройщик — один жилой комплекс»;

2) «один расчетный счет застройщика — одно разрешение на строительство».

Одному застройщику разрешили иметь несколько разрешений на строительство:

1) в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

2) в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;

3) на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии (РЗТ), или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении (КОТ) или договор о ее комплексном развитии (КРТ).

При наличии нескольких разрешений на строительство застройщик обязан открыть в уполномоченном банке отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.

Застройщику запрещается осуществлять деятельность по нескольким РЗТ, КОТ, КРТ. По действующим договорам РЗТ, КОТ и КРТ (заключенным до 1 июля 2018 года) застройщик вправе передать обязательства дочернему или основному обществу, дочернему обществу основного общества, если разрешение на строительство в рамках таких проектов получено после 1 июля 2018 года. 

12. Смягчены требования к наличию собственных средств

Требование наличия собственных средств в размере не менее 10% от стоимости строительства дополнено возможностью соблюдения альтернативного требования — наличия кредитного договора уполномоченного банка в размере 40% от стоимости строительства.

  

13. Смягчен запрет на наличие кредитов, займов, ссуд

Застройщикам разрешили иметь целевые займы от материнской компании при условии, если эти займы не превышают 20% от стоимости строительства, а процентная ставка по ним не превышает ключевую ставку плюс 2 п.п.

  

14. Смягчен запрет на наличие обязательств, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков

Застройщикам разрешено иметь и исполнять обязательства по устранению недостатков ранее построенных объектов долевого строительства.

  

Фото: www.kvadmetry.ru

  

15. Введено дополнительное требование к застройщику

Застройщик должен соответствовать нормативам финансовой устойчивости его деятельности. Пункт вступает в силу с 29 сентября 2018 года.

  

16. Смягчены требования запрета наличия задолженности по налогам

Установлены требования к допустимому размеру задолженности, а также определено, что требование не действует в период возможного обжалования недоимки.

  

17. Изменены критерии определения бенефициаров застройщика

Теперь бенефициаром признается лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) имеет в капитале застройщика участие более чем пять процентов. Сведения о бенефициарах должны раскрываться в проектной декларации. 

18. Ужесточены сроки действия запрета на профессию

Руководитель и бенефициар застройщика, допустившие банкротство, в течении 5 лет (ранее - трех лет) не вправе являться руководителем застройщика.

  

19. Застройщику предоставлено право смены уполномоченного банка

Застройщик не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового счета уведомляет об этом банк, в котором был открыт счет. Вместе с застройщиком счета в новом банке обязаны открыть технический заказчик и генподрядчик.

  

20. Отменена обязанность застройщика вести сайт

Обязанность застройщика вести сайт и размещать на нем информацию заменена на обязанность размещать информацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Определены сроки и периодичность размещения застройщиком информации в ЕИСЖС.

  

 

Фото: ДОМ.РФ

 

21. Расширен объем информации, которую застройщик обязан раскрывать

В частности, застройщик обязан дополнительно размещать в Единой информационной системе жилищного строительства:

1) ГПЗУ;

2) схему планировочной организации земельного участка;

3) расчет размера собственных средств;

4) расчет нормативов финансовой устойчивости;

5) сведения о банкротстве;

6) извещение о начале строительства;

7) сведения об открытии или закрытии расчетного счета;

8) правоустанавливающие документы на земельный участок.

Обязанность по размещению информации в ЕИСЖС возникает по истечении трех месяцев со дня официального опубликования закона.

  

22. Расширены направления использования средств дольщиков

В частности, разрешено расходовать средства дольщиков на:

1) внесение платы за изменение вида разрешенного использования;

2) плату за снятие запрета на строительство.

Разрешено переводить деньги на счет этого же застройщика в другой уполномоченный банк.

  

23. Увеличен норматив расходов на административные нужды для застройщиков, отчитывающихся по стандартам МСФО

Такие застройщики могут тратить на административные нужды до 20% от стоимости строительства — против 10% для остальных застройщиков.

  

24. Смягчен запрет на иную деятельность

Застройщику разрешается в отношении ранее построенных им объектов:

1) осуществлять их продажу и аренду;

2) осуществлять их содержание, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

  

25. Сокращен срок, когда застройщик получает право использовать прибыль от проекта

Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться произвольно после выполнения в совокупности двух условий:

1) дом введен в эксплуатацию;

2) осуществлена государственная регистрация права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

  

26. Вводится дополнительный отчетный документ застройщика

Застройщик обязан предоставлять в контролирующий орган ежеквартально сводную накопительную ведомость проекта строительства. Форма ведомости определяется Минстроем России.

27. Увеличены сроки раскрытия застройщиком промежуточной (квартальной) бухотчетности

Срок увеличен с 5 до 30 дней с даты завершения отчетного периода (квартала).

  

28. Ужесточается ответственность бенефициаров

Вводится солидарная ответственность бенефициаров застройщика по отношению к застройщику за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства.

  

29. Взаимодействие застройщика с контролирующим органом, Фондом защиты дольщиков переводится в электронный формат

Указанное взаимодействие будет осуществляться через личные кабинеты в Единой информационной системе жилищного строительства. Срок — с 1 июля 2018 года.

  

30. Согласование назначения руководителей органа контроля

Назначение руководителя органа контроля согласовывается Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ.

  

Фото: www.vseojkh.ru

  

31. Упрощается предоставление компенсационного земельного участка

Разрешается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки застройщикам, принявшим обязательства по достройке проблемных объектов.

  

32. Ужесточены требования к ЖСК

Привлечение средств по схеме ЖСК сохраняется только для двух случаев:

1) земля предоставлена ЖСК в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности;

2) ЖСК создано в соответствии с законодательством о банкротстве.

  

33. Срок вступления в силу норм закона

Закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, за исключением отдельных норм.

  

Значительные изменения внесены также в регламентацию:

1) порядка финансирования строительства социальной инфраструктуры за счет средств дольщиков;

2) счетов эскроу (в том числе вклады на счета эскроу могут быть застрахованы на сумму до 10 млн руб.);

3) Единой информационной системы жилищного строительства;

4) банкротства застройщиков;

5) деятельности Фонда защиты дольщиков.

  

Текст законопроекта, одобренного Комитетом ко второму чтению, опубликован на странице законопроекта на сайте Государственной Думы РФ.

  

Фото: www.mshj.ru

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Отчисления в компфонд дольщиков составят 6%

Подписан приказ о порядке размещения застройщиками информации в ЕИСЖС

Реализуя стремление застройщиков получить разрешения до 1 июля, необходимо избежать коррупции

Застройщик из ТОП-5 по Ленинградской области намерен заявить о своем банкротстве

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Минстрой установит порядок расчета нормативов финансовой устойчивости застройщика

ЦБ расширил перечень банков, которым разрешено открывать счета эскроу для долевого строительства

Законопроекты, ужесточающие деятельность застройщиков, приняты в первом чтении

ЖСК начали отчитываться о соблюдении графика строительства

Начал работу Фонд дольщиков. Регистрация первого ДДУ со страховкой теперь невозможна

Никита Стасишин: По просьбе девелоперов введем правило «Один КОТ — одно разрешение»

За достройку проблемного объекта долевого строительства — земельный участок без торгов

По прошествии двух с лишним лет, что минули с предыдущей публикации на эту тему, генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ возвращается к данному вопросу и анализирует произошедшие в законодательстве изменения.

     

Фото предоставлено компанией Брусника

    

При вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства у застройщиков могут возникать проблемы, связанные с несоответствием возведенного по утвержденному проекту объекта новым требованиям законодательства. Поскольку процесс проектирования и строительства часто занимает продолжительное время, то обязательные требования к зданиям (сооружениям) и условиям застройки в этот период могут меняться. Вправе ли органы власти настаивать на приведении в соответствие с новыми требованиями (ограничениями) возведенного объекта, если его строительство было начато до появления таких требований (ограничений)?

Ответ на этот вопрос дать непросто, поскольку в Градостроительный кодекс РФ (далее Кодекс) были внесены изменения летом 2018 года (см. федеральные законы от 03.06.2018 340-ФЗ и 342-ФЗ), которые сильно запутали ситуацию. В декабре 2020 года (см. 468-ФЗ от 29.12.2020) были внесены дополнения (переходные положения) уже в другой законодательный акт (191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»), но это позволило разрешить сложившуюся ситуацию лишь отчасти.

Попробуем разобраться во всем по порядку. В свое время СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» (п. 3.5) предусматривал достаточно простой поход:

• строительство должно вестись по проектной документации, прошедшей экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке;

• по истечении трех лет с момента выдачи разрешения на строительство, при продлении срока его действия, орган местного самоуправления при необходимости может потребовать корректировки проектной документации в соответствии с нормативными документами, изменившимися за это время в части требований безопасности.

    

Фото: www.chelindustry.ru

    

С момента вступления в силу Кодекс в явном виде не регулировал указанный вопрос, но прослеживалась следующая логика:

• государство в градостроительном плане устанавливает ограничения для строительства на конкретном земельном участке и выдает такой документ застройщику;

• разрешение на строительство (РС) выдается государством при условии соответствия утвержденной застройщиком проектной документации требованиям ранее выданного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

• разрешение на ввод в эксплуатацию (РВ) выдается государством при условии соответствия возведенного застройщиком объекта требованиям утвержденной проектной документации, выданных РС и ГПЗУ.

В 2017 году в Кодексе проявились нормы, которые установили, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации и получения РС в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в ГПЗУ, в таких целях не допускается. Значит, застройщику потребуется получить градостроительный план заново, и, возможно, требования к возводимому объекту поменяются, что будет отражено в новом ГПЗУ.

   

  

При этом установленные Кодексом с 1 января 2017 года основания для отказа в выдаче РС или РВ предопределяли необходимость соответствия проектной документации (ч. 13 ст. 51) или возведенного объекта (ч. 6 ст. 55) установленным на дату выдачи градостроительного плана^[1] земельного участка:

требованиям градостроительного регламента, проекта планировки территории и проекта межевания территории (далее — градостроительные требования);

разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (далее — ограничения земельного и иного законодательства).

Таким образом, до августа 2018 года возведенный объект капитального строительства должен был соответствовать проекту, а также градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, которые служили исходными данным для проектирования (действовали на момент выдачи градостроительного плана земельного участка). Кодекс не предусматривал возможности отказа в выдаче РВ (построен по утвержденному проекту в соответствии с полученным разрешением на строительство) из-за его несоответствия каким-то новым требованиям (ограничениям), действующим на момент ввода такого объекта в эксплуатацию.

   

Фото: www.sip-rost.ru

    

В августе 2018 года нормы Кодекса в этой части существенно изменились.

Согласно ч. 13 ст. 51 Кодекса при выдаче РС проект должен соответствовать:

установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка градостроительным требованиям;

установленным на дату выдачи разрешения на строительство ограничениям земельного и иного законодательства.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 Кодекса при выдаче РВ объект должен соответствовать:

установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка градостроительным требованиям;

установленным на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ограничениям земельного и иного законодательства.

Можно сделать вывод, что в отличие от градостроительных требований, которые остаются неизменными для застройщика в процессе строительства, изменения ограничений земельного и иного законодательства могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Единственное и временное^[2] исключение предусмотрено п. 5 ч. 6 ст. 55 Кодекса для случая, если новые ограничения к использованию земельных участков предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), и строящийся (реконструируемый) объект капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена ЗОУИТ, не введен в эксплуатацию.

Указанное исключение также подтверждает вывод, что перечень ограничений земельного и иного законодательства, которым должен соответствовать вводимый в эксплуатацию объект капитального строительства, может быть достаточно широким. Как минимум, к ним относятся ограничения, связанные с нахождением возводимых объектов капитального строительства в границах ЗОУИТ (ст. 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов таких зон).

В этой части застройщик должен принимать на себя риск невозможности ввода в эксплуатацию объекта, возведенного по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, из-за дополнительных ограничений использования земельных участков, которые возникли за время строительства объекта.

   

Фото: www.samstroy.com

    

Следует также учитывать, что на практике соответствие проектных решений требованиям законодательства может обеспечивается застройщиком не на дату выдачи РС, а на момент проведения обязательной экспертизы проекта (последующие корректировки проектной документации могут повлечь необходимость проведения дополнительной процедуры повторной экспертизы).

При этом напомним, что предметом экспертизы проектной документации является не оценка соответствия проектной документации градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, а оценка соответствия проекта требованиям технических регламентов (иных требований безопасности) и результатам инженерных изысканий.

Согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ), а также принятым на его основании подзаконным актам, проектная документация должна соответствовать обязательным требованиям национальных стандартов и сводов правил, действующим на момент подачи документации на экспертизу (Постановлением Правительства РФ от 04.07.2020 №985 утверждена очередная редакция перечня обязательных требований).

При этом в августе 2018 года ст. 49 Кодекса была дополнена частью 5.2, которая на уровне закона по-новому урегулировала этот вопрос^[3].

Так, при проведении экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет.

При проведении экспертизы проектной документации линейного объекта осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату утверждения проекта планировки территории, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет.

    

Фото: www.tehproektstroy.ru

    

В случае, если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло более полутора лет, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату поступления проектной документации на экспертизу.

При проведении экспертизы проектной документации линейного объекта, для строительства, реконструкции которого не требуется подготовка документации по планировке территории, осуществляется оценка соответствия данной проектной документации требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату поступления проектной документации на экспертизу.

К сожалению, указанные нормы ч. 5.2 ст. 49 Кодекса не учитывают тот факт, что обязательные требования могут меняться к выгоде застройщика (включая случай сокращения объема обязательных требований). Застройщик может быть заинтересован в разработке проектной документации и ее экспертизе на соответствие новым требованиям нормативных документов, но не имеет на это права, если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло менее полутора лет (в некоторых случаях указанный срок увеличивается до 2,5 лет^[4].

Чтобы обойти указанное ограничение, застройщику остается только заново получать ГПЗУ (существует риск включения новых требований) либо утверждать проект планировки территории взамен ранее утвержденного документа.

Законодательством о градостроительной деятельности с момента принятия Кодекса и до настоящего времени не устанавливается обязанность застройщика осуществлять корректировку проектной документации (в том числе при продлении срока действия разрешения на строительство) в соответствии с нормативными требованиями, изменившимися в процессе строительства объекта.

При этом только 27 июня 2019 года были внесены поправки в ч. 5.2 ст. 49 Кодекса, в явном виде установившие, что в ходе строительства при повторной экспертизе проектной документации (экспертном сопровождении) проводится оценка соответствия измененных проектных решений обязательным требованиям, которые действовали (были применены) на момент проведения первоначальной экспертизы проектной документации.

   

Николай Малышев

    

С этого момента фактически утратили свою силу спорные нормы, которые содержались в п. 45 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (утверждено Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 №145) и косвенно допускали возможность произвольно предъявлять новые (изменившиеся) требования законодательства к проектным решениям при проведении повторной экспертизы проектной документации (в случае корректировки проекта). При этом новый пункт 45.11 указанного Положения не только дублирует норму ч. 5.2 ст. 49 Кодекса, но и дополняет ее положением, которое позволяет застройщику в ходе строительства по собственной инициативе корректировать проект и проходить повторную экспертизу по новым (изменившимся) требованиям законодательства.

Следует также учитывать, что получение РВ не всегда гарантирует дальнейшую беспроблемную эксплуатацию такого объекта. Из-за длительного периода строительства введенный в эксплуатацию объект может уже не соответствовать законодательным требованиям к безопасной эксплуатации, которые могут отличаться норм, учтенных на стадии проектирования. Вопрос особенно актуален, если в отношении отдельных видов объектов (например, опасные производственные объекты) или конкретных видов безопасности (например, требования пожарной безопасности) предусмотрен государственный надзор на стадии эксплуатации.

В связи с этим принципиально важным является вопрос о соответствии норм градостроительного законодательства, устанавливающих требования к возводимым объектам, и положений отраслевого законодательства, которые определяют требования к безопасной эксплуатации таких объектов. Разумным представляется подход, заложенный в ч. 1 ст. 42 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, который предусматривает приведение объекта в соответствии с новыми требованиями безопасности в плановом режиме в ходе его очередной реконструкции или капитального ремонта.

Согласно 468-ФЗ от 29.12.2020 ст. 4 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» дополнена ч. 10, которая содержит несколько переходных положений (действуют до 1 января 2024 года). Переходные положения распространяются на объекты капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2020 года, а разрешения на ввод эксплуатацию не выданы.

Наиболее важная норма устанавливает, что возведенный объект капитального строительства должен соответствовать ограничениям земельного и иного законодательства, действующим на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта (вместо положения ч. 6 ст. 55 Кодекса о соответствии возведенного объекта ограничениям земельного и иного законодательства, которые действуют на дату выдачи РВ). 

Таким образом, можно сделать вывод, что изменения каких-то требований земельного и иного законодательства, которые произошли после выдачи разрешения на строительство объекта (должно быть выдано до 1 января 2020 года), не могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства»

  

^[1]В отношении линейных объектов градостроительные требования определяются положениями утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории без привязки к дате выдаче градостроительного плана земельного участка.
^[2]Согласно п. 4 ст. 107 Земельного кодекса РФ приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в зоне с особыми условиями использования территории не допускается, осуществляется в течение двух лет со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена такая зона.
^[3]Положения ч. 5.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ являются универсальными и распространяются не только на требования технических регламентов, но и на другие обязательные требования, которые входят в предмет экспертизы проектной документации (санитарно-эпидемиологические требования, требования в области охраны окружающей среды, требования промышленной безопасности и др.).
^[4]Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №440 установлено, что на один год продлевается срок применения проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка для целей, предусмотренных ч. 5.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, в случае, если указанный срок истекает после 6 апреля 2020 года и до 1 января 2021 года.

     

 

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Каким требованиям должен соответствовать возводимый объект капитального строительства

Почему дает сбои система обеспечения безопасности возводимых зданий и сооружений

Институт строительной экспертизы: прошлое, настоящее и будущее

Вопросы о новой форме градостроительного плана земельного участка: форма ГПЗУ как зеркало ошибок законодательства

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства